最高法院民事判決 一○三年度台上字第二七二四號
上 訴 人 楊連彰
訴訟代理人 陳益軒律師
被 上訴 人 楊溢哲
楊志申祭祀公業（即祭祀公業楊志申）
上 列一 人
法定代理人 楊淙淵
楊奕強
楊博儀
楊震南
楊博恭
楊榮壽
共 同
訴訟代理人 趙惠如律師
上列當事人間請求確認優先購買權事件，上訴人對於中華民國一
○三年二月十三日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（一○
一年度上更㈠字第二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落彰化縣和美鎮○○段○○○○地號面 積四○一九平方公尺土地（下稱系爭土地），重劃前地號為 同鎮○○○段○○○之○、之○地號，連同重劃前同段○○ ○、○○○之○、○○○、○○○之○、之○、之○、之○ 地號共九筆土地（下稱系爭九筆土地），原為被上訴人楊志 申祭祀公業（下稱祭祀公業）所有，出租予伊之祖父楊○， 再交由伊之父楊○（別名楊○國，「○」以日文書寫為「○ 」）使用耕作。楊○於民國六十五年五月九日死亡後，伊因 繼承取得系爭土地之耕作租賃權（下稱系爭租賃權），與祭 祀公業間有不定期租賃契約，每年租金為新台幣（下同）二 千元，其餘部分則由系爭土地之地價稅抵繳，伊均依約按時 繳納。祭祀公業於九十七年三月二十一日與訴外人楊○壽成 立買賣契約，將系爭土地出賣與楊○壽，經楊○壽指定登記 為被上訴人楊溢哲所有，並於九十七年五月五日完成所有權 移轉登記。惟依土地法第一百零七條第一項規定，土地承租 人有優先承買權，伊知悉後即發函請求被上訴人告知買賣條 件，俾行使優先承買權，詎被上訴人否認伊為承租人暨有優 先承買權等情，爰依土地法第一百零七條第一項規定，求為 確認伊就系爭土地有優先承買權存在之判決。
二、被上訴人則以：上訴人之父楊○非向祭祀公業承租系爭九筆 土地之楊○國，上訴人未繼承租賃權，並非承租人，自無優 先承買權。縱認楊○即楊○國，亦因未依耕地三七五減租條 例第六條規定與祭祀公業訂定書面租約並為登記，致耕地租 賃法律關係不存在；又楊○與祭祀公業間縱有耕地租約存在 ，亦因楊○將○○○、○○○之○地號土地違法轉租予訴外 人謝○英而致全部租約無效，此後祭祀公業未再同意出租系 爭九筆土地予楊○或上訴人等語，資為抗辯。
三、原審以：（一）依系爭土地重劃前之○○○段○○○之○、 之○地號土地之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書之記載， 系爭土地承租人為楊○國。而楊○之別名為「楊○國」，業 經證人謝○峰、楊○昭證述明確。楊○自六十一年間起確實 有代繳重劃前○○○、○○○、○○○之○、之○等祭祀公 業土地之田賦代金、田賦實務稅、水利會費、地價稅，有上 訴人提出之繳費單據影本為證，是系爭土地之承租人楊○國 應即上訴人之父楊○無訛。光復之初辦理土地總登記時，登 記人員將「○」寫成日文「○」而登記為楊○國，堪以認定 。參以上訴人就同鎮○○段○○○○地號土地，因時效取得 地上權申請登記，曾與祭祀公業有所爭執，經彰化縣和美地 政事務所於九十五年五月九日召開「○○段○○○○地號時 效取得地上權陳述會議」，祭祀公業管理人之一楊震南委任 訴外人張○鑫到場陳稱：土地總登記申報書上所記載之承租 人楊○國，即是申請人楊連彰先生之父親楊○等語，有該地 政事務所檢送之會議紀錄可稽。足徵系爭登記簿所載土地承 租人「楊○國」確實為楊○。（二）耕地三七五減租條例第 六條第一項雖規定：「本條例施行後耕地租約應一律以書面 為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承 租人申請登記。」然此係為保護佃農及謀舉證上便利而設， 非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生 效。有本院五十一年台上字第二六二九號判例可資參照。楊 ○即楊○國於台灣光復前之日據時期就系爭土地即有耕地租 約存在，其於光復後及耕地三七五減租條例施行後，縱未依 前揭規定辦理書面耕地租約登記，仍不影響租賃關係之存在 。（三）上訴人於本件審理之初及另案台灣彰化地方法院九 十九年度簡上字第一四二號拆屋還地事件中，均主張：其父 楊○承租範圍為前揭九筆土地，租金總計每年二千元。證人 楊○昭於原審前審亦證稱：其父楊○承租整個一大塊地，有 幾筆地號伊不知道，直到訴訟後才知道有九筆或十筆土地等 語。足見楊○向祭祀公業承租之前揭九筆土地，應屬同一租 約。至於上訴人所提出之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書
