租佃爭議
臺灣高等法院 臺南分院(民事),上字,103年度,196號
TNHV,103,上,196,20141125,1

臺灣高等法院臺南分院民事判決　103年度上字第196號
上　訴　人　黃榮嘉
　　　　　　黃奉裕
　　　　　　黃榮
　　　　　　黃榮峌
　　　　　　黃豐棽
共　　　同
訴訟代理人　何永福　律師
複代理人　　嚴天琮　律師
被上訴人　　財政部國有財產署南區分署
法定代理人　吳宗明
訴訟代理人　吳碧娟　律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年7月
22日臺灣嘉義地方法院第一審判決（102年度訴字第587號）提起
上訴，被上訴人減縮聲明，本院於103年11月11日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。此觀民事訴 訟法第446條第1項準用第255條第1項第3款規定自明。被上 訴人原審請求上訴人將坐落嘉義縣竹崎鄉○○○段00000地 號土地上之七間木造平房拆除，回復可耕作狀態，並將同段 17-26、17-27地號二筆土地交還，嗣將回復可耕作狀態部分 之聲明減縮（本院卷第53頁反面筆錄），核屬減縮應受判決 事項之聲明，依上規定，應予准許。
二、上訴人主張：坐落嘉義縣竹崎鄉○○○段00000○00000地號 土地（下稱系爭土地）係屬國有，被上訴人為管理者，上訴 人父親黃新材於民國94年12月06日向被上訴人所屬嘉義分處 承租，並訂定國有耕地租賃契約書，為耕地三七五租約，應 作耕地使用，然黃新材在承租之系爭17-26地號土地上建蓋 如原審附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ等七間木造平房， 作民宿使用，面積共504.54平方公尺。黃新材於100年3月29 日死亡，上訴人為其繼承人，被上訴人曾於100年9月21日發 函向上訴人表示，因渠等違反租約使用，原訂國有耕地租賃 契約無效，本案應予註銷租約，並返還土地，然上訴人仍占 用使用系爭土地，爰依耕地三七五減租條例第16條及民法第 767條規定，請求上訴人拆除地上物並返還土地。又上訴人



占有使用系爭17-26地號土地，木造平房部分之面積共504. 54平方公尺，依國有出租基地租金率計算，其相當於租金之 不當得利計算如附件一所示，自100年9月1日起至101年12月 31日止，上訴人之不當得利共4,368元；自102年1月1日起至 102年10月31日止，每月之不當得利為378元，共10個月計 3,780元。另上訴人占有系爭17-26地號土地如原審附圖Ａ、 Ｇ部分土地，種植花、樹、茶樹及空地，此農作部分之不當 得利如附件二所示，每月97元，上訴人自100年9月1日起至 102年10月31日止，26個月共2,522元。另上訴人占有使用系 爭17-27地號土地，自100年9月1日起至102年10月31日止共 26個月，受有不當利益共936元，計算式如附件三所示。上 訴人繼續占有使用系爭土地，獲有未支付相當於租金之不當 得利共11,606元（4,368＋3,780＋2,522＋936＝11,606元） ，爰依民法第179條規定請求上訴人如數連帶給付，並自102 年11月1日起至交還土地日止，按月連帶給付被上訴人511元 （378＋97＋36＝511元）等語。原審判決上訴人敗訴，上訴 人不服，提起上訴（被上訴人原審請求更正系爭17-26地號 土地面積部分，經原審駁回，未據上訴，業已確定，不在本 院審理範圍），被上訴人對上訴之答辯聲明：上訴駁回。三、上訴人則以：系爭土地現仍由上訴人使用，上訴人不知系爭 土地除農用外，不得興建地上物，並非故意違約，且因上訴 人耕作經營系爭土地，使土地價值提高，僅因部分違約使用 ，被上訴人即收回全部土地，上訴人損失嚴重。又被上訴人 請求以5%計算相當於租金之不當得利，應屬過高，應以1%計 算較為適當等語，資為抗辯。上訴聲明：1.原審判決不利於 上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁 回。
四、兩造不爭執事項：
㈠嘉義縣竹崎鄉○○○段00000○00000地號土地為國有，土地 之使用分區均為山坡地保育區，前者面積：3,590㎡、後者 面積：1,120㎡。（原審卷第44至45頁） ㈡被上訴人與黃新材於94年12月6日訂立國有耕地租賃契約書 ，由黃新材承租系爭國有土地，租期為93年1月1日至102年 12月31日（原審卷第46頁）。其中租約：四、其他約定事項 ：㈨適用耕地三七五減租條例之租約，承租人不自任耕作或 將耕地全部或一部轉讓或轉租他人，原訂租約無效。承租人 應騰空交還土地，並不得請求任何補償。五、特約事項：㈢ 承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自 變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約 無效，交還土地，絕無異議。




