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臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,101年度,428號
TCDV,101,重訴,428,20141230,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第428號
原　　　告　　鉅眾資產管理顧問股份有限公司
法定代理人　　黃英峰
訴訟代理人　　毛國樑律師
　　　　　　　黃紫芝律師
被　　　告　　台灣家樂福股份有限公司
法定代理人　　康柏德
訴訟代理人　　王瀅雅律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於中華民國103年11月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168條至第172條及前條所 定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事 訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告起 訴時，其法定代理人原為詹宏竣，於本院訴訟繫屬中已變更 為黃英峰，有經濟部經授商字第00000000000號函在卷可查 ，原告復於民國103年11月24日具狀聲明承受訴訟，參諸前 揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠坐落門牌號碼臺中市○○路0段000號建物（地上七層、地下 三層）全部（下稱系爭建物），及其坐落之基地即臺中市○ ○區○○段0地號及３地號土地（下稱系爭土地）地上權， 原為原告所有，被告並向原告承租該建物地上1至4層、地下 1至3層作為該公司文心店之場所經營大賣場使用。嗣於100 年間被告有意買受系爭標的物，乃向原告洽商買受事宜，經 雙方同意於100年10月5日就系爭標的物訂立不動產買賣契約 書（下稱系爭契約書）乙份；為規範原告產權移轉等、被告 付款等買賣義務，於系爭契約書第5條約定於被告每期付款 時，原告所需完成之各項條件。
㈡訂約後雙方各依契約書約定流程履行各項買賣義務，迄至10 1年4月3日雙方已完成契約書第5.1.4.1條第4期款之第1次付 款之各項條件及付款手續，僅餘第4期款之第2次款新臺幣（ 下同）61,740,000元未付。有關第4期款之第2次之付款，依



契約書5.1.4.2之規定：「第4期款第2次付款之付款先決條 件如下（雙方同意下列付款先決條件原則上將於買賣標的地 上權及買賣標的建物所有權移轉予甲方之登記完成日次日起 四十日內完成；但如甲方有正當理由或不可歸責於甲方事由 致不能於前述期限內完成者，不在此限。於前述但書所述情 形，雙方應立即會同協商解決；此際如甲方故意以不正當行 為拒絕與乙方協商解決而阻止前述付款先決條件成就者，則 視為該付款條件已成就）：⑴已依第7.3條之規定完成最後 驗收。⑵乙方應將所有保固文件正本交付予甲方。」經查， 系爭標的物所有權已於101年3月19日完成移轉登記予被告， 依前述契約規定加計四十日期間，則雙方應於101年4月29日 前完成第4期款第2次付款之先決條件即依契約書第7.3條之 規定完成最後驗收等程序。
㈢依契約書第7.3條之最後驗收約定：「乙方（即原告）應於 甲方支付第3期款後20日屆滿前自費修補完畢買賣標的之所 有次要瑕疵（是否屬於次要瑕疵，由甲方斟酌後加以認定） ，並應於修補完畢後立即通知甲方進行最後驗收，甲方於驗 收無誤後，甲方與乙方應共同簽立最後驗收完成確認書。… 」，被告於101年2月17日先行派員至系爭標的物進行初驗， 嗣於101年4月2日再次進行複驗，複驗後於4月6日以電子郵 件將複驗認定結果通知原告，原告即就被告所認定之各項未 完成修繕之次要瑕疵，遵期修補及依約改善完成，並於101 年4月23日以鉅眾總字第0000000號函說明已完成各項次要瑕 疵之修繕，函請被告前來完成最後驗收之確認，嗣被告於10 1年5月3日業已派員至系爭標的物現場執行最後驗收工作。 