臺灣南投地方法院民事判決 102年度訴字第107號
原 告 蔡淑玲
訴訟代理人 武燕琳律師
複 代理人 郭蒂律師
被 告 張清正
訴訟代理人 蘇顯讀律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國103 年11月12日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元及其中新臺幣肆拾萬元自民國九十五年五月三十日起、其餘新臺幣壹拾萬元自民國九十九年十二月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應將坐落南投縣水里鄉○○○段○○○○○地號土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
㈠坐落南投縣水里鄉○○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭28 8 之1 地號土地）原為被告所有，且被告自稱享有同段347 地號國有地（下稱系爭347 地號土地）之租賃權。訴外人即 原告之夫李福柚有意購買系爭288 之1 地號土地及受讓系爭 347 地號土地租賃權，遂委託訴外人葉芳亮於民國95年5 月 16日邀集被告會勘土地，經被告向葉芳亮指界後，葉芳亮即 告知李福柚並與被告於95年5 月17日簽立不動產買賣契約書 （下稱系爭95年5 月17日契約），約定系爭288 之1 地號土 地以新臺幣（下同）50萬元為買賣價金並以葉芳亮為所有權 登記名義人，就系爭347 地號土地之租賃權則於95年5 月18 日由葉芳亮與被告簽立土地租賃契約書（下稱系爭95年5 月 18日契約），約定以80萬元轉讓租賃權予葉芳亮。嗣由李福 柚委由葉芳亮陸續交付100 萬元予被告。
㈡李福柚給付100 萬元後，即備妥尾款30萬元擬請葉芳亮出面 洽商所有權移轉登記及租賃權移轉事宜，惟遍尋不著葉芳亮 ；迄至99年12月15日前覓得葉芳亮後，即決定以自己名義購 買，而於99年12月15日委任訴外人張倍誠代書處理並由葉芳 亮邀同被告到場，約定由葉芳亮簽立讓渡書（下稱系爭99年 12月15日讓渡書）並經由被告見證同意後，乃將系爭288 之
1 地號土地承買權利轉讓李福柚。嗣李福柚欲改以原告名義 承買，原告遂委由張倍誠為代理人，於99年12月23日在系爭 95 年5月17日契約及系爭95年5 月18日契約正本註明葉芳亮 買受之資格及對被告取得之請求移轉所有權登記資格由原告 承受。原告於99年12月24日委託張倍誠邀集葉芳亮及被告再 簽立不動產買賣契約（下稱系爭99年12月24日契約），系爭 99 年12 月24日契約載明被告已於95年5 月17日收受買賣價 金100 萬元及標的為系爭288 之1 地號土地及系爭347 地號 土地租賃權。系爭99年12月24日契約，就買賣價金固約定為 100 萬元，惟實際上系爭288 之1 地號土地係合意以50萬元 為買賣價金、系爭347 地號土地之租賃權係合意以80萬元為 買賣價金，故買賣價金應為130 萬元；且原告已由上開給付 被告100 萬元中之80萬元支付關於系爭347 地號土地租賃權 移轉之80 萬 元，並由上開100 萬元中之20萬元支付關於系 爭288 之1 地號土地之部分價金20萬元，原告就系爭288 之 1 地號土地之買賣價金僅尚餘30萬元未支付予被告。另從系 爭95年5 月17日契約、系爭95年5 月18日契約、系爭99年12 月15日讓渡書、系爭99年12月24日契約之締約過程，可知葉 芳亮僅為仲介及登記名義人，契約之權利義務關係應存在於 兩造之間且以系爭99年12月24日契約為準。此外，系爭99年 12月24日契約乃屬可分之給付，應有一部解除契約之適用。 ㈢系爭288 之1 及347 地號土地有下述之瑕疵： ⒈系爭288 之1 地號土地之部分：
⑴關於物之瑕疵擔保責任之部分：
