臺灣新北地方法院民事判決 102年度訴字第2723號
原 告 吳東城
訴訟代理人 范志誠律師
被 告 吳武寶華
兼
訴訟代理人 吳志民
上列當事人間遷讓房屋等事件，經本院於民國103年12月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳志民、吳武寶華應自新北市○○區○○段○號一七三號即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○○號之房屋遷出，並將上開房屋一、二樓及頂樓增建部分一併騰空返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾柒萬柒仟零貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)緣被告吳志民、吳武寶華為原告之大哥、大嫂，原告念及此 情，於民國102年2月間，因原告知悉被告吳志民在外欠債需 款，被告吳志民、吳武寶華遂將被告吳武寶華名下居住之新 北市○○區○○段000○號，即門牌號碼為新北市○○區○ ○路00巷00號之房屋(下稱系爭房屋)及其坐落基地(下合稱 系爭不動產)出售予原告，並於102年3月20日完成系爭不動 產所有權移轉登記，原告另就系爭房屋貸款新臺幣(下同) 5,800,000元，清償系爭房屋先前被告吳志民、吳武寶華之 貸款後，餘款3,322,693元匯入原告戶頭，嗣扣除被告吳志 民對於原告之借款後，餘款轉匯予被告吳武寶華，作為系爭 不動產價金之支付，此有建物所有權狀、系爭建物買賣契約 及資金證明可稽。
(二)原告因買賣系爭不動產，而向國泰人壽貸款5,800,000元， 每月需繳納近30,000元之本息，原期待能收取1樓房租以減 輕負擔。詎料，完成所有權移轉登記後，被告吳志民、吳武 寶華拒不遷出系爭房屋，甚至繼續向1樓承租人收取租金， 原告不得已提起訴訟請求被告吳志民、吳武寶華遷讓房屋。(三)經法院函查系爭不動產過戶文件及印鑑證明暨印鑑證明聲請 書，經核過戶文件上均蓋有被告吳武寶華之印鑑，顯見系爭 不動產過戶一事被告吳志民、吳武寶華均知悉。再參以，過 戶所用之印鑑證明，乃被告吳武寶華所親自聲請，並無假手 他人，更無偽造之可能。被告吳志民、吳武寶華辯稱並無買
賣或借款等云云，然被告吳武寶華卻親自申請印鑑證明交付 他人辦理房地過戶，顯見被告吳志民、吳武寶華對於系爭不 動產過戶原告等節，均知之甚詳。另被告吳志民、吳武寶華 除受有原告協助清償銀行貸款260多萬元之利益外，並於102 年3月27日、28日共計收受原告所匯約3,050,000元之款項， 且依據兩造所簽立之資金往來切結書，原告前兩次已給付被 告吳志民、吳武寶華前金650,000元，並有以原告借款予被 告吳志民之1420,000元之借款，抵充其餘價金。故被告吳志 民、吳武寶華指稱並無收受任何金錢利益，顯非屬實，被告 吳志民、吳武寶華受有相當買賣價金之數百萬給付，又受系 爭不動產原貸款債務之清償而未曾再繳付貸款等情，均足證 被告吳志民、吳武寶華明知系爭不動產已然出售予原告。(四)是系爭房屋已為原告所有，原告依法取得系爭房屋之所有權 ，就被告吳志民爰依民法第767條第1項規定，被告吳武寶華 依據兩造間買賣關係，請求被告吳志民、吳武寶華應將系爭 房屋遷讓返還予原告等語，並聲明如主文第1項所示，且願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：