原告後續曾多次請被告配合最後驗收完成確認書之簽立，以 完成支付第4期款第2次付款條件，但被告均不置理，原告即 於101年5月18日、101年5月28日先後致函被告，定期催告被 告簽署「最後驗收完成確認書」並將積欠款項支付予原告。 ㈣被告於101年5月28日以（101）台灣家樂福法字第000000000 0號函，略謂「本建物」仍有若干缺失項目尚未修繕完畢， 故礙難同意通過最後驗收程序云云，然查原告已依被告複驗 通知完成各項次要瑕疵項目之修繕，現況並無任何瑕疵情形 ，依被告前述來函所指尚未修繕完畢之項目，顯已乏客觀標 準，且近刁難情形，況以其所主觀所認尚未通過其驗收之修 繕項目量小數微，竟以此為藉口拒絕簽立最後驗收完成確認 書，而不支付第4期第2次之款項，被告顯有故意以不正當行 為拒絕簽立最後驗收完成確認書而視為該第4期款第2次付款 先決條件已成就之情形。
㈤被告嗣於101年6月22日及7月6日派員攜面額54,740,000元之



支票，欲給付部分尾款價金予原告，惟因其仍欲剋扣部分尾 款7,000,000元，且原告亦無接受部分給付之義務而為原告 所拒，被告竟強行於101年7月20日以「提存人給付不動產買 賣契約書第4期款之第2次付款款項，因受取權人拒絕受領， 依法辦理提存。」為提存原因，將第4期款第2次款61,740,0 00元扣除7,000,000元後，僅將54,740,000元提存於鈞院， 有鈞院101年度存字第1587號提存通知書乙份為憑，足見被 告亦認其第4期第2次付款之條件已成就而應為給付，然被告 竟片面扣除買賣價金7,000,000元未付，屢催未果。為此， 依契約之法律關係提起本件訴訟。
㈥對被告抗辯之陳述：
⑴依原證2及原證5被告就系爭建物最後驗收程序（4/2及5/3） 檢查結果表，其所列最後驗收結果「未完成」項目，彙整如 101年10月24日民事陳報狀附表（參本院卷第203頁），並就 其所主張之各項未完成驗收之現況，附各項目現況照片整理 於該附表，現況並無任何漏水或瑕疵情形。
⑵對於鑑定報告的鑑定標準原告有疑問，本件是成屋買賣不是 新大樓買賣。又關於被告主張是付款條件部分與契約及最高 法院意旨不符。
㈦聲明：⑴被告應給付原告7,000,000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠依系爭買賣契約書第7.3條約定，原告自應自費修補所有次 要瑕疵項目，惟原告並未履行、完成瑕疵修補義務： ⑴查系爭買賣契約書已明白約定原告負有瑕疵擔保義務，原告 不僅應於驗收階段就買賣標的之系爭建物中主要、次要瑕疵 進行修補外，且對於未於驗收階段發現之應由原告負擔買賣 瑕疵擔保義務之隱有瑕疵，原告亦負有修繕義務，故兩造間 之合約並非約定現況點交，原告以依合約為現況點交，而應 視為已完成云云，拒絕修繕，顯然有違合約之約定。 ⑵又系爭建物有諸多漏水處，且經被告認定為次要瑕疵而通知 原告修繕，原告自有修補之義務。原告所稱已遵期修補及依 約改善完成，實則其修補方式未達應有之修補標準，無法有 效防止漏水，無異於並未進行修補。此外，原告另以：非雙 方約定項目、應由其他廠商保固或施作云云，拒絕負擔瑕疵 修補義務。然原告依系爭買賣契約書對被告應負之瑕疵擔保 義務，並不因其他廠商應負保固責任而得免除，被告亦未與 原告及訴外人麗明營造公司就系爭買賣標的物上之主要、次 要瑕疵修補之事簽有三方協議，原告以此為由拒絕履行瑕疵



修繕義務，洵無理由。
⑶被告另於101年5月28日以台灣家樂福法字第0000000000號函 ，通知原告因建物尚有瑕疵未修繕完畢，故無法同意原告通 過最後驗收。上開函文檢附之附件一，已詳載原告尚未修繕 完畢之項目：
