臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度上易字第77號
上 訴 人 李明欽
訴訟代理人 陳水聰律師
陳景裕律師
被上訴人 蔡富金
訴訟代理人 康四評律師
上列當事人間請求遷讓停車位事件，上訴人對於民國102 年12月
25日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1813號第一審判決提起上
訴，本院於103 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段○○段○0000地號 土地，應有部分萬分之297 （下稱系爭土地），暨其上門牌 號碼高雄市○○區○○○路00巷00號地下室面積2026.61 平 方公尺未辦保存登記建物（下稱系爭地下室），為大總建設 股份有限公司（下稱大總公司）出資興建，均為該公司所有 。經法務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）98年度 助執字第3443號行政執行事件（下稱系爭執行事件）強制執 行，由伊與王思云等42人（下稱拍定人等），於民國101 年 4 月12日拍定，並於同年月27日領得權利移轉證書。拍定人 等就系爭地下室65個停車位，於101 年5 月30日分管協議（ 下稱系爭分管協議），由伊專用31號停車位（下稱系爭停車 位）。詎上訴人無權占用系爭停車位，履經催告遷讓置之不 理，為此，爰依民法第767 條第1項前段、第821 條、第179 條規定起訴。聲明：㈠上訴人應將系爭地下室編號第31號停 車位遷讓返還予伊及其他拍定人。㈡上訴人應自101年4月27 日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人及其他拍定人新 臺幣（下同）3000元。
二、上訴人則以：㈠伊於81年間向地下室原始起造人大總公司購 買該停車位永久使用權，伊占用停車位有正當權源。㈡系爭 地下室係門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00號亞洲仁愛 大廈（下稱系爭大廈）之地下室，為大廈共用部分，分管協 議是拍定人等就系爭地下室停車位所為專用約定，未經大樓 區分所有權人會議決議，亦未得原專用部分使用人即伊之同 意，違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，伊不受分管 協議拘束。㈢再者，縱拍定人等因拍賣而取得地下室所有權 ，伊亦可適用或類推適用民法第425 條第1 項「買賣不破租
賃」原則，繼續現狀使用。㈣況拍定人等應買時，已自拍賣 公告上知悉伊購買系爭停車位永久使用權之實，被上訴人等 應受契約拘束等語置辯。聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保，請准免為假執行宣告。三、原審判命上訴人應將系爭停車位遷讓返還予被上訴人及全體 拍定人，及如上請求之不當得利，並酌定相當擔保金額為准 、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判 決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠系爭土地原為大總公司所有，系爭地下室，為大總公司原始 起造，該土地上另有區分所有建築物即系爭大廈。 ㈡上訴人於81年間與大總公司簽立「車位使用權證明書」，證 明書記載停車位使用權業由大總公司出售予上訴人，證明書 並於81年6 月17日經原審公證處公證。
㈢系爭土地、地下室經行政執行署系爭執行事件拍賣，由拍定 人等於101 年4 月12日共同拍定，並於同年月27日取得權利 移轉證書。
㈣拍定人等於101 年5 月30日就系爭地下室停車位使用，簽立 分管協議，約定系爭停車位由被上訴人使用。
