臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第903號
原 告 謝端宏
訴訟代理人 陸正義律師
複 代理人 羅偉甄律師
被 告 李銀卿
李玉子
莊李玉枝
李玉秀
李志偉
李志平
兼 共 同
訴訟代理人 李明宗
李天智
上 1 人
訴訟代理人 徐維良律師
被 告 李志軒
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103 年12月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖編號A 所示，門牌號碼為臺北市○○街○段000 巷00號，面積四四平方公尺之建物拆除，並將土地返還予原告。被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟零肆拾元，及自民國一○二年十二月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一○二年十二月二十九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣伍拾捌萬玖仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告李天智如以新臺幣伍拾捌萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、本件被告李志軒未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
二、原告起訴原主張：被告應將系爭土地上，如附圖編號A 所示 之系爭建物（詳後述）拆除，並將占用土地返還原告；暨被 告應自民國102 年5 月22日起至返還土地之日止，按月給付 新臺幣（下同）16,500元，並就起訴狀繕本送達時未清償部
分，自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，並均願供擔 保准為假執行之宣告，嗣減縮並更正如後述之聲明，核無不 可，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段○000 地號 土地（下稱系爭土地）為原告所有。被告並無合法權源而於 其上建有如附圖編號A 所示，門牌號碼為臺北市○○區○○ 街○段000 巷00號未辦保存登記之建物（面積44平方公尺， 下稱系爭建物），並為居住使用，致原告就土地所有權之行 使有所妨害，自得請求被告拆除系爭建物並返還該部分占用 之土地。又系爭土地經被告無權占用而受有相當租金之利益 ，致原告受有損害，每月16,500元（102 年1 月申報地價每 平方公尺4,500 元），應由被告賠償至其返還止，及應自請 求而已陷於給付遲延之法定利息。原告係於102 年5 月22日 始因買賣而取得系爭土地所有權，係於被告所述系爭拆屋還 地案件（詳後述），事實審辯論終結後所取得，自非既判力 效力所及之人，且縱有被告所稱之買賣存在，依債之相對性 ，亦不得以之對抗原告，而主張為有權占有之權源。爰依民 法第767 條第1 項及第179 條、第203 條及第233 條之規定 ，提起本件訴訟，聲明：㈠、被告應將系爭土地上，如附圖 編號A 所示之系爭建物拆除，並將占用土地返還原告。㈡、 被告應自102 年5 月22日起至返還土地之日止，按月給付16 ,500元，及於102 年12月28日前未清償之部分，自102年12 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢ 、第㈠項部分並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告李銀卿、李玉子、莊李玉枝、李玉秀、李志偉、李志平 、李明宗及李天智則以：系爭建物為被告所共有，並係其被 繼承人李金生向系爭土地原所有權人黃君治先行承租搭建， 復向黃君治之繼承人黃塗生購買後，以占有改定方式而交付 ，僅尚未辦理所有權移轉登記，對輾轉繼承而取得系爭土地 之原所有權人黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、 黃柏景，自應繼受此法律關係，而此經渠另行分別訴請拆屋 還地（鈞院97年度重訴字第84號、臺灣高等法院99年度重上 字第612 號及最高法院102 年度台上字第1531號判決，下稱 系爭拆屋還地案件）及調整租金（鈞院101 年度訴字第672 號判決，下稱系爭租金案件），均為相同認定，而先後駁回 原所有權人之訴，原告於起訴狀附請求被告拆除之複丈成果 圖即為系爭拆屋還地案件囑託繪製，原告對被告占有權源知 之甚詳，自應受系爭拆屋還地判決效力所及，不得主張被告 係無權占有；況原告於購買系爭土地時，對其上之系爭建物
即均由被告持續占有中（已占有50餘年），就此公示狀態原 告自無諉無不知之理，而為惡意買受人，自應受被告有權占 有權源之拘束等語，聲明駁回原告之訴，被告李天智則另聲 明暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行之宣告。而被 告李志軒則未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何 聲明或陳述。