①「項次5.2」即「B2、B3停車場牆面裂損」：系爭大樓之B2 、B3停車場牆面有許多裂縫，原告本應依約修補，惟原告卻 以：B2牆面為複壁牆不需修補、B2複壁有裂痕屬自然形象， 其功能健全，且依合約為現況點交，應視為已完成等語（見 原證3即原告101年4月23日函文「附件一」項次5.2之「複驗 備註」欄及「鉅眾說明」欄），拒絕修補。
②「項次6.1」即「7樓A區男廁天花板漏水」：本項瑕疵原告 未修補。
③「項次6.4」即「1樓造景水池漏水」與「項次6.5」即「1樓 植栽區」漏水：原告就「項次6.4」與「項次6.5」，即1樓 造景水池與植栽區漏水部分，雖對裂縫處施作PU高壓灌注， 惟此方式僅使填塞處止漏，然因水具有流動性，仍會另覓其 他路徑由他處往下滲漏，故應重新施作防水層，方能有效防 止漏水。
④「項次6.6」即「5樓空中花園漏水」：按原告就「項次6.6 」即5樓空中花園漏水部分，雖對裂縫處施作PU高壓灌注， 惟此方式僅使填塞處止漏，然因水具有流動性，仍會另覓其 他路徑改由他處往下滲漏，故應重新施作防水層，方能有效 防止漏水。
⑤「項次7.1」即「B3停車場牆面全面性漏水」：按B3停車場 外牆牆面、與外牆共構之牆樑、柱等原有多處裂縫產生，且 裂縫位置已出現潮濕、滲漏水、混凝土白華、鋼筋鐵鏽痕跡 等現象，然原告僅就出現滲漏水、鐵鏽痕跡處，塗布防水漆 ，再於表面塗上水泥砂漿，此種表面防水處理，短期內或可 止水，然查，系爭B3停車場之漏水原因，係因建物地下室外 牆受地下水壓、土壓力作用，地下水循裂縫滲漏與浸泡，造 成建物牆壁內鋼筋出現銹蝕並內滲入地下室停車場，長期而 言將造成鋼筋銹蝕膨脹，形成保護層浮凹、剝落，進而侵蝕 鋼筋，使其有效斷面減少，影響結構體強度、外觀，故原告 所施作之上開表面防水處理，雖然短期可阻絕地下水滲漏進 入室內，然牆體裂縫仍然存在，水氣仍會沿著裂縫滲入牆壁 內部，牆壁內之鋼筋仍會持續受水氣影響，鋼筋侵蝕情形日 趨嚴重後，將進一步影響結構安全。故應採用內牆防水隔絕 措施，將停車場外牆內側保護層刨除，針對裂縫處之漏水、 鋼筋鏽蝕、混凝土白華之情形進行評估，並進而施作結構裂



縫補強、樑柱補強、防水處理等工程，如此才能使外牆不再 滲水及避免裂縫處之牆體鋼筋、混凝土持續因滲水作用而損 壞。
⑥「項次7.6」即「B1商店街PUMA天花板」：按原告就「項次 7.6」即B1商店街PUMA天花板漏水部分，雖對頂版裂縫處施 作PU高壓灌注，惟此方式僅可使填塞處不再滲水，修復後經 一段時間，仍可能再因振動或溫度變化等因素，使PU填塞處 失效或滲水路徑改由其他裂縫通過而又產生滲水，故應重新 施作頂版上方之防水層，徹底阻絕水往下滲漏路徑，方能有 效防止漏水。
⑷原告雖提出於101年10月17日拍攝之照片，主張現況並無任 何漏水或瑕疵情形。惟查，如前所述，原告之修補方式短期 內或可止漏，惟效果僅能維持一時，並非長期有效之修補方 式。此觀101年8月1日因颱風下大雨，系爭建物之B1～B3 即 發生多處漏水情形，足見原告之修補方式均未臻有效。 ⑸末查，原告曾於102年7月10日發函予系爭標的物之營造廠商 麗明營造股份有限公司（下稱麗明公司），其於上開函文中 向麗明公司表示：「…貴公司（即麗明公司）迄今仍未持續 將漏水處確實修繕完成」，並稱：「…若貴公司逾期修繕， 本公司將依旨委由專業廠商進行修復，其所生之所有費用皆 由貴公司負擔」等語，惟原告自上開函文後，迄今仍未進行 任何修繕。故原告於上開函文已自承系爭標的物確有漏水之 瑕疵，且有修繕之必要，顯與原告主張其已修補完成所有瑕 疵相悖，足見原告之主張並不實在。
㈡本件經臺中市結構工程技師工會鑑定，鑑定結果認系爭大樓 大樓地下2樓及地下3樓之滲水情況確實相當嚴重，惟原告修 補方式僅係表面掩飾，並非有效止漏之工法：
