臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第1329號
原 告 捷運躍境社區管理委員會
法定代理人 李賜海
訴訟代理人 陳舜銘律師
被 告 勝旺建設股份有限公司
法定代理人 謝伯倫
被 告 李其白
共 同
訴訟代理人 沈志成律師
複代理人 宋盈萱律師
上列當事人間請求合約糾紛等事件，經本院於民國103年11月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告於起訴時法定代理人為趙建皓，於訴訟中變更為李賜海 ，業據李賜海聲明承受訴訟，並提出會議記錄為證，核無不 合，應予准許。
二、原告主張：
１原告社區全體區分所有權人於民國95年11月間與被告勝旺建 設股份有限公司（下稱勝旺公司）、李其白分別簽訂房屋買 賣契約書、土地買賣契約書，簽約前，被告並未告知如訴之 聲明所示之契約條款內容，亦未給予買方相當的審閱期，經 買方於簽約後詳細檢視，始發現房屋買賣契約書第12條第4 項『四、…買方願簽具並遵守本社區之社區規約附件九，並 同意本約附件八之分管契約亦為規約及買賣契約之一部分， 且不得以修改規約或區分所有權人會議決議等方式更易之』 、附件八分管特約第3、4項『三、…基地西側留設約4米寬 通路無條件供相鄰所屬農業地（雙鳳段738地號）…列入告 知事項。四、上述退縮部分及通路部分，均計入法定空地， 且此部分因未計算價金，…買方（含管理委員會）就上開事 宜亦同意不對賣方（含起造人、土地所有權人等）有違約、 不完全給付或為任何其他主張或請求』及土地買賣契約書第 9條第2、3項（內容與附件八分管契約第3、4項相同）、第9 條第6項『六、…就本社區法定空地…，受讓人如以善意或 不知情對抗本分管契約，其主張無效；如以修改社區規約以 區分所有權人大會決議之方式牴觸者，該修改或變更視為權 利濫用而無效，並須對權益受損者負損害賠償責任』等內容 ，有損買方權益。
２按「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠 之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之 解釋」。又「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定 其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排 除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之 主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成 者」，消費者保護法第11條、第12條分別定有明文。本件房 屋及土地契約為被告預擬之定型化契約，違反平等互惠原則 及誠信原則，顯失公平，又以上述約款不當限制原告行使權 利，依消費者保護法第11條及第12條規定，上開約定無效， 為此提起確認之訴。
３系爭買賣契約條文與實際買賣現況不符，且違反公寓大廈管 理條例第58條規定「公寓大廈之起造人或建築業者，非經領 得建造執照，不得辦理銷售；不得將共用部分包含法定空地 、法定停車空間及法定防空避難設備，讓受於特定人或為區 分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區 分所有權人權益之行為」。原告於101年10月20日以新莊躍 境字第01011020號函向被告勝旺公司要求改善等情，原告並 向新北市政府提出消費申訴，嗣被告勝旺公司於102年1月9 日以勝旺建字第1020109001號函說明二略以：「貴社區基地 西側通路已於102年1月8日依使照核准圖說並完成綠化復原 …」等語。足見，使用執照、竣工圖說與現況不符的情形確 屬實在。本社區西側4米道路，依據竣工圖應屬全體區分所 有權人共用部分，且包含在公設比內，銷售予全體住戶，被 告卻將原屬於綠地部分變更為道路且供非社區住戶使用，損 害全體住戶權益，上開買賣契約應為無效。
４原告社區之全體住戶因簽訂系爭買賣契約，而受到損害，本 應由住戶各別提起訴訟，惟因人數眾多，乃於102年度第2屆 區分所有權人會議中，決議授權由原告管理委員會提起訴訟 ，被告認為原告起訴欠缺權利保護要件，顯有誤會。 ５並聲明：請求確認被告與原告全體住戶所簽訂之「勝旺捷運 躍境房屋買賣契約」第12條第4項、附件（八）分管特約第3 點、第4點內容及「捷運躍境土地買賣契約書」第9條第2項 、第3項、第6項約款無效。
三、被告則以：
１原告管理委員會並非系爭買賣契約之當事人，原告起訴欠缺 權利保護要件，應予駁回。
２原告前法定代理人趙建皓及訴外人林玉婷與被告等二人所簽 訂之房屋買賣契約書、土地買契約書，第一頁前言均載明買 方已攜回審閱五日以上，並由買受人趙建皓及林玉婷於封面
及第一頁前言後面親自簽名蓋章，原告竟刻意將原證一及原 證二之封面及第一頁前言後面之簽名塗抹，足證原告所言「 未給予買方相當審閱期」不實。
３捷運躍境社區基地西側開闢通路，業於房屋買賣契約書附件 （八）分管特約第3、4項及土地買賣契約書第9條第2、3項 ，詳載現況，並由原告前法定代理人趙建皓及訴外人林玉婷 於上開房屋買賣契約書第26頁下方及土地買契約書第10頁中 間簽名蓋章，顯見買受人係於明瞭並同意系爭條款之狀況下 ，簽訂系爭買賣契約。
４上述通路係供社區側門出入及相鄰農業用地通行使用，上述 通路部分未計算買賣價金，未損及買受人之權益，亦未違反 平等互惠原則及誠信原則。況上述通路嗣遭原告擋住，相鄰 農地所有人無法通行，被告已與相鄰農地所有人達成協議， 由被告以金錢賠償相鄰農地所有人損害，相鄰農地所有人則 拋棄對上述通路之通行權利，未再從社區出入，被告亦願出 具切結書予原告，聲明不再對買受人依系爭條款主張權利， 故原告沒有提起本件確認之訴之利益等語置辯。 ５並聲明：原告之訴駁回。
四、按確認法律關係成立或不成立之訴，如有即受確認判決之法 律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得 提起，最高法院32年上字第3165號著有判例。本件原告請求 確認被告與原告全體住戶所簽訂之「勝旺捷運躍境房屋買賣 契約」第12條第4項、附件（八）分管特約第3點、第4點內 容及「捷運躍境土地買賣契約書」第9條第2項、第3項、第6 項約款無效，揆諸首揭說明，原告雖非契約當事人，仍得當 原告，請求確認他人間之買賣契約條款無效。
五、次按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上 利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地 位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除 去之者而言，最高法院42年台上字第1031號著有判例。本件 原告雖主張其住戶認為前揭買賣契約，依消費者保護法第11 條及第12條規定，上開約定無效，其住戶與被告間就買賣契 約條款之效力固有爭執，惟上開約定效力僅及買賣雙方，並 未對原告之私法上地位有何侵害。況被告當時與買受人約定 上開條款，係要提供道路供相鄰農地之所有人通行，上述通 路嗣後遭原告擋住，相鄰農地所有人無法通行，被告已與相 鄰農地所有人達成協議，由被告以金錢賠償相鄰農地所有人 之損害，相鄰農地所有人則拋棄對上述通路之通行權利，未 再從社區出入等情，業據被告提出其與農地所有人立具之協 議書為證，且為原告所不爭執，則已無鄰人通行社區之事實
，並無使原告權利受侵害之虞，故原告提起本件確認之訴， 無確認利益，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 12 月 25 日
民事第四庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 許丞儀
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