臺灣士林地方法院民事判決 102年度重訴字第191號
原 告 池宗勇
訴訟代理人 吳孟勳律師
王世平律師
被 告 陳英傑
陳德榮
共 同
訴訟代理人 羅正展律師
謝玉璇律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國103 年12月3 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾萬玖仟肆佰柒拾叁元及自民國一○一年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣柒拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾萬玖仟肆佰柒拾叁元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款。又按原告 於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已經本案之 言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未 為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以 書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未 提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、 第4 項分別定有明文。查本件原告起訴時，分別以不當得利 法律關係、委任法律關係主張，先位聲明請求：被告陳德榮 、陳英傑各應給付原告池宗勇、許月妲、池宇馥、池明穎、 陳怡帆、陳秀春、劉懿德如起訴狀附表所示之金額，及各自 民國101 年12月6 日起至清償日止，按年利率百分之5 計算 之利息；備位聲明請求：被告張俊哲應給付原告池宗勇新臺 幣（下同）724 萬5900元，原告許月妲371 萬4000元，原告 池宇馥47萬8500元，原告池明穎112 萬2000元，原告陳怡帆 31萬9050元，原告陳秀春31萬9050元，原告劉懿德31萬9050 元，及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百
分之5 計算之利息。嗣於102 年9 月11日民事準備㈡狀暨爭 點整理狀撤回備位聲明，追加請求權基礎為依協議（即契約 ）請求先位聲明所示之金額及利息（見本院卷一第218 頁） ，又於103 年6 月6 日民事辯論意旨狀更正訴之聲明為：被 告陳德榮應給付原告池宗勇64萬8685元，被告陳英傑應給付 原告池宗勇1073萬1761元，及各自101 年12月6 日起至清償 日止，按年利率百分之5 計算之利息（見本院卷二第110 頁 ）；再於103 年6 月18日言詞辯論期日，撤回原告許月妲、 池宇馥、池明穎、陳怡帆、陳秀春、劉懿德之起訴（見本院 卷二第123 頁），再於103 年12月3 日減縮主張其請求權基 礎為依合建協議（即契約）法律關係（見本院卷二第223 頁 ）請求，並就請求金額部分，更正聲明為：被告應給付原告 1138萬446 元及自101 年12月6 日起至清償日止，按年利率 百分之5 計算之利息。經核原告所為訴之變更，係基於同一 基礎事實，及減縮或擴張應受判決事項之聲明者，依上開法 條規定，自應准許。至原告許月妲、池宇馥、池明穎、陳怡 帆、陳秀春、劉懿德撤回起訴部分，被告於103 年6 年18日 言詞辯論之日起，被告未於10日內提出異議，依前開法條規 定之說明，應視為同意。
二、原告起訴主張：
㈠、原告與被告及訴外人即其他地主許月妲、池宇馥、池明穎、 陳怡帆、陳秀春、劉懿德、陳振傑、陳妙真、陳巧真、李桃 、李明美、張俊哲、李金蘭、李月蘭為台北市士林區光華段 四小段810 、810 之1 、811 、811 之1 、812 、812 之1 、817 、817 之1 、818 及818 之1 地號等土地（下稱系爭 土地）之共有人，系爭土地共有人於94年間共同投資興建地 上14層、地下3 層之雙拼「圓山誠品大樓」（下稱系爭大樓 ）。96年間系爭大樓興建完成，同年10月30日取得使用執照 。於合建期間因共有人眾多，各共有人推派代表出面協議合 建事宜，許月妲、池宇馥、池明穎、陳怡帆、陳秀春、劉懿 德等推派原告為代表，其餘共有人則分別由被告及訴外人張 俊哲代表共三方處理合建相關事宜，委由具建築師身份之張 俊哲，擔任系爭大樓之設計人，以三方之產權比例分別為52 .9631 ％、35.789％、11.2479 ％為設計規劃，取得符合各 產權比例之建物容積及所有權。又因原告方合建土地應有部 分比例已逾1/ 2，原應單獨分得A 棟房屋，惟張俊哲表示設 計成兩棟大小一致風水較佳，一樓部分可以依原告方分配比 例52.963％設計，加上建物一樓店面部分價值遠高於二至十 四樓，故三方協議系爭大樓二至十四樓與一樓部分切割處理 ，其中二至十四樓總面積甚大，分配有誤差，就分配不足部