⑴依鑑定報告記載，關於系爭大樓地下2樓（B2）、3樓（B3） 之滲水現況（見鑑定報告第9頁㈥第2、3；㈦2、3、4），可 知系爭大樓B2及B3停車場確實長期滲水嚴重，而經鑑定人調 查，原告所採行之修補方式為就地下2樓周圍外牆滲水區域 ，係於梁、柱面予以防水粉刷，至於地下3樓周圍外牆滲水 區域，則係於牆、梁、柱面塗佈防水漆及施做粉刷層方式處 理（見鑑定報告第11頁㈢5）。惟原告前開處理方式，經鑑 定結果認為原告所為之修補方式，僅係表面掩飾，無法有效 防止水份滲漏，並非有效之防水止漏工法。（見鑑定報告第 12頁㈣4、第17頁㈥1、2、3）
⑵另依鑑定報告記載：「標的物因鄰近七期重劃區之南端，依 臺中市區之建築工程經驗，其所在區域之平常地下水位約在 地表下4~5m，亦即約在地下壹樓地坪（或地下貳樓頂版）之



高程處，目前因七期重劃區尚有高層建物新建工程，施工單 位基於開挖施工之安全性而抽降地下水位，故現況晴天時地 下貳、參樓外牆滲水情形尚不明顯，僅連日大雨後較為嚴重 ，但將來地下水位恢復常態高程後，標的物地下貳樓以下將 長期漏泡於地下水位中，據此研判，屆時防水止漏問題將更 為嚴峻」（見鑑定報告第12頁㈣5）。故系爭大樓地下2、3 樓之滲水情況，將會愈加嚴重，惟原告僅以遮掩方式於表面 塗佈防水漆及施做粉刷層，顯無法達到防水止漏之效果。 ⑶又原告未修補完成而未通過驗收之5.2項次，即B2、B3停車 場牆面裂損部分，依鑑定結果可知上開牆面裂損並非自然現 象，且B3停車場牆面裂損部分已對建物結構強度與耐久性產 生不利影響（見鑑定報告第15頁㈢1、2；㈢4、5）。又鑑定 報告認為B2停車場牆面之複壁僅係牆體結構表面之粉刷、裝 飾層，非原設計結構體，故該複壁裂損並不影響標的物之結 構安全，惟查，該B2停車場牆面複壁裂損，既經被告認定屬 次要瑕疵，且原告依系爭買賣契約第7.3條約定，就被告認 定之次要瑕疵應完成修補，原告依約仍負有修補之義務。更 何況，B3停車場牆面裂損，經鑑定人鑑定後認定對於建物結 構強度與耐久性已有不利之影響，則原告以B2牆面複壁有裂 痕屬自然現象，其功能健全，且依合約為現況點交，應視為 已完成等語拒絕修補，被告因此未予通過驗收，自屬有據。 ⑷項次編號6.4、6.5、6.6、7.6等部分經鑑定人調查，現況仍 有滲漏【見鑑定報告第13、14頁十一㈠1（2）、㈠1（3）、 ㈠1（4）、㈠（6）】。而原告對於上開各項次瑕疵之修補 方式係採環氧樹脂高壓灌注工法，前述修補方式雖可有效止 漏，但無法全面止漏，蓋因入滲之水可能另覓其他裂縫或孔 隙滲出（見鑑定報告第14、15頁）。且依鑑定報告所載，就 標的物滲水部分，係有全面性防水止漏工法，雖因涉及費用 考量等因素，實務上以採發泡樹脂或環氧樹脂高壓灌注工法 加以止漏者居多（見鑑定報告第16頁㈣2、3）。鑑定報告亦 表示，因入滲之水可能另覓其他裂縫或孔隙滲出，故施做高 壓灌注後，仍須持續觀察他處位置是否有滲水情況，並再次 採用高壓灌注防水施工（見鑑定報告第16頁㈤1），足見原 告採行高壓灌注後，若水自其他位置滲出，原告應再次採用 高壓灌注防水施工。惟查，被告於101年5月3日驗收時，項 次編號7.6部分即「B1商店街之PUMA商店區」，驗收結果「 還有三處在漏水，須另安排日期施工」，且上開編號6.4 、 6.5、6.6、7.6等項次，經鑑定後認定現況仍有滲漏，故原 告雖然就上開項次曾施以發泡樹脂或環氧樹脂高壓灌注工法 修補，惟入滲之水仍自他處位置滲入，則現況既有滲漏情形



，原告卻未予修補，被告未通過驗收，洵有理由。 ㈢原告主張被告應依買賣契約給付7,000,000元，為無理由： ⑴依兩造簽訂之不動產買賣契約書第7.3條「最後驗收」之約 定，原告應於被告支付第3期款後20日屆滿前自費修補完畢 經被告認定之所有次要瑕疵，並經被告進行最後驗收無誤後 ，雙方共同簽立最後驗收完成確認書，此時第4期款第2次付 款之付款先決條件方為成就，被告始有付款之義務。查原告 並未依約完成所有瑕疵修補工作，因此未能通過最後驗收， 被告拒絕簽立最後驗收完成確認書，係屬依約行使權利，為 有正當理由且不可歸責。被告就相關瑕疵修補爭議，前亦積 極與原告進行協商，雙方人員尚於101年6月1日見面會商， 惟原告之代表對被告提出之所有建議事項，不但全盤拒絕， 且不願提出任何解決方案，顯係原告無意修補致使本件爭議 懸而未決，故被告亦無原告所指之以不正當行為拒絕與被告 協商解決，而阻止付款先決條件成就之情事。是以原告主張 兩造應於101年4月29日前完成第4期第2次付款之付款先決條 件即依系爭買賣契約第7.3條所定之最後驗收等程序云云， 並無理由。
