返還保證金
臺北簡易庭(民事),北簡字,103年度,2589號
TPEV,103,北簡,2589,20141231,2

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　 103年度北簡字第2589號
原　　　告　林芙美
訴訟代理人　邱瑞元律師
　　　　　　田振慶律師
被　　　告　梁鐘尹
訴訟代理人　林矜婷律師
複　代理人　林佳緯律師
上列當事人間請求返還保證金事件，於中華民國103年12月17日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟柒佰玖拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰貳拾元，由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬柒仟柒佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國101年4月透過住商不動產信義永康加盟店（即誌 群資產管理有限公司，下稱住商）之仲介，欲購買被告所有 坐落臺北市○○○路0段00號2樓建物及土地（下稱系爭房屋 ），因被告買進（持有）系爭房屋未滿2年，依特種貨物及 勞務稅條例需課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅），故住商建 議兩造先議定買賣條件，同時以租賃方式先承租系爭房屋， 直至被告持有系爭房屋屆滿2年時，雙方再履行買賣協議。 兩造乃於101年4月13日簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租賃 契約）及買賣契約之預約（下稱斡旋協議）。
㈡惟原告購買系爭房屋係欲供作原告先夫陳其寬小型紀念館（ 畫作、文物展示）及陳其寬文教基金會辦公使用，於裝修數 月正式啟用後，發現其中1間無窗戶廁所無法安裝抽風設備 ，另1間廁所天花板有滲漏，排水管道經常有異味傳出。原 告於102年7月間發現室內各牆面有多處龜裂，茲因租賃期間 即將屆滿，住商遂約同原告及被告之母陳翠筠至住商處溝通 協調，102年8月8日被告之母會同住商店長及兩名同事前來 察看，並於102年9月2日在住商處簽訂2份協議，1份為解除 斡旋協議及解除兩造與丙方（住商）之相關協議（下稱解除 契約協議），另1份為兩造就原告遷出交屋之協議（下稱交 屋協議）。




㈢兩造簽訂之系爭租賃契約已載明「現況交屋」，非「回復原 狀」交屋，原告與家人商議，均認裝修啟用才1年，裝修費 用損失巨大，然為解決雙方爭議，結束膠著狀態，遂與被告 簽訂交屋協議。原告於102年9月初遷出，依交屋協議交付2 付鑰匙予被告，被告依交屋協議進行「回復工程」，此後被 告即未就交屋協議內容履行。被告尚未退還原告房屋租賃擔 保金新臺幣（下同）10萬元，且原告於102年9月2日兩造簽 訂交屋協議時當場交付回復工程保證金22萬元予被告，合計 32萬元。
㈣原告應給付被告者，僅限於交屋協議之約定項目，交屋協議 未約定之項目，即非原告所應負擔。就被告所為抗辯之意見 分述如下：
1.原告於102年8月20日簽立備忘錄（原證十四，本院卷第138 頁）時，因約定不明確，故於簽立交屋協議時乃明確約定各 項目，比對備忘錄及交屋協議之內容，可知交屋協議之約定 更為明確，且特定項目，亦證兩造已將回復項目之範圍限於 交屋協議第2條約定之內容。若兩造約定回復項目之範圍係 包括全部系爭房屋而無限制，則被告自無須簽立約定特定項 目之協議書，大可要求於協議書上記載「全部回復原狀」等 字樣，而不需載明各別項目，是被告辯稱交屋協議所列之5 項回復原狀，僅係例示，要無足採。兩造既簽立交屋協議， 此協議已取代先前所有約定，且交屋協議內容業經雙方逐條 討論，明確載明「實際施工」等文字，足證兩造當時均同意 以「實際施工」之日數而為計算，被告扭曲雙方原意，稱該 「實際施工」之算法非補償回復原狀期間之通常算法，顯難 採信。
