臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第401號
上 訴 人 蔡甘送梅
上 訴 人 蔡文媚
兼上一人
訴訟代理人 蔡錫圭
被上訴人 日南紡織股份有限公司
法定代理人 林進湖
訴訟代理人 王耀賢律師
上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於民國103年7月14
日臺灣臺中地方法院103年度訴字第433號第一審判決提起上訴，
本院於103年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決除有關「訂金」之記載 更正為「定金」；另刪除判決書第7頁倒數第3-4行記載「揆 諸前揭最高法院判決意旨」（本判決理由中補述之）外，其 餘認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載 之事實．證據及理由。（詳如附件之第一審判決書所示）。貳、上訴人蔡甘送梅、蔡文媚、蔡錫圭（下均簡稱上訴人）之主 張除引用原審判決之記載外，補稱：兩造於民國（下同）10 2年9月4日就坐落臺中市○○區○○段00000○00000○000地 號土地（下簡稱系爭土地），訂立不動產買賣契約（下簡稱 系爭契約或不動產契約），系爭契約第7條約定：「辦理產 權移轉登記時，權利名義人由買方指定」，即系爭土地登記 之所有權人，由被上訴人即「買方指定」，故系爭契約合法 有效。縱系爭土地不得過戶登記，乃被上訴人不願依約找人 「借名登記」，自屬可歸責於被上訴人事由，被上訴人自不 得請求返還系爭契約之定金新台幣（下同）270萬元（下簡 稱系爭定金）。又系爭契約第5條關於各項稅款及費用負擔 ，約定：「土地增值稅，雙方同意申請農業用地免稅」；且 被上訴人公司曾於85年間向上訴人購買坐落臺中市○○區○ ○段000地號部分土地（分割前），並借名登記，顯見被上 訴人簽立系爭契約時即知系爭土地為「耕地」，卻惡意違約 ，為此，依系爭契約第10條約定沒收系爭定金作為違約金云 云等詞。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二 審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、被上訴人之抗辯除引用原審判決之記載外，補述：兩造於10
2年9月4日簽訂系爭契約後，辦理移轉登記之前，據聞一般 營利性私法人似不得承受或受讓為耕地之所有權人。然被上 訴人為確認起見，乃於102年10月8日分別致函內政部、行政 院農業委員會，分別就「公司法人章程或營業項目未包括農 作產品之栽植、研發、加工及製造者，能否承受耕地？」、 「有關函詢一般公司法人是否可以合法受讓登記為耕地之所 有權人？」等問題，請求上開機關函釋，經上開機關函釋： 私法人能否承受耕地，應依農業發展條例第33、34條規定辦 理乙節，是被上訴人至此始確悉除農企業法人之外，一般營 利性私法人（即被上訴人公司），依農業發展條例第33條規 定，不得承受或受讓登記為系爭耕地之所有權人；即被上訴 人於訂立系爭契約之後，始知悉系爭不動產（耕地）買賣契 約，有違法律強制禁止之規定，即以不能之給付為契約標的 而無效。雖上訴人辯稱：系爭土地可以採用「借名登記」之 方式來辦理過戶，是系爭契約不致於無效云云。惟若系爭土 地藉由「借名登記」方式，乃屬「脫法行為」，系爭契約仍 為無效等語。並答辯聲明：求為判決駁回對造之上訴。肆、法官協議兩造爭點整理（見本院卷第56頁）：一、兩造不爭執事項：
日南紡織股份有限公司（下簡稱日南紡織公司）於102年9月 4日就座落台中市○○區○○段00000○00000○000地號系爭 土地，與蔡錫圭、蔡甘送梅、蔡文媚等3人簽立系爭契約， 約定系爭土地之總價26,649,834元，並以2,700,000元為系 爭土地之定金。日南紡織公司並於簽約當日，交付系爭支票 予渠等。惟系爭土地非一般農地，其性質係屬特定農業區、 農牧用地之放領耕地，即農業發展條例所規範之「耕地」， 日南紡織公司為一紡織公司，屬私法人，依農發條例第33條 之規定，非系爭土地之適格登記名義人。
二、兩造爭執事項：
㈠日南紡織公司主張系爭契約無效，是否有理由？ ㈡若是，日南紡織公司主張蔡錫圭、蔡甘送梅、蔡文媚等3人 依民法第113條規定回復原狀或依民法第179條規定返還不當 得利，是否有理由？若是，其金額為何？
伍、得心證之理由：
一、本件被上訴人主張：兩造於102年9月4日簽立系爭契約，約 定伊以總價26,649,834元購買系爭土地，伊並於簽約日交付 面額2,700,000元支票乙紙予被上訴人，作為系爭土地之定 金（下簡稱系爭定金），惟系爭土地非一般農地，其性質係 屬「特定農業區、農牧用地之放領耕地」，即農業發展條例 所規範之「耕地」，被上訴人為一紡織公司，屬私法人，依
農發條例第33條之規定，非系爭土地之適格登記名義人等語 ，為上訴人所不爭執，並有系爭土地登記謄本、系爭契約、 系爭定金支票內政部102年10月17日內授中辦地字第0000000 000號函、行政院102年10月22日農企字第0000000000號函等 各影本各在卷可稽（見原審卷第10-24頁），自堪信其為真 實。