⑵被告曾於101年5月3日再度派員會同原告承辦人員進行會驗 ，發現仍有部分缺失項目尚未修繕完畢，乃於101年5月28日 以（101）台灣家樂福法字第0000000000號函通知原告，請 原告依約修繕各項驗收缺失，以利後續最後驗收之進行，同 時請原告就系爭大樓之花圃澆灌系統給水管道末端管帽因隱 有瑕疵導致101年4月6日發生大規模漏水事件乙事，與被告 協商賠償事宜；嗣於101年6月15日再以北投郵局第696號存 證信函，就原告來函請求被告給付第4期第2次款項乙事， 說明：被告派員會驗非謂即完成驗收，原告未能通過驗收， 被告並無簽立最後驗收完成確認書並支付第4期款第2次付款 之義務，矧雙方曾於101年6月1日會同協商，並無原告所指 之未有任何回應、係以不正當行為阻止付款先決條件成就情 事，同時就原告先前協商時曾提及由被告自行修補，費用由 原告支付乙事，告知原告經估算之自行修補費用約為14,000 ,000 元等情；其後再於101年6月19日以臺北仁愛路24支郵 局第301號存證信函，定期催告原告依系爭不動產買賣契約 書第7.3條約定修補完畢買賣標的物之所有瑕疵並通知被告 進行最後驗收。惟因原告遲未依約修補瑕疵，致最後驗收無 法進行，幾經被告催促均無結果，依系爭不動產買賣契約書 第5.1.4.2條所定，第4期第2次付款之付款先決條件並未成 就，被告依約並無給付第4期第2次款項之義務。 ⑶末查，系爭買賣標的大樓之地下2樓及3樓牆面滲水，既經被



告認定為最後驗收階段應由原告完成修補之次要瑕疵，原告 即應自費予以修補，惟原告之修補方式，僅係將滲水處防水 粉刷加以遮掩，實質上無法阻絕水分持續滲入室內，鑑定結 果並非有效之防水止漏工法，被告未予驗收通過，誠屬有理 。據上，本件付款條件尚未成就，原告應不得請求被告給付 價金，然被告為展現最大誠意，亦希望雙方爭議能儘快解決 ，方先扣除部分款項，擬先將部分價金54,740,000元給付原 告，並將上開款項提存於法院。
㈣聲明：⑴原告之訴及假執行聲請均駁回。⑵如受不利判決， 願供現金或等值之玉山商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請 准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造就臺中市○區○○段0000000○號建物（門牌號碼臺中 市○○路0段000號）所有權，及其坐落之基地即臺中市○區 ○○段0○0地號土地之地上權為買賣，並於100年10月5日訂 立不動產買賣契約。
㈡被告於101年7月20日將上開買賣契約之第四期款第二次應付 款61,740,000元，扣除7,000,000元後就餘款54,740,000元 為清償提存（本院101年度存字第1587號）。四、得心證之理由：
㈠原告主張其與被告訂立系爭不動產買賣契約，由被告向原告 購買系爭建物及其坐落基地之系爭土地之地上權，原告已將 系爭建物之所有權及土地之地上權移轉登記予被告，然被告 僅將第四期第二次款61,740,000元扣除7,000,000元後之餘 款54,740,000元以本院101年度存字第1587號清償提存，其 餘買賣價金7,000,000元則未給付等情，業據原告提出不動 產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、提存通知書 等為證（見本院卷第8頁至第173頁），且為被告所不爭執， 原告依買賣之法律關係請求被告給付所餘買賣價金7,000,00 0元，被告則以系爭建物有瑕疵，經通知後仍未修補完成而 未經被告驗收，被告自不必付款等語抗辯。是本見所應審究 者，即原告所交付之系爭不動產有無瑕疵？如有，原告是否 已依約將系爭建物之瑕疵修補完成，而得向被告請領買賣價 金？經查：