(一)被告吳志民因債務問題，經由訴外人即仲介吳榮吉介紹，可 以被告吳武寶華名下之系爭房屋為二胎貸款，吳榮吉並稱只 要將房屋過戶予1個可以信賴之人，等貸款下來後，再將房 屋過戶回來即可，故被告吳志民、吳武寶華即於100年8月23 日於104房屋土城店2樓與吳榮吉簽定委託約定書，並委託吳 榮吉申請辦理貸款事宜，因被告吳武寶華為外國人，故並未 找到有意願貸款之銀行，嗣於101年12月底，被告吳志民即 向吳榮吉表示渠等聲請貸款已經18個月皆無結果，故向吳榮 吉表示不要貸款，請吳榮吉將系爭房屋權狀退還予被告吳武 寶華，惟吳榮吉卻將系爭房屋過戶予原告，並向被告吳志民 稱因系爭房屋無法貸款，可用假買賣方式賣給原告，是被告 吳志民為保護原告，避免原告有偽造文書之刑責，始於102 年3月7日簽立郵局往來資金切結書，實則兩造間並未有債權 債務關係。嗣系爭房屋以原告之名貸款，金額為5,800,000 元，惟被告吳武寶華之戶頭一毛錢皆未進帳，吳榮吉將全部 款項皆匯給原告，於102年3月27日由吳榮吉代理被告吳武寶 華匯給訴外人江秀娟400,000元，同日由被告吳武寶華匯給 訴外人徐俊宏176,000元，還有由被告吳武寶華匯給吳榮吉 447,000元，以及102年3月28日由被告吳志民匯給原告貸款 出來的金額1,228,000元。吳榮吉騙被告吳志民、吳武寶華 說原告要幫被告吳志民、吳武寶華，沒想到竟然把系爭房屋 過戶。且被告吳武寶華於彰化銀行領了400,000元，卻被吳
榮吉立刻取走，另一筆250,000元，則於102年2月3日以相同 方式領走，顯見被告吳志民、吳武寶華並無受任何利益。從 而，本件實為假買賣，被告吳志民、吳武寶華並無賣房子之 意圖，而係被吳榮吉欺騙，現原告將貸款全數拿走，又要求 被告吳志民、吳武寶華遷讓房屋，並非可採。
(二)被告吳志民是因為信用上有瑕疵，才把系爭不動產過戶給被 告吳武寶華。被告吳志民、吳武寶華將印鑑章交給吳榮吉辦 理系爭房屋貸款，後來沒有貸款成功，吳榮吉說系爭房屋可 以過戶給原告，以原告為所有權人名義貸款，被告吳志民、 吳武寶華並不同意出賣系爭房屋予原告。
(三)並聲明：1、原告之訴及假執行聲請駁回。2、如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其買受系爭不動產後，有向國泰人壽貸款5,800,00 0元，且系爭不動產過戶文件及印鑑證明暨印鑑證明聲請書 ，均蓋有被告吳武寶華之印鑑等情，此為被告所不爭執，並 有土地登記書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、新 北市蘆洲區戶政事務所印鑑證明、財政部北區國稅局非屬贈 與財產同意移轉證明書、土地所有權狀、建物所有權狀、印 鑑登記證明申請書以及中長期貸款借據各1份附卷可稽(見本 院卷一第61至62、74至86頁)，自堪信為真實。四、原告另主張被告吳志民、吳武寶華有收受系爭不動產買賣價 金數百萬之給付利益，包含兩次前金、被告吳志民對於原告 之借款及系爭房屋原貸款債務之清償，且被告吳志民、吳武 寶華未曾再繳付系爭房屋之貸款，被告吳志民、吳武寶華明 知且同意系爭不動產已出售予原告，是原告與被告吳武寶華 確有成立買賣關係，故原告得依買賣契約關係、民法767條 第1項規定請求被告吳武寶華、吳志民遷讓系爭房屋等語， 則為被告所否認，故本件兩造爭執之點，應在於：(一)系爭 不動產買賣契約關係是否存在?(二)原告得否請求被告吳武 寶華、吳志民依買賣契約關係、民法767條第1項規定請求遷 讓系爭房屋?
(一)系爭不動產買賣契約關係是否存在?