三、不爭執事項：
㈠、系爭建物占用系爭土地之面積如附圖編號A 所示，又系爭建 物為被告所共有，現為被告李天智實際占有居住使用，業經 本院會同兩造及地政機關至現場履勘，製有勘驗筆錄，並有 臺北市建成地政事所複丈成果圖在卷可按（見本院卷第179 -181頁、第189 、190 頁）。
㈡、系爭土地原為黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、 黃柏景（後5 人為黃金銓繼承人）所有，曾訴請被告拆屋還 地，經本院認定係先後本於租賃關係、買賣標的物占有改定 而有權占有，於99年7 月30日，以97年度重訴字第84號判決 駁回原所有權人之請求，原所有權人不服，提起上訴，復經 臺灣高等法院同此認定，而於100 年10月25日駁回上訴，因 所有權人就此部分敗訴部分未據上訴，而告確定，業據被告 提出之確定證明書影本（見本院卷第39頁），並經本院依職 權調閱系爭拆屋還地案件卷宗查核無訛，堪予認定。㈢、黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景於系爭 拆屋還地案件判決確定後，復對被告提起請求調整租金訴訟 ，經本院以系爭拆屋還地案件對當事人有爭點效之適用，而 仍認定被告對黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、 黃柏景之有權占有，原雖為租賃關係，嗣已經變更為買賣關 係，而無不定期租賃關係存在等語，而判決駁回黃芳樹、廖 春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃柏景對調整租金請求之 訴訟等情，而告確定，亦有被告提出本院101 年度訴字第67 2號民事判決影本為憑（見本院卷第44頁），而堪認定。㈣、系爭土地於102 年5 月22日，以買賣為原因，由當時分割後 之全體共有人黃芳樹（權利範圍：2 分之1 ）、黃佩珊、黃 修梅、黃姿媛（即黃媛媛）、黃柏景（後4 人權利範圍各8 分之1 ），辦理移轉登記予原告，有原告提出之土地登記第 二類謄本、土地買賣契約書、簽收支票及匯款單為憑，並據 本院依職權調閱之土地登記申請書在卷可憑（見調解卷第9 頁、本院卷第111-146 頁、第237-250 頁），亦堪認定。四、爭執事項：
㈠、原告是否應受系爭拆屋還地案件判決效力所及？㈡、原告得否請求被告拆屋還地（兼論被告得否以系爭拆屋還地
案件認定之占有權源對原告主張有權占有）？
㈢、承上，如得請求拆屋還地，原告得否請求被告給付相當租金 之不當得利及金額為何？
五、原告是否應受系爭拆屋還地案件判決效力所及部分：㈠、按民事訴訟法第401 條第1 項所謂繼受人，固包括因法律行 為而受讓訴訟標的之特定繼受人在內，但訴訟標的一詞，係 指訴訟標的之法律關係，或關於訴訟標的之請求權之當事人 地位而言，與單純請求之標的物有別。
㈡、經查，系爭拆屋還地確定判決係黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、 黃修梅、黃姿媛、黃柏景以排除系爭土地上侵害之系爭建物 之請求權為訴訟標的，為一受有限制之物上請求權；而嗣因 於前開確定判決後，發生新之事實，即由原告取得一完整即 完全可排除性之所有權，而以該完整之所有權為訴訟標的， 其物上請求權並未受限制，兩者之訴訟標的自有不同，原告 當可另行提起訴訟。是被告抗辯原告為系爭拆屋還地判決效 力所及之人，不得再行提起本件訴訟等語，並無可採。六、原告得否請求被告拆屋還地（兼論被告得否以系爭拆屋還地 案件認定之占有權源對原告主張有權占有）部分：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文。而以無權占有為原因，請 求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源 之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（ 最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正 當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供 或容忍占有使用之義務而言。復按買賣契約僅有債之效力， 不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合， 後出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買 受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權對前買受人 為請求，前買受人不得以其與前出賣人間之買賣關係，對抗 後買受人（最高法院102 年度台上字第692 號判決意旨參照 ）。