⑴被告辯稱系爭建物有附表所示之瑕疵情形，經本院會同兩造 及鑑定人臺中市結構工程技師公會至現場履勘結果，系爭建 物地下二樓B11旁牆面、D11柱旁牆面、F11柱旁牆面、G11至 L11旁牆面均裂縫經修補痕跡，M9及M10中間牆面有二處切開 粉刷層露出原水泥及一孔洞痕跡，M8及M9中間牆面也有開挖 痕跡，M7至M10都有牆面精修部痕跡，地下二樓I11柱旁牆面



有二處開挖痕跡，I11及I12中間牆面有多處裂縫，地下二樓 至地下三樓C樓梯間牆面有水漬及裂縫痕跡，有部分有修補 過痕跡，地下二樓至地下三樓Z梯樓梯間牆面有水漬及裂縫 痕跡，地下一樓PUMA商店天花板有多數滲水痕跡且有灌注發 泡劑之孔洞，地下一樓電信機房天花板有油漆剝落且有多處 裂縫及滲水情形，並有施打發泡劑修補之痕跡，地下一樓A2 至A3柱上方橫樑有多處滲水痕跡及施打發泡劑修補之痕跡， 橫樑下方進A2地面有少許積水情形。三樓第21結帳櫃台上方 、第18、15、16、14、6、5、4結帳櫃台上方天花板有水漬 痕跡，第14結帳櫃台上方橫樑有發泡劑及水漬痕跡，5號走 道上方天花板有水漬痕跡，地面有水漬，1-1及1-2走道上方 天花板有水漬及發泡劑修補痕跡，8號走道空調管路上方天 花板有水漬痕跡，七樓萬那度商興昂公司（7-1室）辦公室 大門入口上方天花板有滲水情形，七樓7-3室震達科技公司 辦公室上方天花板有水漬痕跡，七樓7-5室康達公司辦公室 上方有水漬痕跡，七樓男廁天花板上方有油漆剝落及滲水情 形，並製有勘驗筆錄及現場照片附卷足憑（見本院卷第242 頁、第243頁），且經送臺中市結構工程技師公會鑑定結果 ，確認七樓7-1、7-3、7-5室遇雨滲水情形業經修繕完成， 且修繕部分未再有滲水情形，但屋頂露台相同位置處之樓板 地坪之表面水泥砂漿層局部分佈有數調細微裂縫，A區男廁 天花板漏水係因五樓發電機排煙管直通屋頂露台，導致雨水 滴入所致，該部分已處理完成；五樓之地坪及花園未見明顯 之裂損；三樓之賣場及收銀結帳區多處頂板出現裂縫且有滲 水痕跡，可能係五樓露台空中花園區遇雨滲水，雨水沿樓板 裂縫滲出所致，該部分業已施作環氧樹脂高壓灌注止漏，惟 成效有待觀察；一樓右側植栽區、人行步道及造景水池之地 坪、花圃均未見明顯裂痕，地下一樓之裂縫滲水部分，業經 原告施作環氧樹脂高壓灌注止漏，惟成效有待觀察；地下二 樓周圍外牆因長期滲水問題，已於牆面貼覆防水布及增設約 5公分厚之水泥砂漿層複壁，牆角地面並設有排水導溝，至 於柱、樑表面則予防水粉刷處理，外牆複壁表面較少滲水痕 跡，惟柱面及柱、樑、牆交接處之滲水汙染痕跡仍多且明顯 ，且局部已有白華結晶產生，情況頗為嚴重，另多數混凝土 複壁已出現垂直或水平向之大型長條裂縫，數處頂板分部有 多條裂縫且有滲水痕跡，情況頗為嚴重，已施作環氧樹脂高 壓灌注止漏，惟成效有待觀察；地下三樓周圍外牆因長期滲 水問題，已於柱、樑表面塗佈防水漆及施作粉刷層，但未貼 防水布，牆角地面亦設有排水導溝，周圍外牆普遍滲水，滲 水處多有染黑汙漬，且局部牆面、柱面已有白華結晶產生，



應係長期滲水所致，研判其內鋼筋可能已有鏽蝕，情況頗為 嚴重，數處頂板分佈有多條裂縫且有滲水痕跡，情況頗為嚴 重，已施作環氧樹脂高壓灌注止漏，惟成效有待觀察，另局 部區域之地坪亦分佈有多條不規則裂縫，每逢豪雨過後，常 有水自地坪裂縫冒出造成積水，該處外牆於大雨過後多日， 地下三樓停車場外牆面普遍濕潤，局部仍有水滲出，地坪亦 有數處積水，經鑑定人依國內一般工程專業技術、經驗及慣 例進行鑑定結果，案系爭建物之原設計資料及圖說所示，系 爭建物露台空中花園地坪排水、防水工法主要包括「鋪貼 2mm厚自黏式防水毯」、「澆置5cm厚純混凝土保護層」、「 鋪貼植栽專用蓄排水版」及「鋪貼纖維濾水不織布」等工項 ；「屋頂隔熱、防水工法」則應包括「地坪表面整體粉光」 、「鋪貼瀝青質自黏式防水膜」、「鋪設點焊鋼絲網」及「 澆置8cm厚泡沫混凝土」等工項；「地下室外牆防水工法」 主要包括牆外「安裝浸柏油之甘蔗板」，以及牆體「施工縫 裝設PVC止水帶」、牆內「1：2防水水泥砂漿粉光」等，至 於設計圖中所繪製之矽酸鈣板防潮壁，則實際上未施作。