臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第968號
原 告 廖崇淵
訴訟代理人 江燕偉律師
被 告 廖秀蓁
王願融
王繼偉
共 同
訴訟代理人 黃文祥律師
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國106 年7 月6 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地之門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號一樓房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號建物）全部騰空遷讓返還原告。
被告應將戶籍自門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號一樓房屋辦理遷出登記。
被告應自民國一百零五年九月二十九日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟捌佰參拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告之父即訴外人廖義隆於民國77年8 月21 日向訴外人林榮坤購買門牌號碼為臺北市○○區○○路00號 1 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落臺北市○○區○○段○ ○段000 ○000 地號土地應有部份（與前開房屋合稱系爭房 地），借名登記在訴外人廖義滴名下。被告廖秀蓁（下稱廖 秀蓁）於79年間向廖義隆借用系爭房屋並同其丈夫及兒子即 被告王願融、王繼偉（下稱王願融、王繼偉）居住在內，嗣 廖秀臻於84年9 月13日將戶籍遷入系爭房屋，王願融、王繼 偉則於91年6 月14日亦將戶籍遷入系爭房屋。廖義滴於85年 7 月2 日終止與廖義隆間借名登記契約關係，而將系爭房地 移轉登記予原告名下。茲原告業於104 年11月3 日，以存證 信函向被告為終止使用借貸契約之意思表示，並再以起訴狀 繕本送達向被告為終止使用借貸之意思表示，是被告已無占 有系爭房屋之正當權源，爰依民法第767 條第1 項、第470 條第2 項等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告並 辦理遷出戶籍登記，併依不當得利法律關係，請求被告給付 因無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利：依土地法 第97條第1 項計算，被告每月應返還8,335 元【房屋現值13
萬9,200 元＋土地申報地價12,480元×（土地面積93平方公 尺×權利範圍30／10,000＋土地面積731 平方公尺×權利範 圍940 ／10,000）×10％÷12＝8,335 】予原告。並聲明： ㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 ○000 地號 即門牌號碼臺北市○○區○○路00號1 樓之房屋騰空遷讓返 還原告。㈡被告應將其等戶籍自門牌號碼臺北市○○區○○ 路00號1 樓房屋辦理遷出登記。㈢被告應自起訴狀繕本送達 翌日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告8,335 元。二、被告則以：不否認有居住在系爭房屋內及將戶籍遷入之事實 ，然系爭房地為廖義隆以萬昌化學品有限公司（下稱萬昌公 司）之資金購買，乃萬昌公司所有資產，惟廖義隆未經全體 股東同意逕登記在廖義滴名下。嗣廖秀蓁於84年間以其在萬 昌公司登記20萬股份交易取得系爭房地所有權，成為真正所 有權人，惟廖義隆竟未將系爭房地所有權移轉予廖秀蓁，反 而於85年7 月22日未經廖秀蓁同意，將系爭房地所有權移轉 予原告，而為無權處分，是原告自廖義滴受讓系爭房地所有 權行為要屬無效，原告自不得以其為系爭房地登記名義人， 剝奪被告廖秀蓁對系爭房地具所有權之權利。又廖秀蓁既為 系爭房地之真正所有權人，自具占有使用系爭房屋之正當權 源，並得將戶籍遷入，而王願融、王繼偉經廖秀蓁同意使用 系爭房屋並遷入戶籍，亦屬有權占有使用系爭房屋及遷入戶 籍等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其父親廖義隆於77年8 月21日以其名義向林榮坤購 買系爭房地，登記於廖義滴名下，嗣廖義滴於85年7 月2 日 將系爭房地移轉登記予原告名下。又被告於79年間即遷入系 爭房屋內居住，廖秀蓁並於84年9 月13日將戶籍遷入系爭房 屋，王願融、王繼偉則於91年6 月14日亦將戶籍遷入系爭房 屋等事實，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地 及建物謄本、異動登記簿及個人基本資料查詢（見本院士林 簡易庭105 年度士調字第249 號卷，下稱簡易庭卷，第45至 46頁、49至50頁、57、58頁；本院卷第28頁及限制閱覽卷） 可稽，堪信為真實。