2.原告就被告所提出如被證四之一至被證九之一之施工日數， 其中被證四之一之泥作工程6日、被證五之一清潔工程1日、 被證七之一玻璃門鏡工程1日、被證九之一其中油漆工程5日 ，及木工工程3日，合計16日，此部分日數不爭執。 3.其美文創事業有限公司於102年9月18日送件申請遷址，陽光 寶貝教育資源有限公司及國寶工程顧問有限公司於102年9月 26日送件申請遷址，另游明國建築師事務所於102年10月14 日送件申請遷址，原告先前即承諾上開4家公司於租期屆滿 （即102年9月15日）後1個月內遷出，且均於時限內遷出， 並未違反承諾。又上開4家公司僅有登記該址，均經被告同 意而登記，並無任何占有使用之情形。原告已於102年9月15 日取回系爭房屋，並委外施作交屋協議所約定之項目，亦證 上述公司於102年9月15日後不可能占有使用系爭房屋。而系 爭房屋既非自用住宅，何來加重房屋稅，被告就此均未舉證



，實無所據。縱認原告應以月租金5萬元換算負擔補貼費用 ，亦應以實際施工日計算，原告不爭執之日數為16日，核算 應為26,667元（計算式：50,0003016＝26,666.6）。 4.就被證六之一有關水電工程部分，其施工內容包括拆除電源 線設備、安裝毛巾架、燈具及水龍頭等，可知此均非交屋協 議第二條之約定範圍，原告否認該筆支出12,350元及施工日 數4日應由原告負擔相關費用。
5.就被證七之一玻璃工程費用28,681元，除大門玻璃7,040元 （加計5％稅額，為7,392元）一項屬原告應回復之工程，其 餘21,289元及工作時間2日，均非原告應負擔。原告從未同 意被告施作浴室改裝拉門，系爭房屋之浴室於原告承租前， 本無淋浴拉門，何來回復淋浴拉門。拉門乃原告自行加裝， 被告要求原告於退租後再行加裝拉門並不合理。另證人劉仁 生明確證述其並未同意被告之母願支付拉門費用，況若有同 意，被告之母於簽立簽收鑰匙收據時，可同時書立字據。 6.交屋協議所約定回復項目並不多，本無監工之必要，係因被 告表示「我母親（即陳翠筠）最近身體不好，所以現場施工 需另一名監工...」，原告始勉為其難同意1名監工費用，惟 於交屋協議上載明「以施工估價單為準」，即被告須實際雇 請1名監工（非被告之母）方可向原告請求監工費用。被告 前所寄發之存證信函附件內容均未提及監工費用7萬元，卻 於答辯狀提出被告之母陳翠筠之證明書，可能係臨訟始杜撰 外，亦不符雙方協商應實際雇請1名監工之原意。且監工之 報酬應以各項工程實際施工之日數為基準，被告逕以42日為 基準計算監工報酬7萬元及無法收益之補貼費用7萬元，均無 所據。再者，交屋協議第二條約定之回復工程，依前述總計 耗時16日，縱認被告得請求監工費用，亦應以工程日數計算 ，即為26,667元（計算式：70,00042ｘ16＝26,666.6）。 7.承租期間系爭房屋牆面陸續出現多處裂縫，有結構上之疑慮 ，故雙方協定解約，該裂縫本非原告造成。原告同意油漆牆 面乃因原告裝潢時依景觀需要曾將「會議室」牆面挖一個「 空間」以達透視效果，於填補後，若僅油漆該處，將造成新 舊漆不一致，故而同意油漆「室內牆面」，惟並不包含牆面 修補，然被告僱工修補，致油漆費用超高，被告顯將修補費 用混入室內牆面油漆費用之內，藉此將被告本應自行負擔之 費用，轉嫁原告負擔。又雙方僅約定「室內牆面油漆」，並 不包含天花板，若包括天花板則大可約定「室內油漆」，無 須特別載明「牆面」，被告任意擴張「室內牆面油漆」之範 圍，將不屬於原告應負擔之費用（包括修補牆面、天花板、 踢腳板、清除黑膠、矽力康等費用）均灌入「室內牆面油漆



」之費用。原告就被證九之一，其中32,000元部分（即油漆 部分26,000元及保護工程6,000元）及5日工時（以金額比例 計算約佔45％，為方便計算以全部工時之50％即5日作為工 程日數）不爭執外，其餘39,000元及5日之工程時間原告均 否認。
