臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第419號
原 告 林瑞枝
林美錦
詹清一
前列三人共同
訴訟代理人 劉興業律師
複代理人 陳奕仲律師
原 告 林玉振
被 告 黃金源
訴訟代理人 王聖舜律師
複代理人 曾婉禎律師
訴訟代理人 邱昱宇律師
上列當事人間請求確認租賃權不存在事件，本院於103年12月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得 不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249條第2項定 有明文。又當事人提起民事訴訟，除須具備訴訟成立要件（如 民事訴訟法第249條第1項各款情形）外，當事人請求法院為有 利於己之本案判決，尚須具備：當事人適格、訴訟標的之法律 關係、保護之必要等權利保護要件。所謂當事人適格，係指 當事人就特定訴訟標的實施訴訟之權能而言，此項權能之有無 ，應依當事人與特定標的之關係定之，必須當事人對於為訴訟 標的之法律關係有處分之權能，始足當之，否則，其當事人之 適格，即難謂無欠缺，而無論訴訟之類型如何，均須具備當事 人適格之要件，原告、被告或兩造當事人不適格者，法院即不 得對之為實體上之裁判，應依民事訴訟法第249條第2項規定， 不經言詞辯論，逕以判決駁回之，有最高法院26年渝上字第 639 號判例意旨可資參照。次按當事人提起民事訴訟，其當事 人適格有欠缺者，法院毋庸命其補正，據司法院31年06月20日 院字第2351號解釋意旨參照。
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有該訴訟標 的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。林 天潢所有坐落於新北市○○區○○○段○○○小段289 、292 、293 、294 、295-1 、296 、297 、298 與299 地號土地（ 下稱系爭土地），原告林玉振為林天潢之繼承人，於本院民國
（下同）103 年12月16日言詞辯論期日，追加為原告，揆之前 開規定，核無不合，應予准許。
原告起訴主張：訴外人林天潢所有系爭土地，林天潢於36 年5 月7日過世，系爭土地由原告繼承，系爭土地經新北市政府徵 收，始知悉系爭土地存有耕地租約，經調閱資料後，始發現林 天潢與黃征鳳於42年7月訂立原證4租約，租期由38年1月1日至 43年12月31日，嗣由68年1月1日起續訂租約至73年12月31日。 然原證4之租約，訂立日期為42年7月，林天潢於36年5月7日辭 世，原證5之租約僅有「林天潢」刪除，補記「林辰峰」等80 人，並未載明訂約日期及租賃日期，僅蓋印出租人未申請收回 自耕，續訂租約自92年1月1日起至97年12月31日止，98年1月1 日起至103年12月31日止，原證4租約自屬偽造，縱原證4租約 為真正，依耕地三七五減租條例第20條之規定，亦須承租人有 繼續承租之意思表示，原證4租約並無承租人繼續承租之記載 ，租約即應終止，原證4租約蓋印「由68年1月1日起依法續租 六年」之字樣，是縱原證4耕地租約為真正，該租約之效力亦 於43年12月31日終止，原證5之耕地租約上並未有訂約日期及 租賃租期之記載，林天潢究竟何時與黃征鳳之繼承人即被告訂 立租約?對照原證6租約登記簿上之記載，「租期92年1月1日至 97年12月31日」與「租期98年1 月1日至103年12月31日」部分 之出租人原皆記載「林天潢」，後於102年11月5日始改為「林 辰峯等80人」，足見被告102年方知「林天潢」已死亡之事實 ，則102年以前之登記事項，恐皆係被告一人捏造所為，被告 自92年起如有耕作或繳付租金實，焉有可能不知林天潢已死亡 ?依據台灣省辦理私有耕地租約登記注意事項第3點，承租人與 出租人均應出具戶籍謄本，林天潢早於36年5月7日過世，租約 自應記載為林天潢之繼承人，而非林天潢，且依據舊台灣省耕 地租約登記辦法第2條第1項前段、第2條前段規定。租約之訂 定、變更或終止或換定登記，應會同登記，如未會同，得一方 敘明理由檢附相關文件登記，被告之父親黃征鳳卻未備齊相關 文件單獨辦理登記，致使林天潢之繼承人均不知情租約，況被 告現無耕作，亦未繳納租約，依據耕地三七五減租第17條之規 定，並以準備書狀之繕本送達為終止租約之意思表示，本件租 賃關係亦已不存在，縱使被告交付租金於林宗年，被告主張租 賃契約僅存在於被告與林宗年之間，對於其他公同共有人不生 效力，基此，為此請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存 在。並聲明：確認兩造當事人間就系爭土地之租賃關係不存在 。
被告則以：
㈠原告為林天潢之繼承人，系爭土地仍為全體繼承人公同共有，
原告未取得公同共有人全體同意前，自不得提起本件確認租賃 關係不存在之訴，本件訴訟當事人不適格（最高法院86年度台 上字第3092號民事判決意旨參照）。
