臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第439號
原 告 鄭名宏
訴訟代理人 翁伊萱
被 告 房志彥
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103 年11月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
二、原告起訴原請求以系爭另案（詳後述）遭訴外人洪可雙求償 之金額，即新臺幣（下同）4,420,000 元，請求被告賠償， 嗣與洪可雙達成訴訟上和解，賠償1,310,000 元，而減縮其 訴之聲明為請求被告給付1,310,000 元及其法定遲延利息， 合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於民國100 年5 月16日，透過東龍國際開 發股份有限公司忠誠直營店（下稱東龍忠誠店），以6,300, 000 元，向被告購買門牌號碼為台北市○○區○○街00號地 下室之房地（坐落台北市○○區○○段○○段000 ○000 ○ 000 ○000 地號土地《權利範圍各512/10000、512/10000、 512/10000 、512/10000 》及同段10044 建號建物，下稱系 爭房地）。嗣伊於102 年6 月30日將系爭房地另行以11,000 ,000元出售予訴外人洪可雙，因洪可雙對系爭房地氯離子含 量多寡存有疑慮，除洪可雙委託單位實施檢測超標外，伊亦 於102 年8 月27日委託顧問公司亦對系爭房地和室柱、走道 樑暨客廳樑三處採樣，實施檢測，測試值分別為1.037 、1. 59及1.267 （單位Kg/ 立方公尺），均超出經濟部標準檢驗 局通過鋼筋混凝土結構氯離子含量每立公尺不得超過0.3Kg 甚多，始知有此瑕疵存在，而伊因此遭洪可雙另案起訴求償 4,420,000 元（鈞院102 年度訴字第1590號案件，下稱系爭 另案），嗣經送鑑定後達成和解，伊賠償洪可雙1,310,000 元，致受有此數額之損害，因伊已將系爭房地出售予洪可雙 ，且已經過相當時間（但仍在法定5 年期間內），而無從解 除契約或減少價金，惟氯離子檢測應屬重大事項，被告仍應 負債務不履行之損害賠償責任，伊多次透過東龍忠誠店與被
告聯繫，並寄發存證信函，被告均置之不理。洪可雙於裝修 時發現屋頂鋼筋剝落而進行檢測，此重大情形被告豈自94年 8 月間即購入系爭房地，而均未察知，顯係故意將天花板裝 潢包裝起來，故意不告知瑕疵，而被告並未合法接自來水源 ，伊於過戶後收到繳交罰款通知，可知現況說明書被告並未 如實告知。另議價為你情我願，系爭房地成交行情並未低於 市價等語。爰依民法第359 條、第360 條之規定，提起本件 訴訟，聲明求為命被告應給付1,310,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告於最後言詞辯論期日未到場，據其以前辯論及所具書狀 ，聲明求為判決駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供 擔保免為假執行之宣告，其陳述略稱：系爭房地並未作過氯 離子檢測，有無超標伊並不知悉，伊就氯離子未作檢測部分 亦明白記載於不動產現況說明書中，此為原告所明知，老舊 建物並無法作評鑑，如原告有疑慮，應於買受後亦即作檢定 ，伊亦可原價買回，而非於出賣於第三人獲利後才向伊請求 ，且原告因轉賣價為11,000,000元，於扣除和解後之減價， 實際獲價差3,390,000 元，並無受有損害；況伊於出售系爭 房地時，原開價8,580,000 元，因原告表明要結婚，伊特別 減價為6,300,000 元賣予原告，如原告認受有損害，伊亦同 意原價買回等語。
三、本院之判斷：
㈠、按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有 應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且 因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔 保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。