1、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力。不動產物權之移轉或設定，應以書面 為之。修正前民法第758條、第760條分別定有明文。次按主 張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備 之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實 ，應由他造舉證證明(最高法院48年台上字第887號判例意旨 可資參照)。
2、經查，原告主張系爭房屋為其所有，被告吳武寶華已過戶予
原告之事實，業據其提出土地與建物所有權狀，且復有本院 依職權函調之土地登記書、土地建築改良物買賣所有權移轉 契約書、新北市蘆洲區戶政事務所印鑑證明、財政部北區國 稅局非屬贈與財產同意移轉證明書、土地所有權狀、建物所 有權狀，以及印鑑登記證明申請書等文件，足證系爭不動產 現所有權人經登記為原告無訛，且觀諸本件原告與被告吳武 寶華之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契 約書，均蓋有被告吳武寶華之印鑑章（見本院卷一第74 頁 反面、75頁反面、76頁、77頁反面），並附有被告吳武寶華 之印鑑證明書、身分證影本及戶籍資料（見本院卷一第78頁 至79頁），再經本院職權函詢新北市蘆洲戶政事務所之結果 ，該被告吳武寶華之印鑑證明申請人確為被告吳武寶華本人 (見本院卷一第85至86頁)，又被告吳武寶華、吳志民對系爭 印鑑之真正並未爭執，且並未舉證證明被告吳武寶華之印鑑 有遭盜蓋之變態事實，堪認本件兩造系爭不動產登記申請書 、建築改良物買賣所有權移轉契約書上被告之印鑑章，係被 告親自或經其同意所蓋等節為真，蓋印鑑章、印鑑證明與身 分證明文件等攸關個人財產權益之重要文件，他人非可輕易 取得，故由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之 人蓋用為變態，主張該變態事實之當事人，應負舉證責任， 被告吳志民、吳武寶華既無從舉證系爭印鑑為偽造或盜蓋， 自堪信該所有權移轉契約書為真正，且發生物權契約之效力 。故系爭不動產確係以買賣為移轉登記原因，出賣人為被告 吳武寶華、買受人為原告，並由契約當事人即原告及被告吳 武寶華蓋章於其上，該申請書及契約書並無不合理之處，足 證被告吳武寶華確有將系爭不動產以買賣為原因移轉與原告 之意思表示，系爭不動產之公契既有效成立，被告吳武寶華 復不能舉證證明系爭不動產之移轉有何不存在或無效之事由 存在，則被告吳武寶華僅單純抗辯買賣契約關係不存在，即 無理由。
3、被告吳武寶華辯稱伊並無與原告締結買賣契約之意思，且因 被告吳志民、吳武寶華並未有債權債務關係，故原告主張以 系爭房屋抵債並不可採，原告不應取得系爭房屋之所有權等 云云。然查，原告所提出其與被告吳志民於102年3月7日簽 立之郵局往來資金切結書(下稱系爭切結書)，其上記載略以 ：本人吳志民、吳武寶華自所提供82年9月21日起至102年1 月1日止之郵局往來資金明細表屬實(如附件)，於上述期間 內本人吳志民向弟弟吳東城(現任買方)調借款項共1,420,00 0元正，於此次買賣新北市○○區○○路00巷00號自用住宅( 總價7,200,000元正)，除吳東城第1次已付款400,000元正，
第2次已付款250,000元正，於現國泰人壽(國泰世華銀行)第 4次付款5,528,000元正後清償前國泰世華銀行房貸，所得餘 款由吳武寶華(現任賣方)代償本人向吳東城調借款項1,420, 000元正(如附件)後完成第3次應付款1,022,000元正，此上 述事項所附往來資金明細表屬實等語(見102年度司重調字第 157號卷第8頁)。細繹系爭切結書之文義，確可得知被告吳 志民有向原告調借款項，且原告已陸續給付系爭不動產買賣 款項予被告吳志民、吳武寶華，並原告再以系爭房屋貸款以 清償先前房貸，清償後所得餘款並扣除被告吳志民先前向原 告調借之1,420,000元，尚餘1,022,000元匯入被告吳武寶華 帳戶等情，堪值採信。