臺灣新竹地方法院民事判決 100年度重訴字第175號
原 告 王家濱
訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師
複 代理人 洪坤宏律師
被 告 王家村
王家慶
王家鑑
兼上一人之
訴訟代理人 王家燻
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於103年12月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新竹縣竹東鎮○○段○○○○○地號，建，面積三五一平方公尺，同段第一三三六地號，建，面積七十平方公尺，同段第一三三七地號，道，面積七一平方公尺，同段第一三四二地號，建，面積一六七平方公尺，同段第一三四四地號，建，面積一一三三平方公尺，同段第一三四九地號，建，面積六一平方公尺，同段第一三五六地號，田，面積十一平方公尺，同段第一三七七地號，田，面積三七九平方公尺，同段第一三七七之一地號，田，面積一九七平方公尺之土地合併分割，分割方法如下：如新竹縣竹東地政事務所複丈日期一○一年十二月十日複丈成果圖（下稱附圖）方案一，亦即新竹縣竹東事務所複丈日期一○一年三月二十七日之複丈成果圖（下稱附圖二）所示編號A部分、面積三五一平方公尺之土地，編號A1部分、面積二四平方公尺之土地，編號A2部分、面積二六平方公尺之土地，編號A3部分、面積五九五平方公尺之土地，編號A4部分、面積一九七平方公尺之土地，分歸被告王家鑑、王家燻共同取得，並按應有部分各二分之一維持共有；如附圖方案一即附圖二所示編號B部分、面積三九六平方公尺之土地，編號B1部分、面積十平方公尺之土地，分歸被告王家慶所有；如附圖方案一即附圖二所示編號C部分、面積一六七平方公尺之土地，編號C1部分、面積三十平方公尺，編號C2部分、面積四十六平方公尺之土地，分歸被告王家村所有；如附圖方案一即附圖二所示編號D部分、面積十一平方公尺，編號D1部分、面積五平方公尺，編號D2部分、面積一四二平方公尺，編號D3部分、面積六一平方公尺，編號D4部分、面積三七九平方公尺之土地，分歸原告所有。
原告、被告王家慶、被告王家鑑、王家燻應補償被告王家村如附表一所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表二所示之比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。 原告起訴時，訴之聲明原為：「㈠兩造共有坐落新竹縣竹東 鎮○○段○0000地號，建，面積351平方公尺，同段第1336 地號，建，面積70平方公尺，同段第1337地號，道，面積71 平方公尺，同段第1342地號，建，面積167平方公尺，同段 第1344地號，建，面積1133平方公尺，同段第1349地號，建 ，面積61平方公尺，同段第1356地號，田，面積11平方公尺 ，同段第1377地號，田，面積379平方公尺，同段第1377-1 地號，田，面積197平方公尺應予分割。㈡訴訟費用由被告 等負擔。」（見卷一第4頁）。嗣於102年7月17日依新竹市 地政事務所複丈日期101年3月27日複丈成果圖，並依系爭土 地102年度之公告現值計算金錢找補金額，具狀補正聲明為 ：「㈠兩造共有坐落新竹縣竹東鎮○○段○0000地號，建， 面積351平方公尺，同段第1336地號，建，面積70平方公尺 ，同段第1337地號，道，面積71平方公尺，同段第1342地號 ，建，面積167平方公尺，同段第1344地號，建，面積1133 平方公尺，同段第1349地號，建，面積61平方公尺，同段第 1356地號，田，面積11平方公尺，同段第1377地號，田，面 積379平方公尺，同段第1377-1地號，田，面積197平方公尺 應予分割。㈡如附圖方案一所示編號A部分即1335地號、面 積351平方公尺之土地、編號A1部分即1336地號、面積24平 方公尺之土地，編號A2部分即1337地號、面積26平方公尺之 土地，編號A3部分即1344地號、面積595平方公尺之土地、 編號A4部分即1377-1地號、面積197平方公尺之土地，分歸 被告王家鑑、王家燻共同取得，並按應有部分各二分之一維 持共有；編號B部分即1344地號、面積396平方公尺之土地， 編號B1部分即1337地號、面積10平方公尺之土地，分歸被告 王家慶所有；編號C部分即1342地號、面積167平方公尺之土 地。