臺北高等行政法院裁定
103年度簡上字第166號
上 訴 人 信義房屋仲介股份有限公司
代 表 人 周俊吉（董事長）
訴訟代理人 羅凱正 律師
被 上訴 人 臺北市政府地政局
代 表 人 黃榮峰（局長）住同上
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國
103 年8 月29日臺灣臺北地方法院103 年度簡字第174 號行政訴
訟判決，提起上訴，本院裁定如下：
主 文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、按對於簡易訴訟程序之判決提起上訴，非以其違背法令為理 由，不得為之，行政訴訟法第235 條第2 項規定甚明。是對 於地方法院簡易訴訟程序之判決上訴，非以該判決違背法令 為上訴理由者，即屬不應准許，自應認為不合法而駁回之。 而依同法第236 條之1 規定，對於簡易訴訟程序之裁判提起 上訴或抗告，應於上訴或抗告理由中表明原裁判所違背之法 令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原裁判有違背法令之 具體事實，提出於原地方法院行政訴訟庭，始屬適法。又依 同法第236 條之2 第3 項準用第243 條第1 項規定，判決不 適用法規或適用不當者，為違背法令；而判決有第243 條第 2 項所列各款情形之一者，為當然違背法令。是當事人對於 地方法院簡易訴訟程序之判決上訴，如依行政訴訟法第236 條之2 第3 項準用第243 條第1 項規定，以判決有不適用法 規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明原判決所 違背之法令及其具體內容；若係成文法以外之法則，應揭示 該法則之旨趣，倘為司法院解釋或最高行政法院之判例，則 為揭示該判解之字號或其內容。是若當事人僅重述其在原裁 判業經主張而為原裁判摒棄不採之陳詞，泛言主張原裁判違 法，即難認已表明原裁判違背之法令及具體內容，或已表明 依訴訟資料可認為原裁判有違背法令之具體事實，不能認定 已對原裁判如何違背法令有具體指摘，其上訴自難認為合法 。又所謂判決不備理由，係指判決全然未記載理由，或雖有 判決理由，但其所載理由不明瞭或不完備，不足使人知其主 文所由成立之依據。如原審判決已就維持原處分及訴願決定 所持理由，敘明其判斷之依據，並將判斷而得心證之理由， 記明於判決，即無所謂判決理由不備理由之違背法令情形。
二、事實概要：
上訴人為不動產經紀業者，經被上訴人查得上訴人於其公司 網站刊登之售屋廣告「羅馬假期極緻美屋（物件編號：2000 4T）」（下稱系爭廣告）內容不實，廣告內記載所銷售之房 屋類型為住宅等，惟依該建築物使用執照（97使字第0206號 ）所載土地使用分區為娛樂區，核准用途為娛樂服務業、一 般事務所。嗣被上訴人以民國102 年10月16日北市地權字第 10233127400 號函通知上訴人於文到15日內以書面陳述意見 ，經上訴人於102 年10月31日以書面陳述意見後，被上訴人 審認系爭廣告內所銷售之房屋用途標示確與事實不符，違反 不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，且上訴人係第8 次違反前揭條例，被上訴人乃依同條例第29條第1 項第3 款 及行為時臺北市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例 事件統一裁罰基準（下稱統一裁罰基準）規定，以102 年11 月26日北市地權字第10233529400 號裁處書（下稱原處分） 處上訴人新臺幣（下同）21萬元罰鍰。上訴人不服，提起訴 願，經決定駁回，復提起行政訴訟，前經臺灣臺北地方法院 （下稱原審法院）103 年度簡字第174 號行政訴訟判決（下 稱原審判決）駁回，遂提起本件上訴。