再參以被告吳志民所提出之被告吳武 寶華帳號00000000000000之彰化商銀活期儲蓄存款帳戶影本 ，有訴外人即原告之妻蘇月岑於102年1月15日匯入400,000 元，且於102年2月4日有原告匯入250,000元(見本院卷一第 29至30頁)，復有原告所附提出之被告吳武寶華帳號0000000 000000之國泰世華銀行存摺影本，亦見有原告於102年3月27 日匯入1,022,000元等節，與系爭切結書之記載互核相符， 且被告吳志民亦不否認系爭切結書為被告吳志民本人所簽， 是系爭切結書所載內容，自堪信為真實，故系爭切結書既有 記載原告與被告吳志民、吳武寶華間之資金往來關係，及系 爭不動產買賣價金與兩造資金往來間如何充抵等語，並有記 載「於此次買賣新北市○○區○○路00巷00號自用住宅(總 價7,200,000元正)，...本人吳志民向弟弟吳東城(現任買方 ). ..所得餘款由吳武寶華(現任賣方)代償本人...」等買賣 不動產之字樣，堪以採信原告主張兩造間確有就系爭房屋為 買賣契約，並有以原告借款予被告吳志民及其餘往來款項併 抵充價金，而現由原告負擔系爭房屋貸款等語，自為有據。 則被告吳志民、吳武寶華所辯稱兩造間無債權債務關係，且 並無買賣契約關係，渠等並不知悉原告所主張之買賣契約為 何等語，洵無足採。
4、另酌以證人吳榮吉證稱，當初兩造只有簽不動產買賣契約之 公契，當初被告吳志民跟伊說有欠原告錢、還有欠外面錢， 本件房屋買賣是要解決被告吳志民與原告間之欠款。當初被 告吳志民找伊要用被告吳武寶華名義貸款，伊跟被告吳志民 說被告吳武寶華是外籍配偶不容易貸款，如果被告吳志民有 欠原告錢，要不要把房屋直接賣給原告，後來抵了140多萬 元的負債，伊有確認過被告吳志民、吳武寶華都有出售系爭 不動產之真意，才去跟原告講，原告與被告吳武寶華簽約當 時，伊有在場，且兩人於簽約時並無甚麼特別表示，系爭切 結書是由被告吳志民本人簽名，且上面的帳戶有經過被告吳
志民核對過，當初系爭不動產本來就有貸款，伊忘記本來的 貸款金額，後來銀行貸款出來的錢，再以如同系爭切結書記 載方式撥用等語(見本院卷一第97至99頁)。互核證人所述， 與系爭切結書所載之文義並無二致，是足認原告與被告吳武 寶華間之移轉系爭不動產行為，為被告吳武寶華知悉並同意 ，且被告吳志民、吳武寶華確有收受相當價金之利益無訛。 5、另被告吳志民尚以吳榮吉向被告吳志民稱因系爭房屋無法貸 款，可用假買賣方式賣給原告，是被告吳志民為保護原告， 避免原告有偽造文書之刑責，始於102年3月7日簽立郵局往 來資金切結書，實則兩造間並未有債權債務關係，且於102 年3月27日由吳榮吉代理被告吳武寶華匯給訴外人江秀娟400 ,000元，同日由被告吳武寶華匯給訴外人徐俊宏176,000元 ，還有由被告吳武寶華匯給吳榮吉447,000元，以及102年3 月28日由被告吳志民匯給原告貸款出來的金額1,228,000元 ，故被告吳志民、吳武寶華並未受有利益等云云。然查，被 告吳志民所稱於102年3月27日由吳榮吉代理被告吳武寶華匯 給江秀娟400,000元，同日由被告吳武寶華匯給徐俊宏176,0 00元，還有由被告吳武寶華匯給吳榮吉447,000元，均係被 告吳志民、吳武寶華與吳榮吉間之債權債務關係，且受款人 均為訴外人，與原告及本件標的無涉，無從據以該匯款紀錄 論斷本件系爭買賣契約之關係為何，且於102年3月28日由被 告吳志民匯給原告1,228,000元，被告吳志民亦無法說明系 爭款項匯款之原因，實難從該筆款項之匯出逕斷被告吳志民 、吳武寶華無受有價金利益或不知悉本件買賣契約關係存在 等情。至被告吳志民尚辯稱原告匯款予被告吳武寶華之400, 000元、250,000元，於被告吳武寶華至帳戶領取後即被吳榮 吉拿走等云云，亦未舉證以實其說，且此等辯稱亦為被告吳 志民、吳武寶華與吳榮吉間關係，與本件買賣價款抵充無涉 ，且從被告之辯稱益證被告吳志民、吳武寶華並不否認原告 有匯款至被告吳武寶華之帳戶等情，故被告吳志民上開為保 護原告，避免原告有偽造文書刑責，始於102年3月7日簽立 郵局往來資金切結書，實則兩造間並未有債權債務關係等辯 稱，尚難憑採。又被告吳志民辯稱吳榮吉向被告吳志民稱因 系爭房屋無法貸款，可用假買賣方式賣給原告等云云，此亦 為原告所否認，並提出前揭證據、系爭切結書與匯款資料以 資佐證，而被告吳志民對於系爭切結書之性質與內容，說詞 前後不一，且就系爭不動產之公契有何不生效力情形亦未能 舉證以實其說，尚難採信，況被告吳志民、吳武寶華倘若係 以假買賣方式就系爭房屋再為貸款，則順利完成貸款後，每 月應由被告吳志民、吳武寶華繳納系爭房屋貸款利息，何以
