臺灣基隆地方法院民事判決 八十八年重訴字第九二號
原 告 甲○○
被 告 天竣建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
右當事人間請求損害賠償等事件，本判決如左：
主 文
被告應給付原告新台幣玖佰貳拾肆萬零參佰玖拾元，其中新台幣貳佰伍拾伍萬元自民國八十六年四月十日起、新台幣參佰肆拾伍萬元自民國八十六年四月二十二日起、新台幣貳佰伍拾伍萬元自民國八十六年五月十二日起、新台幣陸拾玖萬零參佰玖拾元自八十八年十一月三日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參佰零捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖佰貳拾肆萬零參佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、原告部分：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（以下同）玖佰貳拾肆萬零參佰玖拾元，及各自附表所 示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）因被告天竣建設股份有限公司（以下稱天竣公司) 利用不作為之詐欺手段而惡 意隱瞞交易上應告知之事項，致原告甲○○不知情而陷於錯誤，原告自得依民 法第九十二條規定撤銷其被詐欺而為之意思表示，並請求被告損害賠償。（Ａ）查原告甲○○於民國八十五年三月間，自報上廣告欄閱知「馥記建地出售」訊 息，遂依其連絡電話接洽，而與被告天竣公司總經理黃清貴、經理姚聲奇洽談 購地細節，嗣於八十五年四月十日，原告甲○○以每坪十一萬五千元，總價八 百五十五萬元，向被告天竣公司購得位於「麗景天下社區」內五筆空地之一， 即坐落基隆市○○區○○段港口小段一五三之一三地號，面積二五七平方公尺 之土地一筆 (原證一)。其後，原告乃委請建築師設計，並向基隆市政府工務 局申請建造執照 (原證二)，與營造廠商到工地現場洽議承包及準備開工事宜 之時，卻屢遭麗景天下社區管理委員會之百般阻撓與抵抗 (原證三)，致原告 至今仍遲遲無法於該土地動工興建，經向該管理委員會查詢，始知於八十二年 間，被告天竣公司亦曾計劃於該社區內興建房屋出售，亦同樣曾經遭受麗景天 下社區住戶之強烈抗爭與阻撓，歷經二、三年仍無法解決，最後被告也不得不 放棄興建。然前述情形被告卻於締約過程中惡意隱瞞而從未告知予原告，致原 告於毫不知情之狀況下而與被告簽約購買系爭土地。（二）依民法第九十二條第一項規定：「因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。」，又依最高法院三十三年上字第八八四號判例謂：「民法第九十
二條第一項所謂『詐欺』，雖不以積極之欺罔行為為限。然單純之緘默，除在 法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違 法性，即與本條項之所謂詐欺不合」，亦即所謂實施詐欺之人須有詐欺行為， 指有虛構或隱匿事實之表示，若其在交易習慣或法律上對於事實有告知義務而 故為緘默，亦不失為不作為的詐欺行為。分述如下：(Ａ)從法律上而言：
依消費者保護法第四條規定：「企業經營者對於其所提供之商品或服務，應重視 消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平 ，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」依同法 第五條規定：「政府、企業經營者及消費者應致力充實消費資訊，提供消費者運 用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」是以，消費者保護 法之立法精神，在於促進契約交易之雙方當事人能達成「無訛」、「無欺」、「 無詐」、「無罔」之實質公平合理，且本於誠實信用原則之法理而有課以處於強 勢地位之企業經營者負有較高程度之資訊告知義務，以提供消費者運用，俾能採 取「正確合理」之消費行為，以維護其安全與權益。(Ｂ)從交易習慣上而言(以誠實信用為原則)： 按買賣契約之出賣人，對於其依契約所負擔之義務，除了應依民法第三０九條、 三四八條規定，應依債務之本旨向買受人為移轉所有權及交付標的物之主給付義 務外，尚包括有從給付義務，例如民法第五四０條之受任人之報告義務或其他依 當事人之約定或基於誠信原則及契約之補充解釋所生之從給付義務。若其當事人 間債之關係在其發展的過程中，依其情形而有促進實現主給付義務，使債權人之 給付利益獲得最大可能之滿足 (輔助功能)或者是有維護他方當事人人身或財產 上利益 (保護功能)之情形發生時，本於誠信原則，債務人對此尚應負有「附隨 義務」，以促進契約雙方之當事人彼此皆能獲致最大利益滿足與保護 (參閱王大 法官澤鑑，著民法債篇理論第一冊基本理論債之發生，第二十六至二十八、三一 頁)。
