最高法院民事判決 一○三年度台上字第二六五四號
上 訴 人 莊智琳
訴訟代理人 陳淑芬律師
簡嘉宏律師
被 上訴 人 吳惠芳
訴訟代理人 羅子武律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國一○三
年四月二日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上易字第四六
六號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人第一審之訴及附帶上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地所有權應有部分一萬分之一七五，及其上門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○○弄○○號地下一樓房屋（下合稱系爭房地），價金新台幣（下同）二千一百三十三萬元。兩造於民國一○○年十月三日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊於當日給付第一期款三百三十三萬元（下稱第一期款）。詎被上訴人遲未依約將系爭房地所有權狀正本交由承辦地政士收執供辦理後續過戶之事宜，違反系爭契約第三條第二項約定。伊於同年十二月二日以存證信函催告被上訴人於函到十日內依約履行，被上訴人仍置之不理，伊乃於同月十九日以存證信函解除系爭契約等情。爰依系爭契約第八條第一項約定（下稱系爭約定），求為命被上訴人給付三百三十三萬元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（原審判決命被上訴人給付三十萬元部分，因不得上訴而告確定；另上訴人請求三百三十三萬元之利息部分，經第一審為其敗訴之判決，未據其聲明不服，亦已確定，均不予贅載）。
被上訴人則以：伊因受訴外人富旺國際開發股份有限公司（下稱富旺公司）天母店店長呂○輝、營業員陳○永以不實行情欺瞞，未據實告知上訴人之出價，且於伊身體不適情況下，以軟硬兼施話術要求簽約，故伊係受詐欺、脅迫而以低於市價之價格簽訂系爭契約，並於一○○年十月七日發函解除系爭契約，上訴人不得再解除系爭契約。況伊願意繼續履約，然上訴人拒不履行，自不得依系爭約定請求賠償。且上訴人已取回扣除相關費用之第一期款，未受有鉅額損害，其未購得系爭房地，亦無不利益之情事，違約金應予酌減等語，資為抗辯。
原審將第一審命被上訴人給付超過三十萬元（即八十二萬元）部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人請求
再給付二百二十一萬元之附帶上訴，無非以：綜觀系爭契約、被上訴人與富旺公司簽訂之不動產委託銷售契約書內容；被上訴人之陳述、證人呂○輝、徐○鈞之證言等情以察，堪認被上訴人對系爭契約之買賣價金並無認識錯誤；徐○鈞、呂○輝、陳○永亦無故意示以不實之事，令被上訴人陷於錯誤而為意思表示；且被上訴人於簽約時不斷自行拉抬系爭房地售價，人身自由未受限制，亦無遭他人脅迫而為意思表示，被上訴人抗辯：因遭詐欺、脅迫或錯誤而簽訂系爭契約，得為撤銷系爭契約之意思表示云云，均不足採。按系爭契約第三條第二項、第八條第一項分別約定：「簽約時買方（即上訴人）應給付第一期款333 萬元。賣方（即被上訴人）應同時將買賣標的物之土地及建築改良物所有權狀正本交由承辦地政士收執保管。」、「賣方若未依本約履行各項義務……經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償……」。查上訴人業已給付第一期款之系爭契約義務，為兩造所不爭執，被上訴人自應將系爭房地所有權狀交由承辦地政士保管。惟被上訴人未履行該義務，即違反系爭契約第三條第二項約定，經上訴人於一○○年十二月二日以存證信函催告履行，被上訴人仍置之不理，上訴人於同月十九日依系爭約定解除系爭契約，堪予採取。茲審酌系爭契約簽訂後，被上訴人於一○○年十月七日發函表示撤銷意思表示，上訴人即知被上訴人無欲履約，嗣於同年十二月十九日發函解除系爭契約，自系爭契約簽訂日起至上訴人解除系爭契約之期間為七十七日；上訴人稱購買系爭房地係為自用，無轉賣或出租等利用計畫，不能認上訴人受有系爭房地漲價利益之損害；自第一期款之支票兌現日至取回之日，僅一百零四日期間，為上訴人未能利用第一期款計息等一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害等一切情事觀之，兩造約定以第一期款三百三十三萬元為違約金數額，顯然過高，應酌減至三十萬元為適當。從而，上訴人依上開約定，請求被上訴人給付逾三十萬元（即三百零三萬元）部分，為無理由等詞，為其判斷之基礎。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌（本院四十九年台上字第八○七號、五十一年台上字第一九號、七十九年台上字第一九一五號判例參照）。倘當事人所約定之違約金係損害賠償總額預定性質者，因其目的係於債務人有債務不履行之情事時，即須支付一定之金額，並以該項金額作為債務人於債務不履行時之預定賠償總額，自應衡酌債權人實際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害），以決定其所約定之違約金是否過高？庶符
私法自治之精神。又於契約解除前，茍因債務不履行已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，即應併予審酌。另買受人因出賣人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除「後」有所增值，固非解約前債務不履行所生之損害；惟若市價於契約解除「前」已有漲價，高於原定買賣價金，買受人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係買受人因出賣人不履行債務所受之損害，而以之作為酌定違約金之標準。查上訴人於原審一再主張：依被證６所附系爭房地所在地區交易行情資訊，每坪成交金額可達五十萬元，伊因被上訴人毀約不賣，致不能享有漲價利益之損害，逾系爭約定所示之違約金總額等詞（原審卷六○至六一頁、一九二至一九三頁、二○八頁背面）；被上訴人亦陳稱：發現系爭房地賣的價格低於市價太多；系爭房地至少在二千五百萬元之價值云云（一審卷五四頁、六八頁、一八九頁），似見兩造就系爭房地於系爭契約解除「前」，市價高於系爭契約約定之買賣價金，意見相若；參以系爭房地之土地公告現值較前一年度亦有相當之漲幅（原審卷一六五頁）等情，果爾，則該價差是否不可認係上訴人因被上訴人不履行系爭契約債務所受之損害，而作為酌定違約金之衡量標準？即非無進一步審酌之必要。乃原審未詳加調查審認，遽以上訴人購買系爭房地為自用，不能認受有系爭房地漲價利益之損害等語，逕酌減本件違約金額為三十萬元，不惟疏略，且有理由不備之違法。本件上訴人所受之損害情形與被上訴人如能依約履行時，上訴人可享受之一切利益等作為衡量本件違約金是否過高之重要因素，既未臻明暸，本院自無從為法律上之判斷。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 十二 月 二十四 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 林 大 洋
法官 鄭 傑 夫
法官 吳 麗 惠
法官 阮 富 枝
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 一 月 六 日
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