臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第83號
原 告 羅玉秋
訴訟代理人 路春鴻律師
被 告 羅世湘
范綱宏
呂學城
共 同
訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師
複 代 理人 陳鈺霞
上列當事人間履行契約事件，本院於民國103 年11月28日辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1項第2、3、7款定有明文。查原告起訴時原請求權基礎為 兩造簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭契約）第9條第1款、 第13條，原起訴聲明為：㈠、被告羅世湘應於原告給付新台 幣（下同）3,302,000 元予被告羅世湘之同時，應將如附表 所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。㈡、被 告范綱宏應於原告給付561,309 元予被告范綱宏之同時，應 將如附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告 。㈢、被告呂學城應於原告給付6,604,000 元予被告呂學城 之同時，應將如附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉 登記予原告。㈣、訴訟費用由被告負擔。嗣於民國103年9月 25日追加民法第354 條為請求權基礎，並變更聲明為：㈠、 被告羅世湘應於原告給付3,217,000 元予被告羅世湘之同時 ，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉 登記予原告。㈡、被告范綱宏應於原告給付496,918 元予被 告范綱宏之同時，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利 範圍8 分之1 移轉登記予原告。㈢被告呂學城應於原告給付 6,434,000 元予被告呂學城之同時，應將如起訴狀附表所示 之土地所有權權利範圍4分之1移轉登記予原告。㈣、訴訟費 用由被告負擔。核原告所為訴之追加，其基礎事實與起訴之 原因事實有關連性、證據資料相通，且無礙於被告之防禦及
訴訟之終結；至請求對待給付之數額部分，則係屬單純擴張 或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，均無不合，自 應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、緣坐落於新竹縣湖口鄉綠園段第713、713-1、713-2、713-3 、713-4地號土地(下稱系爭5 筆土地，於提及個別地號之土 地時，於其前加註地號），地目原，為兩造共有，原告之應 有部分均為2分之1、被告羅世湘之應有部分均為8分之1、被 告范綱宏之應有部分均為8分之1、被告呂學城之應有部分均 為4分之1。兩造於101年12月14日就系爭5筆土地簽訂系爭契 約，被告羅世湘、范綱宏、呂學城分別以4,696,000元、3,5 60,000元、9,392,000元之代價將其等於系爭5筆土地之應有 部分售予原告，而原告已依約分別給付被告羅世湘、范綱宏 、呂學城100萬元、270萬元、200萬元；餘款部分則尚有3,6 96,000元、86萬元及7,392,000元未給付予被告3人。㈡、蓋一般人買賣不動產，雖通常係以權狀登記之面積及其他合 法可供使用面積之大小或範圍，作為買賣契約成立與否及價 金高低之重要因素。是若使用面積減少，則買賣標的物之價 值亦必然減少（最高法院73年台上字第1173號判例、臺灣高 等法院84年度上字第1374號判決、98年度上字第498 號判決 參照）。查兩造買賣之系爭5 筆土地為「農地」，則農地之 使用面積，對於原告而言，自屬重要，倘有無法使用之情事 ，即屬買賣標的物有減少價值之瑕疵。又兩造因慮及系爭5 筆土地地目為原，位於河床周邊，土地之面積恐因長久河床 侵蝕擴張而逐漸流失減少，乃於系爭契約第9條第1款、第13 條約定「…鑑界後，面積如有減少依每坪成交單價減少價金 。