㈡被告先父黃征鳳有耕作之事實:
⒈被告之先父黃征鳳承租系爭土地耕作，並於35年10月1日舉家 自台灣省新竹州桃園郡（現為桃園大湳）遷居至系爭土地坐落 之新北市之「台灣省台北縣○○鎮○○里0 鄰00○○○街○ ○00號」農舍（下稱37號農舍），係由林天潢提供該處所供黃 征鳳居住，果黃征鳳未經林天潢及其繼承人同意耕作，應立即 阻止黃征鳳耕作，然35年來均無異議，足見，林天潢與其繼承 人知悉黃征鳳在系爭土地耕作之事實。況原證4 租約係依據38 年4 月14日台灣省政府公佈令：「玆制定台灣省耕地租用辦法 …第十二條：耕地租用之契約，應以書面為之，其申請登記暨 換訂租約辦法另訂之。」及38年5 月3 日制頒之台灣省辦理私 有耕地租約登記注意事項第3 、4 點：「耕地租約登記，應由 出租人及承租人依式填具私有耕地租約登記申請書（以下簡稱 申請書）二份及戶籍謄本各一份，並檢同原租約（口頭約定者 免繳）送經耕地所在地村里長證明無誤後，除抽存申請書一份 外，其餘文件彙送區（市）或鄉鎮（縣）公所。」「區（市） 或鄉鎮（縣）公所於收到租約及申請書後，應於十日內審核登 記完竣，並換發租約。前項審核時，應注意申請書所列土地標 示及出租人姓名欄等，與土地臺帳戶籍謄本切實核對之。」亦 即原有耕地租約及依習慣為口頭約定者，須以書面為之並向主 管機關登記，原證4 租約係黃征鳳依法辦理，並經耕地所在之 村里長證明始做成租約登記簿，是以，原證4 租約足證明黃征 鳳向林天潢租用系爭土地耕作之事實。
⒉原證4租約之標的除系爭土地外，尚有同段288地號土地，查該 筆288地號土地係林玉振與黃征鳳協議終止該筆土地之租賃契 約並收回土地作為廠房之用，44年間之租約登記簿即未就該筆 土地續訂租約，原證4耕地租約記載租賃標的物從10筆變更為9 筆，與事實相符，亦可證黃征鳳有租用系爭土地之事實。又依 據平均地權第11條第1項規
⒊「依法徵收或照價收買之土地為出租耕地時，除由政府補償承 租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外， 並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後 餘額之三分之一，補償耕地承租人。」故耕地承租人於承租之 耕地遭徵收時，依法應獲得補償，依新北市政府工務局103年7 月14日北工新字第0000000000號函，被告因繼承黃征鳳承租系 爭土地之租約，而就系爭土地遭政府徵收之部分獲得補償費， 亦可證明黃征鳳有租用系征土地。
⒋原告前以103年1月16日被證8存證信函稱黃征鳳與林天潢間之 租賃期限已屆滿，足見原告知悉黃征鳳承租系爭土地繳納地租 給林天潢之繼承人等事實。
㈢原證4租約並非偽造：
⒈依臺灣省政府公報41年冬字第37期41年11月13日令：「凡經發 現漏訂三七五租約及新發生租佃關係拒絕換訂三七五租約者， 縣市政府及鄉鎮區公所得限期通知出租人會同承租人辦理換約 及登記，如出租人逾期不會同承租人申請換約及登記時，得由 承租人檢具證明（如出租之收租單或其他單據）或憑其四鄉及 當地鄉鎮區耕地委員會之證明，單獨申請換約及登記，租約換 訂及登記之後，對業佃雙方有同樣拘束之效力。」「耕地三七 五減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立 、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項 登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。 」耕地三七五減租條例第6條訂有明文。而依上開規定而為訂 立之舊臺灣省耕地租約登記辦法（89年8月22日廢止）第2條第 1項前段及第2項前段規定：「耕地租約之訂定、變更、終止或 換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日 內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租 人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明 文件，單獨申請登記。」是依據前開規定，三七五租約之登記 可由承租人單獨辦理。
⒉再者，依據臺灣省政府公報夏字第27期38年5月3日令：「原有 耕地租約及依習慣為口頭約定者，應於本注意事項頒布後一個 月內，依法申請登記，並換訂租約。」而上開法定要求強制辦 理登記之意旨，亦經45年9月5日公佈之台灣省耕地租約登記辦 法第2條第2項：「前項之登記，應於登記原因發生後一個月內 向耕地所在地鄉鎮（區）（市）公所提出申請，逾期一經查覺 ，由該管縣市政府勒令登記。」定有明文。是以38年4月14日 公佈之台灣省私有耕地租用辦法所稱之私有耕地三七五租約， 性質上屬於強制締約，是如有租賃土地耕作之事實，即可認為 有成立三七五租約，並要求強制辦理登記。
