臺灣臺中地方法院民事簡易判決 103年度中簡字第373號
原 告 海德公園住戶管理委員會
法定代理人 王秀卿
訴訟代理人 李坤松
吳正坤
吳信輝
曾憲瑞
被 告 劉毓秀
訴訟代理人 林清
楊廣明律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國103年12月3日
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾玖萬肆仟元，及自民國102年10月1日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣拾玖萬肆仟元為原告供擔保後，則得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告之法定代理人原為張馨方，嗣於本院訴訟繫屬中變 更為王秀卿，原告於民國（下同）103年8月13日以王秀卿為 法定代理人當庭聲明承受訴訟，依民事訴訟法第175條第1項 規定，核無不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規 定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明為：「被告應 給給付原告新臺幣（下同）194,000元，及自支付命令送達 翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。」之判決，嗣 經多次變更聲明，最後於103年12月3日言詞辯論期日以言詞 變更聲明為：「被告應給付原告194,000元，及自支付命令 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」核屬減縮 應受判決事項之聲明，與前開規定，應予准許，合先敘明。貳、原告方面：
一、原告為臺中市○○區○○○○路000號「海德公園」社區之 住戶管理委員會，被告為該社區門牌號碼「臺中市○○區○ ○○○路000號」房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人， 依據海德公園社區於94年5月28日所訂定之住戶規約第4章第 15條第1款規定及94年5月28日區分所有權人大會決議，每戶 每月應繳管理費2,500元、於102年5月4日修正規約第4章第
15條第1款，自102年6月1日起，每戶每月應繳管理費2,000 元，被告積欠系爭房屋自95年11月1日起至102年6月30日止 之管理費194,000元未給付，經原告多次以存證信函催繳均 仍未繳納，已逾2期以上且有相當金額，爰依公寓大廈管理 條例第21 條及住戶規約，訴請被告如數給付等語，並聲明 ：被告應給給付原告194,000元，及自支付命令送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）「海德公園」社區為31戶之集合式住宅區，起造人大瑋建 設公司於94年間售出29戶，並籌設海德公園住戶管理委員 會，且於94年3月26日10時，首次於台中市○○區○○○ ○路000號，在訴外人趙嘉吉、賴如莉夫婦（趙嘉吉為住 戶、賴如莉是區分所有權人）家中，推請其夫婦主持第一 次臨時籌備會議，因甫遷入，彼此不熟悉，僅有13人參加 ，但大瑋建設公司職員陳麗真誤植為「第一次住戶大會會 議紀錄」，該「籌備會」係住戶召開區分所有權人大會之 會前會議，並無不過半之問題。
（二）大瑋建設公司復曾於94年4月10日15時以召集人身分召開 區分所有權人會議，符合公寓大廈管理條例第28條規定， 但因出席人數未達法定人數而流會。因當時大瑋建設公司 點交房屋時間冗長，海德公園社區住戶遂於94年4月14日 20時，在趙嘉吉、賴如莉夫婦家中，推選其夫婦為籌備區 分所有權人會議召集人，並於94年5月28日14時由區分所 有權人暨主任委員賴如莉親自召集主持會議，而海德公園 社區之起造人為張明順、張明川、張中田，因為當時大瑋 建設公司還有二至三戶沒賣出，空戶仍須繳管理費，起造 人之一大瑋建設公司張明順董事長即派另一起造人張明川 出席會議，兼代表未售出之空戶，故該次會議，起造人參 與之實質與形式意義已達，而依94年5月28日之區分所有 權人會議紀錄記載，主席賴如莉（區分所有權人），總戶 數31戶，會議簽到出席人數23人，經臺灣臺中地方法院檢 察署沒收2人，實際出席開會人數達21人，且被告誤認出 席開會之人不具區分所有權，實則出席開會之人有由區分 所有權人授權配偶代理出席之情形，故該次會議符合區分 所有權人會議出席人數達3分之2以上，係屬合法，並於94 年7月15日向臺中市政府南屯區公所申請公寓大廈管理組 織報備，該所復於94年10月6日核准海德公園住戶公寓大 廈管理組織報備證明，原告實屬合法之管理組織，不容質 疑。再94年5月28日之區分所有權人會議紀錄之第陸項討 論事項及決議記載，住戶規約之訂定，業已提供與會全體