苟 於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即 屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受 人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4 月19日77年度第七次民事庭會議決議㈠意旨參照）。次按物 之瑕疵，出賣人雖應負一般之擔保責任，即擔保標的物於危 險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，惟買受人就此一般之 擔保責任，依民法第359 條及第365 條之規定，僅得於物交 付後6 個月除斥期間內解除契約或請求減少價金，而於買賣 之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知物之瑕疵 者，買受人方得依民法第360 條規定請求不履行之損害賠償 ，倘出賣人未就物之品質有特殊之保證或故意不告知物之瑕 疵者，買受人即不得依民法第360 條規定有所請求。又出賣 人依民法第360 條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而
為之，即須成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」 之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。因此出 賣人就其保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有 履行該擔保約款之義務。從而，出賣人依民法第360 條規定 所負之保證責任，與依民法第354 條規定所負物之瑕疵擔保 責任，僅係指出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務者，並不 相同。
㈡、原告主張於100 年間向被告買受之系爭房地，因氯離子含量 超過標準，嗣於102 年間間轉賣洪可雙，而因和解而賠償1, 310,000 元等情，固據其提出系爭房地買賣契約書、土地建 物登記謄本、氯離子含量試驗報告、存證信函、和解筆錄等 為憑（見本院卷第8-26頁），並經本院依職權調閱系爭另案 全卷卷宗查核無訛，而堪認定。原告主張其所受損害應有被 告依民法第360 條負債務不履行之損害賠償等語，惟被告則 否認知悉系爭房地實際氯離子含量，並無故意不告知及保證 其品質等語，並提出系爭買賣契約之現況說明書為憑（見本 院卷第69頁），依現況說明書第4 項之記載「是否曾經作過 含氯離子檢測，若是，請附檢測報告」，經勾選為否等情， 且據證人即賣方仲介康惠安到庭證述係逐項與被告確認後所 勾選，亦有逐項請買方看過，而第4 項氯離子檢測部分勾選 的意思就是沒有作過氯離子的檢測，而目前仲介公司現況說 明書仍為如此等語（見本院卷第83-92 頁），足見被告確實 未就系爭房地之氯離子含量有為任何之保證，語意甚明，是 揆諸前揭說明，被告自無就系爭房地之氯離子含量與原告有 任何保證之合意存在至明。
㈢、又原告雖主張被告持有房子達5 、6 年、裝潢前應知有鋼筋 剝落、出售予原告前曾另行出售予東龍忠誠店江小姐復行解 除契約，被告有未合法接自來水等現況說明不實之情形，而 早知此瑕疵，而故意不告知等語，惟為被告所否認。而查， 證人康惠安、何麗雲均證述：沒有聽說過此區或系爭房地有 可能有海砂屋而需做氯離子檢測之情形等語，足見系爭房地 所在區域客觀並無特別情況而需加做氯離子檢測，而證人何 麗雲亦證述「（問：第4 條這樣勾是什麼意思）代表沒有作 氯離子檢測」、「（問：沒有的話，一定會要求一定要作氯 離子檢測才能過戶嗎？）如果買方真的要求要做，就會幫他 做，付費的部分要再談，有可能是雙方各半」等語明確，足 見房屋之氯離子檢測因會涉及採樣點數多寡，精確程度，而 可能需加計相當之費用，並非當然所有房屋買賣均須有氯離 子檢測報告，始得出售，而此區或系爭房地客觀上復別無特 別可能需檢附氯離子檢測之情形，業如前述，自不得以系爭