（三）惟查本件買賣之土地係座落於一封閉型之社區中，若原告甲○○如欲動工興建 ，就某些相關事項，勢必須經該麗景天下社區管理委員會之同意與配合，始得 進行，例如自來水之供給 (原證四)、瓦斯管線之埋設，即須經該社區之同意 及提供原設計圖說，以期申報開工等事宜。今出賣人天竣公司既係為一建設公 司，對於上述情形當知甚詳，本諸交易上誠信原則或符合消費者保護法之立法 精神，出賣人理應於買賣洽談之過程中應負有告知之必要，更何況天竣公司當 初於八十二年至八十四年間，欲於上開社區內建屋出售時，雖曾與該社區管理 委員會達成協議書 (原證五)，內容約定包括有保證金、社區道路使用權同意 書、用水用電申請之協助及建築物外觀顏色、石材須配合社區現有景觀之限制 等等，然此份協議書，嗣後亦遭該社區管理委員會以該份協議書係前任管委會 主委個人簽立，違反社區自治章程應屬無效為由而予以否認其效力 (原證六) ，致有達於不能施工建造的問題產生，對此，出賣人天竣公司當就此等有關建 築物之造型、外觀、顏色、容積率及建蔽率、社區道路使用權同意書及用水用 電申請同意書等攸關於買受人權益之事項，更應負有事前告知之附隨義務，以
利買受人即原告甲○○為正當且合理週詳妥善之判斷，然被告天竣公司卻捨此 而不為，就上述「曾經發生且現仍存在」之不能建造之困難惡意為隱瞞而不予 告知予原告甲○○，此誠屬「一不作為之詐欺行為」，甚為顯然。（四）承前所述，被告利用其不作為之詐欺行為，致原告甲○○誤以為其所買受者係 一將來得以順利「自地自建」之土地而陷於錯誤，並基於該錯誤而為意思表示 而與被告天竣公司簽訂買賣契約，因而原告自得依民法第九十二條第一項規定 主張撤銷其被詐欺而為之意思表示。意思表示既被撤銷，則系爭不動產買賣契 約 (法律行為)亦因意思表示不合致而屬無效甚明。又依同法第一百十四條第 一項規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效；同條第二項規定，當事人知其 得撤銷，或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定。即依民法第一 百十三條規定，無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者 ，應負回復原狀或損害賠償之責任。而依民法第二百十三條規定，負賠償責任 者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回 復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。是以，原告得請求之賠 償範圍如下：
(Ａ)買賣標的物之價金：買賣土地之價金八百五十五萬元。(Ｂ)委請建築師設計等費用：共計六十九萬零三百九十元(原證九)。(Ｃ)前述金額之法定利息：請求加給如附表所示損害發生之起 (即原告給付價金之日 )至清償日止之利息。
（五）被告因違反先契約之說明、告知等附隨義務而有債務不履行情事，原告爰依修 正前民法不完全給付規定及類推適用給付不能或給付遲延相關規定主張解除契 約，並請求返還價金及損害賠償
（Ａ）按從民法誠實信用原則所發展而出之「先契約說明、告知等附隨義務」，所強 調保護者在於當事人為締結契約而進行接觸磋商時起，即處於相互信賴之特別 結合關係中，自應就相對人之利益為適當考慮並依誠實信用原則而為行為。因 此締約當事人雙方就對相對人之締約意思決定具有重大意義之事項負有正確說 明之義務，亦即若該事項係屬關於契約標的物之特性或其他對相對人決定締約 屬重要性質者，因出賣人不予告知而可能減低買受人所意圖之利用，並進而影 響其為締約之決定者，出賣人依誠實信用原則即負有說明之義務 (參詹文馨著 ，契約法上之附隨義務，國立台灣大學法律學研究所碩士論文，頁66~67，原 證十六)。