…」、「…鑑界面積若有誤差時，以實際測量面積為準， 多退少補。」。嗣經本院會同兩造及新湖地政事務所之地政 人員於103年8月13日至現場履勘，經地政人員測量後發現系 爭713-3、713-4地號土地面積確實有減少，依新湖地政事務 所於103年9月1日新測地〈數法〉字第12000號複丈成果圖所 示：(A)斜線區域，為系爭713-3地號，流失面積為237.18平 方公尺；(B)斜線區域，為系爭713-4地號，流失面積為16.1 4平方公尺，總計上開(A)、(B)斜線區域流失面積共計253.3 2平方公尺，依前開兩造減少價金之約定，原告給付被告之 尾款扣除流失面積之金額，應調減如后：
1.被告羅世湘部分：
系爭713-3、713-4地號流失面積共計253.32平方公尺，被告 羅世湘於上開土地之應有部分均為8分之1，則其流失之面積
折算坪數後約為9.58坪，依系爭契約約定每坪5 萬元計算， 流失部分應減少價金為479,000元。原告尚未給付之尾款3,6 96,000元扣除前開應減少價金479,000 元後，原告尚應給付 予被告羅世湘3,217,000元【計算式：3,696,000－（253.32 ×1/8×0.3025×50,000）＝3,217,000】。 2.被告范綱宏部分：
系爭713-3、713-4地號流失面積共計253.32平方公尺，被告 范綱宏於上開土地之應有部分均為8分之1，則其流失之面積 折算坪數後約為9.58坪，依系爭契約約定每坪37,900元計算 ，流失部分應減少價金為363,082 元。原告尚未給付之尾款 860,000元扣除前開應減少價金363,082元後，原告尚應給付 予被告范綱宏496,918元【計算式：860,000－（253.32×1/ 8×0.3025×37,900）＝496,918元】。 3.被告呂學城部分：
系爭713-3、713-4地號流失面積共計253.32平方公尺，被告 呂學城於上開土地之應有部分均為4分之1，則其流失之面積 折算坪數後約為19.16坪，依系爭契約約定每坪50,000 元計 算，流失部分應減少價金為958,000 元。原告尚未給付之尾 款7,392,000元扣除前開應減少價金958,000元後，原告尚應 給付予被告呂學城6,434,000元【計算式：7,392,000－（25 3.32×1/ 4×0.3025×50,000）＝6,434,000元】。㈢、承前所述，系爭713-3、713-4地號土地因長期受河床侵蝕導 致土地面積流失，而有減少系爭農地使用上預定效用之瑕疵 ，爰依系爭契約第9條、第13條及民法第354條之規定請求減 少價金。
㈣、對被告抗辯所為之陳述：
1.被告辯稱兩造本件之買賣為權利之買賣，而無物之瑕疵擔保 之問題云云。惟依民法第345條第1、2項、第348條第1 項之 規定，兩造簽訂之系爭契約，並非單純只有應有部分之買賣 ，而係系爭5 筆土地之買賣（即權利之移轉、物之交付）， 因此，被告前揭主張本件僅有權利瑕疵之問題，而無物之瑕 疵之問題，恐有誤解，應不可採。
2.被告復辯稱系爭5筆土地為現況交地，原告明知系爭713-3、 713-4地號土地遭河道占用云云。惟兩造就系爭5筆土地，雖 係向被告購買應有部分，並非系爭5 筆土地的全部持分。則 系爭5筆土地之應有部分，表現於系爭5筆土地上，並無特定 的位置，加以系爭5 筆土地之所有人間並無分管的約定，故 原告對於系爭5 筆土地之界址、面積、使用情狀皆未明瞭， 即使為現況交地，被告等人仍應擔保交付之土地，其所有權 之使用權能仍須完整，是以兩造始於系爭契約第9 條約定必
須鑑界測量、排除所有權能有無法行使之情形，以明系爭5 筆土地的界址範圍及所有權能之完整性，故被告辯稱原告明 知系爭713-3、713-4地號土地遭河道占用乙節，與事實不符 。
