減少買賣價金
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,103年度,195號
SCDV,103,訴,195,20141225,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第195號
原　　　告　王巧雲
訴訟代理人　陳尚敏律師
被　　　告　悅昇建設有限公司
法定代理人　范姜湘
訴訟代理人　路春鴻律師
複代理人　　葉文海
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國103年12月4日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣伍拾萬零玖佰貳拾元及自民國一０三年十月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行，但如被告以新臺幣伍拾萬零玖佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時係主張被告應給付 賠償金新台幣(下同)990771元。嗣變更其聲明為請求被告給 付500920元，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定 ，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：
(一)聲明：
1、被告應給付原告新台幣500920元，及自訴狀送達於被告之翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。
3、願供擔保，請准予宣告假執行。
(二)陳述
1、原告前向被告悅昇建設股份有限公司買受門牌號碼新竹縣竹 北市○○里0鄰○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭房屋）， 上開房地於民國101年7月19日點交予原告。該房屋經原告使 用後，於102年4月中旬發現馬桶呈現堵塞不通之情形，經水 電工勘查，係肇因於污水管施工時傾斜角度不良等諸多工程 缺失所致，導致污水糞水無法宣洩至污水處理設施，回堵至 抽水馬桶。原告經請專業之水電商估價後，計需990,771元修 復，被告公司就此應負瑕疵擔保責任，原告援引民法第354條



、第359條之規定，請求減少價金，其減少之價金額計算標準 以修復上開瑕疵所需之費用為準。
2、被告公司擅自變更建築執照之設計，將污水處理池設置於室 內，且無法排放於屋外，經原告要求被告公司應按原建照施 工後，被告公司仍未依原建築圖施工、貪圖方便，利用管線 延長至屋外設置污水處理池了事。比照原始建築執照所設計 之污水管線與被告公司事實上施作之污水管線，其最大之差 異，在於原始建築執照之設計為直線，而被告公司事實上所 施作之管線卻呈現曲折之配置。此即系爭房屋之污水無法順 利宣洩至污水處理池，而堆積在馬桶之原因之一。3、有關社團法人新竹市建築師公會103年7月28日製作之「竹市 建師鑑字10303號、新竹縣竹北市○○里0鄰○○路0段00巷00 號房屋鑑定報告書」鑑定結果：系爭房屋「現一樓污水管及 二至四樓污水管之幹管分流於一樓再合併，其河流管徑是否 足，排水坡道是否太緩或其彎頭是否太多等，皆會影響管徑 暢通」之意見以觀，系爭房屋馬桶堵塞之現象，應係肇因於 被告公司施工時，未依建築執照圖說設置兩條排水管路，且 實際施工之排水管路洩水坡度亦有不良所致。系爭房屋既有 如上所述之瑕疵存在，原告爰依民法第359條請求減少價金 ，並依民法第227條第2項之規定，請求損害賠償。4、關於減少價金及損害賠償之數額，原告實際支出之費用共計 990,771元，雖鑑定書就上開費用認為：「為改善標的物瑕疵 ，建議一樓污水管及二至四樓污水管在一樓重新配管，併測 量其洩水坡度至少1/15以上，且污水管徑4"c以上，且管線分 流排放不同污水槽處理」，即如系爭房屋原建築執照所示圖 面，要屬正辦。至於鑑定書所載修繕費用為535,920元，則屬 偏低，與原告實際支出款項多有落差，甚至未將另一座樓梯 間木作儲物櫃之修繕損失列入，實際上現場有兩座木作儲物 櫃，惟鑑定書僅就其中一座估價，其建築師稱沒有修繕之必 要，係指此座而言，並非鑑定報告書中所列之木作儲物櫃， 是鑑定書所示修繕費用，應有低估付，惟原告願遵照系爭鑑 定所示之修復金額500920元，請求被告給付之。二、被告方面：
(一)、聲明
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。(二)、陳述
1、被告否認原告主張系爭房屋之馬桶發生堵塞不通之情形，係 肇因於被告所施作之污水管缺失，且被告亦曾建議「雙方應