三、本件上訴人對於原審判決提起上訴，主張：㈠原審判決漏未 審酌系爭廣告內容是否已侵害不動產經紀業管理條例第1 條 及第21條第2 項之立法精神及保護目的，誤將系爭廣告認定 為不實廣告，實有判決適用法規不當之違法。㈡綜觀不動產 經紀業管理條例第21條、不動產經紀業廣告處理原則（下稱 廣告處理原則）第4 點、第6 點規定，所謂「廣告及銷售內 容應與事實相符」，係指廣告及銷售內容應同時符合委託契 約書（不動產使用現況之事實）及使用執照之內容（法律上 使用限制之事實）。上訴人依據委託契約及不動產使用現況 之事實，刊登於廣告內，符合廣告處理原則第4 點規定，原 審判決僅憑系爭廣告內登載「住宅」與使用執照記載不符為 由，遽認上訴人刊登不實廣告，顯有違反不動產經紀業管理 條例第21條第2 項之違背法令。且上訴人依據使用執照使用 分區之記載，忠實刊登於廣告內並註明「娛樂區（供娛樂健 身用）」，亦符合廣告處理原則第6 點規定，原審判決查未 及此，遽認為廣告不實，顯有判決違背不動產經紀業管理條 例第21條第2 項及經驗法則之違法。㈢參照不動產經紀業管 理條例第21條第2 項及廣告處理原則第8 點之立法目的，在 要求廣告所表徵之內容應與實際狀況相符，並使具有「普通 知識經驗」之交易相對人，得依據廣告內容為合理判斷並作 成交易決定，以避免交易相對人混淆或誤認。系爭廣告本諸
交易資訊愈豐富愈有利交易相對人判斷之原則，記載內容更 能促進具有普通知識經驗之交易相對人為合理之判斷，原審 判決見未及此，逕認系爭廣告違反不動產經紀業管理條例第 21條第2 項規定，顯有判決適用法則不當之違背法令。㈣原 審判決援引統一裁罰基準第2 點丙類違規事件9 規定，認定 原處分裁處並無違誤，違反行政罰法第4 條規定。㈤原處分 及訴願決定僅機械式適用統一裁罰基準，未依行政罰法第18 條第1 項規定，於裁處書詳述裁量理由，顯有裁量怠惰之違 法，原審判決漏未審酌此部分，亦未說明不採信上訴人主張 之理由，實有判決理由不備及違反行政罰法第18條第1 項之 違背法令。㈥統一裁罰基準以上訴人「歷年」累計「違規次 數」決定裁罰下限及金額，違反平等原則及比例原則。況且 ，歷年累計之違規行為，並非每次違規均屬相同情節。原審 判決漏未審酌原處分是否有違反平等原則及比例原則情事， 實有判決理由不備及違反平等原則及比例原則之違法。㈦原 處分及訴願決定認定本件為第8 次違規行為，惟上訴人於同 一時期遭被上訴人依不動產經紀業管理條例第21條第2 項裁 處計有10件裁處案（包含本件），針對違規次序、累計違規 次數之認定等裁量理由，原處分及訴願決定均未詳予說明， 顯有裁量怠惰之違法，原審判決漏未審酌，實有判決理由不 備之違背法令。㈧統一裁罰基準第2 點丙類違規事件1-10規 定，係各自獨立之違法態樣，縱以累計違規次數裁處罰鍰， 亦應依據各自獨立之違法態樣，分別累計違規次數，原處分 及訴願決定見未及此，遽將上訴人歷年所有違反不動產經紀 業管理條例第29條第1 項第3 款各類違法類型，合併計算累 計違規次數，顯有裁量濫用及裁量怠惰之違法。且本件違規 次序及累計違規次數應為第6 次，原審判決竟漏未調查，誤 將不同於本件之違法態樣，併同本件計算累計違規次數，實 有違背法令。㈨原處分及訴願決定以統一裁罰基準第2 至第 5 次以上每次遞加罰鍰1 萬元之意旨，裁處本件21萬元罰鍰 ，增加法律所無之限制，逾越不動產經紀業管理條例第29條 第1 項第3 款（即母法）規定，原審判決竟查未及此，顯有 判決違背法律保留原則之違誤等語。並求為廢棄原審判決， 並撤銷訴願決定及原處分。
四、經核：
㈠原審判決整理兩造主要爭點在於：統一裁罰基準是否得為本 件處罰之依據？及被上訴人審認上訴人網站所刊登系爭廣告 違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，依同法第29 條第1 項第3 款及統一裁罰基準規定，以原處分裁處上訴人 罰鍰21萬元，有無違誤？對此，原審判決以統一裁罰基準為
