臺灣士林地方法院民事簡易判決 103年度湖簡字第270號
原 告 闕鼎原
訴訟代理人 繆 璁律師
被 告 闕豪君
訴訟代理人 李富湧律師
闕平和
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國103 年12月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台北市○○區○○路○○○○○號之建物內騰空遷讓返還原告及全體共有人。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限 ；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者， 視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實 上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 255 條第1 項第2 、3 款、第2 項、第256 條分別定有明文 。查本件原告起訴時，訴之聲明第1 項及第2 項原為：「一 、被告應將建物門牌台北市○○區○○路000 號建物大門及 內部裝修工作物等回復原狀，並將上開建物返還予原告及其 他全體共有人；二、被告應自起訴狀繕本送達之翌日起，至 返還前項占用建物之日止，按月給付原告及其他全體共有人 新臺幣（下同）63,225元；三、原告願供擔保，請准宣告假 執行；四、訴訟費用由被告負擔。」；其後原告於訴訟程序 進行中數次調整其訴之聲明，惟均屬更正或減縮訴之聲明之 性質，原告最後於民國103 年12月3 日本院言詞辯論期日以 言詞請求更正第1 項聲明並刪除原第2 項聲明更正為：「一 、被告應將台北市○○區○○路○段000 號建物內堆置物品 清除後返還建物於原告及其他全體共有人；二、訴訟費用由 被告負擔。」，原告訴之聲明更正，以及就請求金額所為之 減縮等，分別核屬更正法律上陳述及減縮應受判決事項之聲 明，且減縮部分基礎事實同一，其最後聲明並經被告於程序 上表示無意見，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：坐落台北市○○區○○段○○段000000地號及73 0 地號兩筆土地，由兩造及訴外人闕河鎰三人共有同小段36
建號即門牌號碼台北市○○區○○路○段000 號兩層樓磚造 之建築物（下稱系爭建物），原告於102 年10月13日獲悉被 告自同年月7 日起未經共有人同意私自占用系爭建物，並進 行裝潢施工及將大門改裝，原告曾去電要求被告立即停止繼 續施工未果，便於同年月18日以存證信函要求被告停止繼續 施工並回復原狀。為此，爰依民法第767 條第1 項之規定， 請求被告清除系爭建物內堆置物品後返還予全體共有人等語 。並聲明：㈠被告應將台北市○○區○○路○段000 號建物 內堆置物品清除後返還建物於原告及其他全體共有人；㈡訴 訟費用由被告負擔。
二、原告對被告抗辯之陳述：
㈠被告於103 年4 月14日民事答辯二狀提出被證三之錄音光碟 及譯文（下稱系爭譯文），經查證，為被告分段、摘錄、剪 接，並非完整之錄音內容，甚至僅剪接對其有利，據以擷取 之片斷錄音內容，因此並非合法有效之證據，但由該錄音證 據反證證明：
⒈原告並未同意被告占用系爭建物進行裝潢或整修，因譯文中 並無兩造間之對話。
⒉由「被告太太：…那如果你還是執意不讓我們租，不讓我們 住的話，那趁這個時機你們整理整理租給人家」此段譯文， 可以證明闕正義夫婦並未同意出租系爭建物予被告，亦未曾 同意被告進行整修。
㈡又據被告103 年4 月14日民事答辯二狀提出被證四之施工同 意書（下稱系爭同意書）中僅有被告、訴外人闕旭東及闕惠 瑜三人之簽名，共有人數為全體人數的三分之七（未過半數 ）；應有部分合計為全體的十五分之七（未過半數），皆未 達民法第820 條第1 項規定之法定成數，被告自不得以系爭 同意書作為變更系爭建物之依據。
㈢系爭建物荒蕪多年，適逢興富發建設公司（下稱興富發公司 ）經手都市更新計劃已屆台北市政府奉准實施階段，然被告 竟未經全體共有人同意，以「租用」系爭建物之名義，私自 占用系爭建物，花費巨款進行裝潢工程，意圖阻遶都市更新 之進行，非有利於全體共有人之行為。又依據原證十二之照 片顯示，被告已將部分家具搬入系爭建物中，絕非如其自稱 僅進行修繕矣。
㈣另據原證十四之系爭建物現場示意圖（下稱系爭示意圖）顯 示，被告已將系爭建物一樓天井部分，違法加蓋一、二樓， 並於二樓加蓋處設置廚具（詳原證十五照片一）於其內，另 又於二樓前段裝潢隔間處，增設冷氣機之預留管線（詳原證 十五照片二）；又系爭建物後段以外之鄰地，即坐落台北市
○○區○○段○○段00000 地號土地，被告同時違法加蓋二 層鐵皮房屋（詳原證十六照片），由此足證本件確屬無權占 用，而非單純之房屋修繕矣。
㈤末據鈞院現場履勘所見，被告確實已將一樓大門重新更換為 部分鐵捲門、部分不鏽鋼門。被告更換一樓大門之後，並未 將鑰匙交付給其他全體共有人，系爭建物現為被告獨自占用 中，由此足證被告無權占有之事實。
三、被告則以：
㈠系爭建物原為訴外人闕河鎰、闕正義（即原告父親）及闕平 和（即被告父親）三兄弟共有，現則為兩造及闕河鎰（已於 102 年4 月1 日歿，繼承人為闕旭東、闕旭昇、闕仁宗、闕 志宏及闕惠瑜，繼承登記尚未辦妥）所共有，然就原告持分 現仍由闕正義代表管理，而系爭建物自十餘年前由闕正義修 繕後，歷經十餘年無人居住，系爭建物再度破敗，被告不忍 見祖產荒蕪毀棄，便協同原告、闕正義夫婦、闕平和及闕旭 東等人以90萬餘元達成二度修繕系爭建物之合意，被告僱工 修繕系爭建物，增設一個大門、移出樓梯、將一樓及二樓隔 成可獨立進出之空間，此係經闕正義夫婦之要求為之。嗣後 因闕正義與闕平和發生細故，竟違反上開合意，而向被告提 起訴訟。系爭建物既為兩造及闕河鎰共有，自得依民法第81 8 條、第820 條第5 項規定，就共有物之全部有使用收益之 權，並得就共有物獨自進行修繕，無原告所稱有私自占用系 爭建物之情事。而系爭建物門鎖，共有人均各自持有，共有 人既均得自由出入，被告如何防害其所有權？而系爭建物如 修繕完畢，既能避免祖產毀敗滅失，同時可提升資產價值， 實有利於全體共有人，被告日後承租系爭建物，繳付租金， 其他共有人亦可獲得相當之金錢利益。
㈡又系爭建物於95年間經興富發公司計劃進行都市更新事宜， 而系爭建物共有人三人僅有系爭建物之權利，無土地所有權 ，坐落之土地亦已有訴外人陳葉蕊設定地上權，如系爭建物 毀壞，三人之權利隨即滅失，更無需談論未來都市更新將會 得到之利益，系爭建物之修繕行為係為全體共有人之利益而 為，非僅為被告個人之利益。且系爭建物後方木造及磚瓦屋 頂坍落、溝渠堵塞，下大雨即會淹水，殃及左右鄰舍，鄰居 吳復健診所常因共用牆壁漏水而斷電，多次向里長反應系爭 建物必須進行修繕，如不加以修繕可能造成系爭建物滅失、 毀損或權利喪失，有被證五之照片24紙可證。被告係所有權 人之一，依民法第820 條第5 項規定，得自行單獨為共有物 之修繕及保存行為，亦有照片12紙（被證六）可查。故系爭 建物實有修繕之必要。
㈢另兩造及其父母商談時，原告在旁並無反對之意見。而系爭 同意書中，兩造所有權各為三分之一，再加上闕旭東、闕惠 瑜各十五分之一，合計已達十五分之十二，已達民法第820 條第1 項所規定之法定成數，被告自得就系爭建物為管理行 為。本件被告自始同意配合原告都市更新，亦願意配合都市 更新計畫之進行，並無藉此要求興富發公司對被告提供額外 之給付或條件。
㈣而系爭建物尚在整修階段，無法使用，被告並無獲得任何利 益。原告提出被證六之照片編號四、五之二樓隔間，係將原 來三間臥室改成二間臥室，仍維持原來使用方式，原告稱係 「裝潢」乙節，與事實不符。
㈤自興富發公司103 年5 月24日召集地主等相關人士之說明會 會議紀錄可知：
⒈依台北市老舊中低建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫 規定，本案需在一年內（104 年4 月24日前）申請權利變換 審議送件，才能保住100%獎勵，如時間過去，一切獎勵歸零 ，事關二百多位地主權益，被告不可能去阻饒都市更新案之 進行。
⒉若權利變換計畫順利進行，申請執照最快在106 年4 月（逾 時專案失效），距今還有34個月，依原告主張每個月可收租 金5 萬元之計算，可得170 萬之利益，整修成本僅約100 萬 元左右，仍有70萬元之收益。倘權利變換計劃未能順利進行 ，因為系爭建物破舊無法使用，其損失不可謂不大，故有修 繕必要。
⒊依興富發公司擬具之權利變換分配，所有權人於房屋拆除後 另可領取租金補貼及建物拆遷補償費，其補貼之前提為可供 人居住之房屋，如房屋無法供人居住，則是否可領取租金補 貼即生疑義，故將系爭建物需修繕至可供人居住之狀況，應 屬必要等語。
㈥被告並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉訴訟費 用由原告負擔；⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、法院之判斷：
㈠查就原告主張兩造及闕河鎰為系爭建物之共有人，三人應有 部分各為三分之一；系爭建物為二層磚造之建築物，坐落於 同段720 之16地號及730 地號門牌號碼台北市○○區○○路 000 號；又被告曾於102 年10月起，就系爭建物為：一樓大 門變更為不銹鋼門、連接2 樓之樓梯外推、一樓之天井改建 、二樓原屬天井已搭起（本來並不存在）並於其中置入廚房 設備、1 、2 樓後方均往外推並於最後蓋上鐵皮房屋（圍牆
）等，被告就上開情節均不爭執，並有系爭建物之土地登記 謄本、建物登記謄本、兩造分別所附現場照片附卷可稽，堪 信為真。
㈡原告主張被告未經全體共有人同意，占用系爭建物，將系爭 建物裝潢如系爭示意圖所示範圍，於其中置入私人傢俱，並 未交付系爭建物之門鎖予全體共有人，致其無法使用，請求 被告應將系爭建物內騰空遷讓返還全體共有人，為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點為被告於系爭建物 所為之結構變更乃民法第820 條第1 項之管理行為亦或民法 第820 條第5 項之簡易修繕及其他保存行為？被告是否無權 占有系爭建物及原告得否返還等，茲判斷如下： ⒈按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算」、「共有物之簡易修繕及其 他保存行為，得由各共有人單獨為之」，民法第820 條第1 、5 項分別定有明文。是針對共有物，除簡易修繕及保存行 為得由各共有人自行為之外，一般管理行為應依契約約定或 達一定比例共有人同意後，始得為之。又所謂「簡易修繕」 與「改良行為」並不相同，「簡易修繕」於民法第820 條第 5 款與「保存行為」並列，解釋上兩者應等同視之，係指為 防止共有物之滅失、毀損之目的，維持其現狀之行為；至於 改良行為則係不變更共有物之性質，而增加其效用或價值之 行為。故「簡易修繕」依上述法條規定，各共有人固得自行 為之，但「改良行為」則已屬民法第820 條第1 項之「管理 」行為，必須經共有人以契約約定或經一定比例共有人同意 ，始得為之。
⒉本件被告雖主張其就系爭建物所為上述不爭執之行為屬簡易 修繕及保存之行為，然而依照被告自行提出之被證6 照片及 原告103 年5 月20日（本院收狀日）提出準備三狀附件第3 張照片及準備四狀原證14各樓層平面圖及原證15照片等，被 告所為顯不僅是其所述為防系爭建物漏水（滅失、毀損）之 目的，維持其現狀之行為，更已於主體結構部分，將原二樓 本來並不存在屬於一樓天井部分填平並於其中置入廚房設備 ；在構造上，拆除原一樓通往二樓之樓梯，於一樓原大門處 增設一樓往二樓之對外樓梯，二樓牆壁預留冷氣管線；並將 系爭建物往後推加蓋鐵皮圍牆等，均非「修繕」之範圍，而 係新設、裝修系爭建物之原本設施，顯然係共有物管理之「 改良行為」，則被告主張其所為之行為係依民法第820 條第 5 項規定所為之簡易修繕行為，此等行為毋需得其他共有人 之同意云云，要難採信。
⒊被告雖辯稱闕正義縱非系爭建物之登記所有權人，然實質上 管理系爭建物，並提出系爭譯文稱闕正義於系爭譯文中曾表 達願交付被告修繕系爭建物之權利云云，然除依系爭譯文內 容無從認定闕正義曾同意被告修繕系爭建物外，縱闕正義曾 向被告表示同意之意，但原告既否認闕正義對系爭建物有管 理權，被告亦未舉證證明，自無從採信被告上述辯解。被告 復辯稱於系爭譯文錄音當時原告亦在場，當時其已徵求原告 同意云云，但被告亦自承系爭譯文中原告只有在最後有向被 告表示拜拜，其餘均未表示過意見，原告訴代除否認原告同 意外，並明確表示原告當時只是進來沒有和被告對話，（當 時）也在做其他事情，被告離開時原告是基於情誼和被告打 招呼等語，原告訴代所述既符合常情，則在被告未舉證證明 原告已經同意其修繕情形下，其上開辯解亦無可採信。 ⒋被告另稱其所為上述修繕行為行為，曾得其他共有人同意， 並提出所謂系爭同意書，稱兩造所有權各為三分之一，再加 上闕旭東、闕惠瑜各十五分之一，合計達十五分之十二，已 達民法第820 條第1 項所規定之法定成數云云，然查細查系 爭同意書，僅有被告、闕旭東及闕惠瑜三人之簽名，及依上 所述被告並未證明已得原告同意，原告復未於系爭同意書上 簽名，則同意之共有人數當然不得計入原告，而依系爭建物 之建物登記謄本、闕河鎰家族之繼承系統表暨戶籍謄本等， 及：繼承人簡甲、簡乙代表全體繼承人出賣系爭土地，所訂 買賣契約僅屬債權行為，訂約時，即令繼承人未辦畢繼承登 記亦不生違反民法第七百五十九條規定，而使債權契約成為 無效之問題（最高法院74年台上第2024號判例要旨可參）， 闕河鎰既已於102 年4 月1 日歿，繼承人為闕旭東、闕旭昇 、闕仁宗、闕志宏及闕惠瑜共五人，雖繼承登記尚未辦妥， 依民法第759 條不得處分其物權，然依上揭判例，未辦理繼 承登記之繼承人所為之債權行為不因之而無效，故闕旭昇及 闕惠瑜於系爭同意書所為同意之意思表示仍生效力，惟闕旭 東及闕惠瑜之所有權持分應各僅得以十五分之一計算，亦即 同意被告修繕行為者，共有人之人數為全體人數的三分之七 （未過半數）；應有部分合計為全體的十五分之七（未過半 數），被告自不得以系爭同意書作為變更系爭建物之依據。 另自原證十二以觀，系爭建物內已擺放被告之私人傢俱，而 被告亦未證明已將門鎖交予其他共有人，使之亦得自由使用 ，則除被告以外之共有人因無門鎖，亦無法自由出入系爭建 物，故系爭建物目前自應認定屬被告單獨無權占有，揆諸民 法第767 條第1 項「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者 ，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有
妨害其所有權之虞者，得請求防止之」及第821 條「各共有 人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但 回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」規定 ，原告主張系爭建物係由被告無權占用、被告應將系爭建物 內（擺放物品）騰空遷讓返還原告及全體共有人，於法有據 ，應予准許。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項之法律關係，請求被告應 將坐落台北市○○區○○路000 號之建物內騰空遷讓返還原 告及全體共有人為有理由，應予准許。另本件被告雖有於系 爭建物往後加蓋之行為，致系爭建物各樓層之面積可能比建 物登記謄本之面積大，但被告加蓋之行為既已附合於系爭建 物內而屬系爭建物之一部，則本院認原告聲明「被告應將坐 落台北市○○區○○路○○○○○號之建物內騰空遷讓返還 原告及全體共有人」及本院所為該等判決主文，已足以指明 被告應將台北市○○區○○路○○○○○號之「建物全部」 騰空遷讓返還原告及全體共有人，兩造亦認本件並無請地政 人員測量之必要，故本件即不請地政人員實施測量，並予述 明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
七、本件係適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，應依職權 確定訴訟費用額為2,870 元（第一審裁判費），應由被告負 擔。
中 華 民 國 103 年 12 月 17 日
內湖簡易庭 法 官 黃紀錄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 103 年 12 月 17 日
書記官 藍琪