住戶閱覽住戶規約條文內容，且該會議紀錄並於會後公告 於社區公佈欄，並依公寓大廈管理條例第32條規定，公告 7日後，並無住戶以書面提出異議，故該規約視同通過， 係屬有效之住戶規約，全體住戶自當共同遵守住戶規約之 效力，繳交管理費，況被告並未舉證證明於3個月內向法 院聲請撤銷94年5月28日之區分所有權人會議決議，或決 議內容有何違反法令或章程而無效之情事，是94年5月28 日第一次區分所有權人會議決議自屬有效。
（三）再者，被告多年享受公共設施、保全、代收郵件包裹等管 理服務，但卻拒絕繳應分擔之費用，其權利義務並不對等 。被告有出席94年5月28日之區分所有權人會議，亦曾繳 納94年7月至95年10月底止之管理費，不能因誤會不滿管 理委員會之運作即拒繳管理費。
參、被告方面：
一、原告未經法定程序成立之公寓大廈管理委員會，自不得請求 被告給付管理費：
（一）按「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」乃 公寓大廈管理條例第29條定有明文。然其管理委員會之成 立方式乃按公寓大廈管理條例第28條第1項規定：「公寓 大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區 分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集 區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或 推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」 且同條第3項規定「起造人於召集區分所有權人召開區分 所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公 寓大廈之管理負責人。」
（二）依上開條文規定，公寓大廈為求公共事務之維護與管理， 自應有管理機關單位，然管理機關之成立方式，應由公寓 大廈之起造人於公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權 人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，三個 月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，以成立管 理委員會或推選管理負責人。而在未成立管理委員會或推 選管理負責人前，公寓大廈之管理負責人即為起造人。又 公寓大廈管理條例第25條第3項亦有規定：「區分所有權 人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負 責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」、「無 管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負 責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人 為召集人」。而公寓大廈管理條例第25條第3項所定由區 分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應
有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效， 修正前公寓大廈管理條例施行細則第8條第1項分別定有明 文。
（三）觀之海德公園社區之94年3月26日第一次住戶大會會議紀 錄及94年4月14日區分所有權人會議會議記錄，未依規定 由起造人大瑋建設公司召開區分所有權人會議，其主席趙 嘉吉亦非區分所有權人，且未依法定程序受區分所有權人 推選為召集人，故於94年4月14日區分所有權人會議決議 成立之管理委員會，該管理委員會之組織自屬違法，再以 該管理委員會名義召開之區分所有權人會議，自屬由無召 集權人所召集，決議內容亦屬無效。故於94年5月28日由 原告名義所召集之臨時區分所有權人大會，其召集程序乃 違法，該次會議所決議之住戶規約，應屬無效，無法拘束 各區分所有權人。是原告自不得依該次區分所有權人會議 所訂之住戶規約，請求管理費。
（四）另依94年5月28日之區分所有權人會議紀錄（本院卷二第 33頁至第35頁）（不論是賴如莉版或趙嘉吉版），其記載 應到戶數31戶，實到戶數23戶，惟依臺灣臺中地方法院檢 察署98年1月6日中檢輝執壬98執280字第000618號函（本 院卷二第188頁），就閻毅文偽造文書（臺灣高等法院臺 中分院97年上訴字第1476號確定判決）執行沒收之方法， 係去函臺中市政府南屯區公所請公所直接於閻毅文94年7 月15日報備之「海德公園住戶管理委員會94年區分所有權 人會議簽到簿影本3份」，且該次會議實際出席人數不符 法定出席比例，然原告所提之海德公園住戶94年區分所有 權人會議簽到簿照片與原告於94年7月15日向台中市政府 南屯區公所報備之海德公園住戶94年區分所有權人會議簽 到簿，該兩份簽到簿所載日期雖均是94年5月28日，但簽 章欄或備註欄竟有部分簽名非區分所有權人所為，或所載 之全體區分所有權人姓名欄與台中市中興地政事務所建物 登記之所有權人名字不同，原告應提供簽到簿原本以供核 對，並藉以認定該會議有無達到公寓大廈管理條例第31條 規定，應有區分所有權人3分之2以上之法定出席人數。又 該94年5月28日之區分所有權人會議，其實際開會人數未 超過總戶數之3分之2以上開會人數之門檻，但開會時，要 議決之規約只是印好後給大家閱覽，並無實際表決，但會 議紀錄卻記載全數通過，更不要說該會議主席趙嘉吉並非 區分所有權人，故住戶規約之議決，無論形式或是實質均 違法，難認其有可拘束全體住戶之效力。