原告於99年底因要辦理系爭288 之1 地號土地所有權移轉登 記，乃委請葉芳亮整地以利地政事務所鑑界，始發現被告未 誠實告知系爭288 之1 地號土地有遭他人占用、土地高地落 差逾三層樓高、有一半位於大排水溝等瑕疵（下合稱系爭瑕 疵），然被告於76年間曾委請訴外人即地政人員陳炎元測量 系爭288 之1 地號土地之現況，即已知悉有系爭瑕疵存在之 情形，卻故意未告知系爭瑕疵。又被告從未將系爭288 之1 地號土地交付原告占有使用，原告亦未曾占有使用，兩造間 並無點交之情形。爰依民法第354 條、第355 條第2 項、第 359 條等規定解除系爭99年12月24日契約並請求被告返還買 賣價金20萬元。另被告有上開故意不告知系爭瑕疵之情形， 依民法第365 條第2 項之規定，並無民法第365 條第1 項除 斥期間之適用。
⑵關於不完全給付之部分：
系爭瑕疵係於契約成立前已發生，而被告於締約時故意未告 知系爭瑕疵；且系爭99年12月24日契約第1 條載明：「移轉
當時本件標示內無任何建築物及無任何地上權、租賃權」等 語，系爭288 之1 地號土地卻有部分土地遭他人占用並蓋用 地上物，被告之給付未符合債之本旨。爰依民法第227 條、 第256 條、第259 條第2 款等規定解除系爭99 年12 月24日 契約並請求被告返還買賣價金20萬元。
⒉系爭347 地號土地之部分：
⑴關於權利瑕疵擔保責任之部分：
被告明知其並無系爭347 地號土地租賃權，復未於訂約時誠 實告知，葉芳亮固曾查證被告是否有租賃權，惟被告自不得 以原告或葉芳亮曾查證為由，即據此免除被告權利瑕疵擔保 之責。爰依民法第350 條前段、第353 條、第226 條第1 項 、第256 條、第259 條第2 款等規定解除系爭99 年12 月24 日契約並請求被告返還買賣價金80萬元。另依民法第353 條 適用債務不履行之結果，應有15年消滅時效之適用。 ⑵關於不完全給付之部分：
被告無系爭347 地號土地之租賃權，被告就移轉系爭347 地 號土地之租賃權已陷於給付不能之情形，爰依民法第226 條 、第256 條、第259 條第2 款等規定解除系爭99年12月24日 契約並請求被告返還買賣價金80萬元。
⒊原告已於100 年3 月16日向被告為發現瑕疵檢查通知並解除 系爭99年12月24日契約之意思表示等語。 ㈣先位聲明：被告應給付原告100 萬元及自95年5 月17日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准為 假執行之宣告。
㈤退步言，就系爭288 之1 地號土地之部分，若本院認為系爭 288 之1 地號土地之瑕疵尚非重大，則依民法第359 條請求 減少價金為20萬元後，由於原告已給付此部分之20萬元價金 【計算式：100 萬（已支付予被告）- 80萬（系爭95年5 月 18日契約之買賣價金）=20 萬】，被告即負系爭288 之1 地 號土地所有權移轉登記義務。另就系爭347 地號土地之部分 ，由於系爭99年12月24日契約屬可分之給付，原告已就系爭 347 地號土地部分主張一部解除系爭99年12月24日契約，被 告即應返還所受領之買賣價金80萬元等語。並備位聲明：⒈ 被告應將系爭288 之1 地號土地所有權移轉登記予原告。⒉ 被告應給付原告80萬元及自95年5 月17日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准為假執行之宣告 。
二、被告則辯以：
㈠系爭95年5 月17日契約、系爭95年5 月18日契約、系爭99年 12月15日讓渡書均是被告與葉芳亮簽立或配合葉芳亮指示而
簽立；且由系爭99年12月15日讓渡書記載：「本人葉芳亮向 張清正先生購買水里鄉龜子頭段... 經本人於... 同意讓渡 給李福柚... 」等語，可知系爭99年12月24日契約實質上權 利義務關係僅存在於被告與葉芳亮之間，系爭99年12月24日 契約並非存在於兩造間。又被告係與葉芳亮簽約，原告縱與 葉芳亮有任何代理或借名登記之行為，亦應繼受葉芳亮之權 利義務。
㈡就系爭288 之1 地號土地之部分：
⒈關於物之瑕疵擔保責任：
⑴依系爭99年5 月17日契約第6 條之記載，被告已於95年5 月 17日將系爭288 之1 地號土地點交予葉芳亮，系爭288 之1 地號土地於點交後隔週即被開挖砂石，可知原告或葉芳亮買 受系爭288 之1 地號土地之目的，並非以耕作為目的，有無 水溝並非不重要，自無瑕疵可言。
⑵被告業已將系爭288 之1 地號土地點交予葉芳亮且於99年12 月24日將系爭288 之1 地號土地之所有權狀、印鑑證明等交 給張倍誠，葉芳亮並未有異議及行使任何解除權，故原告縱 得行使權利，亦已經過6 個月或5 年之除斥期間。 ⒉關於不完全給付之部分：