二、被上訴人主張：系爭契約違反農業發展條例第33條前段私法 人不得承受耕地之強制規定，依民法第246條第1項前段之規 定，自始無效，故伊得依民法179條不當得利之規定，請求 上訴人返還系爭定金270萬元等情。然為上訴人所否認，是 本件首應審究者，厥為系爭契約是否有效？及被上訴人依民 法第179條規定，請求上訴人返還系爭定金，有無理由？茲 分述如下：
㈠按89年1月26日新增之農業發展條例第33條規定：「私法人 不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企 業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限」。又 該條文立法理由謂：「一、本條新增」、「二、依第四次全 國農業會議決議，農民團體、農業企業機構或農業試驗研究 機構（以下簡稱農企業法人）得有條件承受耕地」、「三、 依現行法令規定，法人不得購買耕地，本條例修正後，為開 放農企業法人得購買耕地，以導引資金投人資本密集或技術 密集之農業生產（如植物工廠、生物科技），加速農業升級 、「四、規定農企業法人以外之私法人不可購買耕地，乃考 量農業經營利潤不高，而一般私法人以追求利潤為第一優先 ，如准予承受耕地，未必能專注農業之經營而引起農地之廢 耕或從事土地之炒作，甚至多方設法變更農地之使用，有違 農地農用之原則。同時，基於臺灣現有之農業經營型態，大 部分屬傳統之家庭農場為主，此一農業型態構成農村社會安 定的基礎，今後仍宜繼續維持此種制度」、「五、不得承受 耕地者所以僅指『私法人』而不包括公法人，係公法人如國 家、直轄市、縣（市）或鄉（鎮、市）等常因納稅人以耕地 抵繳應納稅賦、依法照價收買等原因而有承受耕地之必要， 基於公法人執行法令之立場，應排除於不得承受耕地範圍之 外」，足見新增農業發展條例第33條第1項前段規定：「私 法人不得承受耕地」，屬強制規定。又依民法第71條規定： 「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並 不以之為無效者，不在此限」。又民法第246條第1項規定： 「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情 形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為 給付者，其契約仍為有效」。查新增之農業發展條例第33條
第1項前段規定：「私法人不得承受耕地」，既屬強制規定 ，則違反該規定或訂立之契約，自均屬無效。又按當事人為 迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之 相同效果之行為，乃學說上所稱之脫法行為，倘其所迴避之 強行法規，係禁止當事人企圖實現一定事實上之效果者，而 其行為實質達成該效果，違反法律規定之意旨，即非法之所 許，自屬無效（最高法院87年度台上字第2834號民事裁判參 照）。又最高法院87年度台上字第184號民事裁判意旨謂： 「按農地之買賣（查於89年1月26日已刪除土地法第30條規 定農地買賣，其承受人以自耕能力者為限之規定），承買人 雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有 自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第 三人，即非民法第二百四十六條第一項所定以不能之給付為 契約之標的，固難認其契約為無效。惟若購買農地之承買人 並無自耕能力，依（89年1月26日修正前）土地法第三十條 第一項規定，本不得取得農地所有權，竟借用第三人名義辦 理所有權移轉登記，間接取得農地所有權，以逃避上開法律 之限制，應屬脫法行為，自無加以保護之必要，仍應認該買 賣農地契約為無效」。
㈡查被上訴人公司其所營事業為：1.棉布、人造棉布、合成纖 維織品、混紡織品、棉紗、人造棉紗、合成纖維、混紡紗等 製造及買賣及其內外銷及批發零售；2.有關紡織品、紡織機 械及零件、紡織原料等進出口及代辦代理經銷業務；3.針織 品、成衣、逢製品之製造加工及買賣業務；4.各種紡織品、 針織品之漂染、印花、整理、樹脂等加工業務、電子影像顯 示終端機之產製及買賣業務；5.委託營造廠商興建商業大樓 、國民住宅出租出售業務；6.遊樂場、高爾夫球練習場、釣 魚場、騎馬場、射箭場、溜冰場、網球場、保齡球館及餐廳 業務之經營；7.經營超級市場業務；8.衛浴設備、樹脂、潤 滑油、甜點、菸酒、飲料之進出口及其代理經銷業務。9.珠 寶、玉石、珊瑚、肥皂、香水、脂粉及其他化妝品等飾用品 、文具、圖書、百貨買賣及其進出口業務；10.盆栽、園藝 、家具、電器用品買賣與室內裝潢設計業務。（營造業除外 ）（建築師業務除外）；11.前各項國內外貿易與代理報價 、投標、經銷業務，有其公司變更登記表附卷可稽（見原審 卷第78頁），則被上訴人公司乃屬農企業法人以外之私法人 ，依農業發展條例第33條前段規定，自不得購買耕地。然查 系爭契約買賣之標的物即系爭土地，既屬農業發展條例第3 條11款所規範之「耕地」，依民法第71條或民法第246條第1 項前段之規定，自屬無效（本院101年度上字第402號判決參