㈡、經查，原告主張其於102 年6 月26日，向黃芳樹、黃佩珊、 黃修梅、黃姿媛、黃柏景買賣取得系爭土地所有權，因遭被 告之系爭建物無權占有，而提起本件訴訟等語，業如前述， 並提出相符之買賣契約書、價金匯款等資料，並據證人即黃 芳樹、黃媛媛到庭證述屬實，應認尚屬非虛，而堪採信。被 告雖以系爭拆屋還地案件中先後之租賃及買賣關係為其有權 占有之依據等語，並經本院依職權調閱系爭拆屋還地案件卷
宗查核無訛，惟被告占有之依據係因其繼承人李金生向系爭 土地原所有權人黃君治承租建造系爭建物後，再向黃君治之 子黃塗生買受系爭土地，惟因黃塗生死亡未及時辦理過戶登 記為憑，因黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修梅、黃姿媛、黃 柏景因輾轉繼承之關係而繼受取得系爭土地，因而需繼受前 述法律關係，足見被告得對黃芳樹、廖春婌、黃佩珊、黃修 梅、黃姿媛、黃柏景之主張有權占有之占有權源，係僅具有 債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人（除繼受債之關 係之人或繼承人），且系爭建物原租賃之占有本權業已變更 為買賣關係，而無租賃關係存在，業如前述，自亦無買賣不 破租賃之適用，而查，證人黃芳樹亦證述原告僅為其洽詢是 否購買之友人之一，並因有他人占有糾紛，而出售等語，則 原告並非繼承人或上開法律關係之繼受人，揆諸前揭說明， 則原告之前手既已將系爭土地再次出售予原告，並辦理所有 權移轉登記予原告，被告縱因系爭建物而占有系爭土地，原 告仍得基於所有權對被告為請求，被告不得以其與原告前手 間之買賣關係，對抗原告，換言之，被告尚不得以買賣關係 對原告主張有權占有。
㈢、被告雖抗辯原告明知系爭拆屋還地訴訟存在，即明知或可得 而知其占有權源係與前手間之買賣關係存在，並依占有公示 性應仍同受拘束等語，惟查，證人黃芳樹已到庭證述：「有 詢問過幾個朋友，謝端宏是我的朋友之一…說我有塊土地有 糾紛，在訴訟，因為我也不想再煩這種事，如果有人願意買 ，我願意出售，交由對方去處理」、「…謝端宏（即原告） 開始我開了價錢，他也是隔了幾個月，後來那個價錢他認為 29號所在的位置路是很小，只能供機車通行，希望我能稍微 降下一點，我本來是開一坪65萬，後來他說地段不好，還有 糾紛要處理，我們談一談就降了5 萬元給他，錢都付清了」 、「談60萬時，我有尊重我二個姪子姪女，他們2 人都在房 仲業服務，我有問他們是否能賣到更好的價錢，他們說沒有 」、「（問：你有告訴他是何糾紛嗎？）說有訴訟糾紛，且 我已經年逾耳順，不想再煩這種事情」、「（問：他知道上 面有房子？）知道」、「（問：他有說買土地要作何用嗎？ ）我不是很清楚，我自己認為那個地方將來可能可以都更， 但謝端宏的想法我就不是很清楚」、「（問：他有問你房子 如何處理嗎？為何上面有人住？）我說那從以前就被占用了 」、「（問：你是何時談要賣的？）大概二審時就開始談了 」、「（問：謝端宏有去詢問告的內容嗎？）沒有，他也不 懂法律，我也不懂，所以沒有去談這個問題，我只說敗訴， 可能要再繼續上訴」、「（問：他沒有問你對方為何可以占
用嗎？）沒有，他和我都不懂，沒有講到買賣這件事」、「 （問：你有跟謝端宏談到屋主說是買的嗎？）沒有」、「（ 問：你有跟買方說訴訟判決的結果，你有告訴他有拆屋還地 ，有無說給付租金案件？）只有講拆屋還地是敗訴，給付租 金我好像沒有跟他講」、「（問：他有跟你要過判決書嗎？ ）沒有，判決書完全沒有交給他」、「（問：你在跟他說拆 屋還地敗訴時，買方有問你為何會敗訴嗎？）沒有」等語， 而證人黃媛媛則證述係授權證人黃芳樹處理出售土地事宜， 糾紛細節不瞭解等語，足見黃芳樹等人出售系爭土地，係本 於其所有權人處分之權能，即其使用收益因被告之占有而受 有限制，惟其以所有權人而處分系爭土地之權利，並不因此 而因受限制及剝奪，倘認系爭土地之占有人，未盡相當努力 以其本於原債之關係，以取得土地所有權，或據以行使其契 約上之權利，縱其對於土地之所有權人得以此契約關係為占 有本權，亦不當然等同於限制所有權人之處分權，而有追及 性，再者，以系爭拆屋還地案件之繁雜程度，其係年代久遠 之紛爭，連黃芳樹對於其敗訴，嗣並反於敗訴爭點而提起給 付調整租金等乙節，實難認黃芳樹已將其與占有人間之法律 關係，明確告知原告，或原告確實對其前手與被告間之法律 關係，已達明知或可得而知之程度，而應例外繼受此買賣關 係之拘束，始為公平之情形，再者，由證人之證述可知，原 告買賣取得系爭土地，已為減價，並有其取得系爭土地之考 量，而非專以損害被告為目的，是被告質此為辯，並未能提 出其他證據以實其說，而尚屬無據。至原告是否曾上網查詢 系爭拆屋還地判決結果或向黃芳樹取得系爭拆屋還地判決複 丈成果圖、系爭建物全體共有人之資料等，即與前揭證人所 述原告知悉系爭拆屋還地判決敗訴等語相符，然並不影響其 本件之請求，業如前述，是被告以此質疑，尚難作為有利被 告之認定，附此敘明。