（五）再者，原告已分別於96、99年間以臺灣臺中地方法院96年
度中小字第4762號、99年度中簡字第2422號向法院訴請被 告給付管理費，經法官闡明97年5月通過的規約後，原告 還是沿用94年5月通過的規約，其並無重新成立一新的管 理委員會，其第一次召集既是違法，往後之召集便不合法 ，即使有區公所之備查亦不會就此修補其程序上瑕疵，其 規約自亦不合法，自不得拘束全體住戶，原告請求自不合 法，原告始當庭撤回起訴。又原告於103年4月19日再增修 ，還多補增其生效日期，仍屬沿用94年5月通過的規約， 其規約仍屬無效。縱如原告所稱已彌補瑕疵，並舉證證明 其已重新召開區分所有權人大會（被告並未收到開會通知 ），並通過新規約，然其規約效力亦屬於103年4月19日生 效，自不溯及既往。
（六）又觀之94年5月28日之區分所有權人會議紀錄並無「決議 成立管理組織」，反而於94年4月14日住戶委員會會議紀 錄，由主委直接宣布「本社區已開過住戶大會，管委會已 正式成立」，是縱原告事後曾經向台中市政府就其申請成 立管理委員會組織核發報備證明，惟該報備證明僅為主管 機關為行政管理所核發，與該管理組織是否合法成立無涉 ，自難認原告係依公寓大廈管理條例所合法成立之管理委 員會，而依該管理條例第38條規定有當事人能力。二、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。肆、兩造不爭執事項及本案爭點：
一、兩造不爭執事項
（一）被告自94年3月18日起購入海德公園社區之門牌號碼「臺 中市○○區○○○○路000號」房屋，為海德公園社區之 區分所有權人。
（二）海德公園社區於94年5月28日曾召開臨時區分所有權人會 議，被告亦有出席該次會議；該次會議亦決議住戶規約， 依該住戶規約第15條約定管理費收費金額為每月2500元。 又原告於94年10月6日向台中市南屯區公所申請報備。（三）海德公園社區曾於102年5月4日之區分所有權人會議，再 通過修訂住戶規約第15條之管理費改為每月收取2,000元 ，並約定追溯自101年7月1日起之管理費起算。（四）海德公園社區自94年7月1日起開始收取管理費，被告有繳 納至95年10月底止之管理費；被告係自95年11月1日起至 101年6月底止未按月繳交管理費2500元，及自101年7月1 日起至102年6月30日迄今均未按月繳交管理費2000元。二、本案爭點：
原告主張其於94年5月28日舉行海德公園住戶臨時區分所有 權人大會業已符合公寓大廈管理條例之規定，被告應依住戶
規約自94年7月起應按月繳交管理費2500元，自101年7月1日 起應按月繳交管理費2000元。詎被告自95年11月1日起即未 繳納管理費，迄至102年6月30日止共積欠管理費194,000元 等情，為被告所否認，並以上開情詞為辯，是本件所應審究 之爭點在於：原告管理委員會是否合法成立，是否具有當事 人能力而得提起本件訴訟？如原告業已合法成立而具當事人 能力，94年5月28日區分所有權人決議、102年5月4日之區分 所有權人會議決議，是否合法而有效存在，被告是否應依上 開決議通過之住戶規約繳納管理費。
伍、得心證之理由：
一、按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為 其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方 法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規 定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區 分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議，最高法 院92年度台上字第2517號、94年度台上字第1256號判決可資 參照，本院亦採此見解。再查，最高法院95年度台上字第27 01號判決固認為「區分所有權人會議如係由無召集權人所召 集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關， 自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議 ，其所為之決議當然自始完全無效。」