（Ｂ）今觀諸被告所為，雖已就系爭土地所有權移轉之部分已為履行，然就契約之附 隨告知義務部分，被告可得非難者係『在於其曾就系爭土地與該社區管理管員 會及住戶發生歷經二、三年之嚴重衝突與抗爭，而此一事實在客觀上及從交易 習慣上，甚至從一般人認知上均應肯定此誠已達到足以左右當事人是否願意締 約意圖之程度』，惟被告卻於買賣締約過程中始終惡意地予以隱瞞未予告知。 此外，因本件買賣之土地係座落於一封閉型之社區中，原告甲○○如欲動工興 建，就部分相關事項，勢必須經該麗景天下社區管理委員會之同意與配合始得 進行 (舉其例者：自來水之供給、瓦斯管線之埋設等，即須經該社區之同意及 提供原設計圖說，以期申報開工) 。今被告天竣公司既係為一建設公司，對於
上述情形當知甚詳，本諸誠信原則，出賣人理應於買賣洽談之過程中應負有告 知之必要；更甚者係被告亦明知其曾因上述事項與該社區管理委員會發生爭執 (參原證五、原證六可得證之)，被告卻故意不予告知，果爾原告嗣後亦『因前 揭重要事項』又再度與該社區管理員會發生衝突，進而原告至今仍無法進入該 社區興建開工。綜上所述，被告當有違反契約之附隨告知義務，自應負不完全 給付之債務不履行責任。
（Ｃ）因原告係於八十八年間向鈞院提起訴訟，依實體法從舊之原則，本案自仍應適 用修正前民法之規定，合先敘明。而所謂「不完全給付之債務不履行責任」， 參酌實務見解 (最高法院七十七年第七次民庭總會決議)係採法律漏洞說，亦 即視瑕疵得否補正而分別類推適用給付不能或給付遲延之相關規定。從而，於 本件買賣締約過程中，被告出於惡意地始終就「曾受住戶抗爭事實」及「買賣 關係上重要關係事項」未告知予原告，致原告在欠缺被告有提供完整週詳正當 合理公平之資訊的情形下而為締約之表示，果爾，嗣後原告亦因遭受與被告相 類似且幾已達不能建造之困難。凡此，實乃因被告故意不履行附隨告知義務所 致，此當認可歸責於被告天竣公司之事由，而此等瑕疵亦已不得補正，因此被 告自應負不完全給付之債務不履行責任，而其法律效果，參酌實務見解，當得 類推適用民法第二百二十六條、第二百五十六條規定主張解除契約，並請求返 還價金及損害賠償。
（Ｄ）請求損害賠償之範圍：依民法二百五十九條規定，契約解除時，當事人雙方負 有回復原狀之義務，亦即由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之。又依民法第二百六十條之規定，解除 權之行使，不妨礙損害賠償之請求。是以，原告請求損害賠償之範圍，如下所 列：
(１)買賣標的物之價金：請求給付之買賣土地之價金八百五十五萬元。(２)委請建築師設計等費用：共計六十九萬零三百九十元(原證九)。(３)前述金額之法定利息：請求加給如附表所示原告給付價金之期日起 (即被告受領 價金之日)至清償日止之利息。
（六）請求權之競合：
綜上所述，原告乃分別依民法第九十二條及民法修正前不完全給付之規定請求被 告天竣公司對於原告所受之損害負賠償之責。此二項主張係屬請求權之競合關係 ，原告自得請求法院擇一而為勝訴之判決。為此狀請鈞院鑒核，准賜判如訴之聲 明而為原告勝訴之判決，實至感禱。
三、證據：提出不動產買賣契約書一件、建造執照一件、八十八年三月二十日聯合報 新聞一件、黃翔龍建築師事務所之說明書一件、協議書一件、周承武律師事務所 函一件、麗景天下社區管理委員會與天竣公司往來函件十二件、天竣公司天（工 ）字第八三０二五號函、費用明細表一件（並附奧宇聯合建築師事務所請款書四 十六萬元影本一件、水土保持計劃書收據五萬元、建築執照費收據二千零五十元 、麗景天下管理費收據五萬六千九百二十八元、土地移轉登記費收據一萬八千二 百四十八元、地政費收據三千一百六十四元、工程承包開工費十萬元）、景天下 全區配置圖一件、原告致被告之基隆大武崙郵局八十七年十一月十九日第六五０
號存證信函影本一件、麗景天下社區空地委員會第一次及第二次、第三次會議記 錄影本各一件、施工計劃環境影響評估一件、麗景天下社區空地興建委員會與為 證。
