臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四五七號
原 告 亞洲信託投資股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
甲○○
右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主 文
確認被告間就坐落於台北市○○區○○路四九０之一號三樓房屋之租賃關係不存在。訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
㈠緣被告丙○○於民國八十一年六月間以其所有坐落台北市○○區○○路四九０ 之一號三樓之房地向原告辦理抵押貸款新台幣（下同）一千二百六十萬元時， 曾出具切結書，保證該房地並無出租或遭第三人佔有等情形。嗣因被告丙○○ 欠款未還，原告於八十七年七月間向台灣士林地方法院民事執行處以八十七年 度執字第三０九三號聲請拍賣上開房地時，被告等涉犯使公務員登載不實之偽 造文書罪，經原告提起告訴，案經台灣士林地方法院刑事庭八十八年度易字第 七三０號及台灣高等法院刑事庭八十八年度上易字第四六九一號判決被告二人 均有罪確定在案。
㈡原告再於八十九年四月間向台灣士林地方法院民事執行處以八十九年度執字第 五八七八號聲請拍賣上開房地，詎被告等於八十九年十一月十五日庭訊時，再 執此虛偽之租賃關係向執行處法官稱有租賃關係存在，並記明於筆錄上，並據 以作成不實之拍賣公告，載稱債務人及第三人甲○○均稱自七十六起有租賃關 係存在，拍定後不點交等語，必致上開房地再度乏人問津，嚴重影響原告之權 益。
㈢被告等所謂就上開不動產有租賃關係云云，業經士林地方法院刑事庭及高等法 院刑事庭認為係虛偽之意思表示，二人間無實際之租賃關係存在。今被告等再 執此虛偽之意思表示向鈞院民事執行處為不實陳述，致嚴重損害原告之權益， 是以原告有即受確認判決之利益存在。爰依民法第二百四十二條代位丙○○提 起本訴。
三、證據：提出本院八十八年度易字第七三０號判決書、台灣高等法院八十八年度 上易字第四六九一號判決書、本院民事執行處八十九年度執字第五八七八號拍 賣公告（以上均為影本）各一份。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
㈠坐落於台北市○○區○○路四九０之一號三樓之房屋完工後，被告甲○○即遷 入居住，由於被告二人彼此年齡相差懸殊，生理心理均難相容，故而時常爭吵 ，甲○○為慎重起見，要求簽訂租賃契約，使其將小孩扶養成人，並請張律師 做見證人，租期是自七十六年六月二十五日至九十六年六月二十四日，共計為 二十年。
㈡至八十一年六月九日，被告丙○○因生意失敗，故將上開房屋向原告辦理抵押 借款，此乃五年以後之事，世事無常，五年所演變發展，豈能預料。辦理借款 時，原告也曾多次派員前來調查，台灣高等法院判決文書敘述甚詳。又依照民 法第四百二十五條之規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三者 ，其租賃契約對於受讓人，仍繼續存在，此乃明文規定，無可爭議之事實。 ㈢丙○○與甲○○乃是男女朋友關係。財務各自獨立，在被告丙○○生意失敗之 後，無力維持生活，乃由甲○○上班扶養小孩，感情日亦惡化，此乃合乎人之 常情、事之常理。
㈣原告數次申請拍賣被告丙○○房屋，因目前房屋市場非常低迷，新建成屋尚有 數十萬戶無法銷售，舊屋更難出售，不料原告竟誣告被告丙○○詐欺，欲入人 於罪，幸經台灣高等法院八十五年度上易字第二二八六號刑事判決無罪，今原 告以同一事故，同一證據，且有連續之關連性之事實，再度控告被告丙○○偽 造文書，依照訴訟法之規定，沒有新的事證，依法不能受理。 ㈤前庭呈之房屋租賃契約共三份，一份係與美商富榮公司簽訂者，一份是與沈國 鈞簽訂者，另一份則是與甲○○簽訂者，前二份合約是設定抵押之後簽訂者， 故已由鈞院八十七年度執字第三０九三號民事裁定除去在案，另與甲○○簽訂 之租賃契約，乃係房屋設定抵押前五年即簽訂，依法抵押權不能阻斷此一租賃 權，故鈞院裁定保留。
三、證據：提出台灣高等法院八十五年度上易字第二二八六號刑事判決書、本院八 十七年度執字第三０九三號民事裁定各一份。
貳、被告甲○○方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