8.原告於102年9月15日即交付2付鑰匙予被告，剩餘2付鑰匙依 交屋協議約定應於結算費用後交還，惟原告函催被告結算， 被告卻要求原告負擔諸多非交屋協議所約定之費用，故至今 仍無法結算，此係可歸責於被告，被告卻主張原告應賠償整 組大門鑰匙7,200元，除無由主張外，該2付鑰匙目前均在原 告處，依約本待結算費用後交還，何來賠償之有。 9.雙方言明原告占有系爭房屋至102年9月15日止，故自斯日起 之各項費用即與原告無關。被告自不得向原告請求102年9月 15日以後非屬原告占有期間之各項水、電、瓦斯及管理費。 又補貼費用之約定，與原告實際租用系爭房屋而支付之租金 ，並不相同，該補貼費用僅係以月租金之數額按日計算，是 雙方於簽立交屋協議時，根本不會討論水、電、瓦斯及管理 費用須由原告負擔之情形，交屋協議內容就此均未約定，益 證被告主張水、電、瓦斯及管理費用須由原告負擔，實無理 由。原告僅就電費1,896元、瓦斯費於120元範圍內及水費於 89元範圍內不爭執外，其餘均否認。
㈤並聲明：⒈被告應返還原告211,260元。⒉願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告方面：
㈠原告於101年4月間提出購買被告所有系爭房屋，雙方考量自 身資產規劃，同意先簽定斡旋協議，並於買受過戶前以承租 方式使用系爭房屋，故雙方租賃條件係基於未來要履行買賣 契約為前提而為約定，被告亦信任原告將善意履約，故契約 並未要求原告回復原狀。原告承租使用1年又3個多月，大肆 改裝系爭房屋後，於原租約租期屆滿前，似因資金不足，發 函予被告藉詞系爭房屋有牆壁龜裂、異味等瑕疵，被告起先 均表達修繕誠意，惟原告竟提議由被告貸款予原告，作為其 買受系爭房屋之價金，並希望分20年償還，被告始知原告有 意毀諾，所稱房屋瑕疵僅為藉口。因原告不斷要求要解除斡 旋協議及返還原告已支付之買賣定金90萬元，被告不勝其擾 ，基於對原告之善意，同意與原告協商解約事宜。惟原告既 不買受系爭房屋，則租約到期時，原告自應回復原狀，並負 擔被告因此所受之損害，被告基於此事實背景與原告簽定兩 份協議書，於被證一協議書（即解除契約協議）中同意原告 解除斡旋協議，並退還定金90萬元予原告，被證二協議書（



即交屋協議）要求原告回復原狀，並賠償被告因此所受之損 害。
㈡依交屋協議及其他規定，被告可請求扣除之款項如下： 1.延長租期期間（即102年9月1日起至102年9月15日）之租金 為25,000元。
2.回復原狀期間（即102年9月16日起至102年10月27日）被告 無法使用收益之損害，共計約70,000元： ⑴原告迄今仍留有系爭房屋之鑰匙2付並未交還，實未盡其 返還系爭房屋之義務。
⑵於承租期間，原告曾將系爭房屋轉租予奇美文創事業有限 公司、陽光寶貝教育資源有限公司、國寶工程顧問有限公 司，並出借予游明國建築師事務所使用，同時讓上開公司 及事務所登記於系爭房屋地址，經被告詢問台北市稅捐稽 徵處，始知原告轉租轉借之上開公司，遲至102年10月中 旬才將設址遷出系爭房屋，足見原告於租約102年9月15日 終止後，其透過上開公司仍占有系爭房屋而受有利益，被 告除無法就系爭房屋使用收益外，更需負擔系爭房屋因他 人商業登記而加重之房屋稅，被告自得依民法不當得利之 規定，向原告請求租約終止後占有期間相當於租金之不當 得利。
⒊回復原狀費用共計225,564元：
⑴木工工程（踢腳板回復）費用為13,000元（不含清運廢棄 物）。
⑵泥作工程（隔間牆回填作業）費用為10,000元。 ⑶清潔工程費用為10,000元。
⑷水電回復工程費用為12,350元：包括將原告自行加裝之電 源線（明線部分）拆除並截電處理，修繕多處壞掉的燈具 ，補上遭原告拆除之洗衣處水龍頭，因原告拆除下來之毛 巾架欠缺零件底座而無法裝回使用，故需重新更換毛巾架 ，及清運作業（包括清運拆除電線、燈具、木工拆下之木 框、原告於陽台遺留的花盆、廢棄物等）。
⑸大門玻璃等回復工程為28,681元：