3.被告另辯稱系爭713-3、713-4地號土地，乃現況交地，且面 積並無減少，故無找補之問題云云。承前述，本件核心點乃 在「使用面積是否發生短少或減少」（即使用權能遭限制或 減少，是否屬物之瑕疵概念）。所謂物之瑕疵係指存在於物 之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵， 且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號 判例意旨參照）。復依民法第765 條規定，所有人於法令限 制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他 人之干涉。可知使用權乃所有權三大權能（使用、收益、處 分）之首，所有權若喪失自由使用權能，空具所有權形式， 即無法達其功能，是以，買賣之土地若缺少自由使用權能， 應認其所有權不完整，具有物之瑕疵存在。再者，依系爭契 約第9條約定內容可知，當系爭5筆土地發生買方所有權之使 用權能上遭受限制或減損時，除屬物之瑕疵範圍外，仍有該 條減少價金之適用情形。
㈤、為此聲明：
1.被告羅世湘應於原告給付3,217,000 元予被告羅世湘之同時 ，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉 登記予原告。
2.被告范綱宏應於原告給付496,918 元予被告范綱宏之同時， 應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登 記予原告。
3.被告呂學城應於原告給付6,434,000 元予被告呂學城之同時 ，應將如起訴狀附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉 登記予原告。
4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、原告主張系爭713-3、713-4地號土地面積有減少，與事實不 符：
原告以新湖地政事務所於103 年9 月1 日新測地〈數法〉字 第12000 號複丈成果圖為據，主張系爭713-3、713-4地號土 地面積各流失237.18平方公尺、16.14平方公尺（合計253.3 2 平方公尺）云云。惟土地買賣，除有特別約定之外，關於 買賣土地之位置、面積，本以地政機關登記之位置、面積為 準。本件買賣係被告羅世湘、范綱宏、呂學城將其等於系爭
5 筆土地上之應有部分（被告羅世湘、范綱宏均各為8 分之 1 、被告呂學城均為4 分之1 ）出售予原告，依系爭契約之 記載，系爭713-3、713-4地號土地面積均各為510.54平方公 尺，與土地登記謄本及103年10月24日新湖地測字000000000 0 號函檢送更正後之複丈成果圖所列之面積相同，故原告主 張買賣土地面積減少，與事證不符。且依複丈成果圖所示， 僅足供認定系爭713-3、713-4地號土地各有面積237.18平方 公尺、16.14 平方公尺，合計253.32平方公尺之土地，因河 床侵蝕而低陷致位於六股溪大水溝內、形成六股溪溝渠之一 部，但系爭713-3、713-4地號土地並未因此不存在或減少面 積，顯然不致發生「買方無法主張所有權」之結果，故原告 因上開土地面積減少，據以請求減少價金外，復一併請求移 轉被告於上開土地面積之應有部分，實屬無據。㈡、系爭契約均未有關於買賣土地如因河床侵蝕低陷致位於溝渠 內或形成溝渠之一部，即需核減價金之約定：
1.原告主張因慮及系爭5 筆土地位於河床周邊，土地之面積恐 因長久河床侵蝕擴張而逐漸流失減少，故兩造於系爭契約第 9 條、第13條定有特別約定云云。惟查，系爭契約並未有關 於買賣土地如因河床侵蝕低陷致位於溝渠內或形成溝渠之一 部，即需核減價金之約定，被告亦未同意於此情形減少價金 ，原告上開主張，核屬無據。
2.又觀諸系爭契約第9條第1款約定之前後文義，可知前段「土 地依現況交地，地上物、違建、垃圾、雜草等，賣方於鑑界 前需清除完畢。」，係指賣方（即被告）依土地現況交地（ 含因河床侵蝕低陷致位於六股溪內之現狀），在鑑界前需清 除地上物、違建等物，顯與減少價金無關，且被告於簽訂系 爭契約後，從未對土地現況加以施工改變。後段「鑑界後， 面積如有減少依每坪成交單價減少價金。如有土地部分被侵 占或為私設巷道或既成道路等致使買方無法主張所有權時， 賣方需於知悉10日內排除，否則同意依每坪成交單價減少價 金。」，依文義解釋，係約定買賣土地如有部分被侵占或為 私設巷道或既成道路等因素，致使買方（即原告）無法主張 所有權時，賣方須於知悉10日內排除之，如賣方無法排除時 ，賣方同意按被侵占或私設巷道或既成道路之面積，依每坪 成交單價減少價金，尚非關於買賣土地因河床侵蝕低陷致位 於溝渠內、形成溝渠之一部，即需減少價金之約定。 3.再者，兩造於系爭契約第13條之約定未盡相同，其中有關「 鑑界（測量）面積若有誤差時，以實際測量面積為準，多退 少補」之記載，參酌內政部台內地字第340883號函、921 震 災重建暫行條例第8 條之資料，顯係指買賣土地因為地籍圖