仍係由原告按月繳納，被告吳志民亦陳稱因為是原告的貸款 ，所以由原告去繳等語(見本院卷一第59頁反面)，故可得知 ，本件被告吳志民、吳武寶華均未再繳納系爭房屋之貸款， 復依據前開系爭切結書及匯款紀錄，益證被告吳志民、吳武 寶華確有收受兩造記載於系爭切結書之款項，抵充系爭不動 產買賣價金。原告既已就系爭不動產買賣契約提出公契、系 爭切結書、資金往來紀錄等為證，被告吳志民、吳武寶華空 言兩造所為係假買賣，被告不受拘束等云云，實屬無據。(二)原告得否請求被告吳武寶華、吳志民依買賣契約關係、民法 第767條第1項規定請求遷讓系爭房屋?
1、原告與被告吳武寶華間有不動產買賣所有權移轉契約書附卷 可稽(見本院卷一第74至78頁)，是兩造就系爭不動產買賣與 所有權移轉已有意思合致，買受人自應依民法第348條規定 負交付系爭不動產之給付義務，是原告依買賣契約關係請求 被告吳武寶華應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋一、二樓及 頂樓增建部分一併返還予原告，應為有理由。
2、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因， 請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有 係有正當權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第 1120號、83年度台上字第1553號判決意旨參照）。本件原告 為系爭房屋之所有權人，且被告吳武寶華應依買賣契約關係 交付系爭房屋予原告，業經本院認定如上所述，被告吳志民 亦當無占有權源，被告吳志民未就其取得占有係有其他正當 權源之事實負舉證責任，是被告吳志民就系爭房屋自屬無權 占有，原告依民法第767條第1項規定請求被告吳志民應自系 爭房屋遷出，並將系爭房屋一、二樓及頂樓增建部分一併返 還予原告，亦為有理由。
3、復按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨 立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺 乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁） ，或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原 建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。就系爭房屋之頂 樓增建部分，經被告吳志民、吳武寶華表示須從系爭房屋1 樓進去才能上去，並無獨立出入門戶，係附屬於系爭房屋之 附屬物等語(見本院卷二第8頁反面)，並有系爭房屋及其增 建物之照片附卷可佐(見102年度重簡字第1089號卷第37頁) ，足認系爭房屋頂樓增建部分為系爭房屋之附屬物，不具獨 立性，亦應一併返還予系爭房屋所有權人，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張依買賣契約關係，請求被告吳武寶華應 自系爭房屋遷出，並將系爭房屋一、二樓及頂樓增建部分一 併返還予原告，以及依民法第767條第1項規定請求被告吳志 民應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋一、二樓及頂樓增建部 分一併返還予原告，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經 核於法並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 陳翠琪
法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 涂菀君