履行協議
桃園簡易庭(民事),桃簡字,102年度,734號
TYEV,102,桃簡,734,20141230,2

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度桃簡字第734號
原　　　告　李肇祿
訴訟代理人　李建民
　　　　　　李劉玉嬌
被　　　告　新麗企業股份有限公司
法定代理人　簡瑞瑞
訴訟代理人　黃榮謨律師
　　　　　　王在一
複代理人　　鄭文婷律師
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國103年12月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○街○段○○○巷○○○號房屋如附圖一所示A、B外牆依附件所示方式修繕至不漏水程度。被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟伍佰元，及自民國一百零二年十二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院 ，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第176 條分別 定有明文。經查，本件被告起訴後，其法定代理人已由簡榮 財變更為簡瑞瑞，且經被告具狀聲明由簡瑞瑞承受本件訴訟 ，經核與前開規定相符，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條分定明文。經 查，原告原請求被告應依調解委員會決議方式將如附圖一所 示A 牆採光罩以上及B 牆與鄰居搭接及搭接部以上範圍，修 繕至不漏水之程度，並將屋內因長期滲水所導致之壁癌及油 漆脫落一併處理完善。嗣變更聲明如後述，原告就訴之聲明 所為之變更係更正事實及法律之陳述，非屬訴之變更或追加 ，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張: 被告興建大溪建案品川新墅共8 戶（下稱系爭建 案），伊於94年12月向被告公司購買系爭建案中坐落桃園縣 大溪鎮○○段000 地號，門牌號碼為桃園縣大溪鎮（現改制



為桃園市○○區○○○街0 段00巷00號之房屋（下稱系爭房 屋）。伊於95年初入住時即發現各牆面皆有漏水狀況，曾於 95年間通知被告系爭房屋漏水情形，又於96年1 月22日寄發 存證信函定期要求被告修繕，嗣於96年5 月3 日兩造及其他 住戶至桃園縣大溪鎮調解委員會進行調解，約定被告應就系 爭建案之房屋所有外牆依附件所示方式重新施作防水層，（ 下稱系爭協議），依系爭協議，被告應將伊所有之系爭房屋 3 面外牆【即如附圖一之三角視圖所示之A 、B 外牆及C 外 牆】均重新施作防水層，惟被告僅就C 外牆重新施作防水層 ，如附圖一所示之A 、B 外牆（示意圖如附圖一所示，實際 外觀如附圖二所示，下稱系爭A 、B 外牆）因不易施作，故 迄今未重新施作防水層，漏水問題仍未改善，伊屢次催請被 告依約施作系爭A 、B 外牆之防水層，被告均置之不理。又 系爭房屋因長期漏水而造成屋內之牆壁產生壁癌、油漆脫落 之情形，而該屋內壁癌之修繕費用為新臺幣（下同）25,500 元，應由被告負擔。為此，爰依系爭協議及不完全給付之法 律關係，提起本件訴訟等語。並聲明: ㈠被告應將系爭房屋 如附圖一所示之A 外牆及B 外牆依如附件所示方式修繕至不 漏水程度，不漏水程度應由桃園縣土木技師公會鑑定。㈡被 告應給付原告25,500元，及自追加訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5% 計算之利息。