貳、被告部分：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）若受不利判決願供擔保，請准免為假執行。（三）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）原告起訴之理由無非稱被告於八十二年間計劃於該社區興建房屋曾遭受麗景天 下社區住戶之抗爭與阻撓，嗣於八十五年四月十日出售系爭土地於原告時，未 告知前該住戶抗爭事，進而稱被告有詐欺行為主張依民法第九十二條第一項撤 銷系爭土地買賣意思表示、或主張被告有民法第一八四條之侵權行為或依民法 第二百二十七條規定主張不完全給付，請求被告給付損害賠償等等。（二）惟被告否認就系爭買賣有任何詐欺情事，且由如下反證足以證明，原告指摘之 不實：
（１）被告於八十二年至八十四年擬在系爭等五筆土地上規劃建造者為每筆土地上蓋 二棟四戶之建物（被證一號），與現在原告擬建造一筆土地上蓋一戶（原證二 號）之情形，完全不同。
（２）當時住戶之抗爭係因被告擬在每筆土地上蓋二棟四戶建物，與該社區之現有住 戶一筆一戶者不同，其等恐如此建築將影響整體景觀而抗爭，至於該五筆土地 每筆蓋一戶之情形，住戶們則非常歡迎。此由該住戶委任周承武律師於八十四 年六月十九日所發函中表明：「．．．係基於社區整體利益計，歡迎台端等依 最初購地時規劃戶數（五戶）儘速完成興建之表示。」（被證二號）足以證明 。綜上，就前揭客觀事實及被告之認知，系爭土地每筆蓋二棟住戶反對；但每 一筆土地蓋一戶，該社區住戶係歡迎儘速興建的。茲被告出售系爭土地於原告 時，原告係表示其擬自建乙戶，此情況當時顯為住戶所歡迎不可能為住戶抗爭 。其情形與被告擬在每筆土地上蓋二棟四戶之情形完全不同。綜此，被告並無 如原告所稱故意隱瞞其擬在系爭土地上興建乙戶房屋將遭遇住戶抗爭之事實。（３）尚且依一般經驗法則，擬在某一已成立多時之社區中興建房屋，因不可避免需 使用社區之公共設施，故施工前一定必須先與該社區管理委員會協商相關配合 事宜，而有關管理委員會之規定，完全公開祗要向管理委員會查詢即可得知， 該管理委員會之規定，豈被告所能隱瞞者乎？何況在訂約前，被告即曾提醒原 告，在社區中建造房屋，應先向社區管理委員會查詢相關規定。（三）就本買賣標的被告並無故意示以不實，亦無就交易習慣上之某負有告知義務事 項，故意緘默情事，詳述如下：
（１）原告向被告買受系爭土地不久即向主管機關取得建造執照（原證二），顯示依 法系爭土地可以依買賣契約定使用目的及原告之設計圖建築房屋，系爭土地並 無任何瑕疵，此有原告向鈞院所提八十八年重訴字第二四號民事訴訟案，在該 案原告主張系爭土地有瑕疵，被鈞院全部判決駁回（被證三號）足以證明。再
原告在前述另案中主張系爭土地所在社區管理委員會違法阻止其施工之情事稱 被告給付之土地有瑕疵等等，亦為前述判決駁回。（２）至於原告稱被告於八十三年前擬在系爭土地建造房屋遭社區管理委員會違法抗 爭一事保持緘默，致其買受系爭土地亦遭強力抗爭無法建築，進而稱被告有詐 欺行為事：
（３）按「所謂詐欺係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思 表示．．．。」本買賣被告並無故意向原告示以不實之事實。至於八十三年系 爭土地坐落之社區管理委員會對被告之抗爭，係以被告擬在相關五筆土地上之 每筆土地上建造兩戶（被證一號）為抗爭（被證四號），如被告以每筆土地上 建造一戶如原告擬建造方式，社區委員會則非常歡迎（被證二號）。故在被告 將系爭土地出售原告時之認知與社區管理委員會之表示，原告擬在該土地建造 一戶係受歡迎的。至於該社區委員會，於被告交付土地與原告後另要求原告之 土地應與其他四筆一起蓋，社區委員會才同意搭蓋等等，在系爭土地買賣時， 被告並不知該社區委員會將來有此要求。綜此，被告並無故意示以不實事實， 或故意就交易習慣上負有告知義務者，故意不告知之情事。（四）被告否認原告就系爭土地，在事實上、法律上有任何不能「自地自建」之情形 。
（１）被告已取得系爭土地之建造執照（原證一號），且被告交付系爭土地並無任何 瑕疵如前述。