被告業已將系爭288 之1 地號土地點交予葉芳亮，於99年12 月24日將系爭288 之1 地號土地之所有權狀、印鑑證明等交 給張倍誠，葉芳亮或原告遲未辦理系爭288 之1 地號土地所 有權移轉登記，乃不可歸責於被告。
㈢就系爭347 地號土地之部分：
被告一直有占有使用系爭347 地號土地，後來沒有繼續繳租 ，也無相關機關來收租，被告認為其有使用權利，且如有繳 納租金，即有優先租賃權；且被告未對葉芳亮保證有系爭34 7 地號土地之租賃權。另系爭95年5 月18日契約第3 條約定 ：「租賃期間為永久使用」等語，係表明被告將系爭347 地 號土地提供葉芳亮使用，永久不能後悔要回而已，並非被告 曾告知或保證對系爭347 地號土地有租賃權。此外，葉芳亮 於95年間曾到財政部國有財產局查證，於當時即已得知被告 對系爭347 地號土地無租賃權。
㈣就系爭99年12月24日契約得否一部解除而言： 由於系爭99年12月24日契約主要標的是系爭288 之1 地號土 地，系爭347 地號土地屬附帶移轉使用。若僅解除關於系爭 288 之1 地號土地之部分，會使系爭347 地號土地之部分一 併解除；若僅解除系爭347 地號土地之部分，則不會影響到 系爭288 之1 地號土地之部分。
㈤系爭288 之1 地號土地縱有瑕疵而有減少價值之情形，因該
瑕疵並非重要，原告主張解除契約顯失公平，如需減少價金 ，則因原告尚有30萬元尾款尚未支付，被告主張抵銷等語。 並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠附表所示訂約流程日期。
㈡原告與李福柚偕同葉芳亮與被告於95年5 月16日會勘系爭28 8 之1 地號土地及同段347 地號國有地。當日並無地政事務 所人員前來指界，僅有被告指界。
㈢葉芳亮於95年5 月17日交付40萬元、95年5 月30日交付40萬 元、之後陸續各交付10萬元2 次，合計100 萬元交付予被告 ，由被告當面收執。
㈣兩造於99年12月24日在南投縣水里鄉公所簽立系爭99年12月 24日契約，買賣標的為系爭288 之1 地號土地（註：同段34 7 地號國有地四分七厘全部），並在契約書上註明買賣價金 於95年5 月17日付清等文字。
㈤原告於100 年3 月16日寄發存證信函予被告，乃就系爭288 之1 地號土地為發現瑕疵檢查通知並為解除契約之意思表示 。
㈥被告於99年12月24日簽立系爭99年12月24日契約時，就系爭 347 地號土地並無向國有財產局簽訂租賃契約。四、兩造爭執之事項：
㈠系爭99年12月24日契約實質上之權利義務關係存在於何人之 間？
㈡關於系爭288 之1 地號土地之部分，原告主張依民法第359 條解除契約並請求返還20萬元，有無理由？若無理由，原告 請求被告減少價金30萬元並移轉登記所有權予原告，有無理 由？
㈢關於系爭347 地號土地轉讓租賃權之部分，原告主張依民法 第350 條、第353 條解除契約並請求返還80萬元價金，有無 理由？
㈣若原告主張上述第一、二點均無理由，原告主張依民法第22 7 條、第226 條、第256 條及第259 條第2 款，解除契約並 回復原狀，請求被告返還100 萬元，是否有理由？五、本院之判斷：
㈠系爭99年12月24日契約實質上之權利義務關係存在於何人之 間？
⒈按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第 三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經 他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573
號判例參照）。即契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的 之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係 所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉。 申言之，契約承擔應屬當事人互為意思表示合致，同意一方 承受他人契約當事人地位為標的之新契約。此時當事人間除 有債權移轉、債務承擔之合意外，尚有變更契約當事人之意 思。而民法第294 條至第301 條之債權讓與及債務承擔，僅 債之主體（債權人或債務人）有所變更，然債權債務關係均 維持其同一性，此種債之主體變更，學說稱為債之移轉。而 契約承擔為契約主體變更，即由新的當事人繼受原當事人契 約上地位，並應經他方當事人之同意。
