臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第705號
上 訴 人 歐陽杏如
訴訟代理人 游勝韃律師
被 上訴人 彭懷瑩
訴訟代理人 曾信嘉律師
複 代理人 袁裕倫律師
方明光
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，上訴人對於中華民
國103年4月29日臺灣士林地方法院102年度訴字第1136號第一審
判決提起上訴，本院於103年11月13日辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 ㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：民國（下同）101年10月8日，兩造簽訂買賣 契約，上訴人將其名下門牌號碼臺北市○○區○○路000號7 樓房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地。建物稱為系爭房屋 ，7、8樓內部打通為樓中樓，8樓為未辦保存登記之頂樓增 建房屋），以新臺幣（下同）3450萬元出售予伊，約定在10 1年11月16日交屋。伊已付清價金，上訴人亦依約將系爭房 地移轉登記予訴外人即伊兒子彭冠瑜，並完成點交手續。交 屋後，伊委請訴外人許俊明進行整修，遂將8樓木地板及其 他裝潢拆除，竟發現系爭房屋8樓之樓梯上方天花板、房間 天花板、地板、窗簾盒，以及系爭房屋7、8樓連接處內外牆 及屋頂均有漏水情形（下合稱系爭漏水瑕疵）。依買賣契約 第8條第5款、標的物現況說明書（下稱屋況說明書）第9項 ，兩造約定系爭房屋並無漏水情事，上訴人自應就系爭漏水 瑕疵負瑕疵擔保責任。修補瑕疵費用為41萬0257元，回復漏 水位置原有裝潢需花費70萬2135元，合計為111萬2392元（ 410,257+702,135 =1,112,392），伊得依民法第359條減少 該部分價金，上訴人並應自其受領價金返還該筆款項予伊。 爰依民法第359條、第179條，訴請上訴人應給付被上訴人 111萬2392元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年
息5％計算之利息等語（原審為被上訴人全部勝訴判決，利 息起算日102年7月31日。上訴人不服而提起上訴）。三、上訴人則以：在101年11月16日交屋前，系爭房屋並無漏水 情事；迨交屋後1個月，被上訴人始主張系爭房屋發生漏水 ，足見漏水等情事係在交屋後始發生，伊毋庸負擔瑕疵擔保 責任。伊接獲通知後，委託仲介人員黃志翔前去現場查看， 但是裝潢遭被上訴人全部拆除，無法確認漏水狀態，更無從 查明其發生原因。即使系爭漏水瑕疵存在，也是因為是因系 爭房屋老舊所產生，但是被上訴人在簽約前即明知系爭房屋 係老舊建築，故伊並無瑕疵擔保責任可言。此外，被上訴人 聲稱修補漏水與室內裝潢同時施工，不合常情，其主張相關 費用共計111萬2392元，並不可取等語，資為抗辯。四、兩造不爭執事實：（見本院卷第30頁背面、第37頁筆錄） ㈠101年10月8日，兩造就系爭房地訂立買賣契約，買賣總價為 3450萬元，並約定在101年11月16日交屋。被上訴人已付清 價金，上訴人將系爭房地所有權移轉登記至被上訴人所指定 之彭冠瑜名下，並完成點交手續。系爭房屋7、8樓內部打通 為樓中樓，8樓為未辦保存登記之頂樓增建房屋。（見原審 卷第11-15頁契約書、53頁屋況說明書） ㈡買方、賣方仲介人員分別為蔡振南、黃志翔。系爭房屋於交 付前，曾經由上訴人就系爭7、8樓室內重新裝潢。交付時， 系爭房屋室內現況如原審卷第129至156頁下方照片。 ㈢交屋後，被上訴人委請室內設計師許俊明進行整修。整修工 程進行中，將8樓木質地板及其餘裝潢拆除。