㈢黃新材在承租之系爭17-26地號土地上建蓋如原審附圖所示 Ｂ部分面積115.55平方公尺、Ｃ部分面積61.88平方公尺、 Ｄ部分面積62.03平方公尺、Ｅ部分面積60.58平方公尺、Ｆ 部分面積60.75平方公尺、Ｈ部分面積143.75平方公尺等木 造平房，面積共504.54平方公尺。（原審卷第27頁） ㈣黃新材於100年3月29日死亡，上訴人黃榮嘉、黃榮、黃榮 峌、黃奉裕及黃豐棽為其繼承人。（原審卷第47至51頁） ㈤被上訴人於100年9月21日發函與上訴人黃榮嘉與黃奉裕2人 表示：「系爭2筆國有耕地，因違反租約使用，原訂（89） 國耕租字第234號國有耕地租賃契約無效，本案（收件編號1 00GB0000000）應予註銷並檢還所送申請文件正本乙份。」 （原審卷第52至53頁）
㈥被上訴人於100年10月21日對黃榮嘉及黃奉裕訴請拆屋還地 訴訟，經台灣嘉義地方法院100年度嘉簡字第714號承辦，後 年改以101年度訴字第233號承辦，並於101年5月11日追加黃 豐棽、黃榮及黃榮峌為上訴人，因未先經過調解及調處程 序，故先撤回該訴訟。（台南地院101年度訴字第233號卷） ㈦被上訴人於102年7月2日向嘉義縣竹崎鄉公所耕地租佃委員 會申請租佃爭議調解。竹崎鄉公所耕地租佃委員會於102年7 月10日進行調解，調解不成立，移送嘉義縣政府調處。（原 審卷第19至20頁）
㈧嘉義縣政府於102年10月14日召開第17屆第1次耕地租佃爭議 調處委員會，該調處之申請人為被上訴人、對造則為上訴人 等5人，就系爭國有土地爭議為調處。調處決議「主文：本 案由出租人收回。理由：本案承租人未自任耕作，有違減租 條例第16條規定，原訂租約無效，故決議如主文。」（原審 卷第6至11頁）
五、得心證之理由：
本件兩造所爭執者，在於：㈠上訴人有無違反耕地三七五減 租條例第16條之規定？㈡被上訴人請求上訴人返還嘉義縣竹 崎鄉○○○段00000○00000地號土地，是否有理由？㈢被上 訴人請求上訴人給付相當租金之損害賠償金是否有理由？以 下分別說明之：
㈠上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條之規定？ 1.按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項 、第2項定有明文，但所謂不自任耕作及轉租，係指承租人 故意不自任耕作及轉租者言（最高法院75年度台上字第813 號裁判意旨參照）。再按，耕地三七五減租條例第16條第1