分，三方於95年7 月29日約定之「承德路案價目表」，作為 價差找補依據；一樓部分則逕依上開產權比例規劃設計，分 配予三方，分得之容積如有誤差，則互為價差找補之，找補 方式應依市價決定之。
㈡、詎料，張俊哲未曾將載有各房屋容積面積之圖面或是表格提 供予原告知悉或簽名確認，即擅自將一樓部分本應分配予原 告方之B2-2房屋劃歸予被告陳德榮所有，使被告方就一樓建 物分得部分，顯然大於被告方所代表共有人之產權比例而受 有利益，致原告方一樓店面分得部分少於產權比例而受損害 。被告陳德榮更以原告為被告提起確認所有權存在之訴，並 經本院97年度訴字第1568號判決被告陳德榮勝訴，原告上訴 台灣高等法院業經98年上字第435 號駁回上訴確定。原告需 容忍被告陳德榮登記為建物門牌號碼台北市○○區○○路○ 段00○0 號房屋之所有權人。再依系爭大樓三方間就系爭大 樓之分配，各方（三大方）應分得的土地面積約定，應與實 際提供合建的土地面積相同，目前合建後各方實際分得之面 積亦與提供合建的土地面積相同。而各合建共有人分得之房 子價值，亦應符合張俊哲曾製作圓山誠品工程費概估及融資 額度分配表之出資比例，不足部分，三方就系爭大樓二至十 四樓部分找補之金額達成共識，於系爭價目表下方文字記載 「一、價目表依本表。二、坪數依容積分配。…四、補貼費 用依價目乘1.5 倍計」，惟一樓部分找補之金額未達成最終 定案，既三方間同意就分得容積多寡差異應互為找補，該找 補協議即屬存在，則原告得依分配及應為找補之協議為請求 權基礎，請求被告找補。
㈢、被告均得獨立代表該方之所有共有人與他方共有人協議，被 告陳德榮既於系爭價目表上簽名，與原告、張俊哲方約定找 補原則，被告自應受該約定之拘束，即補貼費用依價目乘以 1.5 計算，此係指容積，容積與產權有差異，所以要乘以1. 5 倍找補，且95年7 月29日當時亦僅就2-14樓部分協議出各 屋每坪單價，1 樓店面部分因價值高而尚未達成協議，顯見 2-14樓與1 樓為分開找補，無庸一起找補，找補計算基準時 點亦非以95年7 月29日，應以系爭大樓竣工並取得使用執照 後而得確定1 樓各屋容積之時點即96年10月30日，又依台北 市不動產估價師公會出具之不動產估價報告書所示，96年10 月30日系爭大樓1 樓各屋總價合計為2 億1839萬5720元，原 告方應分得之容積價值為1 億1566萬8925元，原告方實際分 得門牌號碼為81號、81之1 號、81之2 號價值共計1 億808 萬1960元（計算式：53,010,760+30,733,600+24,337, 600 ＝108,081,960 ），兩者差異為758 萬6965元（計算式：11
5,668,925-108,081,960 ＝7,586,965 ），再依三方協議所 分容積價值再乘以1.5 倍始為實際找補金額，又張俊哲方實 際分得門牌號碼83號之容積價值僅佔總容積價值11.053％， 尚不及於其產權比例11.248％亦即實際多分得者僅有被告而 已，則被告共應給付原告1138萬447 元（計算式：7,586,96 5 ×1.5 ＝11,380,447）等語。並聲明：㈠被告應給付原告 1138萬446 及自民國101 年12月6 日起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：原告主張依協議即合建契約之法律關係請求找補 金額，卻未舉證說明兩造間存有何種找補約定，究約定依何 標準找補金額，其請求顯無理由。縱需找補，各合建共有人 未曾以容積為找補基準之合意，系爭價目表提出之時，係因 系爭大樓仍於施工中，產權登記面積尚未確定，故暫先以容 積為計算基準，又容積面積通常占產權面積約2/3 ，若將容 積面積乘上1.5 倍，即略為一般房地產交易所使用之產權登 記面積，顯見應以產權登記面積評估總價值計算找補，然各 房屋容積與產權面積間比例，實際上並不可能均固定為2/ 3 ，或多或少有所差異，嗣於96年3 月間，系爭大樓即將竣工 ，且依相關圖說已可算出產權面積，因而於96年7 月間，張 俊哲方與被告乃進行協商並簽立協議書，就被告方少分得之 產權面積進行找補。是以，系爭大樓業經竣工，實已可得知 房屋實際之產權登記面積，無庸再以容積推估產權面積方式 作為找補計算之基準，自應以實際產權面積計算其總價值， 是就不動產估價報告書鑑定之價值無庸再乘以1.5 倍，原告 主張以不動產估價報告書鑑定之價值乘以1.5 倍，實屬無據 。又若系爭大樓2-14樓部分之找補單價係以95年7 月29日之 市價計算，則就系爭大樓1 樓部分，亦應以同時期之單價為 準，始合於公平原則。另兩造間合建契約之原意為提供多少 土地合建，合建後亦取得同樣面積之土地，現各方分配土地 面積與合建時各方提供合建之土地面積相同，是土地部分無 庸找補，僅需建物找補，並以系爭大樓1 樓建物價值找補等 語，茲為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造為台北市士林區光華段四小段810 、810之1、811、811 之1 、812 、812 之1 、817 、817 之1 、818 及818 之1 地號等土地之共有人之一。系爭土地共有人於94年間共同投 資興建地上14層、地下3 層之雙拼「圓山誠品大樓」。96年 間系爭大樓興建完成，同年10月30日取得使用執照。㈡、張俊哲曾製作圓山誠品工程費概估及融資額度分配表，（原
證4 ）由合資興建系爭大樓的全體共有人用印確認。㈢、關於合建後各方（三大方）應分得的土地面積約定，應與實 際提供合建的土地面積相同，目前合建後各方實際分得之面 積亦與提供合建的土地面積相同。各合建共有人分得之房子 價值，應符合第二項之出資比例。
㈣、所有合資興建的共有人約定分由三大方的代表人來代理分配 建物或找補事宜，於分配或找補後再由各大方內部自行調整 應分配比例或找補的金額。
㈤、94年4 月12日由原告傳真其手繪的樓層分配及位置確認圖（ 本院卷一第85頁）予張俊哲，嗣原告又修正容積分配（本院 卷一第86頁）傳真給張俊哲事務所，張俊哲事務所繕打容積 分配表後於94年4 月19日傳真予原告，由原告簽名後，再於 94年4 月20日傳真容積分配表（本院卷一第89頁）予張俊哲 事務所。
㈥、訴外人張俊哲曾提供載有各戶容積之配置表予被告陳德榮、 陳英傑簽名（本院卷一第101-104 頁）。㈦、被告陳德榮、陳英傑申辦臺北市○○區○○路0 段00○0 號 建物所有權第一次登記時，原告於公告期間提出異議。㈧、台北市○○區○○路0 段00○0 號房屋，業經台灣士林地方 法院97年訴字第1568號、台灣高等法院98年上字第435 號、 最高法院99年台上字第479 號民事裁定認定坐落台北市○○ 區○○○○段000 ○000 地號土地上建物門牌號碼台北市○ ○區○○路○段00○0 號地面層面積88.69 平方公尺、陽台 面積10.47 平方公尺之房屋所有權為被告陳德榮所有。原告 應容忍被告陳德榮就上開系爭承德路4 段83之1 號房屋向台 北士林地政事務所辦理建物所有權第一次登記，被告陳德榮 並於99年5 月10日登記完成。
㈨、被告陳德榮與原告、訴外人張俊哲於95年7 月29日在系爭大 樓價目表上簽名，並約定如下4 點事項：1 價目依本表。2 坪數依容積分配。3 各家坪數依協調後之數目調整。4 補貼 費用依價目乘1.5 倍（參原證五號）。並於價目表部分更正 為2 至14樓的價目表。
㈩、被告於101 年12月5 日收受原告寄發之催告函（參原證二十 ）。
五、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之 1 第1 項第3 款之規定，整理並協議簡化爭點如下： 原告依合建契約找補的協議請求被告給付如聲明所示的金額 ，有無理由？
六、得心證理由：
㈠、依系爭土地共有人間合建系爭大樓之約定，應依出資比例分
配土地及建物，如有不足，應為找補。
兩造均為系爭土地之共有人之一，系爭土地之共有人全體約 定於系爭土地合作興建系爭大樓，並約定依持有系爭土地之 應有部分之比例作為出資之比例，興建完成之系爭大樓所坐 落之土地應依前開出資之比例分配，各共有人分得之建物價 值，亦應符合出資比例等情，此為兩造所不爭執( 參不爭執 事項㈠、㈡、㈢) 。承上，合建契約既已約定出資比例及分 配之比例，則實際分配之結果未達約定之比例，自應為找補 ，此觀合建之三方，曾就2 至14樓找補應如何計算一事為協 調，並簽署承德路案價目表1 紙( 士調卷第20頁、本院卷一 第163 頁；雖被告陳英傑因其未就前開承德路案價目表1 紙 記載之找補協議內容為簽名，而有所爭執，惟合建之各方確 曾就找補事宜進行協商) ，且被告與證人張俊哲方已完成找 補，並簽有協議書( 本院卷二第25頁、26頁) 等情自明。是 以，兩造就系爭大樓一樓部分，既尚未計價找補，原告自得 依合建契約請求被告找補。
㈡、找補之金額，應依取得使用執照日之建物價值，依出資比例 找補予三方之代表。