㈣訂立本件買賣契約前，上訴人委請訴外人品悅工程有限公司 裝修系爭房屋，雙方簽訂裝修合約書，不含追加工程之工程 總價為320萬元。（見原審卷第121頁至第128頁契約書、第 129頁至第156頁裝潢前後相片）
㈤被上訴人主張系爭房屋8樓漏水位置，如原審卷第107頁平面 圖之8樓樓梯上方天花板（標示a）、房間A天花板及地板（ 標示b、c、d）、房間B窗簾盒及地板（標示e、f、g）、7、 8樓連接處內外牆及屋頂（見原審卷第33頁編號5、6相片、 第34頁編號8相片、第108-114頁相片，以及第178-180、第 189-194頁相片）。社團法人中華民國建築技術協會平面圖 ，將「8樓」誤載為「7樓」（見同上卷第30頁） ㈥被上訴人發現系爭房屋漏水，曾通知買方仲介蔡振南，並轉 知賣方仲介黃志翔、上訴人。兩造於101年12月15日上午共 同至系爭房屋查看，上訴人委由訴外人許森宏出面，被上訴 人、許俊明、蔡振南、黃志翔均出席；當日並未達成結論。 ㈦彭冠瑜（被上訴人兒子、系爭房屋所有權人）申請社團法人
中華民國建築技術協會（下稱建築技術協會）鑑定漏水原因 。建築技術協會勘查當日，被上訴人並未通知上訴人或賣方 仲介，僅通知許俊明陪同（兩造、仲介人員皆未在場）。 102年1月10日，建築技術協會指派林平昇建築師會同許俊明 進行會勘，檢視系爭房屋屋內查驗情形，並拍照，於102年3 月22日完成（102）鑑字第233號鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告，見原審卷第16-38頁）。
㈧被上訴人於102年3月間委請英典聯合法律事務所，發函通知 上訴人，初估修復費用41萬0257元；並請其速與被上訴人聯 繫協商系爭房屋修繕事宜。上訴人回函寄至彭冠瑜地址，因 招領逾期遭退回。（原審卷第39-52頁、第88頁） ㈨買賣契約第8條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如有存 在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影 響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（指上 訴人）應負瑕疵擔保責任」。上訴人並於屋況說明書第9項 「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見原審卷 第13、53頁）
㈩被上訴人主張漏水狀態以及上訴人裝潢，業經被上訴人自行 雇工修繕完畢。系爭房屋室內，目前已無任何漏水狀態。五、被上訴人主張兩造簽訂買賣契約，伊以3450萬元購得系爭房 地，上訴人亦將系爭房地移轉登記予伊指定之彭冠瑜，並完 成點交手續。但是，101年11月16日交屋後，竟發現系爭漏 水瑕疵，合計修復漏水及回復裝潢費用達111萬2392元，故 上訴人應依瑕疵擔保與不當得利法則返還伊111萬2392元本 息等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為： ㈠系爭房屋於101年11月16日交屋時，有無漏水瑕疵？㈡被 上訴人修補漏水及回復漏水區域裝潢，所需費用為何？六、系爭房屋於101年11月16日交屋時，有無漏水瑕疵？ ㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵」、「不能即知之瑕疵，至日後 發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受 領之物」，民法第354條第1項、第356條第3項定有明文。再 者，買賣契約第8條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如 有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其 他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（ 指上訴人）應負瑕疵擔保責任」。上訴人並於屋況說明書第 9項「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」（見不 爭執事項㈨），應認兩造約定系爭房屋符合一般房屋之品質