年久破損、地籍重測協助指界界址變更或土地位移（如911 地震所致地表隆起、地表塌陷因素所致面積減少或增加）等 因素，致使鑑界、測量之土地實際面積，與地政機關登記面 積不符時，始應以實際測得面積，依買賣單價退補找貼，上 開契約文字並非約定於買賣土地因河床侵蝕土地低陷、形成 溝渠一部現象時，應為互補差額、多退少補。再兩造係在買 賣系爭土地前之96年起（被告羅世湘自97年起），即分別購 入系爭713-3、713-4地號土地而為共有人，自早知土地地界 所在，未在系爭契約中就系爭713-3、713-4地號土地因河床 侵蝕土地低陷形成溝渠一部之現象為互補差額之約定，益見 上開約定並非就買賣土地因河床侵蝕土地低陷形成溝渠一部 之現象為互補差額之約定。又假若原告主張為真，原告於系 爭713-3、713-4地號土地面積未有分毫流失於六股溪大水溝 內時，至多應依土地權狀登記面積給付價金，絕無任何因素 足以導致買賣土地之實際測量面積增加，而須由買方補足價 金（差額）予賣方之可能，益徵兩造於系爭契約第13條「互 補差額，多退少補」之約定，並非關於土地因河床侵蝕低陷 形成溝渠之一部所為應減少價金之約定，至無疑問。㈢、土地買賣與建物買賣，二者性質全然非同： 蓋土地買賣並無「使用面積」、「公共面積」、「主建物面 積」、「小公面積」、「權狀面積」之區別，原告引用最高 法院73年台上字第1173號判例所認一般購屋者所重視及需要 者乃房屋可供使用部分之使用面積，公共設施則為應比例分 攤之負擔，故使用面積如有短少，勢必減少該房屋之效用及 價值，構成物之瑕疵；又臺灣高等法院98年度上字第498 號 民事判決所稱頂樓增建物，欠缺使用權，屬買賣標的物有減 少價值之瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保責任，顯均與本件無關 ，不足援引。
㈣、本件買賣並無瑕疵存在：
原告復稱被告應負減少價值瑕疵責任，爰依系爭契約第9 條 、第13條及民法第354 條之規定請求減少價金，自與本件買 賣契約約定內容未合，不足憑採。況且，本件買賣係屬土地 權利範圍即土地持分之買賣，僅應依民法第350 條負權利瑕 疵擔保責任，原告依物之瑕疵擔保責任對於被告行使權利， 於法不合，自無可採。退步言之，縱認原告得主張民法第35 4 條，然兩造於系爭契約既未對買賣標的物有預定效用或保 證品質之約定，顯與民法第354 條之規定不符，被告應不負 物之瑕疵擔保責任。更況且，原告於訂立系爭契約前（即96 年5月14日）即已購買系爭土地應有部分2 分之1，其早已知 悉系爭713-3、713-4地號土地流失之情形，依民法第355 條
有關物之瑕疵擔保責任免除之規定，被告亦不負物之瑕疵擔 保責任即明。
㈤、退步言，如法院認原告得請求移轉買賣土地，依上開關於原 告不得請求減少價金理由所述，亦應於原告依買賣契約給付 如被告預備答辯聲明欄所示金額後，被告始應移轉土地。㈥、答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
㈦、預備答辯聲明：
1.被告羅世湘應於原告給付3,696,000 元之同時，將如起訴狀 附表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。 2.被告范綱宏應於原告給付860,000 元之同時，將如起訴狀附 表所示之土地所有權權利範圍8分之1移轉登記予原告。 3.被告呂學城應於原告給付7,392,000 元之同時，將如起訴狀 附表所示之土地所有權權利範圍4分之1移轉登記予原告。三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭5 筆土地為兩造所共有，原告之應有部分均為2 分之1 、被告羅世湘之應有部分均為8分之1、被告范綱宏之應有部 分均為8分之1、被告呂學城之應有部分均為4分之1。㈡、兩造於101年12月14日就系爭5筆土地簽訂土地買賣契約書， 被告羅世湘以4,696,000元之代價將其就系爭5筆土地之應有 部分售予原告；被告范綱宏以356萬元之代價將其就系爭5筆 土地之應有部分售予原告；被告呂學城以9,392,000 元之代 價將其就系爭5 筆土地之應有部分售予原告。原告已給付予 被告羅世湘100 萬元、范綱宏270 萬元及被告呂學城200 萬 元，尚有3,696,000元、86萬元及7,392,000元未給付予被告 3人。