㈤系爭停車位自81年公證至今，由上訴人占有使用。 ㈥上訴人與被上訴人均為該大樓區分所有權人。 ㈦系爭停車位拍賣其間，曾經蔡雙瑜等向原審提起第三人異議 之訴（100 年度訴字第215 號）敗訴，上訴後復經本院100 年度上易字第254 號（下稱另案）判決上訴駁回確定。五、本院論斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有 系有正當權源之事實證明之（最高法院82年度台上字第1441 號裁判要旨參照）。準此，苟占有人未能舉證有權占有，即 不能為有利於伊之認定。
㈡查被上訴人主張系爭不動產為行政執行署拍定，並經拍定人 分管協議由被上訴人專用系爭車位等情，已據其提出上訴人 不爭執形式上真正之權利移轉證書、分管協議為證（原審卷 第6至12頁）。然上訴人辯以：㈠系爭不動產為系爭大廈共 同使用部分，非獨立之物，執行法院不得單獨對之拍賣。㈡ 縱得為拍賣客體，大總公司業將該不動產之事實上處分權讓 與伊，執行法院對非屬大總公司之不動產拍賣，為無權處分
，對伊不生效力。㈢即或不然，伊亦非無權占有，蓋：⑴車 位使用權買賣成立於公寓大廈管理條例第4條第2項公佈施行 之前，依法律不溯及既往，買賣有效。⑵依伊與大總公司簽 訂之車位永久使用權買賣，既有對價，應認屬租賃，有買賣 不破租賃之適用，契約效力及於兩造間，且不違物權法定原 則。⑶兩造為系爭大廈區分所有權人，被上訴人於執行署拍 賣應買前，早知悉伊是基於向大總公司買受車位使用權並占 有迄今，縱認伊與大總公司間買賣契約為債之關係，依司法 院大法官會議釋字第349號解釋意旨及最高法院101年度台上 字第437號判決要旨，被上訴人同應受契約拘束，伊非無權 占有。㈣既非無權占有，即無不當得利可言，況依被上訴人 拍定系爭車位之價額約30萬元，與伊等81年間向大總公司以 45萬元金額買受永久使用權，上訴人請求不當得利屬重複得 利，不應准許等語。
㈢執行署是否拍賣他人車位而無效？
上訴人主張系爭地下室如非系爭大廈之共同使用部分，而為 獨立之物，依拍賣性質上屬買賣，則於大總公司將系爭停車 位永久使用權賣與伊時，即已喪失事實上處分權，大總公司 不得再對伊主張權利，執行法院縱將之拍賣，亦屬拍賣他人 之物為無效等語。查實務上肯認之事實上處分權，係指欠缺 法律上處分權之物而言，非謂取得物之永久使用權能者，即 屬事實上處分權之讓與。蓋依民法第756條規定，占有、使 用及處分僅為物之權能，而非獨立權利，故如非物之讓與， 縱取得物之使用權能，亦不得主張取得事實上處分權。依上 訴人提出大總公司出具，經原審法院公證處認證之車位使用 權證明書認證書及車位使用權證明書，已標明為車位「使用 權」之買賣，更於證明書末段特別載明「不得單獨讓售、質 押、出租，或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使 用」（原審卷第65至68頁），若謂彼等間屬事實上處分權之 讓與，則大總公司何得限制上訴人處分、使用及收益，且不 啻上訴人可以任意將停車位拆除，堪認上訴人此部分主張為 不可採。
㈣系爭地下室是否為獨立建物？
⒈上訴人主張系爭地下室為該大樓共同使用部分，非獨立之物 ，高雄執行署不得單獨拍賣，即令拍賣，被上訴人亦未因而 取得所有權等語，為被上訴人否認。
⒉經查，系爭地下室前因大總公司積欠稅款，而由行政執行署 98年度助執字第3443、3444號執行事件，以之為標的物查封 、拍賣。其間，該大廈區分所有權人蔡雙瑜、賴丁財以該地 下室為系爭大廈共同使用部分，屬全體區分所有人共有，非
大總公司所有等事由，兼為區分所有權人利益，向行政執行 署聲明異議，並據以提起第三人異議之訴，經原審100 年訴 215 號、本院100 年度上易字第254 號判決駁回確定，有判 決可稽（原審卷第156 至159 頁）。