二、被告則以: 兩造於96年5 月3 日至桃園縣大溪鎮調解委員會 進行調解，肇因於系爭房屋有滲漏之情形，故調解之重點應 係針對滲漏部分如何修補，系爭協議之真意乃伊就系爭房屋 有漏水外牆重新施作防水層，而非系爭房屋之所有牆面均需 重新施作防水層，又系爭房屋之A 、B 外牆當時並無漏水之 情形，故伊僅針對當時已漏水之C 牆面重新施作防水層，伊 於96年間已依約履行系爭協議；又前開防水層工程之保固期 為1 年半，原告遲至102 年3 月8 日始以桃園二支郵局第13 1 號號存證信函向伊表示系爭房屋外牆有漏水之情形，顯逾 保固期間；復與系爭房屋B 外牆相鄰之房屋於系爭房屋交屋 後始開始興建，該屋在興建過程中因鷹架搭接等行為，可能 導致B 外牆防水層之破壞，且該屋未在兩建物棟距間施作防 水伸縮縫，另臺灣氣候潮濕多雨，房屋會因坐落地區、使用 時間及個人生活方式不同，而產生不同程度之壁癌情形，是 系爭房屋內牆產生壁癌之原因，非可歸責於被告，再者原告 請求修補之費用所列施工細目多有重複，難認為真等語置辯 。並聲明: 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:
㈠ 原告於94年12月8 日向被告購買大溪建案品川新墅A8號房屋



，門牌號碼為桃園市○○區○○街0 段00巷00號。 ㈡ 系爭房屋於95年2月19日完成交屋。
㈢ 兩造於96年5 月3 日在桃園市大溪區調解委員會調解，被告 同意依會議記錄內容施作及保固。
㈣ 當時被告僅施作系爭C外牆之防水層。
四、原告主張依系爭協議，被告應將系爭房屋之A 、B 外牆面依 附件所示方式修繕至不漏水程度，且系爭房屋屋內因漏水而 有壁癌及油漆脫落之情形產生，故被告應賠償修繕費用25,5 00元等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌之 爭點厥為: ㈠原告依據系爭協議請求被告依如附件所示方式 ，將如附圖一所示之A 、B 牆面修繕之不漏水，是否有理由 ? ㈡原告請求被告賠償修繕系爭房屋壁癌及油漆脫落費用25 ,500元，是否有理由? 茲分述如下:
㈠ 原告依據系爭協議請求被告依如附件所示方式，將如附圖一 所示之A、B牆面修繕之不漏水，是否有理由? 1. 解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立 約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之 事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及 誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經 濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全 盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中 一二語，任意推解致失其真意。
2. 原告主張系爭協議係約定被告應就系爭房屋之全部外牆重新 施作防水層等語，並提出系爭協議書為證。經查系爭協議約 定: 「外牆施作方式: 先將原舊有磁磚剔除。防水層重新施 作（作樓層接縫、窗框防水，然後再作全面性防水，重新貼 新磁磚完成）。原有私人之採光罩、鐵窗、冷氣機若有損害 ，公司負責修復。. . . 施作範圍:( 1) 採光罩下之牆面不 施作( 2)屋頂層之屋簷下之牆面不施作( 3)廚房陽台外側之 牆面不施作。」，此有系爭協議書附卷可稽（見本院卷第15 頁），觀諸前開內容顯示系爭協議書未特別標註應予施作之 牆面，或特別註明施作牆面僅限於斯時漏水部分，反僅記載 外牆施作之方式及不予施作之範圍，顯見系爭協議就施作範 圍係採反面表列之方式為記載，是依前開協議內容反面解釋 可知，系爭房屋除系爭協議書上記載不予施作之範圍外，其 餘範圍均應施作。且參原告及系爭建案之其餘6 戶之住戶於 96 年1 月共同寄予被告大溪崎頂郵局3 號存證信函之記載: 伊於95年入住後均即發現有嚴重滲漏之情形，要求被告應就 系爭建案之所有房屋做「全面性」的修復等語（見本院卷一 第16頁），並佐以兩造及其餘住戶係寄發前開存證信函後始