影本，原係台灣光復後辦理土地總登記時所繳交之申報書， 用以證明各筆土地之權利內容，前揭九筆土地逐筆填寫前揭 申報書之事實，不足證明楊○承租祭祀公業九筆土地係各筆 分別訂定租約。依和美鎮公所一○一年十二月七日函覆稱： 該所耕地租約登記簿確實登載：承租人謝○英、出租人楊○ 、出租土地標示為○○○、○○○之○地號、面積四八○平 方公尺、九三○平方公尺之耕地租約內容（和四字第六七號 租約），該耕地登記為祭祀公業所有，而耕地租約登記管理 辦法等相關規定並未明訂祭祀公業土地租約登記時，管理人 或代表人之身分適格適法之合理性，以致產生當時非土地所 有人為出租人情形，本租約查明有耕地三七五租約清理要點 第十一點第一項第五款之情形，業已於七十四年三月二十一 日函文註銷租約登記等語。並有該所租約登記簿影本、註銷 租約登記通知書、函文及辦理註銷登記清冊影本、六十八年 補發之臺灣省彰化縣私有耕地租約書影本在卷足參。依六十 八年補發之耕地租約書影本所載，其租賃期間為六十二年一 月一日至六十七年十二月三十一日，而前揭租約登記簿上租 賃期間為六十八年至七十三年，顯見該租約登記早於六十二 年之前即已存在，嗣依耕地三七五減租條例之規定，每六年 續辦租約登記而來。謝○英、楊○分別於五十四年、六十五 年過世，因無人向主管機關申報租約終止，租約仍按每六年 續約登記。六十二年以前之相關租約登記資料因公所搬遷檔 案多有遺失，無法查證，業經證人即和美鎮公所承辦人員張 ○利證述明確。而訴外人謝○鎮為承租人謝○英之子，二人 分別於八十二年、五十四年間死亡，有其除戶謄本在卷足憑 。然該份租約登記資料，曾經由謝○鎮申請補發租約。依證 人楊○昭證述情節，其雖不能確認其父楊○將承租祭祀公業 土地中哪二筆土地出租他人耕作，但就楊○轉租二筆土地之 事實業已先後證述明確，並參酌重劃前地籍圖之範圍，足證 楊○確實有將承租土地一部轉租之事實。（四）上訴人雖另 主張：縱認楊○曾將○○○、○○○之○地號土地轉租予謝 ○英，惟楊○及上訴人相繼租用系爭土地並依約繳納租金， 與祭祀公業已再成立不定期租賃契約云云。惟上訴人就其與 祭祀公業另成立有別於系爭租約之新耕地租約事實，包含時 間地點及有權代表祭祀公業簽約之人等租約成立要件，均未 能具體主張表明，尚難僅憑繼續繳納原租約租金之事實，逕 予推認雙方已合意成立新耕地租約，上訴人此項主張不足採 信。楊○既曾將承租土地中之○○○、○○○之○地號土地 轉租予訴外人謝○英，依耕地三七五減租條例第十六條第二 項規定，系爭租約應屬無效。從而上訴人請求確認就系爭土
地有優先承買權存在，即無理由，不應准許。爰維持第一審 所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租 條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂承租人將耕地 全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推 之，自係指全部租約無效而言（本院四十六年台上字第五七 號判例參照）。系爭土地原承租人楊○，將其向祭祀公業承 租系爭九筆土地中之○○○、○○○之○地號土地，轉租予 訴外人謝○英，為原審確定之事實。依上開規定，系爭耕地 租約即歸無效。上訴人就其主張與祭祀公業另成立有別於系 爭租約之新耕地租約之事實，未能舉證以實其說，原審因而 為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原 審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予 廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○三 年 十二 月 三十一 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 李 彥 文
法官 沈 方 維
法官 簡 清 忠
法官 吳 惠 郁
法官 蔡 烱 燉
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 一 月 十二 日
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