①大門透明玻璃門7,392元（加計5％營業稅）。 ②工作室鏡子拆除費1,260元（加計5％營業稅）：因原告 自行於系爭房屋部分牆面安裝整面鏡子，被告為回復原 狀，自得予以拆除。
③安裝淋浴拉門20,029元（加計5％營業稅）：因原告於 浴室安裝淋浴拉門及止水條，而於地面鑽孔及張貼止水 條，租約終止前又自行拆除該拉門，導致浴室牆面留下 赤裸裸的鑽孔、矽立康痕跡及止水條。因系爭房屋浴室



牆面採用立體燒窯亮面磁磚，如刨除牆面矽立康將傷害 其下立體窯燒磁磚，又因窯燒磁磚之特殊性，若更換部 分磁磚將因不同批次窯燒而有明顯色差，故解決方式需 全面更換窯燒磁磚並作防水，經泥作師傅告知，防水及 重作所需工資（不含窯燒磁磚材料費）即需5萬元，若 改裝淋浴拉門，可減少費用，故建議改裝淋浴拉門。此 部分有經原告同意，證人呂玉菁可作證當時原告委託之 人劉仁生有同意被告施作。
⑹監工費73,333元：兩造已合意以1個月5萬元計付監工費， 因被告之母陳翠筠除有買賣不動產及裝潢監工經驗，且系 爭回復原狀工程標的金額不高，當時無人願意監工，被告 考量交屋協議並未限制監工身分資格，而陳翠筠有豐富監 工經驗，為維護家族成員財產，由陳翠筠監工必更為謹慎 等情，故委請陳翠筠負責。系爭回復工程自102年9月14日 陸續進場施作，陳翠筠每日到場指揮外，更協助工程相關 維護作業，迄至102年10月27日清潔日止，共計44日。實 際上，水電回復工程中的毛巾架遲至102年11月10日及11 月11日才裝畢完工，故陳翠筠監工維護日數超過44日，被 告僅請求44日的監工費，合計為73,333元。退萬步言，縱 認兩造在簽立交屋協議時尚未談定監工人選，然交屋協議 既未明文限制監工人選，亦未禁止被告之母監工，應認原 告至少有同意由被告自行決定人選之意思，是被告請求監 工費用，仍屬有理。
⑺油漆工程共計71,000元：
①保護地板工程：6,000元。
②清除窗戶保全線所有雙面膠與矽立康：2,000元。 ③清除鏡面拆除後留下之黑膠痕跡：2,000元。 ④填補窗戶因原告拉設保全線所鑽的孔洞：3,000元。 ⑤踢腳板部分油漆：6,000元。
⑥油漆保護、刨除其餘牆面拆線痕跡、全室牆面、天花板 油漆，共計52,000元：其中針對5面受損嚴重之牆面及 部分天花板，進行補土填平及多道處理。
⑻原告未歸還之大門鑰匙計7,200元：原告僅交還其中2付鑰 匙，其餘2付鑰匙拒不返還予被告，導致被告無法完整使 用，因該大門鑰匙乃義大利進口，需整組購買無法單購2 付，故請求每組價格7,200元。
⒋其他積欠費用計7,446元：
⑴回復原狀期間（即102年9月及10月）之管理費4,608元。 ⑵原告承租期間（即102年7月及8月）應付未付之電費1,896 元。




⑶原告承租期間應付未付之瓦斯費（25度ｘ每度20.86元） ，加計102年9月及10月基本瓦斯費（各120元），共計764 元。
⑷原告承租期間（即102年7月中旬至102年9月中旬）之水費 178元。
⒌以上合計328,010元，已超過原告留存之押金及回復工程保 證金共320,000元，故被告無返還任何款項予原告之義務。 ㈢從雙方協商歷程來看，交屋協議第二條特別舉出五項回復項 目旨在強調「至少有這五項要施作」，而非「只有這五項回 復工程需要施作」，原告曾於102年8月20日簽下備忘錄，同 意在買賣契約糾紛解決前，先行續租系爭房屋，並約定退租 後回復原狀預定期間為2個月，此2個月仍需付租，且回復原 狀之施工費用及清潔費用由出租人自押金中扣除後返還與承 租人等等。從雙方協商之軌跡，可知「回復原狀」及「支付 回復原狀期間房租」乃被告再三提出及重視之要求。 ㈣各項回復工程之施工日期及證據如下：
1.泥作工程【隔間牆回填、泥粉光(含料)】：施工日期為102 年9月18日、19日、20日、21日、22日、23日，共計6日（參 見被證四及被證四之一）。