，惟本院認依公寓大 廈管理條例第29條第3條第7款對「區分所有權人會議」定義 為：「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事 項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」，依此可知， 區分所有權人會議既係召集全體區分所有權人所舉行之會議 ，倘區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或章 程時，應由區分所有權人適用民法第56條第1項規定，請求 法院撤銷區分所有權人會議之決議，然僅因「無召集權人」 所召集區分所有權人會議，不論該會議是否已依公寓大廈管 理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有 規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例 合計3分之2以一出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。」， 遽即認屬無效，實將「無召集權人所召集」之瑕疵結果，凌 駕於「區分所有權人會議已符公寓大廈管理條例第31條出席 比例及議決比例」之情形，有輕重失衡之弊；再查，區分所 有權人會議與公司股東會之性質炯然不同，區分所有權人會 議之召集權人召開區分所有權人會議，係為公寓大廈全體區 分所有權人而召集，因係無給職義務性，實則主動積極召開 之意願不高，與股份有限公司股東會之召集權人主要係董事
會，多係有給職，召集權人明確，復依公司法第173條之少 數股東自行召集股東會之規定，召集權人主動意願甚高之情 形不同，復依92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例第 25、28條及85年10月2日公布之公寓大廈管理條例施行細則 第8條第1項、第4項規定，對於有權召集區分所有權人會議 之人，有嚴格限制規定，將「有權召集」區分所有權人會議 者為「起造人」（第28條第1項）、「具區分所有權人身分 之管理負責人，如係經推選住戶一人，須有區分所有權人2 人以上書面推選，經公告10日生效」（第25條第3項、第3條 第10款、施行細則第8條第4項、第1項）、「具區分所有權 人身分之管理委員會主任委員或管理委員」（第25條第3項 ）、「由區分所有權人互推之人，須有區分所有權人2人以 上書面推選，經公告10日生效」（第25條第3項、施行細則 第8條第1項）、「申請主管機關指定之臨時召集人」（第25 條第4項）等，若非具有上述身分，難謂有權召集區分所有 權人會議，則對未合法組成管理委員會之全體公寓大廈住戶 ，因無人對法律嫻熟，往往誤解「推選住戶」為區分所有權 人不拘形式之推舉即可，而依此召開區分所有權人會議，倘 此際仍認該區分所有權人會議因係無召集權人召集而於實行 數年後仍屬無效，實與公寓大廈之最高意思機關之區分所有 權人會議之真意相違，且無助於該公寓大廈管理維護之公共 事務之解決，是本院認關於區分所有權人會議係由無召集權 人召集時之效力，不應與公司股東會係由無召集權人召集時 之效力相同視之，應適用民法第56條之規定效力定之，本件 不採最高法院95年度台上字第2701號判決見解，並認縱係無 召集權人所召集之區分所有權人會議，不能遽認該區分所有 權人會議係屬不備成立要件之會議，應將「無召集權人所召 集」之瑕疵，視為係召集區分所有權人會議之召集程序或決 議方法違反法令或章程，而仍適用民法第56條第1項撤銷總 會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人 會議之決議；此際，如無區分所有權人依民法第56條第1項 規定於3個月內訴請法院撤銷，該決議自仍有效存在。至被 告所提最高法院28年上字第1911號判例，業於91年11月5日 經最高法院91年度第14次民事庭會議決議不再援用，且該判 例係針對股東會之情形，與本案係區分所有權人會議亦有不 同，併此敘明。
二、故本件原告主張海德公園社區於94年5月28日由區分所有權 人賴如莉召開第1屆區分所有權人大會，應到戶數為31戶， 實到為21戶，已符合公寓大廈管理條例第31條之規定，出席 人數已達法定之出席人數，開會決議成立管理委員會並選舉
管理委員及通過每戶每月應繳納2,500元管理費，並推舉賴 如莉為主任委員，且於94年10月6日向台中市南屯區公所申 請管理組織報備在案；又海德公園社區於102年5月4日召開 區分所有權人會議，應到戶數為29戶，實到為24戶，因出席 人數已達法定之出席人數，開會決議每戶追溯自101年7月1 日起至每月應繳納2,000元管理費，又自95年11月1日起至10 2年6月30日止之管理費合計為194,000元之事實，並據其提 出存證信函（本院卷三第253至257頁）、海德公園社區未繳 戶明細表、門牌號碼臺中市○○○○路000號之建物登記第 二類謄本（士簡調卷17至19頁）為證，並有台中市南屯區公 所103年9月30日公所農建字第0000000000號函檢送本院之海 德公園社區住戶管理委員會自94年起申請組織報備全部資料 即含94年5月28日區分所有權人大會會議記錄、會議簽到簿 