（２）社區委員會之單方規定根本欠缺法律依據，對原告毫無任何拘束力：依公寓大 廈管理條例第四十一條固然規定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其 共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居住區者，其管理及組織準用本 條例之規定。」，據該規定非共同設施之使用，例如本案原告擬在系爭其取得 單獨所有權之土地上如何建造房屋，顯然與公寓大廈管理條例完全無關，社區 管理委員會或他居民根本無權置啄，只要原告取得建造執照，其儘可依建造執 照建造，法律對其建造權利亦有周詳保護。如有他人違法阻止建築，其儘可 依法排除之，如損害並得向該他人請求損害賠償。茲原告將該他人不可預料之 侵權行為，引為系爭土地不能建造之原因，並責咎被告，毫無理由。至於原告 稱該社區委員會拒絕其埋設管線等等。查該社區委員會亦明顯違法，依公寓大 廈管理條例第六條第一項第二款約定﹁住戶應遵守下列事項：．．．二、他住 戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專用部分或 約定專用部分時不得拒絕。」，據此縱使專用部份，社區委員會或居民均不得 拒絕必要管線之設置，何況共同設施部分之銜接使用。（３）綜上，被告並無任何詐欺行為，原告之主張，欠缺事實依據。其請求撤銷買賣 意思表示，主張民法第一百十三條之請求權，實無理由。（五）有關原告稱被告有不為完全給付情事云云：（１）被告業將無任何瑕疵之買賣標的物，依約移轉登記並交付與原告，且原告亦依 約定使用目的取得建造執照，依法被告已為完全給付，原告並無任何不能「自 地自建」情形，原告稱被告有不為完全給付情形，均無事實及法律依據。何況 被告交付之土地並無任何瑕疵，與不完全給付規定，係以給付標的物有瑕疵所
造成之損害賠償不符。
（２）至於原告稱系爭土地因社區管理委員會或區分所有權人會議有諸多規定，致其 不能建造，被告未曾告知，係違反契約之附隨義務。ａ、惟按多數各自獨立使用建築物之社區如本案社區，其管理及組織，僅就該社區共 同設施之使用與管理，依「公寓大廈管理條例」第四十一條規定方準用該法之規 定。茲被告出售與原告之土地為獨立之土地，而原告在該土地上建築者為獨立使 用建築物並非共同設施，該法根本無適用餘地，亦即該社區區分所有權人會議或 管理委員會對於原告在該土地上如何建築，縱使有決議對原告亦無任何拘束力， 只要原告取得建造築造，僅可依法建築，無人可得阻止。茲原告已取得建造執照 稱該社區委員會有如何規定，致其無法依建造執照建築，明顯不實在。至於公共 設施，依法原告依社區規定繳交管理費後，原告即有使用之權利。根本無再需管 理委員會同意。茲查原告取得系爭土地所有權後，已依該社區繳納管理費（參原 告八十八年十二月六日陳報狀證物）。
ｂ、原告接用社區水電瓦斯等公共設施，管理委員會或社區居民根本無權拒絕或阻止 。原告稱其未經管理委員會出具同意書，則將來有不能接水電瓦斯等情形，根本 欠缺事實與法律依據。綜此，系爭土地並無原告所稱不能建造之情形。ｃ、另按原告所謂之「附隨義務」，法律上並未規定，依學說係基於「誠實信用原則 」而衍生之義務。茲原告稱被告前於八十三年間擬在系爭土地建築房屋曾遭該社 區管理委員會抗爭，被告於出售系爭土地時並未告知，茲其擬建造時亦經該社區 管理委員會阻止，故稱被告違反告知之附隨義務云云。（ａ）被告否認該社區委員會有阻止其施工之行為： 按在已確定之他案（被證四號）審理中，該審法院於建造執照尚未到期前，曾 當庭請原告進系爭土地施工，原告不理會亦未進行施工，何來該社區委員會以 暴力阻止其施工。
（ｂ）再如前述被告於八十三年被社區阻止時，姑且不論其暴力阻止施工涉嫌妨害自 由及擁塞陸路致生往來公共危險罪，根本無法律上理由，尚且當時其抗爭係不 同意被告在系爭每筆土地上蓋兩戶之設計（被證四號），如被告在每地上蓋一 戶其非常歡迎（被證二號）。而原告擬在該土地上建造亦為一戶，依被告之認 知係受社區委員會歡迎。被告根本無將其在該地上建一戶將受歡迎之事實告知 原告之必要。至於該社區之其他要求如五筆土地應一起蓋等等，係在土地交付 原告後，原告擬建築時，該社區才提出者，被告根本不知情，如何告知呢？何 況該社區之要求均無法律上依據，對原告毫無拘束力，縱使被告知道，亦無告 知之義務。
（ｃ）尚且退萬步言，縱使假設鈞院認被告應負不完全給付之責任，惟依民法第二百 二十七條規定，亦僅負損害賠償責任，茲原告請求返還土地買賣價金等，亦無 理由。何況本案被告縱有損害，亦因其怠於建築或他人違法行為所致，與被告 之給付欠缺因果關係。
（六）故在被告將系爭土地出售原告時之認知與社區管理委員會向被告之表示，原告 擬在該土地建造一戶係非常受歡迎的。至於該社區委員會，於被告交付土地與 原告後另要求原告之土地應與其他四筆一起蓋，社區委員會才同意搭蓋等等，
在系爭土地買賣時，被告並不知亦無從預知該社區委員會將來有此要求。謹舉 證證明如下：