㈣、小結，原告主張被告為無權占有等語，而被告對其得對原告 主張有權占有之權源，並無法證明以實其說，徵諸前揭說明 ，原告請求被告拆屋還地，即非無據。至被告所引最高法院 101 年度台上字第437 號、101 年度台上字第1834號判決之 見解，其係針對共有人之分管契約效力之闡述，有限制共有 人使用之特殊性存在，與本件買賣契約之性質尚非相同，並 非當然得以逕予比附援引；又被告所引最高法院100 年台上 字第463 號判決，則細繹其內容，係於前案拆屋還地言詞辯 論終結前即已移轉所有權，並為前案之證人，明知其情形， 復未以訴訟承當之方式成為前案當事人，致既判力效力未能 及之，所為個案之解釋，亦與本件情形尚有未合，而未能逕
予援用，附此敘明。
七、原告可請求被告給付相當租金之不當得利及金額為何部分：㈠、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額 ，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成 土地所有權人之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台 上字第1695號判例意旨參照）。如前所述，被告共有如附圖 所示之系爭建物無權占有原告之系爭土地，受有使用系爭土 地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，該項利益 依其性質無法返還，上訴人自得請求其等償還相當於租金之 價額。
㈡、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。且此規定 ，依土地法第105 條，於基地租賃之情形予以準用。惟該等 規定乃房地租金之最高限額，非必須任何基地租賃均照申報 價額年息百分之10計算。是基地租賃租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商繁榮之程度 ，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第30 71號判例意旨參照）。查系爭建物及其坐落之系爭土地，位 於臺北市大同區迪化街，屬於城市地方，自有上開規定之適 用。又系爭建物為磚造之二層老舊樓房（經地政機關確認與 系爭拆屋還地案件測量時相同，並無增建），僅供住宅使用 ，且前為3 米寬小巷，無法通行車輛，並為老舊社區，無明 顯商業活動，但附近有環河北路、延平北路二段及重慶北路 等幹道，交通尚稱便利等情，有本院勘驗筆錄及臺北市稅捐 稽徵處大同分處103 年7 月14日北市○○○○○○00000000 000 號函附稅籍資料在卷可按（本院卷第109 、180 頁）。 本院審酌房屋價值非高、現況為住家用、交通等情形，及參 考系爭拆屋還地案件認定之利益，認應以按系爭土地申報價 額之年息百分之8 計算無權占用土地所受利益為適當，原告 主張以按年息百分之10計算，自難採取。復查，系爭土地於 102 年1 月之申報地價為45,000元，有土地登記謄本在卷足 稽（見調解卷第9 頁），被告占有系爭土地上如附圖編號A 所示之系爭建物，面積為44平方公尺，以上開方法計算，被 告每月取得之不當利益為13,200元（計算式：45,000元×44 ×8%÷12＝13,200元），逾此範圍之請求，即屬無據。是原 告請求被告給付自原告登記取得系爭土地之日即102 年5 月 22日起至102 年12月28日止之不當得利95,040元（計算式：
13,200元×7+13,200元×6/30＝95,040元）及自102 年12月 29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自 102 年12月29日起至將系爭土地返還原告之日止，按月給付 原告13,200元，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，原告主張系爭土地，如附圖編號A 所示之系爭建 物為被告無權占有，依所有物返還求權請求被告將系爭建物 拆除回復原狀返還原告，並依不當得利之法律關係，請求被 告給付原告95,040元及自102 年12月29日起至清償日止，按 週年利率百分之5 計算之利息，暨自102 年12月29日起至返 還系爭土地之日止，按月給付原告13,200元，為有理由，應 予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。本判決原 告及被告李天智就請求拆屋還地部分分別陳明願供擔保聲請 宣告假執行或免為假執行之宣告，核均無不合，爰分別酌定 相當之擔保金額，予以准許。另本院酌量本件原告僅就其附 帶請求之部分租金、利息於法無據，而不應准許，而此部分 既不另徵裁判費用等情形，應認訴訟費用仍應由被告負擔為 適當。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經審酌後 核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一一論述， 附此敘明。
據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項、第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 彭品嘉
附圖：