⒉經查，觀諸系爭95年5 月17日契約及系爭95年5 月18日契約 ，契約名義人及買賣標的均如附表編號1 及2 所示，且系爭 99年12月15日讓渡書記載：「茲因本人葉芳亮向張清正先生 購買水里鄉龜子頭段288 之1 號、地目：原、面積1,253 平 方公尺及權利，經本人於99年12月15日同意讓渡給李福柚… …，經地主張清正同意，恐口無憑，特此為證」等語（見本 院卷第24頁），並為立書人即葉芳亮、見證人即被告所簽名 ；嗣兩造於99年12月23日在系爭95年5 月17日契約加註：「 舊」承買人葉芳亮、「新承買人蔡淑玲」、「同意過戶于蔡 淑玲」、「原承買人將上述標示內之各約定條款其權利及義 務由新承買人承受之」、「原承買人葉芳亮須義務協助產權 移轉清楚否則應負民刑事之責」等語（見本院卷第10頁、第 13頁），在系爭95年5 月18日契約修改為下述情形：將土地 租賃「契約」書改為土地租賃「轉讓」書、土地租用「契約 」書改為土地租用「轉讓」書、承租人「葉芳亮」改為「蔡 淑玲」，並加註：「同意轉讓」、「於民國99.12.23日權利 讓渡由」、「原承買人將上述標示內之各約定條款其權利及 義務由新承買人承受之」、「此權利之承讓由原先葉芳亮轉 讓給蔡淑玲承受，並於99年12月23日完成上述各款條款」等 語（見本院卷第17頁、第19頁、第22頁）。由上開締約過程 及用語，足見葉芳亮已將其因系爭95年5 月17日契約及系爭 95年5 月18日契約所生之權利義務，概括的讓與原告承受， 已有變更契約當事人為原告及被告之意思，且經被告之同意 ，而屬契約承擔，否則被告應不致於願意與原告再於99年12 月24日簽訂系爭99年12月24日契約。則葉芳亮確已將其於95 年5 月17日契約及95年5 月18日契約之當事人地位轉由原告 承擔。是原告主張從系爭95年5 月17日契約、系爭95年5 月 18日契約、系爭99年12月15日讓渡、系爭99年12月24日契約 之締約過程，契約之權利義務關係應存在於兩造之間等語，
應為可採；至被告抗辯系爭99年12月24日契約實質上權利義 務關係僅存在於被告與葉芳亮之間等語，即難謂有據。 ⒊另原告主張兩造間之權利義務關係應以系爭99年12月24日契 約為準等語。惟查，觀諸系爭99年12月24日契約書之內容， 關於買賣標的係記載：「水里鄉龜子頭段288-11地號」、「 註：及同段347 號國有地四分七厘」，並於契約之未加註「 另國有財產部分，如放領或換約、轉讓，原承租人及葉芳亮 等人需完全義務協理處理業務」、「葉芳亮係原先權屬人兼 仲介者其權利義務同一效力」等語（見本院卷第25頁至第26 頁）；另參以系爭95年5 月17日契約及95年5 月18日契約之 內容及上開加註情形；且證人張倍誠證述：上開字語為伊書 寫，目的是為了釐清簽約情事的始未與緣故，即把系爭95年 5 月17日契約及系爭95年5 月18日契約轉換成系爭99年12月 24日契約等語（見本院卷第141 頁）。足見系爭99年12月24 日契約僅為系爭95年5 月17日契約及95年5 月18日契約之重 申及合併，兩造間並無於99年12月24日成立另一新的契約關 係，兩造間之權利義務關係，自應分別視系爭95年5 月17日 契約及95年5 月18日契約而定。是原告此部分主張，尚難謂 可採。此外，兩造間之權利義務關係，自應分別視系爭95年 5 月17日契約及95年5 月18日契約而定，原告自得就系爭95 年5 月17日契約及95年5 月18日契約分別主張權利，諸如： 解除契約、減少價金等，故原告上開主張解除系爭99年12月 24日契約之真意應係解除系爭95年5 月17日契約、95年5 月 18日契約，並無所謂一部解除契約之問題。