（１）按原告就同一土地曾以主張有瑕疵為理由，對被告向鈞院起訴（案號八十八年 重訴字第二四號），請求返還價金案件，鈞院曾依原告之聲請傳喚麗景社區管 理委員謝文景出庭作證，證人謝文景證稱：「天竣在四、五年前在七人小組成 立之前，在我們對面有五塊地也要蓋二十戶，我們不給他蓋，當初麗景的規劃 是五棟五戶，後來他們要蓋十戶，我們也不給他蓋，如果要蓋五棟五戶，我們 歡迎他們來蓋．．．．．（證六號P146第二面）。綜上證據足證被告在出售土 地時，對於麗景社區管理委員會表示之認知，五地蓋五戶即一塊土地蓋一戶為 社區所歡迎，茲原告買受系爭土地，亦擬在一筆地上建一戶，當為該社區所歡 迎，亦即並不會如被告興建時為社區委員阻止，被告在交付系爭土地與原告時 ，並無任何詐欺或故意不告知等違反誠信原則情事。（２）至於被告交付系爭土地於原告後，該社區再就系爭土地向原告表示應與其他四 筆土地一起建造其才同意等等，該表示在被告交付系爭土地之後，交付前被告 根本不知情，此由原告同日庭訊曾問前證人：「．．．請問證人當時天竣如果 祗在一塊地蓋一戶房屋，你們同意嗎？」，謝答稱：「當時沒有提出這個意見 。」（被證六號P146最末行及P147前三行）足以證明，何況該社區之該表示， 依法對原告根本不生任何拘束力。
（３）另就該社區有無阻止原告施工一事，證人另證稱：「他要來蓋，我們有叫他們 規劃、顏色、環保、水電要跟我們配合，要五棟五戶一起蓋，也要經過社區審 核決議通過，有沒有阻止，我不曉得。」（被證六號P147第二面）。原告稱該 社區委員有阻止其施工情形等，被告完全否認。（４）再原告所稱該社區管理委員會之「空地興建委員會」曾對系爭房屋之興建有某 些規定等等，惟經查該「空地興建委員會」係於八十七年六月始成立（被證七 號第一三六頁最後第五行該委員會總幹事證詞），其成立遠晚於本買賣契約八 十五年三月成立之後，被告怎可能事先知道該委員會之將來決定，綜上證據足 證，被告出售系爭土地予原告時，係在該社區管理委員會歡迎一地蓋一戶與原 告擬建造之相同情況下，交付原告。至於該社區後來對原告為五地應一起蓋之 表示，係在被告出售系爭土地後決定（原證十號第２（１）項），被告在出售 及交付土地前根本不知情，且社區並無阻止原告施工情事何況縱使社區有此 決定等對原告並無任何拘束力添綜此，被告並無故意示以不實事實，或故意就 交易習慣上負有告知義務者，故意不告知之情事。（七）被告否認原告就系爭土地，在事實上法律上有任何不能「自地自建」之情形， 詳如前述。另按原告所謂之「附隨義務」，法律上並未規定，依學說係基於「 誠實信用原則」而衍生之義務。按原告係稱被告於八十三年間擬在系爭土地建 築房屋曾遭該社區管理委員會抗爭，被告於出售系爭土地時並未告知，茲其擬 建造時亦經該社區管理委員會阻止，故稱被告違反告知之附隨義務云云。惟（八）被告否認該社區委員會有阻止其施工之行為，亦如前述。再本買賣契約，被告 係委託仲介公司出售，雙方立於平等地位，被告並未利用任何職業或專業上優 勢。何況該社區管理委員會之規定為何，原告締約前儘可輕易向該委員會洽詢
，被告根本亦不可能隱瞞。退萬步言，縱使假設鈞院認被告應負不完全給付之 責任，惟依民法第二百二十七條規定，亦僅負損害賠償責任，茲原告請求返還 土地買賣價金等，亦無理由。何況本案被告縱有損害，亦因其怠於建築或他人 違法行為所致，與被告之給付欠缺因果關係。綜上原告主張均欠缺事實及法律 依據，懇請鈞院依法詳查鑒核駁回其訴。
參、證據：提出建造執照、周承武律師函、本院八十八年重訴字第二四號判決影本、 被告八十三年十二月廿七日天上字第八二○二四號函影本、公寓大廈管理條例第 四十一條、八十八年重訴字第二四號八十八年六月二十五日筆錄。 理 由
壹、程序方面：
本件原告起訴請求回復原狀及損害賠償，原主張依民法第九十二條之規定撤銷被 詐欺之意思表示；另依民法第一百八十四條第一項後段主張被告故意以背以善良 風俗之方法加損害於他人及修正前民法第二百二十七條之不完全給付之規定，類 推適用給付不能之規定，並請求法院擇一而為判決（訴之選擇合併）；於言詞辯 論終結前，僅依民法第九十二條及修正前民法第二百二十七條之不完全給付之法 律關係而為辯論，並請求法院擇一而為裁判，本院應就其限縮後之主張範圍為判 決。
貳、實體方面：