被上訴人本於職權，依其行政目的，將違反不動產經紀業管 理條例之行為程度作不同處罰，已列示考量事項按行政機關 為行使法律所授與裁量權，於遵循法律授權目的及範圍之內 ，實踐具體個案正義，惟顧及法律適用之一致性，並符合平 等原則，乃訂定行政裁量準則為行使裁量權之準據，自非法 所不許，被上訴人辦理具體個案時自得予以援用，此與最高 行政法院93年度判字第1596號判決意旨相符；再者，原審判 決審酌不動產經紀業者使用廣告時之客觀狀況，即以上訴人 網站之系爭廣告、臺北市政府都市發展局97使字第0206號使 用執照存根、上訴人102 年10月31日102 年度客法字第1021 031001號函、信義房屋買賣仲介一般委託書、產權調查表等 證據資料，判斷不動產經紀業者使用廣告時，是否已預知或 可得知其日後給付內容無法與廣告相符，衡酌上訴人就系爭 廣告內容表示建築物之用途顯與使用執照所載不符，因而據 以認定系爭廣告內容與事實不符，有虛偽不實情形，亦符合 論理或經驗證據法則，因認上訴人已違反不動產經紀業管理 條例第21條第2 項規定，被上訴人因而依同條例第29條第1 項第3 款規定，裁處上訴人罰鍰21萬元，尚無違誤等情，論 述甚詳，並一一指駁上訴人主張不可採之理由，詳載在判決 理由，並無不合。
㈡質言之，上訴人上訴理由⒈僅泛稱原審判決漏未審酌系爭廣 告內容是否已侵害不動產經紀業管理條例第1 條及第21條第 2 項之立法精神及保護目的、上訴理由⒉為關於不動產經紀 業管理條例第21條第2 項「廣告及銷售內容應與事實相符」 之歧異主觀法律見解及就原審所為論斷，證據取捨及事實認 定之職權行使，指摘其為不當、上訴理由⒊則係主張系爭廣 告之記載內容更能促進具有普通知識經驗之交易相對人為合 理之判斷，惟對於原審判決在此究有如何違背法令情形，則 未見其於上訴理由具體敘明與現行法律規定或司法院解釋或 最高行政法院之判例等有何違背之處；至於上訴人上訴理由 ⒋⒌⒍⒎⒐則指稱原審判決援引統一裁罰基準第2 點丙類違 規事件9 規定，不僅有裁量怠惰，且違反行政罰法第4 條、 第18條第1 項規定及平等原則、比例原則、法律保留原則等 語，雖以該判決適用法規不當、判決理由不備或違背不動產 經紀業管理條例第21條第2 項及經驗法則之違法為由，惟核 其上訴理由，無非係執歧異法律見解，重述其於起訴時已主 張而為原審所不採之理由，並就原審取捨證據、認定事實之 職權行使，指摘其為不當，或就原審已論斷者，泛言未論斷 ，抑或就原審所為論斷，泛言其論斷矛盾，而非具體說明其 有何不適用法規或適用法規不當之情形，並揭示該法規之條
項或其內容，及合於行政訴訟法第236 條之2 第3 項準用第 243 條第2 項所列各款之事實，難認對該判決之如何違背法 令已有具體之指摘，依首開規定及說明，應認其上訴為不合 法。
㈢至於上訴人上訴理由⒏指稱本件違規次序及累計違規次數應 為第6 次（即扣除99年5 月10日之第1 次及100 年7 月14日 之第2 次違規行為），原審判決竟漏未調查，誤將不同於本 件之違法態樣，併同本件計算累計違規次數等語，除有被上 訴人於103 年9 月25日以北市地權字第10332913900 號函檢 送第1 次及第2 次開立之裁處書在案（原告為副本收受者， 見原處分影卷第60-67 頁，本院卷第36-55 頁），該部分仍 屬違反不動產經紀業管理條例第21條第2 項之違規類型外， 且該部分之上訴理由亦屬事實爭議，仍屬原審取捨證據、認 定事實之職權行使，指摘其為不當，亦非具體說明原審判決 有何不適用法規或適用法規不當之情形，其上訴仍為不合法 ，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為不合法。依行政訴訟法第236 條之2 第3 項、第249 條第1 項前段、第104 條、民事訴訟法第95 條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 17 日 臺北高等行政法院第三庭
審判長法 官 黃 秋 鴻
法 官 畢 乃 俊
法 官 陳 鴻 斌
上為正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 103 年 12 月 17 日 書記官 林 俞 文
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