，該屋並無漏水情事。迨101年11月16日交屋後，依通常情 形，被上訴人無法立即查明系爭房屋8樓因日晒雨淋、防水 材料變質，經由縫隙以致產生漏水之瑕疵；故被上訴人發現 漏水並通知上訴人，上訴人即應負瑕疵擔保責任。 ㈡經查，證人林平昇建築師於原審103年2月18日庭期結證稱： 「（問：你是否曾受委任鑑定位於臺北市○○區○○路000 號7樓、8樓漏水原因的鑑定事件？）是，但不是7、8樓，是 7樓，但上面有夾層，所以算是樓中樓」、「（問：可能簡 述受委任及鑑定過程？）是受102年1月2日受彭冠瑜之申請 ，中華民國建築技術學會指派我做鑑定。我是在1月10日下 午2時前去照相，所照照片均為屋頂下夾層，也就是7樓部分 沒有任何漏水，都是8樓夾層，不過我後來鑑定報告平面圖 有錯誤，誤用7樓的平面圖。…」、「（問：你當天會勘時 ，所看到的狀況為何？）…我當時看8樓夾層，沒有看到滴 水，但有看到鑑定報告內附照片所示的畫面，但有看到潮濕 的痕跡，是潮濕的」、「（問：漏水相關的位置你是否記得 ？）8樓的房間裡面牆壁，還有8樓的樑（證人當庭於8樓平 面圖標示並簽名），夾層漏水的位置如我所標示」、「（問 ：鉛筆標示處為何意？）鉛筆標示處為有看到黑色潮濕痕跡 之處，有在漏水的位置。標示數字則表示照相的位置。5的 位置是樑的位置，有漏水的狀況」、「（問：最後你做出了 判斷，漏水原因為何？）我的看法是此房屋已經30幾年，都 會有潮濕漏水的狀況，如我的鑑定報告所寫」、「（問：就 專業來說，修復漏水與查定漏水，只看外觀判斷較佳，還是 全部拆除較佳？）當然是全部拆除加以檢查判斷為好…」、 「（問：已經拆除，又有大雨狀況，是否也會造成漏水？） 這樣最好，拆掉又碰到下雨，對抓漏最清楚，最好」等語（ 見原審卷第170-172頁筆錄）。林平昇僅係鑑定人員（彭冠 瑜委託建築技術協會鑑定，該協會囑託林平昇鑑定），與兩 造並無特殊利害關係，並結證願負偽證刑責，其證詞應無偏 頗之虞，堪可採信。依林平昇前述證詞及平面圖（見原審卷 第183頁），系爭房屋完工已30餘年，因相關材料變質等因 素而衍生漏水；核與系爭鑑定報告所載「十、鑑定結果：本 案經到場勘查結果標的物滲水之原因如下；⒈本案標的物建 築完成距今已32年，係上層樓版因年久日晒雨淋、防水材料 變質產生之瑕疵，若逢結構體有細裂紋處自易因滲透到天花 板及牆壁」相符（見同上卷第19-20頁）。足見系爭房屋完 工已32年，因上層樓版因年久日晒雨淋、防水材料變質產生 之瑕疵，雨水會自結構體細裂紋處滲透至系爭房屋8樓屋內 ，此一瑕疵可能因裝潢遮蓋，以致被上訴人無法於交屋後立
即察覺。
㈢證人許俊明亦於同一庭期到庭結證稱：「（問：系爭房屋是 由你負責設計裝潢嗎？）是」、「（問：請敘述設計裝潢之 過程？）…原來7、8樓房間部分為木地板，我建議更換的地 方是房間的木地板，房間以外沒有木地板，原來就是磁磚。 …」、「（問：實際裝修，為何要比原計畫變動多？）我是 12月10日開工，本來只要打掉木地板換裝磁磚，拆除8樓房 間的木地板時，發現地板裡面有潮濕的狀況，發現後通知彭 先生後，第二天又發現天花板滴水，彭先生說要連天花板拆 除，我開工時，從11月21日至12月10日間，大概下了100多 釐米的雨量，是雨天（庭呈天氣資料1件），我10月到系爭 房屋看的時候，並沒有下雨。