編號C1部分即1337地號、面積30平方公尺，編號C2部分 即1336地號、面積46平方公尺之土地，分歸被告王家村所有 ；編號D部分即1356地號、面積11平方公尺，編號D1部分即 1337地號、面積5平方公尺，編號D2部分即1344地號、面積 142平方公尺之土地，編號D3即1349地號、面積61平方公尺 、D4即1377地號、面積379平方公尺，分歸原告所有。㈢被 告王家鑑、王家燻及原告應補償被告王家村、王家慶如補正 訴之聲明狀附表二所示之金額。㈣訴訟費用由被告等負擔（ 見卷三第2至3頁）。嗣於103年11月4日改依新竹市地政事務
所複丈日期101年12月10日複丈成果圖（下稱附圖）方案一 及理德冠昱不動產估價師事務所103年4月29日函文所附估價 報告書計算金錢補償金額，具狀更正聲明為：「㈠兩造共有 坐落新竹縣竹東鎮○○段○0000地號，建，面積351平方公 尺，同段第1336地號，建，面積70平方公尺，同段第1337地 號，道，面積71平方公尺，同段第1342地號，建，面積167 平方公尺，同段第1344地號，建，面積1133平方公尺，同段 第1349地號，建，面積61平方公尺，同段第1356地號，田， 面積11平方公尺，同段第1377地號，田，面積379平方公尺 ，同段第1377-1地號，田，面積197平方公尺應予分割。㈡ 如附圖方案一所示編號A部分即1335地號、面積351平方公尺 之土地、編號A1部分即1336地號、面積24平方公尺之土地， 編號A2部分即1337地號、面積26平方公尺之土地，編號A3部 分即1344地號、面積595平方公尺之土地、編號A4部分即137 7-1地號、面積197平方公尺之土地，分歸被告王家鑑、王家 燻共同取得，並按應有部分各二分之一維持共有；編號B部 分即1344地號、面積396平方公尺之土地，編號B1部分即133 7地號、面積10平方公尺之土地，分歸被告王家慶所有；編 號C部分即1342地號、面積167平方公尺之土地，編號C1部分 即1337地號、面積30平方公尺，編號C2部分即1336地號、面 積46平方公尺之土地，分歸被告王家村所有；編號D部分即 1356地號、面積11平方公尺，編號D1部分即1337地號、面積 5平方公尺，編號D2部分即1344地號、面積142平方公尺之土 地，編號D3部分即1349地號、面積61平方公尺，編號D4部分 即1377地號、面積379平方公尺之土地，分歸原告所有。㈢ 原告王家濱應補償被告王家慶、王家村、王家鑑、王家燻如 言詞辯論意旨狀所載附表二所示之金額。㈣訴訟費用由被告 等負擔。」（見卷四第12至13頁），核原告歷次訴之聲明更 正，係屬更正事實上或法律上陳述，揆諸前揭規定，於法並 無不合，均應准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、緣坐落新竹縣竹東鎮中山段第1335、1336、1337、1342、13 44、1349、1356、1377、1377-1地號等九筆土地（下稱系爭 土地）係兩造所共有，原告及被告王家村、王家慶應有部分 各為1/6，被告王家鑑、王家燻（下稱王家鑑等2人）應有部 分各為1/4。系爭土地業經編訂為竹東都市計畫內之住宅區 使用，並無不能分割之情形，兩造間亦未訂立不分割之契約 ，因無法獲得分割協議，原告自得請求分割共有物。系爭土 地上絕大部分已建蓋房屋，上開房屋均係在60年12月22日即
已建造完成，依建築基地法定空地分割辦法第5條第2項及土 地登記規則第79條第3項第3款、第8款規定，於申請分割土 地時，不需再提出縣市主管機關准予分割之證明文件。原告 主張之分割方案，為如附圖所示方案一，即主文第1項所示 之分割方案，此係原告於起訴前兩造進行協議分割時，委請 代書按各共有人應有部分比例及公告現值計算劃分四區塊土 地約略與各共有人應有部分比例換算等值之預擬方案，即將 如附圖方案一所示編號A、A1、A2、A3、A4土地，分歸被告 王家鑑等2人維持共有，並按應有部分比例分別共有；編號B 、B1土地，分歸被告王家慶所有；編號C、C1、C2土地，分 歸被告王家村所有；編號D、D1、D2、D3、D4土地，分歸原 告所有。至於金錢找補部分，原告認可依系爭土地之102年 度公告土地現值，作為計算土地現值以為金錢補償之標準。 