㈠系爭房屋並非伊所有，伊自七十年起即住在系爭房屋，此事原告早已知情。伊 是自己賺錢，否認與被告丙○○同財共居。
㈡其餘引用被告丙○○之陳述。
三、證據：聲請訊問證人張正坤。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度易字第七三０號刑事卷宗及台灣高等法院八十八 年度上易字第四六九一號刑事卷宗。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告丙○○於八十一年六月間以其所有坐落台北市○○區○
○路四九０之一號三樓之房地向原告辦理抵押貸款一千二百六十萬元時，曾保證 該房地並無出租等情形。嗣因被告丙○○欠款未還，原告曾聲請拍賣上開房地， 被告二人提出虛偽之租賃契約，阻礙強制執行，觸犯使公務員登載不實罪，並經 法院判決被告二人均有罪確定在案。嗣於八十九年四月間本院民事執行處以八十 九年度執字第五八七八號聲請拍賣上開房地，被告等再執此虛偽之租賃關係向執 行處法官稱其二人間自七十六起就系爭房屋有租賃關係存在，拍定後不點交等語 ，將致上開房地再度乏人問津，嚴重影響原告之權益。爰依民法第二百四十二條 代位權之法律關係，訴請確認被告二人間就上開房屋之租賃關係不存在之判決。二、被告丙○○則以：伊與甲○○為男女朋友關係，財務各自獨立，系爭房屋完工後 ，甲○○即遷入居住，由於彼此時常爭吵，甲○○為慎重起見，乃要求簽訂租賃 契約，使其將小孩扶養成人，並請張正坤律師做見證人，租期自七十六年六月二 十五日至九十六年六月二十四日，計二十年。八十一年六月九日，因生意失敗， 故將上開房屋向原告辦理抵押借款，原告已數次申請拍賣伊所有房屋，現竟以同 一事故，再度控告伊偽造文書云云，資以抗辯。被告甲○○則以：系爭房屋並非 伊所有，且伊自七十年起即住在系爭房屋，此事原告早已知情，再伊是自己賺錢 ，否認與被告丙○○有同財共居關係云云，資為抗辯。三、按確認法律關係存在與否之訴，如有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認 者，為他人間之法律關係，亦非不得提起。果如上訴主張被上訴人前開不定期之 租賃關係自始不存在，而被上訴人竟主張其存在，非不影響於上訴人之抵押權， 上訴人訴求確認不存在，當難謂無即受確認判決之法律上之利益（最高法院七十 三年台上字第二九二六號判決參照）。查被告於抵押權設定前所訂定之租賃契約 ，如係屬虛偽即屬無效，於原告實行抵押權聲請拍賣抵押物時，執行法院若不除 去該租賃關係而為拍賣，必因該租賃關係而無法點交，致使原告之抵押權行使受 影響，是以原告以訴確認不存在，自有確認判決之法律上利益，先予敘明。四、原告主張被告丙○○向伊借款，並以系爭房地設定抵押權作為擔保，嗣被告丙○ ○未能清償借款，經原告聲請拍賣抵押物強制執行等情，為被告所不爭執，且有 本院民事執行處通知書影本附卷可稽，堪信為真實。次查原告另主張被告丙○○ 與被告甲○○間就系爭房屋所訂之租賃契約係屬通謀虛偽之意思表示一節，為被 告所否認，辯稱：被告二人為男女朋友關係，財務各自獨立，房屋完工後，甲○ ○即遷入居住，且為慎重起見，要求簽訂租賃契約，使其將小孩扶養成人，並請 張律師做見證人，租期二十年，二人間之租約為真正云云。惟查：（一）被告丙○○以上述房地向原告辦理抵押貸款，並設定本金最高限額一千二百六 十萬元之抵押權。嗣於八十二年九月十日下午三時三十五分，台灣士林地方法 院民事執行處人員因丙○○另一債權人台灣省合作金庫（下稱合作金庫）向原 審法院民事執行處聲請假扣押丙○○上揭不動產（本院八十二年度執全字第一 ０七０號），而至上址執行假扣押，甲○○即基於前述與丙○○共同謀議之使 公務員登載不實之概括犯意，提出其與丙○○及丙○○與沈國鈞之租約，主張 該屋丙○○已出租予伊，並持該虛偽租賃契約向民事執行法院而為主張，阻礙 強制執行，觸犯使公務員登載不實罪，業經法院判決被告二人均有罪確定之事 實，亦有原告提出之本院八十八年度易字第七三０號刑事判決、台灣高等法院