⒋至原告主張系爭99年12月24日契約，就買賣價金固約定為10 0 萬元，惟實際上系爭288 之1 地號土地係合意以50萬元為 買賣價金、系爭347 地號土地之租賃權係合意以80萬元為買 賣價金，故買賣價金應為130 萬元；且原告已由給付被告10 0 萬元中之80萬元支付關於系爭347 地號土地租賃權移轉之 80萬元，並由上開100 萬元中之20萬元支付關於系爭288 之 1 地號土地之部分價金20萬元，原告僅就系爭288 之1 地號 土地之買賣價金尚餘30萬元未支付予被告。然查： ⑴觀諸系爭95年5 月17日契約第2 條：「買賣價款經雙方議定 合計新台幣伍拾萬元整」、第3 條：「立本契約即甲方（即 葉芳亮）交付乙方（即被告）新台幣肆拾萬元為訂金，經乙 方收訖。於契約履行時，定金作為給付價款之壹部。餘款付 款方法如左：殘款新台幣壹拾萬元整限於民國玖拾伍年陸月 本件買賣土地所有權過名甲方完畢就應付清」，並於契約末 註記：「買賣土地標示土地座落：水里鄉龜子頭段第貳捌捌 之壹號，地目：原，面積：壹貳伍叁平方公尺」、「右記土
地所有權連地上物全部出賣」等語（見本院卷第9 頁至第10 頁、第13頁）；系爭95年5 月18日契約第1 條：「租賃標的 ：甲方（即被告）所有座落南投縣水里鄉○○段000 地號」 、第3 條：「租賃期間為永久使用」、第4 條：「租金數額 及給付方式新台幣柒拾萬元整」，並於契約末加註：「付款 方式：5 月28日應付肆拾萬元，餘額於私地手續完成付清」 、「5 月30日付款肆拾萬元正」等語（見本院卷第18頁至第 20頁、第22頁）。另參以證人葉芳亮證稱：伊跟被告買系爭 288 之1 地號土地，土地價金50萬元；至於系爭95年5 月18 日租約，是伊跟被告買轉讓的權利金，被告說有跟國家租土 地，契約上的價金是70萬元，但實際上被告跟伊拿80萬元。 差額10萬元之部分，被告說要當私房錢，不要寫在契約上讓 被告之太太知道。所以這兩份契約總額加起來實際是130 萬 元，但契約上記載是120 萬元，後來因被告未拿出347 地號 土地的租約，所以尚未給付尾款30萬元予被告等語（見本院 卷第143 頁、第230 頁反面至第231 頁）。又葉芳亮於95年 5 月17日交付40萬元、95年5 月30日交付40萬元、之後陸續 各交付10萬元2 次，合計100 萬元交付予被告，由被告當面 收執等情，為兩造所不爭執。足見兩造就買賣價金之約定， 就系爭288 之1 地號土地之買賣價金為50萬元、系爭347 地 號土地租賃權之買賣價金則為80萬元，而葉芳亮與被告簽立 系爭95年5 月17日契約時，即已於當日支付40萬元定金予被 告，尚餘10萬元未給付被告；且葉芳亮與被告簽立系爭95年 5 月18日租約時，已於95年5 月30日支付被告40萬元，尚餘 40萬元未給付被告。
⑵茲有疑義者，為上開證人葉芳亮陸續交付10萬元2 次予被告 之情形，究係系爭支付288 之1 地號土地10萬元餘款或支付 系爭347 地號土地40萬元餘款。本院參以證人葉芳亮上開證 述：「差額10萬元之部分，被告說要當私房錢，不要寫在契 約上讓被告之太太知道」、「因被告未拿出347 地號土地的 租約，所以尚未給付尾款30萬元予被告」等語。足見葉芳亮 係因被告未提出系爭347 地號土地之租約而未給付尾款30萬 元，該30萬元尾款乃與系爭347 地號土地息息相關，而與系 爭288 之1 地號土地無涉；葉芳亮就其中1 次給付被告10萬 元，應屬系爭288 之1 地號土地之餘款10萬元，就另次給付 被告10萬元，應屬系爭347 地號土地之差額10萬元（即私房 錢）。是以，原告就已給付被告之100 萬元之情形，厥為系 爭288 之1 地號土地之買賣價金50萬元之部分（計算式：40 萬+10 萬=50 萬），已悉數給付被告，而就系爭347 地號土 地部分則已給付50萬元（計算式：40萬+10 萬=50 萬），尚
餘30萬元未給付被告（計算式：80萬-50 萬=30萬）。 ⑶基上，原告主張實際上系爭288 之1 地號土地係合意以50萬 元為買賣價金、系爭347 地號土地之租賃權係合意以80萬元 為買賣價金，故買賣價金應為130 萬元乙情，應可採信；至 原告主張原告已由給付被告100 萬元中之80萬元支付關於系 爭347 地號土地租賃權移轉之80萬元，並由上開100 萬元中 之20萬元支付關於系爭288 之1 地號土地之部分價金20萬元 ，原告僅就系爭288 之1 地號土地之買賣價金尚餘30萬元未 支付予被告等語，尚難憑信為實。