如鈞院認應依鑑定結果為準，則因系爭9筆土地，其中1335 、1336、1342地號等3筆土地有地上權設定，另1377、1377 -1地號等2筆土地有三七五租約，且全部土地除1356地號、 面積11平方公尺之土地外之其餘土地上均被他人占用建築房 屋使用，並非一般素地，分割土地後尚須花費鉅資以塗銷地 上權設定、註銷三七五租約及收回土地等事宜，而理德冠昱 不動產估價師事務所103年4月29日之估價報告書既已考量前 開因素予以估價，該估價結果應較為信實可採，原告主張應 以該估價報告書內容作為金錢補償之基準。另被告王家村、 王家慶雖辯稱依其主張之分割方案，可使金錢找補金額極小 ，惟本件土地部分存在地上權、三七五租約、被他人占用土 地等複雜權利情形，即須考慮不同權利情形作土地價值評估 ，如依被告王家村、王家慶主張之分割方案，因每塊土地價 值不同，用土地找補之方式，勢須再作鑑定。而土地分割最 後原則應是公平，不論用土地或金錢找補，對於被告之公平 均無影響，原告願意就多分土地價值以金錢補償予被告，對 於被告應無不公平之處。為此，爰依民法第823條第1項前段 規定，提起本件訴訟。並聲明：如主文第一項所示，並共有 人間之補償金額如原告言詞辯論意旨狀附表二所載。貳、被告答辯：
一、被告王家村、王家慶抗辯：
㈠不同意原告之分割方案。原告所提之如附圖方案一分割方案 ，使各所有權人於分割後所取得之土地多為破碎分離，日後 難於整體規劃利用，且其分割方式對於被告王家村、王家慶 不利，使被告王家村、王家慶喪失過多土地，系爭土地係祖 產，希望能完整傳承予後代子孫，不願接受原告以現金換價 之方式，且所有人所分得之土地價格相差過大，金錢找補差
額過大。原告所提如附圖方案一之分割方案，1342、1336地 號土地之公告現值已經調整，但1343地號土地並未調整，希 望以鑑價方式處理。以理德冠昱不動產估價師聯合事務所10 1年9月7日估價報告書評估系爭土地總值135,627,994元之1/ 6即22,604,666元作為分配之基礎，並提出如附圖方案二之 分割方案，依此分割方案，被告2人可取得較多土地，金錢 找補部分較小。如鈞院採取黃小娟估價師或理德冠昱不動產 估價師聯合事務所103年9月4日估價報告書之土地價值鑑價 結果，亦可採取此分割方案，使兩造金錢找補金額變成極小 ，每人均可公平取得土地。並主張分割方案：如附圖方案二 所示編號A、A1、A2、A3、A4、A5部分之土地，分歸被告王 家鑑、王家燻共同取得，並按應有部分各二分之一維持共有 ；編號B、B1部分之土地，分歸被告王家慶所有；編號C、C1 、C2、C3部分之土地，分歸被告王家村所有；編號D、D1、 D2、D3、D4部分之土地，分歸原告所有。二、被告王家鑑、王家燻抗辯：
㈠被告 2人同意原告之分割方案，並願意就分得之土地維持共 有，反對被告王家村、王家慶之分割方案，因被告2人就系 爭土地之應有部分比例合計占全部之1/2，而東寧路2段臨路 約有11間店面，如依原告之分割方案，則分歸被告2人之店 面約有3間店面，即被告2人取得臨路之店面土地比例約1/3 ，如依被告王家村、王家慶之分割方案，則分歸被告2人之 店面僅約2間店面，即被告2人臨路店面土地比例約1/5，對 於應有部分占1/2之被告2人較為不公，否則寧願以持分1/2 與原告及被告王家村、王家慶三兄弟持分分得之土地交換， 以分得渠得依分割方案分得之臨東寧路2段店面之土地，如 此一來被告2人即得持有9間店面。
㈡又被告2人希望採用理德冠昱不動產估價師事務所103年4月 29日之估價報告書，作為金錢補償之基礎。蓋黃小娟估價師 就本件土地分割之鑑價有不公且與事實不符之情事：附圖編 號A3、A4面臨之巷道（即東寧路2段26巷）有2.3～4米寬， 惟黃估價師均以4米寬道路估價，明顯有落差，與事實不符 。理德冠昱不動產估價師聯合事務所101年9月7日陳銘光估 價報告書之素地評估結果，亦與黃小娟估價師之評估結果有 很大差異，諸如陳銘光估價師就面臨16米之東寧路的A、A1 、A2、B、B1、C、C1、D、D1、D2、D3、D4部分之估價，均 比面臨10米路即長春路A3、A4為高，但黃小娟估價師鑑定結 果，均比面臨10米路之長春路為低，顯然差異甚大，實不公 平。以黃小娟估價師所評估之結果，可建築房屋及分配之金 額亦有甚大之差異：①A、A1、A2可分配金額為2,550萬元（