⒊次查，系爭大廈地下室之總面積為3,071.57平方公尺，其中 87 6.10平方公尺連同系爭大廈1至12層樓之樓梯間、屋頂突 出物及騎樓部分，合計4,719.94平方公尺，編定建號549 號 為系爭大廈公共設施，屬區分所有人共有。而該地下室3,07 1.57平方公尺，扣除已登記部分後，其餘2,195.47平方公尺 並未登記為公共設施，此有建物登記謄本在卷可稽，高雄市 新興地政事務所建物測量成果圖可稽（本院卷第155 頁）。 則依登記謄本記載，大廈區分所有權人共有之公共設施應僅 為876.10平方公尺，而不及於其餘2,195.47平方公尺部分。 又系爭地下室供大廈之停車空間使用，業經受訴法院會同兩 造勘驗屬實。而依上訴人與大總公司所訂買賣契約，在停車 位部分，係購買永久使用權，亦有停車使用證明書、認證書 可憑（原審卷第65至68頁）。則依上開買賣內容觀之，買受 人並未取得系爭建物所有權，而僅取得停車位之永久使用權 甚明。
⒋大總公司為系爭大廈之原始起造人，有建造執照及使用執照 在卷可稽，且為上訴人不爭執。而系爭建物並未登記在系爭 大廈之公共設施範圍內，已如前述，自應歸屬為原始起造人 之大總公司所有。又系爭大廈係於70年7 、8 月間建造完成 ，其地下室之總面積為3,071.57平方公尺，經扣除登記為公 共設施之876.10平方公尺後，其餘2,195.47平方公尺部分， 自70年10月間起即單獨設立房屋稅籍，並以大總公司為納稅 義務人，而大總公司於85年3 月間將其中158.4 平方公尺移 轉予第三人王士春，而由王士春為該移轉部分之納稅義務人 ，其餘2037.07 平方公尺則仍維持大總公司為納稅義務人， 亦有高雄市西區稅捐稽徵處新興分處函文及所附房屋稅籍證 明書、平面圖附於另案卷可稽。可見系爭建物自70年10月後 ，即由大總公司設籍繳稅，而非由上訴人等區分所有人繳納 稅款，則大總公司不僅為原始起造人，同時亦為納稅義務人 之事實，亦可認定。至上開面積2,037.07平方公尺雖與強制 執行中測量之面積2,026.61平方公尺略有差距（約10平方公 尺），然應屬測量技術不同所產生之合理誤差，並不影響其 範圍之同一性，併予說明。
⒌上訴人雖陳稱系爭地下室無獨立出入口，不得為單獨所有權 之標的，且供大廈住戶停車使用，為附屬物，而為公共設施 中之地下室範圍之一部，或應屬從物之性質，而為上訴人所
有權效力所及等語。然查，自己建築之房屋，與依法律行為 而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非 經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例意 旨參照）。大總公司既為系爭地下室起造人，於建築完成時 即取得所有權，不因未辦理登記影響所有權取得。又系爭大 廈為12層樓及地下1 層之鋼筋混凝土結構造大廈，除1 至12 樓規劃為數獨立空間而為各區分所有權人單獨所有外，就地 下層部分（含系爭地下室），可藉由階梯及斜坡車道供出入 ，並通達至地面層使用，業經另案原審勘明屬實，並製有勘 驗筆錄及現場照片可稽。足見除1 至12樓單獨所有權之標的 外，系爭地下室在構造及使用上，同具獨立性。況該地下室 除供停車使用外，亦規劃為其他商業用途，即該地下室經移 轉予第三人王士春之158.4 平方公尺空間，係供經營卡拉OK 餐廳使用亦為另案是認，堪認除有獨立之空間外，亦具經濟 價值及效益。
⒍上訴人又主張系爭地下室用途為避難室及停車空間，變電室 、機電設施及樓梯間等公共設施，亦設於其內，難認使用上 具獨立性等語。然查，依上開測量成果圖所示，大廈地下室 依法規劃避難室兼停車空間、並變電室、機電設施及樓梯間 等，其位置及範圍均係在系爭地下室範圍之外，且已一併計 入已登記公共設施範圍內，可見使用執照所載之避難室兼停 車空間，已另有獨立空間，要與系爭地下室範圍無涉。況建 築法第102 條之1 第1 項規定所稱建築物應附建防空避難設 備或停車空間之規範意旨，係為兼顧社會（停車位不足）及 民防（防空避難）需求，除法定應設之避難及停車空間外， 其餘空間縱於緊急時應供民防（防空避難）使用，亦不限於 大廈住戶使用，且僅係於特定時間供特定需求之功能使用， 要難憑此認系爭地下室專供大廈住戶使用，不具使用上獨立 性之論據。
⒎綜上，上訴人主張系爭地下室為大廈公共設施，即區分所有 人共同所有，或為該等設施之附屬物或從物等主張，為不足 採。以是，系爭停車位既具構造上及使用上獨立性，況其上 確有卡拉OK店之經營，堪認亦具經濟價值，自得為單獨所有 權客體而予以拍賣。