㈢、系爭契約土地標示欄所載系爭5 筆土地之面積均與土地登記 謄本所載面積相同。
㈣、經現場履勘之結果，系爭713-3、713-4地號土地之面積與土 地登記謄本所載面積相符，現況有部分為河道，經測量面積 後系爭713-3 地號土地現為河道之部分面積為237.18平方公 尺、系爭713-4地號土地現為河道之部分面積為16.14平方公 尺。
四、兩造爭點：
原告依系爭契約第9 條、第13條及民法第354 條之規定主張 系爭5 筆土地之面積減少，而請求減少價金有無理由？五、本院之判斷：
㈠、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書 據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標 準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 （最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照） 。查原告主張系爭5 筆土地，地目原，為兩造共有，原告之 應有部分均為2 分之1 、被告羅世湘之應有部分均為8 分之 1 、被告范綱宏之應有部分均為8分之1、被告呂學城之應有 部分均為4分之1。兩造於101年12月14日就系爭5筆土地簽訂 系爭契約，被告羅世湘、范綱宏、呂學城分別以4,696,000 元、3,560,000 元、9,392,000元之代價將其等於系爭5筆土 地之應有部分售予原告，而原告已依約分別給付被告羅世湘 、范綱宏、呂學城100 萬元、270 萬元、200 萬元；餘款部 分則尚有3,696,000元、86萬元及7,392,000元未給付予被告 3 人等情，業據原告提出與其所述相符之土地登記謄本、土 地買賣契約書等件為證（見本院卷第9 頁至第37頁），且為 兩造所不爭執，自堪信原告上開主張為真。
㈡、原告依新湖地政事務所於103年9月1 日新測地〈數法〉字第 12000 號複丈成果圖，主張系爭713-3、713-4地號土地因長 期受河床侵蝕導致土地面積流失，而有減少系爭農地使用上 預定效用之瑕疵，爰依系爭契約第9條、第13條及民法第354 條之規定請求減少價金云云。查兩造於訴訟進行中就系爭71 3-3、713-4地號土地面積有無減少乙節，尚有爭執，本院乃 於103年8月13日會同兩造及新湖地政事務所之地政人員前往 系爭5筆土地現場勘驗測量，依當日勘驗筆錄所載，系爭713 -3、713-4 地號土地配合航照圖，應該是位於六股溪的左側 ，且上開土地現況為林木、牧草、椰子樹等，而原告提出之 附圖（見本院卷第46頁）斜線部分之現況為河道。又原告起 訴狀檢附之附圖就系爭5 筆土地鑑界的面積與土地登記謄本 記載面積相符乙情，亦經新竹縣新湖地政事務所於103年6月 9 日以新湖地測字第0000000000號函覆明確，並有該函檢附 之土地複丈及標示變更登記申請書、複丈參考圖等在卷可稽 （見本院卷第81至92頁），原告對此並不爭執，但主張系爭 713-3、713-4地號土地有部分變成河道，請求測量該部分的 面積等語（見本院卷第102 頁）。本院遂囑託地政機關就系 爭713-3、713-4地號土地之整筆及原告所指流失之部分分別 測量面積，經新竹縣新湖地政事務所以103 年9 月4 日新湖 地測字第0000000000號函檢附新測地〈數法〉12000 號土地 複丈成果圖，因該土地複丈成果圖有誤載、缺漏情事，新竹 縣新湖地政事務所復於103年10月24日以新湖地測字第00000 00000 號函檢附新測地〈數法〉142000號土地複丈成果圖（