1700萬元×3÷2＝2,550萬元），②A3、A4可分配金額為4, 800萬元（1,500萬元×4÷2＝3,000萬元＋1,200萬元×3÷2 ＝1,800萬元），以上合計為7,350萬元（就系爭土地持份 1/2面積計算之可分得額），如以持份1/6之比例計算則僅有 2,450萬元而已，③D1、D2、D3、D4部分可分配金額為4,950 萬元（550萬元×18÷2＝4,950萬元）。以上開建築完成後 與建商以1/2比例分配之金額即相差數千萬元，並不公平。叁、得心證之理由：
一、原告主張新竹縣竹東鎮中山段第1335、1336、1337、1342、 1344、1349、1356、1377、1377-1地號等9筆土地，係兩造 所共有，原告及被告王家村、王家慶應有部分各為1/6，被 告王家鑑、王家燻應有部分各為1/4，業據提出系爭土地登 記謄本及地籍圖等件為證（見卷一第8至28頁），且為被告 所不爭執，是原告此部分主張，堪信為真。
二、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；共用 物之分割，不能協議決定者，法院得依任何共有人之聲請， 為裁判分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項本 文定有明文。從而，兩造間就系爭9筆土地並無分割之協議 ，又無不分割之約定，且無不能分割之情，原告起訴請求法 院分割共有物，於法有據，應予准許。
三、按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請 求合併分割；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產 均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人 之同意，得適用前項規定，請求合併分割，民法第824條第5 項、第6項前段分別定有明文。經查，系爭9筆土地，其共有 人及應有部份均相同，除1356地號土地為空地外，其餘土地 均相毗鄰，且其上大部分坐落建築物，有地籍圖謄本及本院 勘驗筆錄可參（見卷一第 7頁、第88至89頁），系爭1356、 1377、1377-1地號土地地目雖均為田，系爭1337地號土地地 目為道，惟與其餘系爭1335、1336、1342、1344、1349地號 等5筆土地之使用分區相同，均屬於95年2月9日發布實施之 竹東都市計劃內編定之住宅區用地，亦有土地使用分區證明 及新竹縣竹東地政事務所101年8月27日東第所測字第000000 0000號函附卷可參（見卷一第82頁、第147頁）。又系爭土 地上目前存在他人所有門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路○段00 號、14號、16號、18號、20號、22號、24號、28號、30號、 34號、36號，同縣鎮段00巷0號、3號、5號、7號、15號、17 號、19號、21號、23號、25號之房屋，業經本院履勘屬實（
見卷二第147至148頁），而新竹縣竹東地政事務所雖以前揭 函文說明系爭土地上已興建房屋，依內政部訂頒之建築基地 法定空地分割辦法第2、5條規定需檢附法定空地分割證明等 語（見卷一第147頁），惟建築基地法定空地分割辦法第5條 規定：「申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市 主管建築機關准予分割之證明文件。實施建築管理前或民國 60年12月22日建築法修正前建造完成之建築基地，其申請分 割者，得以土地登記規則第70條第2項（即修正後土地登記 規則第79條第2項及第3項）所列文件辦理。」，而修正後土 地登記規則第79條第3項規定：「實施建築管理前建造之建 物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區 ）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件 之一：…三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。…八、其他足資 證明之文件。」