㈡關於系爭288 之1 地號土地之部分，原告主張民法第359 條 解除契約並請求返還20萬元，有無理由？若無理由，原告請 求被告減少價金30萬元並移轉登記所有權予原告，有無理由 ？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按物之出賣人對於買 受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時 起，均由買受人承受負擔，民法第354 條第1 項本文、第37 3 條分別定有明文。復按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判 例參照）。次按，買受人於契約成立時，知其物有民法第35 4 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人 因重大過失，而不知有民法第354 條第1 項第1 項所稱之瑕 疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意 不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條定有明。本件原 告主張系爭288 之1 地號土地有系爭瑕疵，既為被告所否認 ，自應由原告就此有利於己之事實負舉證責任。 ⒉經查：
⑴兩造間就系爭95年5 月17日契約，約定買賣價金為50萬元及 買賣標的系爭288 之1 地號土地，面積為1,253 平方公尺及 連同其上地上物全部出賣，業如上述；而觀諸系爭288 之1 地號土地登記第二類謄本關於面積係記載1,253 平方公尺， 足見系爭288 之1 地號土地之面積並無短少之情形。又一般 人買賣不動產，通常均以面積之大小及位置，作為買賣契約 成立與否及價金高低之重要因素。一般土地之買賣係就買受 人看土地時之現況進行交易，買受人可於買受前以各種方式 查看、檢視，甚至提問，原告主張系爭288 之1 地號土地有
遭他人占用並蓋用地上物、土地高地落差逾三層樓高、有一 半位於大排水溝等瑕疵，係以肉眼即能檢視，甚至就系爭28 8 之1 地號土地之現況有疑義，亦能另行擇期詳細檢視後再 決定是否買受系爭288 之1 地號土地。復參以證人李福柚證 述：當初買系爭288 之1 地號土地之用途為放著種針柏，伊 看附近都有在囤積砂石，只有系爭288 之1 地號土地沒有囤 積砂石，伊買了也會有人租來囤積砂石等語（見本院卷第14 7 頁），足見系爭瑕疵並非原告決定系爭288 之1 地號土地 之重要之點或關鍵，且系爭瑕疵並不影響系爭288 之1 地號 土地作為囤積砂石之通常效用，自非屬原告依民法第354 條 規定應負物之瑕疵擔保責任所稱之「瑕疵」。是系爭瑕疵乃 不屬被告依民法第354 條規定應負物之瑕疵擔保責任所稱之 「瑕疵」，即無民法第359 條前段所規定「買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者」之情形。 ⑵再者，原告在買受系爭288 之1 地號前，已由原告與李福柚 偕同葉芳亮與被告於95年5 月16日會勘系爭288 之1 地號土 地，當日並無地政事務所人員前來指界，僅有被告指界，葉 芳亮即於95年5 月17日與被告簽立系爭95年5 月17日契約並 交付定金40萬元等情，為兩造所不爭，足見原告及葉芳亮於 95年5 月17日係因重大過失而不知系爭瑕疵；且葉芳亮亦未 於系爭95年5 月17日契約中要求被告就此為任何保證，則揆 揭上開說明，被告即不負擔保之責。
⒊至原告主張被告於76年間曾委請訴外人即地政人員陳炎元測 量系爭288 之1 地號土地之現況，即已知悉有系爭瑕疵存在 之情形，卻故意未告知系爭瑕疵等語。惟證人陳炎元證述： 76年12月3 日伊任職於南投縣水里地政事務所，就系爭288 之1 地號土地複丈日期76年12月3 日之複丈圖及面積計算表 為伊所測量，伊沒有訂界樁，因為當時系爭288 之1 地號土 地可以行走，所以伊有指示申請人即被告要訂界樁，但被告 是否有訂，伊不清楚，指示訂界樁的部分如同該複丈圖標記 的地方，伊忘記為何於複丈圖上記載「本筆土地被水流失」 ，但如現場無法到達，會註記「無法到達」，本件並無記載 「無法到達」，應該是可以到達」等語（見本院卷第139 頁 ），足見被告是否有訂界樁而清楚系爭土地之範圍，尚屬不 明，即難謂被告就此有何故意不告知系爭瑕疵；況系爭瑕疵 非屬原告依民法第354 條規定應負物之瑕疵擔保責任所稱之 「瑕疵」。是原告此部分主張，尚難認可採。