項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自 己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住 或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條 第2項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有70年台上字 第4637號判例意旨可資參照。
2.本件被上訴人主張系爭土地由上訴人之父黃新材於94年12月 6日向其所屬嘉義分處承租，並訂定國有耕地三七五租約， 然黃新材在承租之系爭17-26地號土地上建蓋如原審附圖所 示Ｂ至Ｆ、Ｈ等七間木造平房，而黃新材於100年3月29日去 世，上訴人黃榮嘉、黃奉裕、黃榮、黃榮峌及黃豐棽等五 人為其繼承人，被上訴人曾於100年9月21日發函註銷租約等 情，如不爭執事項㈡㈢㈣㈤所示，而上開木造平房明顯係作 民宿使用，有現場照片在卷可稽（原審卷第29頁以下），即 自黃新材起，即有不自任耕作情事，並擅自變更系爭租約約 定之土地使用情形，黃新材死亡後，上開變更土地使用、不 自任耕作狀態仍持續中，是上訴人並未自任耕作，堪可認定 。上訴人知悉黃新材與被上訴人訂立者為耕地三七五租約， 黃新材於系爭土地上興建木造平房作民宿使用，明顯違約， 上訴人辯稱非故意違約云云，自不可採。
㈡被上訴人請求上訴人返還系爭土地，是否有理由？ 依兩造租約特約條款五之約定：承租土地，承租人確係自任 耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不 實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議 （原審卷第46頁）。又因上訴人未自任耕作，違反三七五減 租條例第16條規定，系爭租約無效，被上訴人並已發函通知 上訴人註銷租約，如不爭執事項㈤所示，上訴人於租約無效 、經通知註銷後，仍繼續占用系爭土地，復未能說明有何其 他合法使用權源，自屬無權使用，被上訴人依耕地三七五減 租條例第16條及民法第767條規定，請求上訴人將原審附圖 所示Ｂ部分面積115.55平方公尺、Ｃ部分面積61.88平方公 尺、Ｄ部分面積62.03平方公尺、Ｅ部分面積60.58平方公尺 、Ｆ部分面積60.75平方公尺、Ｈ部分面積143.75平方公尺 之七間木造平房拆除，並將系爭17-26、17-27地號土地交還 被上訴人，自屬有據。雖上訴人辯稱其付出心血耕作經營系 爭土地，使系爭土地之價值提高，不應僅因部分違約使用， 而收回全部云云。然所謂原定租約無效，係指同一租約無效 ，或同一租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆不自任耕 作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號 裁判意旨參照），是縱上訴人雖僅以承租之部分土地建築木 屋，然已構成不自任耕作，同一租約所承租之多筆耕地均全



部歸於無效，上訴人抗辯不應全部收回云云，尚不可採。 ㈢被上訴人請求上訴人給付相當租金之損害賠償金是否有理由 ？
上訴人於租約無效、經註銷後，仍繼續使用系爭二筆土地， 屬無權占用，而可能獲得相當於租金之利益，應可認定。又 被上訴人已於100年9月21日發函註銷租約，並通知上訴人繳 納95年9月至100年8月使用補償金37,860元（原審卷第52頁 ），是本件被上訴人請求使用補償金之計算期間，應自100 年9月1日起算。以下就系爭土地使用情形，分別說明相當於 租金之損害計算：
1.木造房屋部分：
上訴人所共有之木屋，占用原審判決附圖所示B、C、D、E、 F、H部分土地，面積合計504.54平方公尺，有嘉義縣竹崎地 政事務所複丈成果圖可參，雖本件兩造間之原定租約為耕地 租約，然依財政部93年9月24日臺財產管字第0000000000號 令修正發布「國有非公用不動產被占用處理要點」第6點規 定，占用期間使用補償金，應按行政院核定租金率計算，向 實際占用人追收。至國有出租基地租金率依行政院82年04月 23日臺82財字第11153號函示，一律依照土地申報地價公告 百分之5計收（原審卷第57頁函釋）。本件上訴人使用系爭 土地既無合法權源，就系爭17-26地號土地已搭建木屋部分 ，該木屋係作民宿營利使用，非作耕地使用，其課徵標準如 依耕地租約方式計算，反使上訴人獲取高額不當利益，自不 相當，是認應以國有非公用土地被占用之租金率計算本件使 用補償金，始屬合理。又系爭二筆土地為公有土地，依平均 地權條例施行細則第21條規定，應以公告地價為申報地價， 而系爭二筆土地自100年09月1日至101年12月31日之公告地 價為每平方公尺130元，自102年1月1日至102年10月31日之 公告地價為每平方公尺180元，有土地建物查詢資料可參（ 原審卷第44頁、第25頁），是依國有出租基地租金率計算， 每月不當得利為使用面積申報地價租金率5％12，計 算式詳如附件一所示，此部分土地自100年9月1日起，至101 年12月31日止，每月相當租金之不當得利為273元【計算式 ：504.541305％12＝273.2925；元以下四捨五入，以 下同】，16個月之不當得利共4,368元；另自102年1月1日起 ，至102年10月31日止，每月相當租金之不當得利為378元【 計算式：504.541805％12＝378.405】，10個月不當 得利共3,780元【計算式：37810＝3,780元】，二者合計 共8,148元之不當得利【計算式：4,368元＋3,780元＝8,148 元】。