，依此規定，於60年12月22日前建造完成之 建築基地，其申請分割得依土地登記規則第70條第2項（修 正後土地登記規則第79條第2項及第3項），提出足資證明房 屋係於60年12月22日前建造完成之證明文件即可，不須再提 出建築主管機關之准予分割之證明文件，經本院函查新竹縣 政府稅捐稽徵局及台灣電力公司竹東服務處之結果，應可認 系爭土地上建物均係完成於60年12月22日之前，此有新竹縣 政府稅捐稽徵局102年1月25日新縣○○○○0000000000號函 附新竹縣房屋稅籍登記表、房屋稅籍證明書及台灣電力股份 有限公司新竹區營業處102年3月8日新竹字第0000000000號 函附卷可參（見卷二第196至264頁、第281至282頁），故本 件土地分割應無法定空地分割限制之問題，原告請求就系爭 土地為合併分割，被告均表同意（見卷一第88頁），而依系 爭土地之宗地位置及使用情形，確以合併分割為宜，爰准許 原告之請求，就系爭土地為合併分割。
四、又按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以 原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難 者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部 分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人 之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有， 98年1月23日總統公布修正、同年7月24日施行之民法第824 條第1至4項定有明文。另按定共有物分割之方法，固可由法
院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限；又法院裁判分割 共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之 性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始 得謂為適當（最高法院90年台上字第1607號判決意旨參照） 。又按請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命 為適當之分配，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質 、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社 會利益亦應考慮在內。分割共有物固不受分管契約之拘束， 惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少 共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高 法院82年台上字第1990號判決意旨參照）。又法院為裁判分 割時，固然原則上應消滅其共有關係，然若為共有人客觀上 之利益或其他必要情形時，則就共有物之一部，於分割時， 縱共有人不願維持共有，法院仍得分割由共有人維持共有， 且此等共有，包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之 二種情形，此乃賦予法院就共有物之特定部分不予分割之裁 量權，另於共有人明示在分割後仍願維持共有時，此時為該 等共有人之利益，仍得判決該等共有人於分割後繼續保持共 有。
五、經查，系爭土地之分割方法，經審酌兩造之意見，並考量土 地現有使用狀況及分割後之利用目的及共有人意願，認以如 主文所示之分割方法為適當。茲說明如次：
㈠無論係原告所提如附圖方案一或被告王家村、王家慶所提如 附圖方案二之分割方案，兩造均認由被告王家鑑等2人取得 如附圖所示之編號Ａ系列部分土地，被告王家慶取得如附圖 所示編號B系列部分土地、被告王家村取得編號C系列部分土 地，原告取得編號D系列部分土地，兩案之區別在於被告王 家村、王家慶主張之方案二分割方案，係以理德冠昱不動產 估價師101年9月7日估價報告為計價基礎，推移各共有人分 得區域之分割線，使各區塊價值較相當，以達金錢找補差異 較小之目的。
㈡而參酌系爭土地之現況，系爭土地前方面臨約12米寬東寧路 二段，繁榮情形良好，後方鄰接約10米寬長春路，繁榮情形 尚可。土地上大部分坐落建築物，臨東寧路二段之建物均為 二層水泥磚造建物，可供店面使用；臨東寧路二段店面建物 後方均為一層磚造或木造平房，及少部分空地，附圖所示B 、C鄰接處為既成巷道，即東寧路二段26巷（約2米寬），巷 道由東寧路二段通往長春路。東寧路臨路之建物，其中門牌 號碼12號、14號、16號均為1層樓水泥建物及約半層樓鐵皮 加蓋，12號為新正盛機車行。18號、20號、22號、24為二層
