臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳簡字第665號
原 告 林建成
被 告 林俊谷
訴訟代理人 林柏寓
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國103年10月15
日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102 年11月13日就被告所有坐落高雄 市○○區○○段000000地號土地( 下稱系爭土地) 及同段64 7 建號建物( 下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產) 訂立買賣契約，買賣總價為新臺幣( 下同)175萬元，並簽立 不動產買賣契約書。102 年12月17日交屋後原告始發現系爭 房屋遍佈白蟻，原告雇工消毒所費不貲，並隨即檢附單據通 知被告，要求被告就原告雇工除蟻費用予以適當補償，惟被 告明知系爭房屋有白蟻卻否認，拒不給付，原告遂於103 年 1 月14日以存證信函通知被告補償原告，另於103 年1 月21 日告訴被告詐欺，經臺灣高雄地方法院檢察署103 年度偵字 第14869 號為不起訴處分確定( 下稱系爭偵案) ，已向被告 提出減少價金之要求，然被告至今未補償原告。系爭房屋存 有白蟻自有瑕疵，應減少買賣價金50萬元。爰依民法第359 條提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告50萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。
二、被告則以：被告於100 年8 月間買受系爭房屋後即出租予訴 外人林煒智使用，期間林煒智並未告知系爭房屋有白蟻之情 事。原告先前檢附單據要求被告賠償，該單據並非全與白蟻 相關，且系爭不動產買賣價金175 萬元，原告要求50萬元之 賠償金額不合理。又原告從未向被告請求減少價金，自通知 被告系爭房屋有白蟻時起至本件起訴時止，已逾6 個月，故 原告不得請求減少系爭不動產之買賣價金等語置辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行 。
三、得心證之理由
原告主張系爭房屋有白蟻瑕疵，應減少系爭不動產買賣價金 50萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞為辯。是本院應 審酌者為：㈠原告請求減少價金自通知瑕疵時起是否已逾6 個月期間? ㈡如未逾6個月，得減少之價金若干為適當?
㈠原告請求減少價金自通知瑕疵時起是否已逾6 個月期間? ⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物 有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求 權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自 物之交付時起經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定 ，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第359 條、 第365條定有明文。
⒉物之瑕疵擔保責任有解除契約、減少價金及損害賠償等方式 ，要非提及金錢之給付即為減少價金，減少價金與損害賠償 適用之法律要件及效果各所不同，如主張權利之買受人未能 具體表示係行使上開何種權利，自應就其主張之內容為論， 俾以就該種權利之行使有無理由為斷。本件原告固主張其於 103 年1 月14日寄發存證信函予被告前，已於102 年12月17 日交屋後約1 個多星期就已告知被告系爭房屋有白蟻瑕疵等 語，為被告所不爭( 見本院卷第58頁) 。惟上開存證信函及 系爭偵案之告訴狀中均要求被告就系爭房屋整修及除蟻費用 予以補償，並於告訴狀檢附除蟻及整修之單據( 見本院卷第 6 至9 頁、系爭偵案卷第2 至7 頁) 。皆未對於系爭不動產 因此減少之市價若干為論述，及指明係提出減少價金之請求 ，反係檢附單據要求被告負擔其已支出之費用。又證人即居 間兩造買賣之仲介業者張念樺於系爭偵案中證稱：買方(即 原告) 多次要我幫他爭取賠的價錢多一點，第1 次要求10幾 萬、第2 次要求20幾萬，第3 次要求50幾萬，且買方多次提 到如果訴訟成的話，被告警察公務員身分可能不保，我覺得 這樣不妥，應該就房屋現況來討論等語( 見系爭偵案他字卷 第90頁) 。證人張念樺僅係居間兩造買賣之人，與兩造並無 嫌隙或利害關係，其上開證述，堪予採信。是原告前亦係請 求被告就其因系爭房屋之白蟻瑕疵所支出之費用為賠償，而 非主張減少價金。準此，尚難認原告於提起本件訴訟前已向 被告為減少價金之請求。則揆諸前揭說明，原告自102 年12 月17日交屋後約1 週餘時間通知被告系爭房屋白蟻瑕疵起至 於103 年7 月14日提起本件訴訟之日止( 見本院卷第3 頁起 訴狀收狀章) ，已逾6 個月，原告主張行使減少價金權利未 超過6 個月期間云云，不足採信。
⒊原告雖主張被告係明知系爭房屋有白蟻瑕疵云云，惟證人即 向被告承租系爭房屋之承租人林煒智於系爭偵案中證述：從 100 年9 月至102 年8 月承租系爭房屋約2 年，承租期間沒 有發現白蟻，契約到期被告說想賣，問我有沒有意願買，我
不想買那邊，所以就不租了；我本身做裝潢，白蟻情形我非 常了解，系爭房屋木作部分非常少，白蟻平常看不出來，因 為畏光，所以通常不會將東西表面吃破，只會在裡面啃食等 語( 見系爭偵案他字卷第89頁及背面) 。證人林煒智前雖與 被告有租賃契約關係，然該契約早已屆期終止，其與兩造復 無嫌隙，自無為迴護兩造任一方證詞之可能，且又係實際居 住使用系爭房屋者，是證人林煒智之證言，堪予採認。而原 告看屋時並未發現白蟻，係在交屋後拆開系爭房屋原有裝潢 、設施後始悉有白蟻，核與證人林煒智上開白蟻係在內部啃 食，平時看不出來之證詞相符。足證被告辯稱不知系爭房屋 有白蟻乙節，尚非無據。原告主張被告明知有白蟻，故意不 告知云云，自難採信。故原告提起本件訴訟請求減少價金仍 須於通知後6個月內為之，而原告已逾6個月，業如前述。 ㈡如未逾6 個月，得減少之價金若干為適當?
本件原告請求被告減少價金50萬元，已逾6 個月期間。是系 爭房屋白蟻瑕疵得減少之價金為何，毋須論述，附此說明。四、從而，原告依民法第359 條之規定，請求被告給付50萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
鳳山簡易庭法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
書 記 官 李燕枝