8樓發現漏水位置，是房間及 樓梯上方」、「（問：提示本院卷第107頁以下平面圖及照 片，發現漏水的位置，是否如照片所示？）證人許俊明答： 是。一開始是發現地板潮濕，我馬上通報彭先生，彭先生馬 上指示說要拆除天花板，看漏水的狀況如何」、「（問：後 來做何處置？）一開始只有拆木地板，隔天發現天花板滴水 ，又決定拆除天花板及其他地板磁磚。…」、「（問：裝潢 拆除後，有否發現比原來只拆木地板漏水面積大嗎？）有， 因為拆地板時，只有看到地板有潮濕狀況，天花板拆除之前 ，有滴水，拆除時水是用流下的，裡面有鋼筋鏽蝕後產生的 銹水及裂縫。鈞院卷107頁平面圖只是標示漏水位置，各位 置可能是天花板或是地板漏水，各漏水部分為：A部分是天 花板漏水、B部分是天花板漏水、C部分是天花板漏水、D部 分是地板漏水，E部分是天花板漏水、F、G部分是地板漏水 」、「（問：系爭房屋漏水原因，你是否能判斷？）可以， 因為下雨才漏水，在我們10月1、29日看屋時沒有漏水，連 滴水痕跡都沒有，我認為他有油漆修飾過。後來下雨天才漏 水，浮出表面，所以就我的經驗可能是外牆或天花板有縫隙 而漏水，而不是水管漏水」等語（見原審卷第163-164頁筆 錄）。許俊明僅係受被上訴人委託進行裝修工程之人員，與 兩造並無特殊利害關係，並結證願負偽證刑責，其證詞應無 偏頗之虞。依許俊明證詞及天氣資料（見原審卷第181-182 頁），在101年11月16日交屋後，伊即在101年12月10日前去 施作裝潢，因時值天雨，8樓出現漏水情事。對照林平昇證 稱拆除房屋裝潢後遇到大雨，更容易看清楚漏水狀態；則許 俊明於拆除系爭房屋8樓裝潢後，因下雨始發現系爭房屋8樓 漏水情事，尚符合常情。
㈣證人許森宏固於原審同一庭期結證稱：「（問：你是否受被 告之委託，來處理臺北市○○區○○路000號7樓、8樓的相
關工程事務？）有」、「（問：請敘述受委託的事項？）我 受被告委託，做8樓部分的抓漏工程，時間是在前年（指101 年）大概暑假過後，那陣子剛有颱風經過」、「（問：提示 本院卷第107頁，經過情形為何？）我上去本院卷第107頁所 示（證人於平面圖上做記號並簽名）B、E旁之位置，在這兩 個位置有在滴水，由天花板屋角到牆壁中線位置有滴水」、 「（問：你有無向屋主反應及建議？）有。後來做了防水與 天花板混凝土破洞修補，以防水材料加以灌注，修復工程費 用約8萬餘元」、「（問：101年12月15日上午，原屋主是否 有委託你會同買主到系爭房屋會勘？）有。那天我一進去， 全部的裝潢全部拆除，…我當天沒有看到漏水之狀況，是有 看出來我原來抓漏的地方，也就是B位置混凝土地方，有以 前漏的痕跡，但已經沒有水的痕跡，因為我修復時天花板裝 潢沒有拆除，所以我當然也沒有看到那個狀況。至於E旁邊 位置沒有看到有漏水，只有B位置有以前漏水的痕跡，其他 地方都沒有看到有漏水」、「（問：當天為何要請你過去會 勘現場？是誰請你去的？）是被告，他說那個房子有漏水， 叫我過去看看。我過去一看，全部已經拆除，只有留電視牆 」、「（問：根據你的專業，要抓漏是否要全部拆除，才能 知道漏水狀況？）我的專業就是如果有水管經過之處，如果 沒有，我就排除該處的漏水狀況就好，基本上漏那裡，抓那 裡」、「（問：如果不考慮錢，要全部將漏水處理掉，該如 何處理？）沒有必要拆除沒有漏水的地方，那裡漏就處理那 裡，目前沒有人叫我全部拆除過」等語（見原審卷第167頁 背面至169頁背面筆錄）。依許森宏證詞，固然曾在101年暑 期檢查並修補系爭房屋8樓漏水問題，但是僅針對水管附近 檢測，且當時8樓仍有裝潢，伊只就目視漏水區域為檢測及 修補。許森宏既未要求上訴人拆除8樓裝潢以檢測房屋整體 狀況，故其證詞尚不足推論101年11月16日交屋時系爭房屋8 樓結構縫隙均已完成修補。
㈤上訴人又謂系爭房屋即使有瑕疵，也是因為是因系爭房屋老 舊所產生，但是被上訴人在簽約前即明知系爭房屋係老舊建 築，故伊並無瑕疵擔保責任可言（見本院卷第66-67頁）。 惟查，上訴人於簽約時已約定系爭房屋並無漏水瑕疵（見第 ㈠小段理由），此一辯詞洵無足採。