磚造房屋，20號門口立有中華國術運動傷害整治協會，加捷 民俗治療中心，22號為情趣用品店，24號為四片木門住家。 28號、30號為二層水泥磚造建物，28號樓上鐵皮加蓋（喜相 逢理髮廳）30號門口設有剪刀鐵門目前有人居住。34、36號 為二層水泥磚造建物，34號招牌為鳳蘭小吃店，36號為雜貨 店。東寧路二段26巷內建物，1號、3號、5號均為二層水泥 磚造建物，1號有人居住使用。3號窗戶玻璃破裂，無人居住 。5號有四扇落地鋁門。7號為一層磚造建物，有六扇落地玻 璃鋁門。15號、17號為一樓磚造平房，15號有四扇落地木門 ，17號門口裝設鐵閂。19、21號為一層水泥磚造二樓鐵皮加 蓋。23號、25為一樓水泥磚造平房、1377地號土地上為東寧 路2段42-1號建物，無人使用等情，經本院於100年12月9日 、101年10月11日會同兩造查明屬實，此有勘驗筆錄（見卷 一第88頁、卷二第147頁至第148頁）在卷可佐，可見目前系 爭土地上除小部分空地外，其餘均坐落他人所有建物占有使 用，並有新竹縣政府稅捐稽徵局102年1月25日新縣○○○○ 0000000000號函及所附稅籍登記資料可佐（見卷三第195至 264頁），而系爭土地之臨路面寬甚寬，依原告主張之方案 ，兩造所分得之土地均有臨路，編號A3、A4部分面臨長春路 ，亦可經由東寧路二段26巷通往東寧路二段對外出入，並不 需使用其他共有人之土地即可出入往來，另被告王家鑑等2 人陳明願維持共有，參酌系爭土地之面積及被告王家鑑等2 人之共有狀況，此等分割後被告王家鑑等2人仍按原應有部 分之比例維持共有，對該等被告共同管理使用土地有利，對 其餘共有人或土地整體開發亦無不利情形，故被告王家鑑等 2人陳明分得之土地願維持共有，核屬允當。依原告所提如 附圖方案一之分割方案，將編號A、A1、A2、A3、A4部分土 地分歸被告王家鑑等2人共同取得，編號B、B1部分分歸被告 王家慶取得，編號C、C1、C2部分分歸被告王家村取得，編 號D、D1、D2、D3、D4部分分歸原告所有，既符合多數共有 人意願，有利於分割後各自完整利用，發揮土地之最大效用 之目的，且各共有人取得之臨路面寬亦符合共有人應有部分 比例，亦符合公平原則。
㈢反觀依被告王家村、王家慶所提之如附圖方案二分割方案， 依坐落於系爭土地上之建物現況作為比較基礎，被告王家鑑 等2人所分得A、A1部分之臨路面寬，約為2間店面建物之面 寬，被告王家村取得之C、C1、C2、C3臨路面寬，因前後縱 深較短，得因此分得約5間店面建物之面寬，與其系爭土地 應有部分占1/6不成比例，對系爭土地應有部分占1/2之被告 王家鑑等人亦非公平，故被告王家村、王家慶主張之方案二
分割方案，實非可採。被告王家村、王家慶雖辯稱希望能分 得較多土地，原告之方案對於少分得土地之共有人顯然不利 且不甚公平，故應依被告之分割方法，無論法院採取系爭土 地何次鑑價結果，均得再以土地找補，使各共有人所分得土 地區塊，與其應有部分換算之土地價值相當，依此分割，始 得謂公平之分割方案等語，惟系爭土地數十年來已由他人使 用，且對未有建物、長期未使用土地之共有人而言，其等應 係重在獲得類似土地換價之利益，而非實際之獲配、使用土 地，是依原告之原物分割方案，倘再搭配讓未分得足夠土地 之共有人，或分得土地價值較低之共有人，能從其他共有人 處，獲得合理、相當之金錢補償，即難認對未分得足夠土地 之共有人，有不公平之情形，此參新修正增訂之民法第824 條第2項第1款但書，規定「但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。」，及同條第三項， 規定「以原物為分配時，如共有人中有未受分配或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。」之內容可明。