⒊依40年6月7日公佈之耕地三七五減租條例第5條規定：「耕地 租佃期間不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其原約 定。」又「本省自卅八年起所訂立之三七五減租租約，其原定 租期不及六年者，均應延長為六年，即一律自原租約規定租賃 期間開始之日起計算六個整年為租賃屆滿期限。」台灣省政府 公報40年冬字第8期40年10月6日令可供參照。是38年以後訂定 之私有耕地三七五租約，其法定最短租賃期間為6年。而依台 灣省政府公報38年7月23日令：「各縣市私有耕地換定租約之
租賃期間，應依各該縣市推行三七五帝租委員會決議報省核備 者為準，不得任意更改。」及台灣省政府公報43年12月13日令 ：「查本省私有出租耕地租賃期間即將屆滿，關於租期屆滿時 之處理要點本府正在擬訂中。」可知，當時政府法令為改善租 地制度，保障佃農權利，以國家公權力介入私人耕地租賃契約 ，強制訂定租賃年期，因三七五租約自38年以後實施，至43年 底恰為6年，故38年1月1日至43年12月31日為法令規定之租賃 年期，黃征鳳於42年間方辦理租期為38年1月1日至43年12月31 日原證4租賃契約之登記，符合該時法令規定。⒋準此，原證4租約，係於出租人林天潢36年5月7日辭世後之42 年7月訂立，應係被告先父黃征鳳依上開規定而為申請，並經 其時之樹林鎮公所及台北縣政府審核通過登記，且該期間符合 該時法令之規定，自屬有效之租約登記，並無偽造之情事。㈣「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第 451條定有明文。復按「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地 之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減 租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，視為不定期限 繼續契約，雖其租佃期間可由兩造續訂，但依同條例第五條規 定不得少於六年。」最高法院47年度台上字第1568號民事判決 可參。又「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自 耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」耕地三七五減 租條例第20條另訂有明文。舊台灣省耕地租約登記辦法（89年 8 月22日廢止）第7、8條亦規定「耕地租約租期屆滿，除出租 人依本條例收回自耕外，除承租人願繼續承租，並有繼續耕作 之事實者，應申請租約續訂登記。」「申請租約續訂登記者， 應填具申請書，並檢具原租約。」是被告及被告先父黃征鳳依 據法令單獨聲請換約及登記，足見有繼續承租之意思，且系爭 土地之出租人亦不即為反對之意思，是依據民法第451條及耕 地三七五減租條例之規定，視為被告以六年租其繼續承租系爭 土地，原告稱系爭土地租約於43年12月31日終止，應不足採。㈤系爭土地因桃園地區民生及工業用水不足，經經濟部水資源局 於91年間做成91年3月1日起休耕之決議，被告未放棄耕作，係 配合農業政策而休耕，依據內政部79年11月19日台內字第 848494號函、最高法院97年度台上字第254號民事判決意旨， 核與耕地三七五減租條例第17條第4款所稱繼續一年不為耕作 之事實有間。被告於90年以前均依法繳付地租於林天潢之繼承 人林宗年，並以存證信函檢附郵政匯票寄交林宗年，並未欠繳 租金，又原證4租約為往取債務，林天潢繼承人並未至系爭土 地向被告收取租金，因原告等繼承人受領遲延，被告並無欠租
等事實，又林玉振耕作土地緊鄰系爭土地，焉有可能不知系爭 土地由何人使用?林玉振證述不知由何人使用云云，顯與事實 不符。又證人黃金木證述:被告之先父黃征鳳向林天潢租地耕 作等語，足見，被告先父黃征鳳有租地耕作之事實。㈥聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項（見103年8月12日筆錄，本院卷第154頁）：㈠系爭土地為林天潢所有，林天潢於36年5月7日過世，原告為林 天潢之繼承人之一，登記為繼承人公同共有，有原證1之戶籍 謄本、原證2之繼承系統表、系爭土地第二類登記謄本可按（ 見本院卷第8-35頁）。
㈡林天潢於42年7月間與黃征鳳就系爭土地訂立耕地三七五減租 ，原證4記載租賃期間自38年1月1日起至43年12月31日止、44 年1月1日起至49年12月30日止、50年1月1日起至55年12月31日 ，並陸續自68年1月1日起至73年12月31日止，再由被告與林辰 峰等80人，於92年1月1日起至97年12月31日止、98年1月1日起 至103年11月31日止，陸續訂立耕地三七五租約，有原告提出 之原證4、5、6台灣省臺北縣私有耕地租約、新北市樹林區公 所103年7月17日新北樹民字第0000000000號函可按（見本院卷 第36-40、100-107 頁）。