2.木工工程【踢腳板回復（不含清運廢棄物）】：施工日期為 102年9月14日、15日、16日，共計3日。 3.油漆工程【保護地板、清除窗戶雙面膠、矽力康、清除辦公 室鏡面拆除後滯留之黑膠、填補窗戶孔洞、踢腳板油漆、油 漆保護、刨除牆面痕跡、全室牆面及天花板油漆】：施工日 期為102年9月16日、17日、18日、23日、26日及10月16日、 17日、18日、23日、25日，共計10日（參見被證九之一）。 4.門鏡工程（大門透明玻璃門、拆除工作室整面鏡子、安裝淋 浴拉門）：施工日期為102年10月9日、15日、25日，共計3 日（參見被證七及被證七之一）。
5.水電工程（拆除電源線並截電、更換燈具、毛巾架、清運作 業）：施工日期為102年9月17日、10月12日及11月10日、11 日，共計4日（參見被證六及被證六之一）。
6.清潔工程（完工清潔）：施工日期為102年10月27日，計1日 （參見被證五及被證五之一）。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、本件原告主張其本欲向被告購買系爭房屋，因考量奢侈稅問 題，兩造乃協議由原告先向被告承租系爭房屋，兩造並簽訂 系爭租賃契約及斡旋協議。嗣因系爭租賃契約屆期，雙方就 是否簽訂正式買賣契約尚有糾紛，乃於102年9月2日解除斡



旋協議及簽訂交屋協議，原告並當場交付回復工程保證金22 萬元，加計房屋押金10萬元，合計32萬元。原告已於102年9 月初遷出系爭房屋，並交付2付鑰匙予被告，依交屋協議， 於扣除兩造約定之回復工程費用後，被告應將餘額返還原告 等情，業據其提出斡旋預約書（即斡旋協議）、不動產租賃 契約書（即系爭租賃契約）、台北青田第000594號存證信函 、台北東門第000382號存證信函、台北青田第000626號存證 信函、三方協議書（即解除契約協議）及兩造協議書（即交 屋協議）等件為證（本院卷第5至17頁），且為被告所不爭 執，應堪信為真實。
四、惟原告復主張被告所得扣除之回復工程費用僅限於交屋協議 內容所明載之項目範圍，於扣除此部分費用後，應將保證金 及押金餘額返還原告乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件應審酌者即為：被告所得於上述押金及保證金 合計32萬元內扣減之項目及金額為若干？原告主張被告應返 還押金及保證金餘額211,260元是否有理由？分述如下： ㈠原告主張已交付被告回復工程保證金22萬元及房屋押金10萬 元，合計32萬元，此為被告所不爭執，業如前述。依交屋協 議第三條「回復原狀之施工期以貳個月為限，以實際施工完 成之日數以月租金換算費用，本協議第二條之費用及監工費 用（各項費用以施工估價單為準），以上費用加總後，甲方 由租賃擔保金及回復工程保證金中扣除，餘額返還乙方，若 有不足乙方需補足」之約定（本院卷第17頁），可知兩造約 定原告所交付之租賃擔保金及回復工程保證金，於扣除上述 約定應扣減之費用後，若有餘額即應返還原告。 ㈡兩造所不爭執得扣除之項目部分：即如附表編號１、３、４ 、５、７、１１、１９所示，此部分金額合計為73,288元（ 計算式：25,000＋13,000＋10,000＋10,000＋7,392＋6,000 ＋1,896＝73,288），除兩造所不爭執外，並有被證四及被 證四之一之估價單、被證五及被證五之一之免用統一發票收 據、被證七及被證七之一之收款收據、報價單、現場照片及 統一發票、被證九及被證九之一之油漆工程估價明細及現場 照片、被證十一之台灣電力公司電費通知及收據等為證（本 院卷第51至53、57至60、62至66、68、236至238、240、241 頁），被告主張應予扣除，核屬有據。
㈢兩造所爭執得否扣除之項目部分：按依民事訴訟法第277條 本文之規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉 證之責任。本件被告主張下列費用亦應予扣除，為原告所否 認，則被告自應就其確有支出下列費用，及此等費用係屬兩 造於交屋協議中所約定者，舉證以實其說。茲分述如下：