一、本件原告主張向被告購買系爭土地，被告原欲在系爭土地上建築房屋，因受該土 地所在之麗景天下社區住戶之強烈抗爭與阻撓，歷經二、三年仍無法解決，最後 被告也不得不放棄興建。然前述情形被告卻於買賣契約之締約過程中惡意隱瞞而 從未告知予原告，致原告於毫不知情之狀況下而與被告簽約購買系爭土地，故認 被告有詐欺行為而主張撤銷系爭買賣契約；另主張被告未為完全給付，應負回復 原狀或損害賠償責任，請求法院擇一判決等語。被告則以系爭買賣契約已依債之 本旨履行，麗景天下社區住戶對原告之抗爭非其所能預見，並無不完全給付之情 形，亦未對原告詐欺等語抗辯。
二、本件被告對於原告所主張之買賣系爭土地之事實，並不爭執，並有原告提出之買 賣契約書足證，自屬真實；至於原告主張被告於出賣系爭土地前既受麗景天下社 區之住戶抗爭而無法建屋出售等情，被告亦不爭執，並有原告提出之麗景天下社 區管理委員會與天竣公司往來函件十二件、天竣公司天（工）字第八三０二五號 函影本在卷可證。其中麗景天下社區管理委員會於八十三年九月二十一日及二十 四日、二十七日分別以麗景管字第二十六號、第二十七號、第二十八號致被告之 函中聲明：「貴公司按國富建設原設計之造型、外觀、顏色、容積率及建蔽率等 方得施工。本會未與貴公司達成興建房屋方案前，請勿貿然施工免生意外。」； 另麗景天下社區於八十四年三月十二日下午二時管理委員會「天峻案」專案小組 第一次會議亦決議，在未能與天峻公司達成協議前不得允許施工，未取得麗景天 下社區管理委員會之施工許可書之施工車輛不得進入社區；並決議返還前任主委 自天峻公司收受之回饋金一百萬元等情，有該次會議記錄可證（本院卷第三十一 頁）。另自天峻公司致麗景天下社區管理委員會之函件中，亦可知天峻公司經歷 二年餘之協調，仍無法順利開工之情形（本卷第二十八頁、第二十九頁、第三十
五頁）。故原告主張被告因麗景天下社區住戶之抗爭而無法建屋等情，可信為真 實。
三、按契約之訂定使當事人間發生債之關係，基於交易之誠實信用原則，交易雙方除 履行其主給付義務外，為使契約相對人能獲得契約目的所欲追求之最大利益（促 進主給付義務履行目的之實現），契約當事人應善盡其契約上之附隨義務，始符 合民法第一百四十八條第二項所揭示之誠實信用原則。而所謂契約之附隨義務， 依誠實信用原則及契約之補充解釋，有契約之說明、告知、計算等為促進契約目 的之利益及保護契約相對人固有利益之義務，其有不履行該等附隨義務，致相對 人之契約上利益不達或固有利益受有損害者，即屬不完全給付之情形，若有故意 之情形，則應成立不作為之詐欺。再按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保 責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致 者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任 。買受人如主張：出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求 不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四規定請求另行交付無瑕疵之物，則在 出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。出賣人應負不完全 給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請 求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二 百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物 之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。（最高法院77年度第 7次民事庭會議決議 (一)意旨參照）。而此等契約上之先契約義務及附隨義務之 違反，致生之損害或為不完全給付之法理，並非僅係理論上之探討，實務上亦認 為不完全給付應類推適用給付不能或給付遲延之法律效果；民國八十八年修正之 民法第二百二十七條、第二百四十五之一條亦已明文規定。另債權人於有第二百 二十六條之情形時，得解除契約。亦為民法第二百五十六條所明定。四、本件原告主張被告於出售系爭土地予原告時，未將其在系爭土地上欲建屋出售時 ，遭土地所在之麗景天下社區住戶強烈抗爭之事實告知原告，違反關於契約重大 事項之告知義務。經查：