簽定系爭協議書乙情，堪認兩造於簽定系爭協議時之真意乃 被告需針對系爭房屋之「所有」外牆為修繕，而非僅限於斯 時漏水牆面。又佐以證人黃明杉（即原告之鄰居，同時與被 告簽訂相同協議之人）證稱: 「（法官問: 會議紀錄記載「 外牆原舊有磁磚剔除」之意思為何? ）房子會吹到風淋到雨 的就是外牆，被告原本不同意，後來同意修繕全部的外牆。 」、「（法官問: 會議紀錄記載之施作範圍為採光罩以下及 屋頂層之屋簷及廚房陽台外側之牆面不施作，為何如此記載 ? ）因採光罩已搭好，採光罩下之外牆應不會淋到雨，要拆 很麻煩；屋頂層之屋簷3 樓半凸出部分也很少會淋到雨，故 同意其不處理；廚房陽台外側即為後院之小圍牆，不做防水 。」、「（法官問: 施作時被告是否有拍照? ）因當時被告 答應的是全部的外牆，故無需註明是哪一面牆」等語（見本 院卷一第178 頁至第180 頁），斟諸證人黃明杉與兩造間並 無何利害關係，衡情當無可能甘冒偽證罪之風險而為虛偽陳 述之動機及必要，其所述應可採信，足見當時兩造之約定乃 係被告應對系爭房屋之所有外牆重新施作防水層，且就無需 施作防水層之範圍為特別排除之約定。另衡諸常情，若當時 兩造確實約定被告僅需針對漏水牆面重新施作防水層，則被 告公司於系爭建案之外牆防水工程發包予承攬前開工程之公 司時，理應會於工程契約上特別標註各住戶漏水之外牆為何 ，然觀諸被告公司與訴外人得城工程有限公司（即承攬系爭 建案之房屋外牆防水工程，下稱得城公司）簽定之工程合約 書（下稱系爭工程契約，見本院卷一第97至103 頁），其中 並無照片，且亦無特別註明得城公司應施作之外牆為何，即 逕自將外牆防水工程委由得城公司施作，可推知被告與得城 公司之系爭工程契約之修繕範圍，應係簽定系爭協議住戶房 屋之所有外牆，堪認兩造當時之真意乃被告須就所有外牆為 防水層之重新施作，否則何以其與得城公司簽立之系爭工程 契約，未註明各戶之修繕範圍。綜上，堪認系爭協議所提及 之「外牆」係除系爭協議明列排除範圍外之系爭房屋之「所 有」外牆，非限於斯時漏水之外牆。
3. 至被告辯稱: 於協調當日，伊與原告另將系爭房屋漏水詳列 記載: 「一、本戶4 樓頂防水膠已經林特助同意重新處理舊 有拋光。二、1樓至2樓地板滲水處理。三、樓下廁所通氣孔 漏水處理。四、3 樓頂樓有水需處理。」，伊均依前開記載 施工完畢云云，固據提出兩造簽立之防水修補書面記錄及工 程保固書為證（見本院卷第72頁），惟觀諸前開內容記載， 施作之範圍係系爭房屋3、4樓頂及1、2樓地板，其均未提及 外牆防水層之施作等語，核與系爭協議書約定之施作範圍明



顯不同，難認前開防水修補書面紀錄係系爭協議書之詳列記 載，且觀諸前開工程保固書，其一係於95年10月3 日即兩造 簽訂系爭協議前所出具，益難認與系爭協議內容有關，又另 一於97年3月28日之工程保固書，至多僅能證明被告於97 年 間已重新施作系爭房屋屋頂PU防水工程，然仍與本件外牆之 防水工程無涉，是被告所辯，不足採信。又被告另稱: 坐落 系爭B外牆相鄰土地之房屋（下稱系爭A屋），於系爭房屋交 屋後始興建，但與B牆之棟距約為5-10 公分，根本無法將外 牆磁磚剔除重作防水層，被告豈可能明知系爭B 牆已因施工 空間不足，而無法施工之情形下，再允諾原告就全部牆面施 作防水層云云，固提出系爭A 屋之測量成果圖為證，惟觀諸 原告所提出之系爭B外牆照片及附圖一所示B外牆部分可知， 系爭B外牆乃系爭房屋外凸部分，且距離該牆5-10 公分處並 無建築物阻擋，核與原告陳稱: 系爭房屋與系爭A 屋並無縫 隙，系爭B牆係系爭房屋與系爭A屋搭接凸出來部分等語相符 ，又觀諸專業技術防水抓漏工程報告書上記載，頂樓與鄰戶 相接牆面有多處滲漏水現象，其建議修繕方式為:1. 磁磚全 面剔除至結構體；2.清潔保麗龍；3.高滲透型底材塗佈；4. 高抗拉強度複合式防水材料工；5.聚丙烯防水材塗佈；6.