四、原告主張其為系爭房地所有權人，為被告所否認，辯稱：系 爭房屋及土地為萬昌公司之資產，經廖秀蓁以萬昌公司股份 為交易取得系爭房屋及土地所有權，然為廖義隆無權處分移 轉所有權予原告云云。經查：
㈠、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力；又不動產物權經登記者，推定登記權 利人適法有此權利，民法第758 條第1 項、第759 條之1 第 1 項分別定有明文，原告主張其為系爭房地所有權人之事實
，業據其提出系爭房地登記謄本載明所有權人為原告可稽（ 見本院卷第28頁；簡易庭卷第57、58頁），應推定原告適法 有系爭房地之所有權，被告否認原告為所有權人，自應就其 所主張系爭房地為萬昌公司資產，經廖秀蓁以萬昌公司股份 為交易取得系爭房屋及土地所有權，而為廖義隆無權處分移 轉所有權予原告等事實負舉證責任。
㈡、被告固聲請證人即於萬昌公司擔任會計並為廖義隆之妹廖淑 芬到庭，以資證明系爭房地原為萬昌公司所有，經廖秀蓁以 其在萬昌公司股份換得所有權乙情，然證人廖淑芬經通知到 庭證稱：不清楚系爭房屋及其坐落土地買賣情事，亦不清楚 是否以萬昌公司之資金購買系爭房屋及其坐落土地等語（見 本院卷第144 、147 頁），已表明對廖義隆購買系爭房地及 資金來源等情事均不知悉，雖其另證稱：萬昌公司大部分現 金及資產都是廖義隆掌控，在廖義隆向林榮坤購買系爭房地 前，其夫有向廖義隆建議以公司資產買一間房子作為倉庫等 語（見本院卷第147 、148 頁），惟此僅能明瞭廖義隆購買 系爭房屋前，發生有廖淑芬之夫建議以萬昌公司資金予以購 買之情事，究不能據以認定廖義隆乃以萬昌公司資金購買系 爭房地之事實，又參之系爭房地之買賣契約上所載買受人為 廖義隆個人，買賣價金亦係以廖義隆個人名義簽發之支票為 支付，即由廖義隆負責履行買賣契約之義務並負擔給付票款 之責，有不動產買賣契約書及支票在卷可按（見簡易庭卷第 45至46頁、第47至48頁），難認系爭房地之買受與萬昌公司 有關，再酌以廖義隆於購入系爭房地後，陸續提供其親人為 居住，此經證人即廖義隆之弟廖義滴證述：之前有住過系爭 房屋，在之前大哥廖義興的兒子也有住過，被告後來住進來 等語（見本院卷第90頁），復為被告所自承其自79年間起即 居住在系爭房屋內，父母北上時亦居住在系爭房屋內由被告 照顧等情，是系爭房屋亦無全部專供萬昌公司使用之得認萬 昌公司資產之客觀事實存在，是被告辯稱系爭房屋為萬昌公 司資產乙節難予採信。
㈢、又證人廖淑芬復證稱：不知道廖秀蓁於84年間有以萬昌公司 股份及彰化土地出售所得之價款換得系爭房地所有權乙事等 語（見本院卷第145 頁），無從證明被告所主張廖秀蓁業交 易取得系爭房地所有權之事實為真；況廖秀蓁原陳稱：業經 廖義隆同意以其在鄉下8 分之1 的財產交換系爭房屋及其坐 落土地等語（見本院卷第23頁）、王願融則稱：廖秀蓁與廖 義隆於84年間達成口頭約定以廖秀蓁萬昌公司股份及斗六農 地交換系爭房屋及其坐落土地等語（見本院卷第25頁）；嗣 被告又陳以：乃經萬昌公司全體股東同意以廖秀蓁在萬昌公
司20萬股份交換系爭房屋及其坐落土地等語（見本院卷第51 頁），足徵被告就廖秀蓁如何交易取得系爭房地所有權乙情 前後所述不一，則被告抗辯廖秀蓁經由互易取得系爭房屋所 有權之事實，不無疑義，難以憑信，而參以廖秀蓁在萬昌公 司之股份從未變動過，經本院調取萬昌公司登記卷宗審核屬 實，又廖秀蓁前回覆原告要求其遷出系爭房屋之存證信函內 容，竟就其乃真正所有權人乙情隻字未提，卻是陳以：「… 就座落於臺北市北投區崗山路之房屋及土地，係家兄廖義墉 於民國77年間取得產權登記，本人於民國79年間係經家兄同 意無償、無限期入住使用至今，且曾在此照顧北上居住的父 母親，並於民國84年9 月13日將戶籍遷入於此。事後因家族 之關係於民國85年7 月間將該不動產移轉至台端名義下。以 上本人所陳述為事實經過。…」（見簡易庭卷第51至52頁） ，益徵並無被告所主張廖秀蓁於84年間以股份及土地互易系 爭房地所有權乙事實。至被告辯稱廖秀蓁於萬昌公司解散時 就其20萬股份並無取得退股金乙情，即使為真，亦難認其原 應取得之退股金即屬原來取得系爭房地之對價，況同為萬昌 公司股東之廖淑芬、廖義墉亦陳稱同有退股金未領取之糾葛 情事（見本院卷第146 、149 頁）。再縱被告主張以股份、 土地交換系爭房地之約定為真，廖秀蓁亦僅取得請求契約相 對人移轉系爭房地之債權請求權，在未登記為系爭房地所有 權人前，依上開規定，自無從取得系爭房地所有權。㈣、綜上，原告登記為系爭房地所有權人，即適法推定有此權利 ，被告所舉證據不足以否定原告為系爭房屋所有權人之事實 ，自應認原告確為系爭房地之所有權人無訛，被告抗辯廖秀 蓁始為所有權人云云，不足採信。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前段、中段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不 動產者，占以人對於不動產所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實負舉證之責（最高法院85年度台上字第1120號、 83年度台上字第1553號判決要旨參見）。