照），被上訴人自得依民法179條不當得利之規定，請求上 訴人返還系爭定金。又系爭契約無效，乃自始、當然，及確 定之無效。苟上訴人主張信賴系爭契約有效而受有損害，乃 係是否屬民法第247條信賴利益之損害問題，核與本件無關 。
㈢雖上訴人抗辯：依系爭契約第7條約定：「辦理產權移轉登 記時，權利名義人由買方指定」，本件乃被上訴人不願依約 找人「借名登記」，自屬可歸責於被上訴人事由云云。查系 爭契約第7條固約定：「辦理產權移轉登記時，權利名義人 由買方指定」，有系爭契約在卷可參（見原審卷第18頁）。 然系爭契約僅概括約定「買方指定」，而未明確約定：買方 指定農業發展條例第33條但書規定之「農企業法人」，自難 謂有民法第246條第1項但書之訂約時並預期於不能之情形除 去後為給付之情形。再者，被上訴人苟依爭契約第7條約定 ，逕指定自然人或「農企業法人」，乃屬脫法行為，亦應認 為無效。
㈣又上訴人雖抗辯：系爭契約第5條約定：「土地增值稅，雙 方同意申請農業用地免稅」；且被上訴人公司曾於85年間向 伊購買坐落臺中市○○區○○段000地號部分土地（分割前 ），並借名登記，顯見被上訴人簽立系爭契約時，知悉系爭 土地為「耕地」，故伊得沒收系爭定金云云。然查系爭土地 之稅負，與是否能依法過戶，係屬兩事，是系爭契約第5條 固約定：「土地增值稅，雙方同意申請農業用地免稅」，亦 難逕認被上訴人於訂約時知悉系爭契約違反農業發展條例第 33條前段之規定。抑有進者，被上訴人公司於102年9月4日 簽訂系爭不動產買賣契約書之後，辦理移轉登記之前，乃於 102年10月8日分別致函內政部、行政院農業委員會，分別就 「公司法人章程或營業項目未包括農作產品之栽植、研發、 加工及製造者，能否承受耕地？」、「有關函詢一般公司法 人是否可以合法受讓登記為耕地之所有權人？」等問題，請 求上開機關函釋之。嗣內政部於102年10月17日以內授中辦 地字第0000000000號函覆稱：「私法人能否承受耕地，應依 農業發展條例第33、34條規定辦理」等語。而行政院農業委 員會亦於102年10月22日以農企字第0000000000號函覆稱： 「一般私法人除有符合農業發展條例第34條所定之農民團體 、農業企業機構或農業試驗研究所經取得許可者，始得承受 耕地從事農業之經營」等語，有上開機關之函文各在卷可按 （見本院卷第51-53頁），足證被上訴人於收受內政部、行 政院農業委員會上揭函覆之後，始確悉除「農企業法人」之 外，一般營利性私法人（即被上訴人公司），依農業發展條
例第33條前段規定，不得承受或受讓登記為系爭耕地之所有 權人。至此，被上訴人始確實知悉系爭不動產（耕地）買賣 契約，因有違法律強制禁止之規定，即以不能之給付為契約 標的而無效，要無可歸責事由。是上訴人抗辯，被上訴人於 訂立系爭契約時，已知悉系爭土地違反農業發展條例第33條 前段規定，乃屬可歸責於被上訴人事由，依系爭契約第10條 約定，沒收系爭定金作為違約金云云，委不足取。又上訴人 雖提出「86年6月13日呂水池與蔡錫圭間之不動產買賣契約 書」、「林銘崇於86年6月13日簽發開立予蔡錫圭之面額200 萬元之支票」「86年6月13日讓渡書」各乙紙（見本院卷第 25-29頁），而爭辯被上訴人公司曾於86年間購買坐落臺中 市○○區○○段000地號部分土地（分割前)，故知悉系爭契 約詳情云云。但查，上開「呂水池與蔡錫圭間之不動產買賣 契約書」所載契約當事人乃係訴外人呂水池與蔡錫圭，核與 被上訴人毫無關連。再者，上開面額200萬元支票之簽發人 係林銘崇個人，亦非被上訴人公司。至前開讓渡書所載，乃 係指稱蔡錫圭承租其所有座落○○鎮○○段000地號土地所 比鄰之國有土地，而其願意將其對於前開「國有土地」之「 承買權」讓渡予被上訴人，並非指稱被上訴人有向其購買其 名下之耕地。即上訴人所提證物，均與本件之被上訴人公司 無涉。
陸、綜上所述，本件被上訴人主張依民法第71條、第246條第1項 前段、第179條等規定，請求上訴人返還系爭定金270萬元及 其法定遲延利息，為可採，上訴人所辯，均無可取。是則原 審判命上訴人如數給付，並依兩造之聲請，分別為供擔保後 ，准、免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。又 被上訴人上開請求既有理由，則其另主張民法第113條規定 ，自勿庸再予審究，併此敍明。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併 此敍明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十四 條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 5 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 林慧貞
法 官 陳繼先
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂安茹
中 華 民 國 103 年 11 月 5 日
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