1.附表編號６部分：被告固主張此部分水電回復工程（含⑴電 源線拆除並截電、⑵修繕燈具、⑶補裝水龍頭、⑷更換毛巾 架、⑸清運）共計支出12,350元，亦屬應扣除之費用，並舉 被證六、被證六之一之志誠電氣工程行明細表、統一發票及 現場照片為證（本院卷第54至56、239頁），然為原告所否 認，自應由被告舉證以實其說。查交屋協議第二條「乙方遷 出後需回復原狀，包括：⒈室內牆面油漆。⒉會議室牆面泥 作回復原狀。⒊室內踏腳板回復原狀。⒋乙方將大門玻璃門 拆卸運走後，另以透明玻璃門安裝回復。⒌施工前需做保護 工程費用，施工完成後需清潔現場。」之約定，並無包含上 述電源線拆除並截電、修繕燈具、補裝水龍頭、更換毛巾架 、清運等項目，且此等項目之原狀如何？究係遭原告為如何 之更動？被告均未舉證證明，自難認其已盡舉證之責，被告 主張此部分費用應予扣除，洵非有據。
2.附表編號８、９部分：被告主張此部分工作室鏡子拆除、安 裝淋浴拉門各支出1,260元、20,029元，亦屬依約應扣除之 費用，並提出被證七、被證七之一之收款收據、報價單、現 場照片及統一發票（本院卷第57至60、240頁），暨舉證人 呂玉菁為證。查證人呂玉菁於本院103年5月7日言詞辯論期 日到庭證述：「（問：102年9月13日你是否與原告及被告母 親在房子現場準備交還鑰匙？）是的，原告本人沒有在場， 是委由劉仁生來。（問：你是否有與被告母親一起進入屋內 查看？）有的。（問：是否有印象在房間的一間工作室貼一 面鏡子？）有的，被告母親說如果不用的話這面鏡子怎麼辦 ，劉仁生說如果不用的話，這面鏡子就拆了。（問：你是否 有看到浴室狀況？）有的，浴室的牆面有無鑽孔我沒印象， 但我有看到拉門，拉門也不見了，原告本來決定拉門沒有要 拆，但是梁媽媽看到的是拉門已經被拆掉，梁媽媽說磁磚部 分要回復費用會較高，所以打電話給工人說該怎麼辦，工人 建議再做一個拉門。後來劉仁生說那就再做一個拉門。（問 ：劉仁生說再做一個拉門的時候，有無提到費用由原告負擔 ？）時間已經很久了，我記得是有，且包含鏡子部分。（問 ：拉門費用的負擔有提到多少錢嗎？）這我們不知道，這是 由梁媽媽去估的價格，當時沒有談到多少錢的問題。（問： 妳方才所述鏡子部分也包括，是否有說到費用問題？）當時 都沒有說到多少錢，但是我記得劉仁生有說這部分費用他們 要負擔。」、「（問：方才拉門部分沒有要拆，是在何時何 地所聽到的？）當初簽訂協議書我有在場，是在這個時候聽 到的，當時原告或劉仁生有提到有些東西不會拆，我記得是 有拉門部分。」等語（本院卷第114至115頁），本院衡酌證



人乃係兩造委託之仲介，並無證據足認其有刻意偏頗一方之 情事，且依證人同日所證述：「（問：妳是那方面的仲介？ ）本件兩造我都認識，這件委任契約與兩造都有簽約，兩方 面都是簽委租的契約。（問：水電管理費簽協議書的時候有 無提到？）沒有提到。（問：《提示被證十四協議書》當初 除了協議書上面的內容外，有無討論其它回復原狀部分的內 容？）我不記得了，地磚部分梁媽媽沒有要求原告做。」等 語，可見證人並無刻意偏袒被告而誇大得以扣除之項目費用 ，是證人所為有關原告委託之劉仁生有同意負擔工作室鏡子 拆除及安裝淋浴拉門費用之證詞，應值採信。再參諸證人劉 仁生於同日所證述：「（問：當天你是否有同意浴室拉門及 玻璃部分產生回復原狀費用由原告負擔？）當時原告是要買 這個房子，所以按照自己的需求做了一些裝潢。浴室裡原來 沒有玻璃拉門，玻璃拉門是按照自己的使用需求做的，我交 還鑰匙當天被告母親有談到玻璃拉門的事情，我回答說這個 問題我把她的問題反應給原告。（問：102年9月13日你與被 告母親與呂玉菁在房屋的房間的時候，工作室的鏡子是原來 就有，還是後來裝的？）辦公室的鏡子是按照我們需要裝的 ，是承租後安裝的。」等語（本院卷第119、121頁）。