再按原告於起訴原 因已有相當之證明，而被告於抗辯事實無確實證明方法，僅 以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告 不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例要旨參照） 。查原告為系爭房屋所有權人，業如前述，依上開說明，被 告應舉證證明其占有使用系爭房屋為有正當權源之事實。查 被告主張廖秀蓁以其與廖義隆間有以萬昌公司股份交換系爭 房屋之合意，為系爭房屋所有權人，被告乃有權占有系爭房
屋，然其所舉證據不足以證明該主張之事實為真，業如前述 ，則應認廖秀蓁為無權占有系爭房屋，而王願融、王繼偉主 張乃經由廖秀蓁同意占有使用系爭房屋，既廖秀蓁為無權占 有，其等自亦屬無權占有。又廖秀蓁前雖經廖義隆同意占有 使用系爭房屋，兩造並未證明定有返還期限，縱認原告須繼 受其等間使用借貸法律關係，而廖秀蓁自承廖義隆要其入住 系爭房屋負責看管萬昌公司倉庫等情，則萬昌公司既已結束 營業，為兩造所不爭，且經本院調閱萬昌公司案卷審核無訛 ，應認原告與廖秀蓁間依借貸系爭房屋之目的使用完畢，廖 秀蓁自應負返還系爭房屋予原告之責。且原告業亦以收回自 住為由，向廖秀蓁為終止系爭房屋使用借貸契約之意思表示 ，且該意思表示已到達廖秀蓁，為被告所不爭，應認原告與 廖秀蓁間就系爭房屋之使用借貸契約業已終止。是廖秀蓁亦 無從以使用借貸關係作為占有使用系爭房屋之正當權源，此 外，被告亦未舉證證明有何占有使用系爭房屋之正當權源， 應認原告主張被告無權占有系爭房屋之事實為真，則被告無 占有系爭房屋之正當權源，而居住系爭房屋內，並將戶籍遷 入，依前揭規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋並辦 理戶籍遷出，自屬有據。
六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能 返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別 定有明文。又無權占用他人房屋，依社會通常觀念，乃獲得 相當於租金之利益，使房屋所有權人因而受有相當於租金之 損害，是被告占用原告之系爭房屋為如前述，則原告自得依 不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利。 又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。查系爭房 屋105 年度現值為13萬7,100 元，此有臺北市捐稽徵處105 年房屋稅繳款書可稽（見本院卷第41頁），又其所坐落之兩 筆土地105 年1 月之申報地價均為每平方公尺1 萬2,480 元 ，面積分別為93平方公尺、731 平方公尺，權利範圍則各為 30/10,000 、940/10,000，亦有土地登記謄本可按（見簡易 庭卷第57、58頁），而系爭房屋位臺北市北投區，周遭有桃 源國中、國小、榮民總醫院、關渡醫院、關渡自然公園及市 場等，生活機能尚佳，又鄰近捷運及公車站，交通往來亦具 便利性，此有系爭房屋估價報告書及GOOGLE搜尋地圖及照片 可參（見簡易庭卷第11至44頁；本院卷第42至44頁），且為 被告所不爭執，是本院審酌上情，認前開房屋租金以土地及 其建築物申報總價年息7 ％計算為相當。準此，原告主張被
告應自起訴狀繕本送達翌日即105 年9 月29日（此為兩造所 不爭執之日期，見本院卷第130 頁）起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告5,835 元【計算式：〔139,200 ＋（12,4 80×93×30/10,000 ＋12,480×731 ×940/10,000）〕×7 ％÷12＝5,835 ，小數點以下4 捨5 入】之不當得利，為有 理由，應予准許，至逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回 。
七、綜上，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告騰空遷讓 返還系爭房屋並辦理遷出戶籍登記，併依不當得利法律關係 ，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即105 年9 月29日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付5,835 元，為有理由，應予 准許；至逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1 項判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 21 日
書記官 陳弘祥