見本院卷第134 頁），本件自應以新測地〈數法〉142000號 土地複丈成果圖為判斷依據。
㈢、依卷附新測地〈數法〉142000號土地複丈成果圖所示，系爭 713-3、713-4地號土地面積均各為510.54平方公尺，其中系 爭713-3地號土地斜線(A)部分，流失面積為237.18平方公尺 ；713-4地號土地斜線(B)部分，流失面積為16.14 平方公尺 ，則系爭713-3、713-4地號整筆土地之面積與系爭契約及土 地登記謄本所載之面積相符，衡情系爭713-3、713-4地號土 地總面積並無變更，僅係部分地貌變成河道，此情並經原告 訴訟代理人於勘驗時自認，已如前述。是原告主張系爭713 -3、713-4 地號土地面積有減少乙情，與事實不符，應無可 採。
㈣、兩造於101年12月14日簽訂系爭契約，於系爭契約第1條約定 ：「土地標示：（買賣標的物標示記載如有不符，以地政事 務所登記簿記載為準）。」，且兩造不爭執系爭契約土地標 示欄所載系爭5 筆土地之面積均與土地登記謄本所載面積相 同。又系爭契約第9 條第1 款約定：「土地依現況交地，地 上物、違建、垃圾、雜草等，賣方（即被告）於鑑界前需清 除完畢。鑑界後，面積如有減少依每坪成交單價減少價金。 如有土地部分被侵占或為私設巷道或既成道路等致使買方（ 即原告）無法主張所有權時，賣方需於知悉10日內排除，否 則同意依每坪成交單價減少價金。鑑界時需通知買方到場完 成點交手續。」，又地籍測量實施規則第204條第1款規定土 地有因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併、鑑界或變更者 ，得申請土地複丈等語，其將浮覆、坍沒等情形與鑑界分列 均為得申請土地複丈之原因，益徵土地因自然地形地貌之更 動導致之實際（使用）面積增加或減少，與為確認與鄰地間 之界址及與地籍圖所載之面積是否相符所為之鑑界測量，顯 有不同，上開條款內容既已明文約定土地依現況交地，其後 段所稱之「鑑界」顯非有關土地之面積因河床侵蝕擴張坍沒 應為測量，並據以作為減少價金之約定。再者，依現場履勘 之結果，系爭713-3、713-4地號土地之面積與土地登記謄本 所載面積相符，僅現況有部分為河道，已如前述，是原告無 從依系爭契約第9條之約定請求減少價金，至為灼明。㈤、復觀諸系爭契約第13條其他特別約定事項之記載，查被告羅 世湘部分係「本件土地應由賣方鑑界，鑑界面積若有誤差時 ，以實際測量面積為準，多退少補。」（見本院卷第23頁） ；被告范綱宏部分係「本件土地買賣不用鑑界，將來若本出 售有鑑界時，若鑑界面積有所誤差時，甲、乙雙方同意屆時 互補差額，多退少補」（見本院卷第29頁）；被告呂學城部
分係「本件土地須由賣方負責鑑界，以實際測量坪數為計算 面積之基準，若測量有誤差時，以實際測量面積，多退少補 」（見本院卷第36頁）。由此可知，兩造於特別約定事項就 本件土地買賣是否鑑界之約定不一，原告既認實際使用之面 積為契約重要之點，何以在與被告范綱宏簽訂之土地買賣契 約書第13條其他特別約定事項竟約定「本件土地買賣不用鑑 界」，殊難想像，又系爭契約第13條之約定均稱「多退少補 」，若依原告主張系爭土地因河床侵蝕擴張而流失，則絕無 可能有土地面積增加之情形，原告即無補足價金之適用，又 何須為上開價金多退少補之約定。
㈥、再依新竹縣新湖地政事務所於103年6月9日新湖地測字第000 0000000號回函，被告呂學城於兩造簽訂契約後（即101年12 月17日）始申辦系爭5 筆土地之鑑界事宜，且申請複丈之原 因係鑑界，非坍沒或浮覆等其他因素（見本院卷第82頁）， 及參酌前開系爭契約第1條、第9條之約定內容等情，應認兩 造訂立系爭契約第13條之真意，係指鑑界、測量後，如系爭 5 筆土地面積有所增減，致測得之實際面積，與土地登記謄 本登記之面積不符時，始應依實際面積退補找貼。蓋系爭5 筆土地之地貌自96年間起迄今均未有何變動，此據被告於本 院行言詞辯論時陳述在卷，原告既為系爭5 筆土地之共有人 之一，且於96年間即因買賣而取得系爭5 筆土地應有部分各 2 分之1 之所有權，無論係96年買受時，抑或本件向被告購 入系爭5筆土地其餘之應有部分，對於系爭5筆土地之地貌， 有部分為河道乙情，實難諉為不知，設若原告對於系爭5 筆 土地有無因河床侵蝕致實際使用面積減少存有疑慮，關乎此 一與權利範圍、買賣價金有重要影響之契約重要之點，焉有 可能未於訂約時在系爭契約內特別載明，而僅泛以一般不動 產買賣交易習慣所稱之「鑑界」（即土地實測面積是否與登 記謄本之記載相符）作為找補買賣價金之約定？是系爭713 -3、713-4 地號土地面積經鑑界、測量後，與土地登記謄本 之面積相符，並無減少之情形，原告主張依系爭契約第13條 請求減少價金，即非有據，自無從准許。