打 水泥砂初底；7.磁磚復原；8.耐黃變透明防水材塗佈乙節， 且依證人莊傑皓（即曾至系爭房屋勘漏之人）證稱: 伊所出 具之報告書上所記載頂樓與鄰戶相接之牆面即為系爭B 外牆 ，因系爭A外牆窗框開口較多，施工面積較小，故較系爭B外 牆之修繕費用低等語（見本院卷一第181、182頁），堪認系 爭B 外牆非無法修繕，僅係修繕費用較高。況被告所提出之 前開測量成果圖僅得看出系爭A 屋各樓層之面積，無法得出 系爭房屋與系爭A屋僅間隔5-10 公分，難認被告所述為真。 是被告稱系爭房屋與系爭A屋棟距間隔僅5-10 公分，無法施 作防水層，而認當時兩造約定時，並無包括系爭B 外牆，並 進而推認當時兩造僅針對漏水牆面施作，即屬無據。再者被 告又稱: 依會議紀錄，每一階段施工完成後被告負責保固 1 年半，原告於102年3月8 日始寄出存證信函，顯已逾保固期 間，然被告尚未依系爭協議重新施作系爭房屋A、B外牆之防 水層，已認定如前，保固期間無從起算，即無已逾保固期間 之情，被告前開所辯，即屬無據，尚難採信。
4. 綜上，堪認兩造於96年5 月3 日於訂定系爭協議之真意乃被 告須就系爭房屋除系爭協議明列排除範圍外之所有外牆防水 層重新施作，又原告主張被告僅施作系爭房屋之C 牆等語， 為被告所不否認，是原告依據系爭協議請求被告依附件所示 方式，修繕系爭A 、B 外牆至不漏水程度，即屬有據，應予



准許。至原告請求被告修繕後應由桃園縣土木技師公會鑑定 ，已逾系爭協議內容，洵屬無據，應予駁回。
㈡ 原告請求被告賠償修繕系爭房屋壁癌及油漆脫落費用25,500 元，是否有理由?
1. 按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。 （最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大 廈房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用，倘有漏水 ，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應不待言。 系爭房屋於交屋前漏水原因即存在，而於交屋後顯見出來， 自應認屬系爭契約買賣標的物之瑕疵。又按因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或 給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之 損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。查 「不漏水」是屬房屋之重要基本品質，本件為新成屋買賣， 衡情一般人購買新成屋時即可期待其所購買之房屋無漏水之 狀況，是被告即應交付無漏水之房屋始符合債之本旨。惟查 系爭房屋，於原告入住後即發現滲水之情形，此有其於96年 6 月10日所拍攝之照片及前開存證信函在卷可稽（見本院卷 第16、86頁），可見被告所交付之房屋有瑕疵。並佐以證人 呂秀蘭（曾任被告公司之董事長秘書）於本院審理程序中證 稱: 系爭房屋交屋後有漏水之情形，可能係因發包時未全面 監督好等語（見本院卷第136 頁）；且證人莊傑皓亦證稱： 若外牆有施作防水層，下雨時，牆面應僅會有局部或小部分 漏水，而不會有大面積之滲漏情形，則可推認A 、B 外牆並 無施作無防水層等語（見本院卷第181 頁），本院復審酌證 人呂秀蘭曾為被告公司之員工，又證人莊傑皓身為築城國際 事業有限公司所屬工人，與兩造間俱無特殊親誼舊怨，應無 故意為不實證述而致自身罹於偽證罪責之必要，上開證述應 屬可採，堪認系爭房屋前開瑕疵係可歸責於被告之原因所致 。另參以本院會同兩造至系爭房屋勘驗，勘驗結果為: 漏水 位置為3 樓前面之房間A 、B 外牆內側及2 樓主臥室A 、B 外牆之內側，而C 外牆內側目前並無滲漏之痕跡，此有本院 勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷二第30頁），以C 外牆已修繕 完畢其內側即無滲漏及壁癌痕跡，且屋內壁癌及滲漏情形均 集中在A 、B 外牆之內側乙節，可推知系爭房屋屋內滲漏情 形係因外牆未施作防水層或施工品質不佳所致；再衡以一般 常情，牆壁若有滲漏情形，甚可能造成壁癌之產生，堪認系 爭房屋室內壁癌及油漆脫落之情形乃係因防水層之瑕疵，而