1、就找補之計算標準，兩造爭執甚烈。原告主張，應以系爭大 樓1 樓之土地及建物容積價值，以使用執照取得日之價格， 並參照2 至14樓之約定乘1.5 倍計算云云，被告則認，應以 建物之產權面積於洽談系爭2 至14樓找補之日即95年7 月29 日之價值為計算之基準等語。查系爭大樓1 樓於本院囑託臺 北市不動產估價師公會鑑定之際，業已興建完成，同一建物 於同一時點之合理市場價值應僅有一個，而容積與產權面積 係因建築相關法規之規範，致使同一建物產權面積與容積， 有所差異，產權面積往往高於容積面積，是以同一建物之價 值，以容積換算時，每單位容積之價值，相較以產權面積計 算時為高，惟兩者既係由建物之市場價格換算成單位價格， 建物之總價自應相同。否則將產生，同一建物於同一時點之 市場價值，以容積或產權面積計算時，價值卻不同之不合理 情形。是以，本件係以系爭大樓1 樓之建物經鑑定之建物實 際之價值為找補，則於無區分容積或產權面積之必要，合先 敘明。又系爭大樓所約定應分配之土地之比例，係以出資之 比例分配，合建三方所應分得之土地，與實際分得之土地相 同，僅建物之價值與出資比例不符( 參不爭執事項㈢) ，是 土地部分既已依出資之比例分配完成，即無找補之必要，自 應僅就建物價值部分為計算找補。又系爭2 至14樓之找補之 約定，乘1.5 倍，係因該系爭大樓尚未完工，並無產權面積 得以計算，而以容積面積為計算基準，然容積面積（按每平
方公尺單價）通常大於產權面積，而當時參考預售屋之單價 ，係以產權面積為計算基準，故就該單價，應乘1.5 倍，以 反應並符合實際之價值一事，業據證人即合建契約張俊哲方 之代表，亦為處理系爭大樓建築事宜之建築師於本院審理時 證述在卷( 本院卷一第290 頁、第291 頁) 。惟本院囑託鑑 定機關鑑定系爭建物之價值，係以建物實際之價值為鑑定， 自無庸再乘1.5 倍，以反應實際價值。另就計算建物價值之 找補時點，如合建契約並無特別約定，應以建物完工得為分 配時，作為計算價值找補之日，而建物完工取得使用執照之 日為得分配合建建物之日，自應以使用執照取得之日，為計 算建物應找補價值之時點。被告雖主張，應以合建三方洽談 2 至14樓找補之日即95年7 月29日為計算找補價值之時點， 惟合建三方就2 至14樓洽談如何計算找補時，三方就1 樓部 分如何找補並未達成合意，是依前開說明，三方既未就此部 分如何找補達成合意，自應以建物完工得為分配之日，即系 爭大樓取得使用執照之日為建物價值計算找補之日。況依證 人張俊哲所述，2 樓至14樓找補之單價，係以當時預售屋之 售價為參考標準，而本院囑託鑑定機關，係鑑定系爭大樓1 樓於95年7 月29日、96年10月30日之市場合理交易價格，而 非預售屋之價格，自應以系爭大樓取得使用執照之日即96年 10月30日為找補價值計算之時點。
2、承上可知，系爭大樓1 樓找補之計算，應以1 樓建物於使用 執照取得之日之價值，依兩造應分配之比例計算找補之金額 。查原告、被告與證人張俊哲各方之出資比例，與應分配比 例，分別為52.963% 、35.789% 、11.248% ，此有原告提出 之工程費概估及融資額度分配表可稽( 士調卷第19頁) 。系 爭大樓1 樓建物於96年10月30日之價值合計為6647萬9657元 ，此有臺北市不動產估價師公會103 年11月3 日( 103)台北 估價師字第227 號函( 本院卷二第213 頁) ，在卷可憑。依 此計算，原告、被告與證人張俊哲三方應分得之價值分別為 ，3520萬9621元、2379萬2404元、747 萬7632元，而原告方 實際分得之1 樓之價值為3290萬148 元，被告方實際分得之 1 樓價值為2623萬1049元。是原告方少分得230 萬9473元， 而被告方多243 萬8645元，是原告依合建契約之找補約定請 求被告給付為230 萬9473元即屬有據。
㈢、綜上所述，原告依合建契約，就系爭大樓1 樓找補部分，請 求被告給付230 萬9473元及自催告請求給付之存證信函( 本 士調卷第53頁、第54頁) 送達翌日起即101 年12月6 日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應 予准許。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或 免為宣告假執行，經核於法無不合，爰酌定相當之擔保金額 ，准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗， 亦應駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
民事第三庭 法 官 劉逸成
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日
書記官 薛月秋