㈦、末按，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出
賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠 缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照 ）。又民法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物 之買賣，且係就特定物而言。申言之，所謂物之瑕疵擔保， 係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意。查本件買 賣標的物為系爭5 筆土地，契約並約定被告有交付土地之義 務，即屬有體物之買賣，出賣之物若有瑕疵，被告仍應負物 之瑕疵擔保責任，被告抗辯本件買賣係屬土地權利範圍之買 賣，無物之瑕疵擔保責任之適用，容有誤會，殊無可採。㈧、又由上可知，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後始 有適用。即物之出賣人對於買受人所負瑕疵擔保責任，以其 物依民法第373 條之規定，危險移轉於買受人時有瑕疵存在 為要件。易言之，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受 人即無主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任之可言。又買賣標 的物之危險，依同法第373 條規定，除契約另有訂定外，自 交付時移轉於買受人，動產及不動產均亦然。（最高法院77 年度台上字第1260號、82年度台上字第2499號、86年度台上 字第1689、3407號裁判要旨、台灣高等法院暨所屬法院63年 度法律座談會民事類第8 號會議研討結果供參）。查系爭契 約第3條第1款前段約定「乙方（即被告）於完成產權移轉登 記並將房地交付之同時，甲方（即原告）應將尾款付清」等 語，而系爭5 筆土地原告尚未給付尾款，此為兩造所不爭執 ，據土地登記謄本之記載，被告亦未辦理所有權移轉登記並 將系爭5筆土地點交予原告，是系爭5筆土地既尚未移轉或交 付予原告，原告復未舉證證明兩造有特別約定於簽訂買賣契 約之時，利益及負擔即由買受人即原告負擔，實難認本件被 告已依民法第373條規定將系爭5筆土地之危險移轉予原告， 要與民法第354 條規定出賣人應負物之瑕疵擔保責任要件未 合，原告上開主張，亦屬無據，無足憑採。
㈨、綜上所述，系爭5 筆土地之面積經測量後既與土地登記謄本 所載面積相符，即無面積減少之情事，系爭713-3、713-4地 號土地固有因河床侵蝕擴張致部分為河道而有無法實際使用 之虞，惟其流失之部分，究與兩造在系爭契約所稱價金依鑑 界結果多退少補之約定迥然不同，原告依系爭契約第9 條、 第13條之約定，請求被告減少價金，洵非有理，無足憑採。 又系爭5 筆土地，既尚未交付予原告，原告即無主張被告應 負物之瑕疵擔保責任之餘地，從而，原告依民法第354 條之 規定，請求被告減少價金，亦無理由，均予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 所為舉證，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一 論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 12 日
民事第一庭 法 官 蔡欣怡
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
書記官 蕭宛琴