、該次檢送之海德公園住戶規約、臺灣臺中地方法院檢察署 98年1月6日函文（南屯區公所卷第160至183頁），及102年5 月4日海德公園住戶102年區分所有權人會議記錄、簽到簿、 該次檢送之海德公園住戶規約（南屯區公所卷第2至37頁） 等為證，與原告主張上述區分所有權會議開會過程及決議內 容相符；且海德公園社區於94年5月28日召開區分所有權人 會議後3個月內，及海德公園社區於102年5月4日召開區分所 有權人會議後3個月內並無任何區分所有權人請求法院撤銷 區分所有權人會議之決議，亦為被告所不爭執（本院卷二第 309頁），復被告有參加94年5月28日之區分所有權人會議， 並有繳納94年7月至95年10月每月2500元之管理費等情，亦 據被告自承在卷（本院卷二第308頁、本院卷一第51、52頁 ），復有該期間之管理費收據在卷可佐（本院卷一第57至60 頁），則海德公園社區於94年5月28日、102年5月4日召開之 區分所有權人會議之決議既未經區分所有權人於上開會議後 3個月內提出撤銷之訴，該區分所有權人會議之決議即為合 法有效存在，海德公園社區依上開區分所有權人會議決議選 出之管理委員會、住戶規約均屬合法有效，原告自具當事人 能力，被告仍再辯以：海德公園社區於94年5月28日、102年 5月4日召開之區分所有權人會議，該會議係由無召集權人召 集，所為之全部決議，不待撤銷即當然自始無決議之效力云 云，尚非可採。
三、至被告再辯以：依94年5月28日之區分所有權人會議紀錄， 記載應到戶數31戶，實到戶數23戶，惟經臺灣高等法院臺中 分院97年度上訴字第1476號判決及臺灣臺中地方法院檢察署 98年1月6日中檢輝執壬98執280字第000618號函之執行結果 ，該94年5月28日區分所有權人會議之出席人數未達區分所
有權人3分之2以上之出席云云，惟查，縱94年5月28日該次 區分所有權人會議之召集程序或決議方法有違反法令或章程 之情形，本件既無區分所有權人於該次94年5月28 日區分所 有權人會議後3個月內依民法第56條向法院提起撤銷決議之 訴，該次決議即係合法有效存在，況被告亦有出席94年5月2 8日之區分所有權人會議，亦據被告於本院陳明在卷（本院 卷二第308頁），復有該次會議簽到簿可佐（南屯區公所卷 第171頁反面），則其係出席之區分所有權人，對召集程序 及決議方法，未當場表示異議，依民法第56條第1項但書之 規定，自不能再為相反之主張，是被告此部分之辯解，亦無 從為任何有利被告之認定，並非可採。
四、被告再以原告曾於96年、99年間以臺灣臺中地方法院96年度 中小字第4762號、99年度中簡字第2422號向法院訴請被告給 付管理費，經法官闡明原告沿用94年5月通過的規約，其並 無重新成立一新的管理委員會，其第一次召集既是違法，往 後之召集便不合法，原告始當庭撤回上開訴訟云云，並提出 本院99年度中簡字第2422號民事事件100年1月3日言詞辯論 法庭錄音之逐字譯文為證（本院卷二第42頁）。惟查，本院 關於法律之見解，不受其他不同見解之拘束，是此部分自無 再勘驗上開訴訟之庭訊錄音之必要。
五、再被告自95年11月1日起至102年6月30日止均未交管理費之 事實，亦為被告所自承；再原告就被告未交管理費已多次定 相當期間催告而被告仍未給付，亦有存證信函及本件支付命 令可佐，故原告主張被告自95年11月1日起即未交管理費， 其積欠應繳納之管理費已逾2期以上，已達相當金額，經定 相當期間催告仍不給付，請求被告應依94年5月28日召開之 區分所有權人會議決議之住戶規約及公寓大廈管理條例第21 條之規定，給付自95年11月1日起至101年6月30日（共計68 個月）每月2,500元之管理費及101年7月1日起至102年6月30 日止（共計12個月）每月2,000元之管理費，合計194,000元 （計算式：2,500x68+2,000x12=194,000元），核屬有據。 再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的 者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率 較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233 條
第1項、第203條亦分別有明定。本件原告主張自支付命令送 達被告（士簡調卷第32頁）之翌日起算遲延利息，自應准許 。
六、綜上所述，原告請求被告給付194,000元及自102年10月1日 起至清償日止按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，自應 准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行，另准被告得供擔保而免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 黃家慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
書記官