且系 爭土地因各地號土地之使用現況與權利狀態極為複雜，部分 土地面臨道路、巷道，大部分土地存在他人建物，部分土地 並有375租約或地上權等負擔，而不動產估價師所為之鑑價 結果以所劃分之區域內計算該區域所列土地之整體土地價值 ，被告王家村、王家慶單純以各區域價值差額換算土地面積 找補來調整分割線，並非客觀合理，舉例而言，依原告主張 之方案一分割方案，區塊A3、A4（紅色區塊）所在之1344-2 、1377-1地號土地，其中僅1377-1地號土地有375租約，依 被告王家村、王家慶主張之方案二分割方案，係以因區塊A3 、A4部分土地價值較少，而將原位於區塊B之1344-1地號土 地及區塊D4之1377地號土地作為找補之土地，然1377地號土 地存有375租約、1344-1地號土地上有地上物，其所作為找 補之土地應得之價值，仍待進一步因上開不同使用狀況及所 涉權利狀態作鑑價、測量，故被告王家村、王家慶主張依其 分割方案或分割方法，即可使各區塊土地價值與各共有人應 有部分比例所得價值相當，使金錢找補數額極小云云，並非 屬已具體、確定之分割方案，尚難憑採。
㈣準此，本院認採取原告主張之分割方案，即將如附圖所示方 案一編號A、A1、A2、A3、A4部分之土地，分歸被告王家鑑 等2人共同取得，並由其二人按應有部分均各二分之一保持 共有，編號B、B1部分之土地分歸被告王家慶取得，C、C1、 C2部分之土地分歸被告王家村取得，D、D1、D2、D3、D4部 分之土地分歸原告所有，將更有利於兩造所有土地之利用， 並使土地之分割方法公平，增益系爭土地之使用效能，爰判
決如主文第一項所示。
六、關於共有人間金錢補償之數額部分：
㈠按「以原物為分配時，如共有人中有未受分配或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之。」，民法第824條第3項 已有規定，又按「法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人 之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格， 倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動 產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。」（最 高法院57年度台上字第2117號判例意旨可參）。又按「共有 物之原物分割，依民法第八百二十五條規定觀之，係各共有 人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取 得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補 償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時 ，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得 價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例， 定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相 移轉之本旨。」（最高法院85年台上字第2676號判例意旨可 供參照），是於裁判分割共有土地時，倘部分共有人全未受 分配取得土地、或受分配取得之土地，其價值較其分割前， 依應有部分所換算其土地之價值為低時，自仍得依民法第 824條第3項之規定，由其他共有人以金錢加以補償，以兼顧 經濟上之價值與維持公平。
㈡經查，經本院先後囑託理德冠昱不動產估價師聯合事務所及 黃小娟不動產估價師事務所就本院所採如前述之分割方案， 其中如附圖方案一編號A及A1、A2、A3及A4；B及B1；C及C1 、C2；D及D1、D2、D3、D4之五個區塊土地，予以鑑定各區 塊土地之價值及其間之價值差額數額乙節，已分據該二估價 師事務所檢送理德冠昱不動產估價師聯合事務所101年8月30 日估價報告書及黃小娟不動產估價師事務所102年12月14日 估價報告書附卷可參（見卷二第4至97頁、卷三第206至240 頁）。原告等人認為該理德冠昱不動產估價師聯合事務所 101年8月30日估價報告書係僅以素地為基礎，未審酌地上權 設定、375租約、他人占用建屋等因素，經本院再依原告聲 請囑託理德冠昱不動產估價師聯合事務所審酌第1355、1336 、1342地號等3筆土地有設定地上權，第1377、1377-1地號2 筆土地有375租約，全部土地已被他人佔用建築房屋使用等 情形，再為估價後，有理德冠昱不動產估價師聯合事務所 103年4月29日理（估）字第0000000-0號函及所附估價報告 書乙份附卷可參（見卷三第257至370頁）。 ㈢又查，理德冠昱不動產估價師聯合事務所101年8月30日估價