先行確認原因，取得共識、協商後，再行修繕」，原告自行 估價修繕，對被告而言，不具任何拘束力可言。2、不論室內或室外之污水處理池，均有管線可連接於外，已詳 前述，被告當時係依原告之要求而將污水處理池由室內移至 室外，而移置室外之污水處理池，即係原告所謂「依原設計 圖說施作」，是原告主張「室外管線呈曲折之配置，導致污 水無法順利渲洩」云云，純屬憑空臆測之詞，不足採信，否 則，同屬將室內污水處理池移至室外之其它住戶，何以能正 常使用，獨獨原告發生渲洩不良之瑕疵？益徵原告說詞，自 相矛盾，漏洞百出！
3、系爭鑑定報告書第八點鑑定結果（一）謂「一樓汙（污）水 管至污水槽排水不良原因，因管線埋設地板下無法判讀，僅 能參考關係人提供之圖面判斷管路施工方式及位置」等語， 即鑑定人並未實際觀察埋設於地板下之管線，以致其無法判 讀造成一樓污水管至污水槽排水不良的原因為何，是其所為 判斷，僅係參考原告所提供之圖面，惟該圖面所示管線是否 與實際埋設的情況相符？鑑定人悉未進一步查證，即以該圖 面所示管線進行判斷，所為鑑定意見，恐有失真之虞。又系 爭有關污水管線之管徑大小、排水坡道設計之高低以及彎頭 是否過多等，均足以影響排水，惟究係何原因，鑑定人則未 具體指明，更何況原告就系爭污水處理槽，在未知會被告的 情形下，即自行開挖、配管及回填，其原因是否必係因上開 鑑定人所指之因素所造成，抑或是原告於裝潢期間使用不當 以致淤塞，不能無疑。
4、至於鑑定人所預估修繕的項目及費用，亦欠允洽，蓋依其所 提出的方案，係增設一座十人份的污水處理池，並廢棄原有 管線後，另加設二條新的管線，其中一條管線連接舊有的污 水處理池，另一條管線則連接新的污水處理池，惟如前鑑定 人所認影響管徑暢通的可能原因為管徑大小、洩水坡道是否 太緩及彎頭是否過多，並未提及舊有污水處理池的容量不敷 使用，且倘若是上開原因中之一或全部所造成，則儘可改換 管線口徑、修改坡道或改善過彎即可，實無需如此大費周章 又鑑定報告書附件四工程預算書第二頁所列「名稱規範」中 ，「地坪切割3000元」、「樓梯間木作儲藏櫃（L118*W42*H2 80）拆除及運棄3000元」、「牆面1：3水泥砂漿修補（一底 二度）3000元」、「牆面（既有）漆水性水泥漆（二度） 7200元」、「樓梯間木作儲藏櫃（L118*W42*H280）24000元 」應予剔除。
三、得心證之理由：
1、原告向被告買受門牌號碼新竹縣竹北市○○里0鄰○○路0段



00巷00號房屋，上開房地並於101年7月19日點交之情，為兩 造所不否認，堪認為真實。
2、原告主張於102年4月中旬經使用房屋後，發現馬桶呈現堵塞 不通之情形，接續發現系爭房屋之污水管施工時傾斜角度不 良等瑕疵之情，業經社團法人新竹市建築師公會就系爭房屋 之上開瑕庛為鑑定，其鑑定結果為：（一）一樓汙水管至污 水槽排水不良原因，因管線埋設地板下無法判讀，僅能參考 關係人(即原告)提供之圖面判斷管路施工方式及位置。(二) 現一樓污水管及二至四樓污水管之幹管分流於一樓再合併， 其河流管徑是否足，排水坡道是否太緩或其彎頭是否太多等 ，皆會影響管徑暢通。(三)為改善標的物瑕疵，建議一樓污 水管及二至四樓污水管在一樓重新配管，併測量其洩水坡度 至少1/15以上，且污水管徑4"c以上，且管線分流排放不同污 水處理槽。(四)修繕費用為新台幣535,920元等情，有該份於 103年8月7日之竹市建師鑑（1030)字義043-2號鑑定報告在卷 可查。是系爭房屋汙水管線確有設計彎頭過多及施設不當、 排水坡度過緩、洩坡度不足致汙水管線內之污水回堵導致系 爭房屋之馬桶堵塞等瑕疵，故原告主張系爭房屋存有上述瑕 疵確屬可採。
3、雖被告執以鑑定人並未實際觀察埋設於地板下之管線，僅係 參考原告所提供之圖面，且未指明影響排水原因，又鑑定人 所估修繕的項目及費用，均有失真欠洽云云。然參與本件鑑 定之鑑定人就系爭房屋關於污水管線施工時之傾斜角度是否 不良及馬桶污水無法順暢排放之原因，經由原告提供原建築 師之設計圖予以評估後，並經現場認定系爭房屋之化糞池原 係設計置在屋內，事後卻改置於屋外，因此管線拉長範圍且 高低坡度落差不大，復因接頭過多及接頭口徑不大等導致污 水容易阻塞，另本件關於修復費用於既有之535,920元下，可 再刪除一個化糞池35000元部分，應為合理且必要等情，業經 本件鑑定人林松茂到庭證稱在卷，是本件有關污水回堵之原 因及修復費用，均經證人上開證述明白，被告上開所辯顯不 足採，應予駁回。
4、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。再者，民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並未 賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的物 縱有瑕疵，出賣人亦不負修補瑕疵之義務，惟出賣人就其交 付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約 成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣



人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不 履行責任。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買 受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償。本件 系爭房屋既有上述之瑕疵，買受人即原告仍得主張物之瑕疵 擔保責任，且該瑕疵係於買賣契約成立後始發生且可歸責於 出賣人即被告所致，依據上開意旨，原告主張不完全給付進 而請求損害賠償500920元應有理由，應予准許。四、綜上，原告依據民法第227條第2項之規定，請求被告給付損 害500920元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日起即103年10 月31日起至清償日止之法定遲延利息為有理由，應予准許。五、本院經核原告勝訴部分，依民事訴訟法第392條第1、2項規 定，爰就雙方分別酌定相當之擔保金額宣告假執行及免為假 執行之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核 與判決之結果不生影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第392條 第1、2項判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 25 日
書 記 官 蔡美如