原 告則係採取環氧樹脂高壓灌注防水方式作為滲水止漏之修繕 工法，該工法係針對現況滲水部位施作止水，惟因混凝土材 料原具有毛細孔洞，水可能另覓他處滲出，故詩作高壓灌注 厚，仍需持續觀察他處位置是否有滲水情況，並再次採用高 壓灌注防水施工，至於在滲水表面塗布防水劑或貼覆防水布 ，再予防水粉刷或施作水泥砂漿層等工法，僅係遮掩作為， 實質上並無法阻絕水分持續滲入室內，系爭建物因鄰近七期 重劃區南端，依臺中市區建築工程經驗，該區域平常地下水 位約在地表下4至5公尺，即約在地下一樓地坪或地下二樓頂 板之高程處，現因七期重劃區上有高層建物新建工程，施工 單位基於開挖施工之安全性而抽降地下水位，故系爭建物現 況晴天時地下二、三樓外牆滲水情形尚不明顯，僅連日大雨 後較為嚴重，但將來地下水位恢復常態高程後，系爭建物地 下二樓以下將長期浸泡於地下水位中，屆時防水止漏問題將 更為嚴峻，系爭建物為鋼筋混凝土構造，正常情況下，鋼筋 因少與外界水及空氣中酸性物質接觸，且處於混凝土強鹼環 境之保護，不致生鏽，鋼筋與混凝土各自發揮其材料特性而 形成抗彎、抗剪、抗壓等構件強度，結構體亦得以長年維持 其強度，如表面持續粉刷維護，貼飾面材，即使短暫之滲水 ，對於混凝土中之鋼筋鏽蝕影響亦不大，但若如本件系爭建 物地下室係長期浸泡於地下水中，則持續滲水終將對混凝土 中之鋼筋造成鏽蝕、膨脹，進而撐裂混凝土，降低建物之耐 久性，減損建物之使用壽命，而系爭建物就附表所示各項，



其中僅七樓A區男廁天花板經修繕後已無滲漏，其他部分仍 有滲水情形，且地下三樓停車場周圍外牆普遍滲水，滲水處 多有染黑汙漬，且局部牆面、柱面已有白華結晶產生，應係 長期滲水所致，研判內部鋼筋可能已有鏽蝕，情況頗為嚴重 ，頂板或頂樑滲漏部分，因連日大雨所致，無雨時則未見滲 漏，該情形雖對各商場及使用單位造成不便，但大雨屬暫時 性，大雨過後周遭及板、樑內水氣即逐漸蒸發乾燥，對混凝 土內鋼筋鏽蝕進程影響較為短暫，對建物結構耐久性影響較 不嚴重，至於地下二、三樓之周圍外牆滲水，目前雖亦係遇 雨滲漏，惟將來周遭若無大樓新建工程開挖、抽降地下水， 該區地下水位恢復常態高程後，系爭建物地下二、三樓將長 期浸泡在地下水中，此時外牆滲漏將是持續性，目前現況滲 水處多有染黑汙漬，且局部牆面、柱面已有白華結晶產生， 應係長期滲水所致，研判其內鋼筋可能已有鏽蝕，會影響系 爭建物整體結構強度及耐久性等語，有鑑定報告附卷足憑。 足認被告抗辯原告所交付之系爭建物有滲漏水之瑕疵，應屬 真正。
⑵再查，系爭建物上開滲漏水瑕疵情形，經送請鑑定人鑑定結 果，認原告採環氧樹脂高壓灌注工法止漏，雖可有效止漏， 但無法全面性止漏，施作後仍需觀察他處位置是否有滲水情 況，並再次採用高壓灌注防水施工，如此歷經多次重覆施作 防水止漏工程後，滲水問題可能減緩或消失，亦可能仍斷續 為患，無法根治，如再考量使用載重及地震、豪雨等環境變 動因素，可能導致樓板原有裂縫擴大或於他處新增裂縫，該 工法止漏成效將更難以確認，是該環氧樹脂高壓灌注工法並 無公認知通常有效使用年限；至於原告就地下二、三樓周圍 外牆部分所採取貼覆防水布及增設約5cm厚之水泥砂漿層複 壁（地下二樓），或塗佈防水漆及施作粉刷層（地下三樓） ，該修補工法僅係遮掩之作為，實質上並無法阻絕水分持續 經由牆體滲入室內，並非有效之防水止漏工法，而地下二樓 周為外牆因長期滲水問題，所增設之複壁僅在與防水布接合 處鋪設鋼絲網，壁體內未再配置溫度與乾縮鋼筋，可能因地 震時結構體震動或熱漲冷縮導致開裂，並非自然現象，該複 壁並非原設計結構體，複壁裂損並不影響建物之結構安全， 系爭建物地下二樓周圍外牆普遍滲水，滲水處多有染黑汙漬 ，且局部牆面、柱面已有白華結晶產生，應係長期滲水所致 ，其內鋼筋可能已有鏽蝕，會影響系爭建物整體結構強度及 耐久性等語，有鑑定報告附卷足憑。另上開裂損滲水瑕疵， 理論上雖可修補，並地下室外牆滲水部分，如採用全面性防 水止漏工法之費用將甚為高昂，如①全面開挖周圍土層露出