導致滲漏所致。是本件系爭房屋既有漏水之瑕疵，顯見被告 交付系爭房屋已構成不完全給付，且復可歸責於被告之過失 行為所造成，原告自得依此規定，請求被告負損害賠償責任 。而系爭房屋經原告委請修繕公司估價，預估修繕室內壁癌 須花費25,500元，業據原告提出報價單在卷可稽，而前開報 價單所列之修繕項目及金額並無明顯過高或非必要之情形， 均尚在合理價格範圍內，則其請求被告給付受損之修復費用 25,500元，為有理由，應予准許。
2. 至被告辯稱系爭房屋壁癌係臺灣氣候多雨潮濕所造成，惟若 系爭房屋壁癌產生，係因臺灣氣候潮濕多雨所致，則屋內之 壁癌位置，應會散落各處，然查系爭房屋屋內，壁癌之情形 均在A 、B 兩牆之內側，C 牆均未見有壁癌之情形，此有本 院勘驗筆錄及勘驗照片附卷可查，且為兩造所不爭執，則系 爭房屋屋內之壁癌是否必係因臺灣氣候多雨潮濕所致，即非 無疑。又被告辯稱，系爭房屋B 牆內側滲漏係因系爭A 屋， 於系爭房屋交屋後才興建房屋，於施工過程中因鷹架搭接施 工方式或架設工程等因素，可能會造成B 牆面防水層破壞云 云，惟查系爭房屋於95年2 月19日交屋，而系爭A 屋於95年 4 月3 日興建完成，此有交屋證明書及前開建物登記謄本在 卷可查（見本院卷一第74、114 頁），兩者相距未達2 個月 ，尚難想像系爭A 屋何以得於未滿2 個月之時間興建完成， 被告所述是否屬實，甚有疑義。另被告又稱: 原告提出之報 告單，項目多有重複，難認為真云云，惟證人莊傑皓（即系 爭報告單之製作者）到庭證稱: 施工處理方式重複記載乃因 相同的步驟必須重複兩次，如塗防水膠要塗兩次，因只塗一 次可能防水結構不夠厚而影響使用年限，為讓客戶理解才如 此記載等語（見本院卷一第181 頁背面），核與前開報價單 ，均僅有就防水材施工部分為重複之記載等情相符，亦未違 背一般壁癌修繕之工法，是前開報價單之金額尚屬合理，被 告所辯，洵屬無據，難認為真。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段及第203 條分別定有明文。經查，本件追加起訴狀繕本於 102 年12月24日補充送達於被告之受僱人，並於當日發生送 達及催告效力，是原告請求被告給付自追加起訴狀送達翌日



起即10 2年12月25日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息，洵屬有據。
六、綜上，原告依系爭協議及不完全給付之法律關係，請求被告 給付如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許，逾此部 分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判 決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之 部分，依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
桃園簡易庭 法 官 徐雍甯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
書記官 陳智仁
附件:
1.將裝設在外牆之冷氣、主機、及鐵窗負責拆除。2.先將原舊有磁磚剔除。
3.防水層重新施作 （施作樓梯接縫、窗框防水及全面性防水後， 重新貼新磁磚）。
4.將拆卸之冷氣、主機或鐵窗裝設回原位。
附圖一、二: