臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第290號
原 告 陳美如
被 告 陳賴寶美
訴訟代理人 陳坤明
陳坤霖
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年11月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟肆佰伍拾伍元，及自民國一百零三年二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟叁佰叁拾元，由被告負擔新臺幣捌佰伍拾貳元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆萬肆仟肆佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國99年6 月22日向原告承租坐落於桃園 縣中壢市○○路0 號一、二樓房屋( 下稱系爭房屋），約定 租賃期間99年7 月1 日至102 年6 月30日止，每月租金新台 幣（下同）25,000元，雙方並簽有房屋租賃契約書（下稱系 爭租賃契約）。嗣租約到期後，被告未給付最後一期102 年 6 月1 日至同年6 月30日之租金，且未依約立即遷出，遲至 102 年7 月20日方將系爭房屋鐵門遙控器及電費繳款單據寄 還。是原告得請求被告給付102 年6 月1 日至同年6 月30日 所積欠之租金25,000元，及6 、7 月份未繳納之水費26,22 元；並請求被告遲延20日交還系爭房屋之相當於租金之不當 得利16,666元（25 ,000/30×20＝16,666），及按房租一倍 計算之違約金16,666元，合計33,332元。又被告於102 年7 月20日交還房屋時並未依約回復原狀，並且因被告不當使用 ，造成系爭房屋之牆壁、地板、樓梯破損，門窗亦遭破壞、 大型招牌未移除，並且遺留大批垃圾等情，經原告雇工修復 房屋及移除垃圾、招牌，共支出111,500 元，經原告扣除押 租金後，被告應給付原告122,454 元（25,000＋2,622 ＋ 33,332＋111,500 －50,000＝122, 454) 。爰依系爭租賃契 約、侵權行為及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明 ：（一）被告應給付原告122,454 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告因原告不再續約，需另覓他處，且因新契約
訂定及搬遷費用之支出，導致短期間資金無法因應，遂經原 告同意102 年6 月份租金由保證金中扣除。復因搬遷進度不 如預期，致無法在102 年6 月30日前如期交還系爭房屋，而 被告已於102 年7 月5 日至7 月7 日間首度通知原告進行交 屋，然原告並未前來，被告方於7 月20日將遙控器寄還原告 。然被告已於102 年7 月7 日通知原告交屋，原告不予理會 ，屬可歸責原告之事由，且契約另有約定15天的搬遷期限， 故原告不得請求租金及違約金。又被告於承租後僅為大門鋁 窗、洗衣機基座之增設、拆除門斗框之加工及招牌看板內容 之更換，其他均與承租時相同，被告未對系爭房屋有何損害 之處。再者，原告所主張清運垃圾、拆除門口鋁門及拆除招 牌等費用皆高於市場行情，顯見原告所示收據費用不實等語 置辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。 （二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、原告主張兩造訂有系爭租賃契約，約定租賃期間自99年7 月 1 日至102 年6 月30日止，每月租金25,000元，租約保證金 為50,000元，系爭租賃契約已於102 年6 月30日屆滿，被告 於102 年7 月20日以中壢建國郵局1126號存證信函將系爭房 屋鐵門遙控器及電費繳款單據寄還等情，業據原告提出臺灣 桃園地方法院公證書、房屋租賃契約、中壢建國路郵局存證 信函、台灣電力公司電費通知及收據等件為證（見本院卷第 8 至13頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。四、原告主張被告於102 年6 月30日系爭租賃契約期限屆滿後， 未將系爭房屋回復原狀，遲延返還系爭房屋，應給付違約金 、回復原狀費用等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 是本件爭點厥為：（一）原告向被告請求給付租金、相當於 租金之不當得利及違約金，有無理由？（二）原告請求被告 應給付回復原狀費用，有無理由？（三）原告得向被告請求 之金額為多少？茲分述如下：
（一）原告向被告請求積欠給付租金、水費、相當於租金之不當 得利及違約金，有無理由？
1、積欠租金及水費部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。次按租賃期間每月應繳月租金25,000元，並於每 月1 日支付，水電費由被告負擔，系爭租賃契約第3 條及 第6 條分別定有明文，查被告未給付102 年6 月1 日至 102 年6 月30日之租金及6 、7 月份水費，業據原告提出 系爭租約、台灣自來水公司各項費款收據及台灣自來水股 份有限公司102 年9 月催繳通知單（收據）等件為證（見 本院卷第9 頁至10頁反面、第23至24頁），且為兩造所不
爭執，是原告請求被告給付6 月份之租金25,000元及所積 欠水費2,622 元，共計27,622元，為有理由。 2、相當於租金之不當得利部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第 1 項、第455 條前段定有明文。而所謂返還租賃之房屋， 當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有而言。 原告主張被告遲至102 年7 月20日方將房屋交還，原告得 請求遲延交屋20日相當於租金之不當得利16,666元等情， 然為被告所否認，辯稱：被告依約有15日搬遷期限等語。 經查，依兩造間簽訂之系爭租賃契約，租賃期間已於102 年6 月30日因租期屆滿而終止，而系爭租賃契約上第19條 其他特約事項載明：「⒈房屋租賃到或未到期提前解約都 應在十五天內將房屋清理乾淨遷出。」等節，有租賃契約 書在卷可參（見本院卷第9 至11頁），而從該特約事項約 定租賃到或未到期提前解約「都」應在十五天內清理乾淨 遷出之文義解釋觀之，應認不論是租約到期屆滿或是未到 期提前解約，被告皆應有15日的搬遷期限，是被告自應於 103 年7 月15日前返還租賃物，原告辯稱：僅未到期提前 解約始有該約款之適用云云，與上開特約約定之文義並不 相符，尚不足採。又被告雖辯稱其於102 年7 月5 日至 102 年7 月7 日間曾通知原告交還系爭房屋云云，然並未 舉證以實其說，自難謂被告已依債務本旨，向原告移轉租 賃房屋之占有。是被告雖於102 年7 月20方寄還系爭房屋 之遙控器，然就102 年7 月1 日至102 年7 月15日此段搬 遷期限內，被告尚難謂有何不當得利之可言，惟就102 年 7 月16日至102 年7 月20日歸還系爭房屋遙控器止之期間 ，因已逾兩造約定之15日搬遷期限，被告對於系爭房屋之 占有無法律上之原因，仍屬不當得利，被告應給付其無權 占有系爭房屋期間相當於租金之不當得利予原告，是原告 請求相當於租金之不當得利4,167 元（計算式：25,000元 ÷30×5 ＝4,167 元【元以下四捨五入】），為有理由， 應予准許，逾此範圍，為無理由。
3、違約金部分：
查系爭租賃契約第12條約定：「本契約租賃期間屆滿後， 非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續約。乙 方於租期期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不 得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何 搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時， 甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓
完浚日止按照房租壹倍計算之違約金。」，又兩造雖另有 特約約定被告應於15日內遷出，然此特約與系爭租賃契約 第12條並無牴觸，被告未於租賃期限屆滿後15日即102 年 7 月15日前搬遷返還系爭房屋，是原告依系爭租賃契約第 12條規定請求被告給付自租賃期滿之翌日起至遷讓完浚日 止按房租1 倍計算之違約金共計16,666元（計算式：25,0 00元÷30日×20日），洵屬有據。
（二）原告請求被告應給付回復原狀費用，有無理由？ 1、拆除隔間木板、二樓外牆冷氣架、電筒架、焊接鐵窗及樓 梯修補部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。又民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原 告之請求，最高法院17年上字第917 號判例可資參照。 本件原告主張系爭房屋隔間木板、二樓外牆冷氣架及電筒 架未拆除、鐵窗及樓梯破損未修補，被告均未回復原狀等 情，並提出照片為證（見本院卷第14至22頁），然為被告 所否認，辯稱：被告承租時除大門鋁門、洗衣機基座增設 及拆除門斗框外，其他均與承租時相同，木板隔間也是承 租時就有，且原告所提之照片亦看不出有冷氣架及電筒架 等語，查原告所提上開照片，均係於收回系爭房屋後所拍 攝，至多僅能證明系爭房屋收回後之狀態，然仍不足以證 明上開情事究於何時存在、與被告承租之際情狀不同，亦 即無法證明系爭房屋於99年7 月間交付被告占有使用時之 狀態為何，則原告就99年7 間將系爭房屋交予被告占有使 用時之原狀未能舉證以實其說，是縱系爭房屋曾有上述設 置，如該等情狀與被告承租之際並無二致，被告仍無庸負 擔回復原狀費用，是原告此部分主張，要屬無據。 2、拆除招牌部分：
按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約 定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」「承 租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產 力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃 物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依 物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者， 不在此限。」民法第四百三十八條第一項、第四百三十二 條分別定有明文。由此可見，承租人應依「約定方法」為 租賃物之使用收益，則關於租賃物用益之方法與界限，即
應透過「契約解釋」之方式加以確定。如當事人未有明確 之約定時，即應依「租賃物之性質而定之方法」為之，此 時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法 外，並應斟酌當事人設定租賃之目的及交易之習慣，以為 決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃 物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用 、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租 人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出 合意之範圍或營業之必要者外，其他像是安裝電話、冷氣 、懸掛招牌或進行裝潢等措施時，出租人即有容忍之義務 。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承 租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義 務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外， 係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於 約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維 護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物 之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。 此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、 設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問 題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所 難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租 賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有 不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一 般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及 整修（如於安裝新招牌時一併拆除舊招牌），此時如承租 人以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請 求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。本件原告主張 被告返還系爭房屋時，未拆除招牌等情，為被告不否認， 然辯稱：承租時，前房客是通訊行，招牌我們去的時候前 房客招牌還在，所以我們才知道是通訊行，此乃原告於出 租時即可預見，且原告只拆除牆面看板，並未完全拆除招 牌等語，復佐以兩造所提出現場照片（見本院卷第43、11 2 頁），可證原告雖已拆除被告所設置之正面牆面看板（ 見本院卷第19、43頁），但仍留有「龍門洗衣」字樣之廣 告招牌及鐵架並未完全拆除，顯見原告或有可能期望交由 接手承租者一併更換招牌，是被告所辯尚非無稽，又原告 雖辯稱之前就拆乾淨給被告使用云云，然並未舉證以實， 是原告將系爭房屋出租給被告之時仍留有前一房客之招牌 而由被告自行拆換，現被告搬遷時卻向其請求拆除招牌費 用，顯有違誠信原則。再者，原告僅拆除正面牆面廣告看
板，卻支出25,000元，費用是否合理，尚值商榷。是應認 被告雖未拆除招牌，然於被告遷出系爭房屋時，應已合於 契約之「應有」狀態返還系爭房屋，原告上開主張，尚難 採憑。
3、門斗框、門牆水泥粉刷及裝設鋁窗部分：
按租約第9 條約定：「乙方如擬在租賃房屋上為裝設及加 工者，應事先徵得甲方之同意，並應由乙方自行負擔費用 暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全 。於交還租屋時，乙方應負責回復原狀。」，原告主張被 告增設門斗框，搬遷時並未回復原狀，門斗框及門牆水泥 粉刷之費用共計8,000 元等情，業據原告提出奭鑫機械企 業社（下稱奭鑫機械）免用統一發票生懼、統一發票（二 聯式）為據，且為被告所不爭執，堪認原告此部分為真。 又原告主張其另外裝設鋁窗6 個乙節，被告雖辯稱係因天 氣炎熱，打掃時空氣不佳而將之拆下至於他處，從原告所 提現場照片，輕鋼架面板後方即為拆下之鋁窗等語，然為 原告所否認，且從上開照片（見本院卷第16頁上方照片） ，尚無法確定鋁窗是否真的置於該處，被告就此並未舉證 以明，此部分尚難為其有利之認定，被告復未爭執原告加 裝鋁窗之費用，是原告主張其因加裝鋁窗之費用為12,000 元，應屬有據。故原告此部分得請求之金額合計為20,000 元（計算式：8,000 元＋12,000元）。 4、拆除大門鋁門及垃圾清運部分：
⑴按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有 重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數 額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。該規定含有 證明責任規範存在價值，損害額證明極度困難時，法院 基於全辯論意旨及調查證據結果，仍不能獲得損害賠償 額確信時，俾使權利容易實現，減輕損害額證明之舉證 責任，最高法院93年台上字第2213號判決意旨參照。 ⑵原告主張拆除被告所裝設之鋁門等節，為被告所不爭執 ，惟辯稱：市場行情約3,500 元，原告估價過高等語， 並提出哲嘉工程行估價單為據（見本院卷第45頁），再 佐以證人即奭鑫機械負責人莊昆統證稱：我記得我包那 些工程，做了八萬元左右。細項多少我忘記了。現場是 有一個玻璃門，拆除費用大概會估5,000 至6,000 元等 語（見本院卷第95頁），是原告所提之估價單上拆除鋁 門之費用15,000元是否真正並非無疑，然原告確實因拆 除被告增設之鋁門而支出相關費用，是本院審酌後認原 告此部分主張應以6,000 元為適當。
⑶又原告主張清運垃圾費用乙節，為被告所否認，並辯稱 ：由現場照片看不出有清運6 臺車之垃圾量，且費用亦 過高等語，並提出垃圾廢棄物報價清單為據（見本院卷 第44頁），是原告所提出之單據真正既經被告否認，自 應由原告舉證以實其說，然原告並未舉證以明，是法院 審酌被告所提出之現場照片，認原告確實受有損害，且 從現場照片觀之，其清運之廢棄物尚包含大型廢棄物， 而被告所提出之單據並未說明是否包含拆除及清運等之 工資，本院審酌後認原告請求之數額於20,000元之範圍 內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由 。
（三）原告得向被告請求之金額為多少？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。次按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相 當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此 為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則 ，請求占有人返還相當於租金之利益；押租金之主要目的 在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租 人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發 生當然抵充之效力，最高法院61年台上字第1695號判例、 87年度台上字第1631號判決意旨可資參考。經查，本件被 告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租賃契約第5 條約定 ：「乙方（即本件被告）應於簽定本訂約同時給付甲方（ 即本件原告）新台幣伍萬元整之保證金，以作為其履行本 契約之擔保。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交 還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還之。」 ，核其性質應屬押租保證金之約定。本件原告已收受50,0 00元之保證金，此為兩造所不爭執，又原告請求被告給付 積欠租金、水費、相當於租金之不當得利、違約金及回復 原狀費用共計為94,455元（計算式：27,622元＋4,167 元 ＋16,666元＋20,000元＋6,000 元＋20,000元＝94,455） ，已如前述，是扣除原告已收受之保證金50,000元後，原 告依法得請求之數額為45,554元，洵屬有據。五、綜上所述，原告本於系爭租賃契約及不當得利返還請求權之 法律關係請求被告給付44,455元，及自起訴狀繕本送達翌日 （即103 年2 月11日）起至清償日，按年息5%計算之利息， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁 回。
六、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項第1 款適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，原告雖為假執行宣告之聲請，依民事訴
訟法第389 條第1 項第3 款、第5 款規定，仍由本院依職權 宣告之，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合 ，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告之請求經駁回部分， 其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
中壢簡易庭 法 官 王星富
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 12 月 5 日
書記官 劉彩華
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,330元
合 計 1,330元