（一）本件系爭土地於八十一年間起，被告即擬建屋出售，因麗景天下社區住戶二年 餘之抗爭，其間雖經被告與麗景天下社區管理委員會簽訂協議書，商妥被告在 麗景天下社區內施工之條件，並給付麗景天下社區管理委員會一百萬元之回饋 金，但於被告欲實際施工時，仍遭該社區住戶抗爭，並以須經住戶大會通過始 得施工，並推翻原協議，退還一百萬元之回饋金，此有原告提出之被告與麗景 天下社區管理委員會之來往信函及該社區會議記錄在卷可證（本院卷第十頁至 第三十五頁），足見該社區住戶對欲在該社區建築房屋者所要求之條件（抗爭 之內容）並非一成不變或全體一致，管理委員會亦非得全權代表社區住戶，管 理委員會之人事更迭，亦影響該社區對外之協議。（二）被告原欲在系爭土地上建屋出售，經歷二年餘之努力，仍無法獲得麗景天下社 區之同意進入社區內施工，而當時麗景天下社區除要求被告在五塊空地上只能 蓋五戶，且五戶要一起蓋等情，業據證人謝文景、吳立誠於本院八十八年重訴 字第二十四號兩造之返還價金事件中證述在卷（本卷第一三０頁反面至第一三
二頁反面之筆錄影本），從而，被告於出售系爭土地於原告之前既已知悉麗景 天下社區之住戶，固然同意一塊土地蓋一戶，但亦提出五戶須一起蓋之條件。 從而被告抗辯原告所遇之抗爭係系爭土地出賣後始發生云云，核無足採。（三）麗景天下社區之抗爭固非屬系爭土地在法律上所稱之效用上瑕疪，但屬事實上 之條件限制，系爭土地係建地，原告與被告簽約購買之目的係在建築房屋，有 原告提出建造執照影本可證。從而系爭土地若由原告單獨在其上建造一棟房屋 ，依麗景天下社區住戶要求須五塊空地一起蓋之條件觀之，原告勢必遭受麗景 社區住戶之強烈抗爭，此部分事實應為被告所能預見，而社區住戶之抗爭固得 以法律上之手段排除，惟其所須耗費之精力、費用及時間，必然影響系爭土地 之價格、建造成本及買受人之買受意願，被告竟然隱瞞此項事實，以達出賣其 無力建築土地之目的，對契約相對人之保護與信賴而言，實屬不該。本件被告 係一專業之建築公司，其於建築障礙排除之能力、經驗及資力上均優於一般人 ，以其專業之條件，歷經二年餘已無法與麗景天下社區之住戶取得協議，或以 被告所稱之法律方法加以排除，此項困難於本件買賣上應屬契約之重要事項， 已堪認定。而被告就此契約之重要事項，竟於兩造簽訂契約前未告知原告，致 原告無從考慮該等事項對系爭土地利用之影響，而以一般之價格購買系爭土地 以為建屋之用，則原告主張被告有違反先契約義務及誠信原則，而為不完全給 付，堪予採信。
五、按契約解除時，當事人雙方應回復原狀，其受領之給付為金錢者，應附加自受領 時之利息償還之。又解除權之行使不妨礙損害賠償之請求。民法第二百五十九條 第二款、第二百六十條定有明文。本件被告因違反其契約上之告知義務，致原告 之契約目的不能實現，而為不完全給付，並使原告受有六十九萬零三百九十元之 信賴利益之損害，原告以訴狀之送達為解除契約之意思表示，並提出費用明細表 及其收據影本為證，原告因此依前揭規定，請求解除契約及債務不履行之損害賠 償，核屬有據。從而，本件原告請求被告返還買賣系爭土地之價金八百五十五萬 元及被告受領各期價金之日起之利息，及賠償原告委請建築師設計等信賴利益之 損害之費用共計六十九萬零三百九十元及其法定利息，為有理由，應予准許。六、本件兩造均聲明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定 相當之金額分別宣告之。
七、本件原告以單一之聲明，主張受被告之詐欺而行使撤銷權及被告不完全給付，請 求返還價金及損害賠償，其以兩訴訟標的起訴請求法院擇一判決，係屬訴之選擇 合併，其一有理由者，其他訴訟標的之解除條件成就，毋庸再予審究，併予敘明 。兩造其餘攻擊防禦方法，不影響本判決之結果，爰不予逐論駁。八、結論：本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 二十三 日 臺灣基隆地方法院民事庭
~B法 官 蔡聰明
右正本證明與原木無異
如不服本裁定應於送達後十日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新台幣四十五元。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十三 日~B法院書記官 方淑真
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