外牆，再於外牆面施作防水層後予以回填復原；或②於外牆 周邊施作重疊性化學攪拌樁（CCP，適用於牆體大量滲水情 形）等，惟因涉及建築地界線限制或原建物仍須正常使用等 因素，實務上幾無可能，多數仍採發泡樹脂或環氧樹脂高壓 灌注工法加以止漏者居多，然採取發泡樹脂或環氧樹脂高壓 灌注工法加以止漏，雖可有效止漏，但無法全面性止漏，仍 需持續觀察他處位置是否有滲水情況，並再次採用高壓灌注 防水施工，如此歷經多次重覆施作防水止漏工程後，滲水問 題可能減緩或消失，亦可能仍斷續為患，無法根治，如再考 量使用載重及地震、豪雨等環境變動因素，可能導致樓板原 有裂縫擴大或於他處新增裂縫，該工法止漏成效將更難以確 認，至於地下三樓周圍外牆長期滲水問題，已於牆、樑、柱 面塗佈防水漆及施作粉刷層，因「塗佈防水漆再於表面粉刷 水泥砂漿」系施作於滲水區域之出水面，亦即水已滲入牆體 內，此時塗上防水漆僅係阻絕水分不從牆面流出，故牆體內 鋼筋仍將飽受水分浸泡之威脅，該修補工法僅係遮掩之作為 ，實質上並無法阻絕水分持續經由牆體滲入室內，並非有效 之防水止漏工法，且地下二、三樓周圍外牆普遍滲水，滲水 處多有染黑汙漬，且局部牆面、柱面已有白華結晶產生，應 係長期滲水所致，其內鋼筋可能已有鏽蝕，情況頗為嚴重。 亦足認原告並未採取正確之瑕疵修補方式進行滲水瑕疵之修 補甚明。
㈡按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移 轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人 亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標 的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人 催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒 絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買 受人之權益（最高法院88年度台上字第44號判決參照）。查 ，原告出售之系爭建物確有上開滲水瑕疵情形存在，且原告 並未為依約完成瑕疵修捕行為，已如前述，且被告業已於 101年6月15日以北投郵局696號、101年6月19日以台北仁愛 路24支郵局第301號、101年7月13日以北投郵局839號存證信 函通知原告補正瑕疵，亦有存證信函在卷可稽（見本院卷第 186頁至第194頁），揭諸上開說明，則被告於原告未為補正 前，即得拒絕給付相當之價金。從而，原告基於買賣價金請 求權，請求被告給付買賣價金7,000,000元及其法定遲延利 息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙



於本院前揭審認，本院爰不逐一論述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 王麗麗
附表：
┌──┬───┬────────────────────┐
│編號│項次 │原告主張建物瑕疵情形 │
├──┼───┼────────────────────┤
│1 │5.2 │B2、B3停車場牆面裂損 │
├──┼───┼────────────────────┤
│2 │6.1 │7樓A區男廁天花板漏水 │
├──┼───┼────────────────────┤
│3 │6.4 │1樓造景水池漏水 │
├──┼───┼────────────────────┤
│4 │6.5 │1樓植栽區漏水 │