⒋基上，系爭瑕疵乃不屬被告依民法第354 條規定應負物之瑕 疵擔保責任所稱之「瑕疵」，即無民法第359 條前段所規定 「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者」之情形；且原告及葉芳亮於95年5 月17日係因重大過 失而不知系爭瑕疵，而葉芳亮亦未於系爭95年5 月17日契約 中要求被告就此為任何保證，被告亦無故意不告知系爭瑕疵 ，被告即不負擔保之責。
㈢原告主張依民法第227 、226 、256 及第259 條第2 款，解 除契約並回復原狀，請求被告返還100 萬元，是否有理由？ ⒈按不完全給付，係指債務人之給付，因可歸責於其之事由， 致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責 任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺 依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品 質，所應負之法定無過失責任。又出賣人就其交付之買賣標 的物有應負擔保責任之瑕庛，而其瑕庛係於契約成立後始發 生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除應負物的 瑕庛擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任， 形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之（最高法院85 年度台上字第2229號、86年度台上字第2818號、86年度台上 字第3083號、87年度台上字第575 號、91年度台上字第666 號、92年度台上字第653 號及100 年台上字第1468號判決參 照）。亦即物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及 效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之 瑕疵，而其瑕疵係契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人 之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保責任及不完 全給付之債務履行責任。則出賣人就其交付之買賣標的物有 應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於「契約成立後」始發生 ，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除應負物之 瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。 是物之瑕疵須係於「契約成立後」始發生，且因可歸責於出 賣人之事由所致者，方有不完全給付之債務不履行責任之適 用，倘若物之瑕疵於「契約成立時」即已存在，僅生物之瑕 疵擔保責任之問題，而無不完全給付之債務不履行責任之適 用。
⒉經查，葉芳亮與被告於95年5 月17日簽立系爭95年5 月17日 契約，約定總價金為50萬元且於當日交付40萬元定金，業如 上述；又原告主張系爭瑕疵之情形為：遭他人占用並蓋用地 上物、土地高地落差逾三層樓高、有一半位於大排水溝等狀 況，均非葉芳亮與被告於95年5 月17日簽立系爭95年5 月17 日契約後所發生之情形。足見系爭瑕疵係於系爭95年5 月17 日契約成立前即已存在，並非於系爭契約成立後始發生，自 不生不完全給付之問題。
㈣綜合上開㈡、㈢所述，原告依民法第359 條規定，先位主張
解除契約並請求被告返還所受領之價金20萬元及自95年5 月 17日即受領時起之利息；另主張減少價金20萬元，均無理由 。又原告依上揭不完全給付之法律關係主張解除系爭95年5 月17日契約並回復原狀，請求被告返還買賣價金，亦為無理 由。