2.系爭17-26地號土地如原審附圖所示之Ａ及Ｇ部分： 上訴人占用系爭17-26地號土地如原審附圖所示之Ａ部分面 積731.25平方公尺、Ｇ部分面積2290.46平方公尺，合計302 1.71平方公尺，上訴人用來種植花、樹、茶樹及空地使用， 有如原審附圖所示，此部分以原定三七五租約之租金計算不 當得利，計算式如附件二，亦即月繳租金以正產物單價正 產物收獲量10000使用面積租金率25％12（正產物 單價依據嘉義縣政府99年11月22日府地用字第00000000000 號函甘藷每公斤代金為5元），每月使用補償金為97元【計 算式：5（309010000）3021.7125％12＝97.0000 00000；小數點以下四捨五入。】，上訴人自100年9月1日起 至102年10月31日止，共26個月，受有不當得利共2,522元【 計算式：97元26月＝2,522元】。
3.系爭17-27地號土地部分：
上訴人另占有使用系爭17-27地號土地，面積1120平方公尺 ，用來種植玉米，有土地建物查詢資料、租佃爭議調解申請 書在卷可參（原審卷第25、21頁），不當得利之計算方式如 附件三，並同上2所述，每月為36元【計算式：5（3090 10000）112025％12＝36.05】，自100年9月1日起至 102年10月31日止，共26個月，受有不當利益共936元【計算 式：36元26月＝936元】。
4.自100年9月1日起至102年10月31日止，上訴人占用系爭二筆 土地，可獲得相當於租金之不當得利總計為11,606元【計算 式：8,148＋2,522＋936＝11,606】。從而，被上訴人依不 當得利之法律關係，請求上訴人連帶給付被上訴人11,606元 ，及另自102年11月1日起至交還土地時止，按月連帶給付被 上訴人511元【計算式：378元＋97元＋36元＝511元】，為 有理由，應予准許。上訴人未提出任何具體事由，空言抗辯 上開租金計算過高，應予酌減云云，尚屬無據，不應准許。六、綜上所述，上訴人未自任耕作，被上訴人主張租約無效，自 屬有據。從而，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條及民 法第767條規定，請求上訴人將原審附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ、 Ｅ、Ｆ、Ｈ七間木造平房拆除，並將系爭17-26、17-27地號 土地交還被上訴人（被上訴人於原審另請求將系爭17-26地 號土地，回復可耕作狀態部分，業經減縮），及請求上訴人 連帶給付相當於租金之不當得利11,606元，及自102年11月1 日起至交還土地之日止，按月連帶給付511元，為有理由， 應予准許。原審判命上訴人拆屋、交還土地，如數給付相當 於租金之不當得利，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。



七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併 此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王浦傑
法 官 蔡孟珊
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
書記官 陳嘉琍
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。