八十八年度上易字第四六九一號刑事判決影本為證，並經本院依職權調閱本院 八十八年度易字第七三０號刑事卷宗核閱無訛，應可信為真實。（二）被告甲○○前於本院前開刑事庭及台灣高等法院審理中陳稱：我因（與丙○○ ）同居，他有欠我錢，我要保障，我要養小孩，他沒有給我保障，我替他生二 個小孩（詳八十八年度易字第七三０號刑事卷宗八十八年六月二十一日訊問筆 錄）；那棟房間（子）有三個房間，我有一兒一女，所以就拒絕沈國鈞進去住 等語（詳八十八年度上易字第四六九一號刑事卷宗八十八年十一月四日訊問筆 錄）。則被告二人間原有實質夫妻關係之事實，堪以認定。次參以被告丙○○ 於台灣士林地方法院檢察署八十七年度偵字第九四六０號偵查中自承：房子原 為甲○○買的，因我要做生意，需不動產才過戶我名下，他說要有租房子的權 利，我沒付買房子的錢等語（詳八十七年十一月十三日偵訊筆錄）；而被告甲 ○○於前開刑事案件偵查中則供稱：當初房子是用我的名字買的，登記在丙○ ○名下。我有錢買這房子等語（詳八十七年十二月三十日偵訊筆錄），是被告 二人在偵查之始，均一致供稱本件房屋為被告甲○○購買，被告丙○○並未出 資，則該屋實際所有權人於當事人觀念中原既認為係甲○○所有，丙○○僅為 經商需要而登記為名義人，不論以同財共居之家屬關係或該屋原即有意歸屬甲 ○○，供甲○○母子居住用等情觀之，被告二人於主觀上均無於雙方間成立支 付租金使用租賃物之真意，堪可認定。且參以被告丙○○將上開房屋分租予訴 外人富榮公司及沈國鈞時，因甲○○反對，渠等無法進住，為被告於刑事庭所 自承，益見被告甲○○就該屋之事實上處分顯有絕對之決定權，堪認該房地乃 被告甲○○出資購買，而信託登記在被告丙○○名下，是被告二人簽訂之上開 租賃契約，顯為虛偽之意思表示，二人間無實際租賃關係存在之事實，當堪採 信。
（三）證人張文坤固到庭證述：伊為被告租約之見證人，本件租賃契約為伊所擬，當 時被告甲○○有到場找我見證，係在我事務所簽約，律師費是由甲○○給的等 語。惟本件所應審究者，乃被告二人間實際上是否確有租賃關係存在？如前所 述，不論自同財共居之家屬關係或該屋原即有意歸屬甲○○，供甲○○母子居 住使用情形觀之，系爭房屋之實際所有權人既認為係甲○○，其為生活保障之 需要而要求與丙○○訂立租約，被告二人於主觀上均無於雙方間成立支付租金 使用租賃物之真意，不因二人間形式上簽有租賃契約及有證人之見證，而影響 上開租賃契約係虛偽之意思表示，並無實際租賃關係存在之事實之認定。（四）至被告丙○○辯稱其與甲○○簽訂之租賃契約，乃係房屋設定抵押前五年即簽 訂，故由本院八十七年度執字第三０九三號民事裁定保留，足證本件租賃關係 為真正云云。惟查，強制執行法院僅就租賃關係為形式上之審查，至於實質之 法律關係究何？仍應視民事庭之審理而定，被告就此實有誤解。又被告辯稱原 告曾以此項契約告訴其涉有詐欺罪，經台灣高等法院八十五年度上易字第二二 八六號刑事判決被告無罪確定，本件為同一事件，依法不能受理云云。惟經本 院核閱卷附之台灣高等法院八十五年度上易字第二二八六號刑事判決，該判決 僅認定原告公司人員因疏忽、誤認而未調查詢問甲○○與丙○○之關係或與系 爭房屋有何關係，即核定貸款，難認被告丙○○有何積極使用詐術之行為等理
由而為被告丙○○無罪之判決，並未對本件租賃關係為實體之審查認定，是尚 難執此證明被告二人間確有租賃關係存在。
五、又按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權 利，民法第二百四十二條前段規定甚明。經查，本件被告丙○○與被告甲○○二 人間就坐落於台北市○○區○○路四九０之一號三樓之租賃關係屬通謀虛偽意思 表示，並不存在，業如前述，原告為被告丙○○之債權人，被告丙○○亦怠於行 使主張該租賃權不存在，從而，原告基於民法第二百四十二條前段代位行使權利 之規定，訴請確認被告丙○○與被告甲○○二人間就坐落於台北市○○區○○路 四九０之一號三樓之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生 影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前 段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十四 日 臺灣士林地方法院民事第二庭
~B法 官 王俊雄
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 九十 年 五 月 七 日~B法院書記官 余淑芬
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