可知 原告係自行加裝工作室鏡子及浴室玻璃拉門，並於交屋前將 新增之浴室玻璃拉門拆除，則被告主張因原告拆除浴室玻璃 拉門造成浴室牆面等污損，若以更換磁磚方式補修需費甚多 ，故改以新增拉門方式補救；另工作室鏡子為原告自行裝設 ，應由原告負擔拆除費用以回復原狀等節，自非無憑。綜上 ，此部分費用1,260元、20,029元，應認得以扣除。 3.附表編號１２、１３、１４、１５、１６部分：被告主張此 部分⑴清除窗戶保全線雙面膠及矽立康、⑵清除鏡面拆除後 之黑膠痕、⑶填補窗戶孔洞（原告拉設保全線所鑽洞）、⑷ 踢腳板油漆、⑸全室牆面、天花板油漆及刨除拆線痕，各支 出2,000元、2,000元、3,000元、6,000元、52,000元，亦屬 應扣減之費用，並提出被證九、被證九之一之油漆工程估價 明細及現場照片為證（本院卷第62至66、241頁）。惟此部 分除上開全室牆面、天花板油漆及刨除拆線痕所支出之52,0 00元，於26,000元之範圍內原告不爭執外，其餘均為原告所 否認，自應由被告舉證以實其說。而有關上開⑵清除鏡面拆 除後之黑膠痕及⑷踢腳板油漆部分，其中工作室鏡子拆除部 分之費用應由原告負擔而應予扣除乙節，已如前述，則此部 分因拆除後所殘留之黑膠痕跡，其修復費用2,000元應認得 以扣除；另踢腳板回復之木工工程（即附表編號３部分）， 屬依約應予扣除部分，為兩造所不爭執，業如前述，且交屋



協議第二條亦約明「乙方遷出後需回復原狀，包括：⒊室內 踏腳板回復原狀」，故此因踢腳板回復所需之油漆工程費用 6,000元亦應認得以扣除。至上開⑴清除窗戶保全線雙面膠 及矽立康、⑶填補窗戶孔洞（原告拉設保全線所鑽洞）部分 ，除非屬交屋協議第二條列舉之回復原狀項目外，被告亦未 舉證證明此等項目之原狀如何？究係遭原告為如何之更動？ 自難認其已盡舉證之責，被告主張此部分費用應予扣除，洵 非有據。另上開⑸全室牆面、天花板油漆及刨除拆線痕部分 ，原告僅就其中26,000元部分不為爭執，而依交屋協議第二 條「乙方遷出後需回復原狀，包括：⒈室內牆面油漆」之約 定，確無有關「天花板油漆及刨除拆線痕」部分，且依證人 呂玉菁所證述：「（問：簽協議書當天有無提到回復原狀的 內容？）房屋內有一道牆被挖了，還有踢腳板的部分，地磚 裂縫部分梁媽媽自己吸收，還有油漆及大門部分。當天他們 是一項一項的談。」等語，可見縱屬應回復原狀之項目，仍 有部分係被告願自行吸收而未在交屋協議要求原告負擔，是 被告自應就兩造有約定「天花板油漆及刨除拆線痕」部分由 原告負擔乙節舉證以實其說，此部分被告舉證尚有不足，是 僅得以原告所不爭執之26,000元計算所得扣除之費用。 4.附表編號２部分：被告雖主張回復原狀期間無法使用收益之 損害，應算至「施工完成日」，即自102年9月16日起至102 年10月27日止，共計42日，合計為70,000元（即50,00030 ｘ42＝70,000），然為原告所否認，自應由被告舉證以實其 說。說明如下：
⑴依上述交屋協議第三條所載「回復原狀之施工期以貳個月為 限，以實際施工完成之日數以月租金換算費用...」之約定 ，尚無法逕認「實際施工完成之日數」係指全部工程施工完 成之日。況依被告所提出之實際施工日期資料（本院卷第23 5頁），於102年10月27日前之實際施工日期為102年9月14日 至23日、26日及10月9日、12日、15日至18日、23日、25日 、27日，共計20日（包含9月份計11日，10月份計9日），未 及被告主張42日之半數，且自9月下旬至10月上旬幾乎無任 何工程進度，倘以被告所主張算至102年10月27日之施工完 成日，則此全繫乎被告何時欲進行回復工程，對於原告顯失 公允，是應認以實際施工日期計算，始符合交屋協議之旨。 ⑵核諸被告所提出之實際施工日期資料，原告就其中被證四之 一之泥作工程6日（即附表編號４部分）、被證五之一清潔 工程1日（即附表編號５部分）、被證七之一玻璃門鏡工程1 日（即附表編號７部分）、被證九之一之其中油漆工程5日 （即附表編號１１、１６部分），及木工工程3日（即附表