㈤上訴人是否無權占有系爭停車位？被上訴人得否據民法第76 7 條、第821 條規定請求遷讓返還？
⒈上訴人主張依系爭使用權買賣約定，既屬有償使用停車位， 足認該約定係租賃契約，有民法第425 條第1 項之適用。再 或不然，兩造既為系爭大樓區分所有權人，均知悉大總公司 以出售停車位永久使用權能方式，該停車位並已交付上訴人
占有，應認亦得類推適用上開法條規定，契約效力及於兩造 間，伊非無權占有等語。被上訴人則辯以，大總公司與上訴 人締結者為使用權買賣，有前揭證明書等可稽，彼等間自非 租賃關係，無民法第425條第1項適用。又使用借貸契約僅具 債權性質，不得執以對抗物權所有人，上訴人主張類推適用 上開規定，同屬無據等語否認。
⒉按使用借貸與租賃二者在以占有、使用他人之物為契約目的 與功能上並無不同，區別者，乃前者之使用為無償，後者則 為有償。審之上訴人是以給付對價方式，取得停車位之使用 （不論其名稱為何），已與無償之使用借貸明顯有異。參以 使用僅所有物權能之一，非獨立之權利，非得單獨作為買賣 客體，然因確有交易之實及需求功能等情，認系爭停車位形 式上雖以使用權買賣為之，惟具租賃之實質。買受停車位之 人支付對價以取得停車位之使用權能，即於建物存在期間得 長久使用而無須另行支付對價，應認係以停車位所在建物存 在為期，將該期間內之租金一次給付之情，為租金已預付之 定期租賃法律關係，堪予認定。又被上訴人依拍賣取得系爭 停車位之所有權，依民法第425條第1項規定，前開租賃契約 移存於兩造間。
⒊綜上，上訴人是基於租賃契約占有使用系爭停車位，應認上 訴人為有權占有，準此，被上訴人據民法第767 條、第821 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭停車位，非屬正當。 ⒋至被上訴人雖抗辯如認系爭買賣永久使用權為租賃，無異創 設新物權，亦有違民法租賃期間之規定等語。惟按大總公司 以租賃方式將停車位租予上訴人使用，為所有物「收益」權 能之具體表現，殊不因約定期間為永久（即以建物存在為期 ）而異其性質，並未創設新物權。另民法第449 條第1 項固 規定租賃期間不得逾二十年，然超過者，依同項後段規定， 亦僅縮短為二十年。系爭租賃（停車位使用權買賣）於81年 簽訂（原審卷第65至58頁），雖已逾二十年，然依民法第45 1 條規定，屆期之租賃關係非當然消滅，是亦無違上開租期 規定。
㈥上訴人請求不當得利是否正當，金額若干？
承上所述，系爭停車位使用權買賣契約，既經認定為已付租 金之租賃契約，且依民法第425 條第1 項規定，契約存在於 兩造間，則上訴人占有使用系爭停車位，縱屬得利，要非無 法律上原因，從而，被上訴人依民法第179 條規定，訴請上 訴人給付不當得利為無據。
六、綜上所述，上訴人抗辯其非無權占有系爭停車位，亦無不當 得利等語為可採。被上訴人主張其係系爭停車位所有人，上
訴人無權占有，侵害其所有權，並因而受有不當得利等語為 無可取。從而，被上訴人依民法第767 條、第821 條及第17 9 條規定，請求上訴人將系爭停車位遷讓返還及給付不當得 利，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，尚 有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理 由。爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又本件為判 決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊及防禦如其他有權占有抗 辯及個案判決意旨等，於訴訟結果不生影響，不逐一論述， 附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 謝肅珍
法 官 黃國川
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書 記 官 馬蕙梅