報告書，估價作業雖採用比較法、成本法之土地開發分析等 二種方法，惟其僅以素地價格做評估，尚未考慮1377、1377 -1地號土地上有三七五租約、1342及1336地號土地設定地上 權部分，此經證人即製作該估價報告書之陳銘光估價師於10 2年4月9日言詞辯論期日證述明確（見卷二第294頁背面至29 6頁），故該估價報告書未斟酌系爭土地現況之他項權利或 是租約關係估算土地價格，礙難可採。
㈣再查，理德冠昱不動產估價師103年4月29日估價報告書針對 前次估價報告書之評估結論，即「勘估標的位於新竹縣竹東 鎮東寧路二段沿線之傳統住宅區域，區內公共設施規劃尚可 ，公共服務設施可及性中等，都市計畫發展呈中度成熟開發 情形，為目前A、A1、A2區塊（綠色部分）為磚造地上二層 透天厝坐落，門牌東寧路二段12至16等；A3、A4區塊（紅色 部分）為部分空地、部分透天厝坐落，門牌為東寧路二段26 巷21至25號等；B、B1區塊（藍色部分）為部分既成巷道、 部分透天厝坐落，門牌為東寧路二段28、30號及26巷1至7號 等；C、C1、C2區塊（桃紅色部分）為透天厝坐落，門牌為 東寧路二段18至24號等；D、D1、D2、D3、D4區塊（黃色部 分）為部分空地、部分透天厝坐落，門牌為東寧路二段32至 36號等其土地使用分區為竹東都市計畫內之住宅區，依據前 述評估過程之分析結果，勘估標的之土地總值為135,627,99 4元，核算土地單價為每地坪183,753元/坪，屬合理之不動 產市場行情價格。」，再審酌第1355、1336、1342地號等3 筆土地有設定地上權，第1377、1377-1地號2筆土地有375租 約，全部土地已被他人佔用建築房屋使用等情形，而認為： 「1.就土地遭佔用價值減損說明：⑴區塊A、A1、C、C2價值 減損說明：勘估標的區塊A、A1、C、C2依登記簿謄本記載已 有地上權之設定，臺灣新竹地方法院民事判決八十年度訴字 第158號判決上述地上權人須繳納申報地價總額年息百分之 六之地租，經土地所有權人確認，地上權人皆有繳納地租之 事實，且於民國86年亦有調整地租之情事，應屬有權佔用。 依目前市場上50年期地上權權利金價值約為市價之七成，本 所考量其設定之地上權為不定期限，因此，以99年期地上權 權利金價值就上述基礎進行試算，評估減損額為88%，計算 過程如下：A.一般地上權權利金價值之評估方式不外乎價格 比率法及差額租金還原法二種，其中差額租金還原法之評估 過程與地上權租約長短有實質量化之直接關係，故本案以差 額租金還原法分析50年與99年之地上權權利金差異。差額租 金還原法係將勘估標的經濟租金扣除原契約租金，再將其差 額以收益資本化率還原，即求得其地上權權利金價值之方法
。…50年權利金價值（市價之70%）×34.02/27.07＝99年權 利金價值（市價之88%）⑵區塊A2、A3、B、B1、C1、D1、D2 、D3價值減損說明：勘估標的區塊A2、A3、B、B1、C1、D1 、D2、D3雖未設定地上權，然依臺灣新竹地方法院民事判決 八十年度訴字第158號判決佔用人須繳納申報地價總額年息 百分之五或六之地租，經土地所有權人確認，佔用人有繳納 地租之事實，且於86年亦有調整地租之情事，應屬有權佔用 。本所考量其佔用屬不定期限之租賃關係，與上述不定期限 之地上權情況相似，故評估減損額同為88%。⑶區塊A4、D4 價值減損說明：勘估標的區塊A4、D4現況大部分皆已遭建物 佔用，經土地所有權人確認佔用人未繳納地租，屬無權佔用 之性質，本所考量其雖屬無權佔用，然建物係與有權佔用部 分建物合併興建使用，若僅拆除無權佔用部分建物有違經濟 合理性，有排除上之困難，故本所假設排除時間需花費50年 ，類似繳納50年期地上權權利金之概念，評估減損額為70% 。2.就375租約之價值減損說明：⑴區塊A4、D4價值減損說 明：勘估標的區塊A4、D4依登記簿謄本所示有375租約之登 記，現況大部分皆已遭建物佔用，且使用分區已編定為住宅 區，早期375租約保障佃農使其耕者有其田之情事已不復存 在，然依規定終止375租約，須按耕地375租約第17條第2項
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