房地買賣時未做氯離子檢測即逕予推認被告即為知悉，或屬 故意不告知，填載不實之現況說明書，而有可歸責之事由。 第查，證人康惠安復證述：「（問：房志彥有無提到這房子 他有住過嗎？或他什麼時候買的？）我不知道他有無住過， 他應該是5 、6年前買的」、「（問：他有無提到此房子有 無什麼問題？）沒有」、「（問：牆壁看的出來可能有海砂 屋的問題嗎？）裝潢前看起來也沒有，有壁癌，一半是在旁 邊的道路下面」、「（問：他剛賣還沒裝潢時，你是否記得 在天花板處可能看過鋼筋裸露的20幾處地方？）沒有」、「 （問：房志彥賣房子有很急著賣掉嗎？有非賣不可嗎？或如 有何問題他也願意買回來嗎？）我不記得，他的態度就跟一 般屋主的態度差不多，沒有急或不急」、「之前曾有人出價 要買過，在辦理過戶當中當作店使用，因為使用用途跟他想 的不一樣…他有表示他有聽鄰居說這邊不能當住家…因為房 屋登記的是防空避難室及停車場。所以因為這樣，就決定不 買了，這契約後來就解除了，被告也同意」、「（問：賣《 給原告》時有特別去講這部分嗎？）我有調一些資料去問過 ，我問的結果是說這邊可以作住家用。我到台北市政府的某 一單位去申請資料及口頭詢問，他說可以作住家用，但使用 執照就寫防空避難室」等語，而證人何麗雲亦證述：「（問 ：第1 次帶看到後來簽約大約多久？）應該有拖一段時間， 應該有幾個月…因為這房子還沒裝潢時，原告有來看一次， 裝潢後他又再看，才來談價，前前後後應該有半年多」、「 （問：為何來看都不簽約？）還沒裝潢時沒有地方可以走， 只能看前面的部分，裡面東西很多，沒辦法走進去看…白天 看只能看客廳的部分，裡面的部分因為沒有燈所以無法看」 、「（問：當時有看到天花板有何狀況嗎？）沒有注意到， 因為沒有地方走」等語，足見被告從未就系爭房地之客觀現 狀為特別隱匿，而原告在系爭房地裝潢前即已看過其現狀， 亦未有發現有異，被告並曾同意江小姐契約之解除，更於裝 潢後交由親友使用，並於買賣時，尚因其親友居住其中，而 另行約定交屋前由被告向原告承租至親友搬離，並給付原告 租金，有系爭買賣契約書在卷可稽（見本院卷第12頁），被 告並無急於隱瞞出售之情形，而原告亦不否認有與前與被告 解約之江小姐告知有看到天花板，但解約是因為執照及與鄰 居相處不好的事情等語，而系爭房地為70年老舊公寓地下室 ，有系爭建物登記謄本在卷可按，是否能單以天花板之狀況 ，而毋庸經專業檢測即能確認其含氯超標，況以前述原告及 仲介亦無法以肉眼判斷之情形下，及原告至轉賣前亦就系爭 房地所有權登記2 年之久，則被告登記6 年所有權人等相衡
量，被告亦無有何因此特別可歸責之處，且原告就被告早已 知悉此瑕疵而故意不告知等情，其所為之指述均為推測之詞 ，並與證人康惠安、何麗雲所述之情狀不符，是原告就此有 利於己之事實，均未能舉證以實其說，實難採信。至於被告 於現狀說明中就自來水之說明有無不實、系爭房地有無其他 為地下室、有惡鄰等情形，與原告主張遭後手洪可雙求償之 損害亦無涉，遑論與氯離子含量無關，是原告此部分主張， 均難認與本件請求有何關係，而無再予審究之必要，附此敘 明。
㈣、是原告主張依民法第360 之規定，請求被告給付不履行之損 害賠償，揆諸首揭法條說明，於法並屬無據。至原告雖增加 以民法第359 條之規定為其請求權基礎，惟復稱不請求減少 價金及解除契約，而仍請求損害賠償，則顯與民法第359 條 之規定不符，依其真意確無再以減少價金為其請求之意，而 誤贅列民法第359 條。又查，洪可雙於系爭另案中係以氯離 子超標瑕疵請求所應減少價金，且原告與洪可雙之買賣契約 第9 條，尚有原告特別以手寫保證「賣方保證本案無海砂、 無輻射、無凶宅等情事」之擔保字樣，有本院依職權調閱系 爭另案可查，顯然即與本件契約約定之情形不同，且原告於 102 年間出售系爭房地與洪可雙時，其合理市價及因氯離子 減少之價金，與本件100 年間出售系爭房地時合理市價及因 氯離子可能減少之價金，其計算基礎及損害金額均不相同， 且經被告為抗辯，自尚需另送鑑定或估價始得為之，是上開 請求權之選擇，基於當事人之處分權，亦無不許之理，而原 告已二次開庭表示已詢問過律師之意見，對兩者之區別清楚 ，且表示就損害部分並不請求為鑑價，而堅認被告應賠償其 系爭另案所遭減少價金1,310,000 元作全部損害額等語，自 應受當事人此處分權之拘束，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張被告就系爭房地買賣有故意不告知氯離 子超標之瑕疵，或欠缺保證之品質等語，與系爭買賣契約及 簽訂過程不符，原告復未能舉證以實其說，而無可採。從而 ，原告基於民法第360 條之規定，請求被告給付1,310,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為理由，依民事訴訟法第385 條第1 項但書、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 15 日
書記官 彭品嘉