㈢坐落於新北市樹林區○○○段○○○小段293-4 、294-4 、29 5-9、298-5 等4 筆地號土地，因為三鶯二橋新建工程而徵收 ，被告得領取徵收補償費，有新北市政府工務局103 年7 月14 日北工新字第0000000000號函可按（見本院卷第78-99 頁）。原告起訴主張其被告與原告之被繼承人林天潢間並無租賃契約 關係存在，爰依法請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此 ，本件爭點:原告未經其他公同共有人同意，是否得提起本訴 ？茲分述如下:
⒈按民事訴訟法第五十六條規定所謂訴訟標的對於共同訴訟之各 人必須合一確定，係指依法律規定必須數人一同起訴或一同被 訴，否則當事人之適格即有欠缺者而言。又繼承人有數人時， 在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一 千一百五十一條定有明文。可知繼承人有數人時，在分割遺產 前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，尚無從由繼承人之個 人取得遺產中之特定部分。是以就公同共有法律關係為訴訟者 ，乃屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴或被訴 ，否則即係當事人之適格要件有所欠缺（最高法院99年度台上 字第1261號判決意旨參照）。惟按公同共有物之處分及其他之 權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意， 民法第八百二十八條第三項定有明文。又各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之
請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第八百二十一條 所明定。該規定依同法第八百二十八條第二項規定於公同共有 準用之，且依同法第八百三十一條規定，該規定於所有權以外 之財產權，由數人共有或公同共有者，亦準用之。故公同共有 人本於公同共有權利為共有人全體之利益對第三人為請求，應 限於回復共有物時始得為之。準此，公同共有人中之一人或數 人除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利 益對第三人為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外， 倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴 訟，應由公同共有人全體起訴，當事人之適格始無欠缺（最高 法院100年度台上字第1723號）。
⒉查系爭土地為林天潢所有，林天潢於36年5月7日過世，原告等 依繼承之法律關係而公同共有系爭土地，林天潢死亡後，原告 及林天潢之全體繼承人共同繼承系爭土地，就系爭土地或原證 4之租賃契約權利，應由林天潢之繼承人公同共有等情，為兩 造所不爭，原告係依該公同共有之權利訴請被告確認系爭土地 之租賃關係不存在，自非對被告為回復公同共有物之請求。原 告提起確認系爭土地之租賃關係不存在，自應應由系爭土地之 全體共有人，或系爭租約之全體出租人一同起訴，其當事人適 格始無欠缺，本件仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人 全體起訴，當事人始為適格。然查，林天潢之繼承人除原告四 人以外，尚有林辰峰、林芳陽、林世育、黃美林郁、林美娟、 何秀清、林偉竣、林義雄、林重雄、林晤夫、林月嬌、賴近、 褚文哲、褚文裕、褚美華、褚美鳳、林秀玉、鍾旋貞、陳清良 、陳正宏、陳芳君、林建勳、林建宏、林美惠、林美玲、林美 娟、林美媛、林美瓊、陳勵志、陳楊玉里、陳慶吉、官春來、 官文隆、官明義、余官惜、官對、官秀英、官秀卿、官素清、 詹秀斌、詹宜璋、詹朝富、詹淑雯、林詹淑女、林宗年、林宗 誌、杜林娟治、方林淑美、林仁靖、林仁詮、林友梅、林士寬 、林家榛、林思鈺、林周秀蘭、林貞杰、林立勝、林昀谷、陳 鳳珠、林竑逸、林哲歆、張艷春、林全基、林全盛、林意如、 林桂如、鄭富全、鄭富文、鄭富瑋、鄭聖福、許新煜、許涵淇 、許家蓁、鄭秋萍、林榮捷、詹榮次等76人，經本院對系爭土 地之其他公同共有人告知訴訟，並通知到庭，僅有林辰峰、林 玉振、詹朝富、詹淑雯、林友梅、詹秀斌、詹宜璋、鍾旋貞等 人到庭，經本院詢問到庭之公同共有人是否要追加為原告等情 ，僅林玉振同意追加為原告，有本院103年12月16日筆錄可憑 （見本院卷2第98-99頁），從而，林天潢之繼承人並未共同起 訴，原告之當事人不適格，原告之訴顯無理由，爰不經言詞辯 論，逕以判決駁回之。
結論：原告之訴為顯無理由，依民事訴訟法第249條第2項、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
書記官 余承佳