㈤又按物之出賣人，負交付其物於買賣人，並使其取得該物所 有權之義務。民法第348 條第1 項定有明文。經查，由於原 告就系爭288 之1 地號土地之買賣價金50萬元已悉數給付被 告，業如上述，依民法第348 條第1 項之規定及系爭95 年5 月17日契約，被告即負有移轉登記系爭288 之1 土地所有權 予原告之義務。是原告備位主張被告已給付系爭288 之1 地 號土地之買賣價金，被告應移轉登記系爭288 之1 地號土地 所有權予原告等語，洵屬有據。
㈥關於系爭347 地號土地之轉讓租賃權之部分，原告主張依民 法第350 條、第353 條解除契約並請求返還80萬元價金，有 無理由？
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利，民法第349 條定有明文。又出賣人所負之權利 或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351 條 及第355 條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生 ，有故意過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決 意旨參照）。再按出賣人不履行第348 條至第351 條所定之 義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利； 因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害；債權人於有第226 條之情形時，得解除契約；契約 解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契 約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物 ，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起 之利息償還之。民法第353 條、第226 條第1 項、第256 條 、第259 條第1 款及第2 款分別定有明文。又關於買受人就 權利瑕疵所得為之主張，並無除斥期間之限制，買受人得依 關於債務不履行之規定行使權利。另權利出賣人，應擔保該 權利無瑕疵，如出賣人主張買受人於契約成立時知權利有瑕 疵，出賣人可不負擔保之責時，應由出賣人就買受人之知情 負舉證責任（最高法院65年台上字第119 號判例參照）。 ⒉經查：
⑴原告與李福柚偕同葉芳亮與被告於95年5 月16日會勘系爭28 8 之1 地號土地及同段347 地號國有地。當日並無地政事務 所人員前來指界，僅有被告指界，嗣葉芳亮與被告於95年5 月17日簽訂系爭95年5 月17日契約、於95年5 月18日簽訂系
爭95年5 月18日契約等情，為兩造所不爭執，足見原告與李 福柚偕同葉芳亮於95年5 月16日會勘後，葉芳亮隔2 日即與 被告簽訂系爭95年5 月18日契約。
⑵觀諸系爭95年5 月18日契約第1 條：「租賃標的：甲方（即 被告）所有座落南投縣水里鄉○○段000 地號」、第3 條： 「租賃期間為永久使用」、第4 條：「租金數額及給付方式 新台幣柒拾萬元整」，並於系爭95年5 月18日契約末加註： 付款方式5 月28日應付肆拾萬元，餘額於私地手續完成付清 」、「5 月30日付款肆拾萬元正」等語（見本院卷第18頁至 第20頁、第22頁）；復參以如上開所述之兩造於99年12月23 日在系爭95年5 月18日契約修改及加註情形、兩造於99年12 月24日另行簽訂系爭99年12月24日契約之內容。足見系爭95 年5 月18日租約乃屬土地承租權讓渡性質，目的在於使原告 取得租賃債權或租賃契約之承擔。是被告上開所辯系爭95年 5 月18日契約第3 條約定僅係表明被告將系爭347 地號土地 提供葉芳亮使用，永久不能後悔要回，並非被告曾告知或保 證對系爭347 地號土地有租賃權等語，尚難憑採。 ⑶系爭347 地號土地係財政部國有財產局所屬國有土地，並經 該局國有非公用財產管理系統查詢結果，並無出租他人之情 形乙情，有該局臺灣中區辦事處南投分處101 年6 月13日台