編號３部分），合計16日，並不爭執。惟依前開說明，附表 編號８、９部分亦應由原告負擔，故被證七之一（即附表編 號７、８、９部分）施工3日（即102年10月9日、15日、25 日）均應計入實際施工日期；另被證九之一（包含附表編號 １１至１６部分）其中附表編號１１、１３、１５部分及附 表編號１６部分於26,000元之範圍內，應由原告負擔而得以 扣除，故得扣除者合計40,000元（即6,000＋2,000＋6,000 ＋26,000＝40,000），而被證九之一施工日數共計10日，依 費用額比例換算日數應為6日（計算式：4000071000ｘ10 ＝5.63，1日以下四捨五入，計為6日）。綜上，應計入之實 際施工日期即為泥作工程6日、清潔工程1日、木工工程3日 、玻璃門鏡及淋浴拉門工程3日及被證九之一油漆工程6日， 合計19日，茲以月租金換算費用應為31,667元（即50,000 30ｘ19＝31,667，元以下四捨五入），於此範圍內應係被告 所得扣除之費用。
⑶再被告固稱原告將系爭房屋轉租予奇美文創事業有限公司、 陽光寶貝教育資源有限公司、國寶工程顧問有限公司，並出 借予游明國建築師事務所使用，且讓上開公司及事務所登記 於系爭房屋地址，上開公司遲至102年10月中旬才將設址遷 出系爭房屋，故原告透過上開公司仍占有系爭房屋而受有利 益，被告除無法就系爭房屋使用收益外，更需負擔系爭房屋 因他人商業登記而加重之房屋稅，被告自得依民法不當得利 之規定向原告請求云云，然此為原告所否認，自應由被告舉 證證明之。查系爭房屋於102年9月間即已交由被告進行回復 工程，上開公司並無實際占有使用系爭房屋之事實，為兩造 所不爭執，至上開公司縱仍設址於該址，則原告因此究係受 有何等利益？又被告究係受有多少損失？均未見被告舉證以 實其說，被告空言主張依不當得利以扣除之，即無足採。 5.附表編號１０部分：被告雖主張回復原狀期間由被告之母陳 翠筠負責監工，而自102年9月14日起至102年10月27日止， 共計44日，合計監工費用為73,333元（即50,00030ｘ44＝ 73,333），並提出被證八之證明書為證（本院卷第61頁）， 然此為原告所否認。茲依交屋協議第三條僅約定「...本協 議第二條之費用及監工費用（各項費用以施工估價單為準） ...」，及參諸證人呂玉菁所證述：「（問：當天有無聽到 監工的事情？）有...監工部分梁媽媽有要求要監工，至於 是要請一個監工還是梁媽媽自己要監工我不記得了...」等 語（本院卷第116頁），僅得認定兩造有約定監工費用，至 於監工者之身分並無特別限制。另被告固主張應以44日計算 監工費用，並提出載有「...負責監工、指揮及相關維護等



作業，服務共計42日...」等詞之證明書為證，惟該證明書 乃被告之母陳翠筠所開立，並未詳載具體監工事項，則就未 實際施工日期部分，陳翠筠究係進行何內容之監工事實，被 告舉證仍有未足，是本件僅得認定前述19日實際施工日期為 可扣除之監工日期。復參酌原告於民事準備書四狀所載之計 算方式（本院卷第244至245頁），被告所得扣除之監工費用 應以31,667元（即70,00042ｘ19＝31,667，元以下四捨五 入）計算為適當，逾此範圍則非被告所得扣除之費用。 6.附表編號１７部分：被告雖主張原告尚未交還鑰匙2付，此 部分應扣除7,200元云云，然為原告所否認，自應由被告舉 證證明之。本件被告既未就上述鑰匙2付之價值提出相關證 明，且依交屋協議第四條「承租時甲方交付與乙方之大門鑰 匙共四付，乙方於房屋回復原狀並清潔完成，與甲方結算費 用後交還」之約定，本件兩造既未就費用結算完畢，依約尚 毋庸交還鑰匙，故被告主張因原告尚未交還鑰匙2付而應扣 除7,200元云云，顯屬無據。
7.附表編號１８部分：被告主張回復原狀期間之管理費4,608 元應由原告負擔而予以扣除，並提出被證十之中央學府大廈 管理委員會收據1件為證（本院卷第67頁），然為原告所否 認，自應由被告舉證證明。觀諸交屋協議之內容均未就此有