㈥從而，被上訴人向上訴人買受系爭房屋，上訴人於101年11 月16日點交房屋，被上訴人當時無法經由目視發現系爭漏水 瑕疵，迨其僱請許俊明重新施作裝潢，因雨發現系爭漏水瑕 疵，並即刻通知上訴人。兩造遂於101年12月15日至現場會 勘（見不爭執事項㈥），依民法第354條第1、2項、第356條
第3項規定，上訴人應就系爭漏水瑕疵負瑕疵擔保責任。七、被上訴人修補漏水及回復漏水區域裝潢，所需費用為何？ ㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」、「無 法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。 雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第35 9條、第179條定有明文。又按系爭房屋8樓因年久日晒雨淋 、防水材料變質，以及結構裂縫產生系爭漏水瑕疵，依社會 交易觀念，欠缺房屋應有品質及效用，造成房價減損。從而 ，被上訴人修理系爭房屋8樓漏水費用、回復漏水位置裝潢 之費用，均得自買賣價金酌減之；該部分款項如已支付上訴 人，亦得請求其依照不當得利法則返還。
㈡系爭漏水瑕疵之修補漏水費用為41萬0257元，此經屋主彭冠 瑜委託建築技術協會鑑定，並有系爭鑑定報告在卷可稽（見 原審卷第16-38頁）。證人林平昇亦在原審103年2月18日庭 期證稱：「（問：提示本院卷第20頁，這個是你做出的修復 費用參考表，是何意義？）第一個項目是拆除項目，因為已 經受損，無法弄新的材料去進行。第二項是屋突旁有磁磚， 要全部打掉，因為屋突有斜面，所以要拆除，再請抓漏的， 將我所指的7-8處，先為防漏的處理，然後上下兩面要以防 水水泥砂漿粉刷，粉刷完撲平，再用3米PU鋪設。我列舉的 項目都是必要，單價都是中華民國建築技術學會規定的單價 。其他零星費用也是中華民國建築技術學會按一般成規去規 定的價格。數量是我按照實際看到的情形概估，相關面積我 會勘時有查定」、「（問：你所估驗修復漏水情形，是否有 考慮室內裝潢要恢復的費用？）沒有，我只是照我現場看到 的狀況評估，不會考慮裝潢」（見原審卷第171頁筆錄）， 則被上訴人主張系爭漏水瑕疵之修補費用為41萬0257元，應 屬可信。上訴人空言否認前述估價資料，尚無可採。 ㈢其次，兩造締約前，上訴人曾花費320萬元裝潢系爭房屋7、 8樓（見不爭執事項㈣）；是以系爭房屋裝潢價值已列為買 賣價金3450萬元之一部，則被上訴人修補系爭漏水瑕疵而拆 除裝潢，亦屬前開瑕疵所造成價值減損。再依林平昇及許俊 明前開證詞，實際滲漏狀態因裝潢覆蓋而不易檢測，若需徹 底根除滲漏，須拆除原有覆蓋之裝潢，全面檢測始能根絕等 語（見原審卷第172頁筆錄、第166頁筆錄背面）；參酌系爭 房屋8樓漏水位置多達7處（見不爭執事項㈤），故被上訴人 因為全面檢測漏水而拆除系爭房屋8樓裝潢，確屬必要。經 查，修補漏水後，回復該部分裝潢需花費70萬2135元，此有
許俊明所出具裝潢報告書可證（見原審卷54- 61頁）。其次 ，前開報告書所列裝潢項目，均為系爭房屋8樓原有木作裝 潢拆除、搬運、清運，及拆除過程通常可能破壞之管線修復 ，並按原裝潢形式回復之工程費用，核屬必要之回復裝潢費 用。參以許俊明於原審103年2月18日庭期證稱：「（問：拆 除後，做何處置？）重新裝修，漏水部分有請其他專業廠商 另行估價施工，漏水與裝修一起做…」「（問：系爭房屋漏 水原因，你是否能判斷？）…修漏水部分是另行請廠商估價 施作」、「（問：提示本院卷第60-61頁，這份資料意義為 何？）…十一、這份估價單是發現漏水後，為了修復拆除， 恢復到原交屋前的狀況所需要花的費用，沒有加入彭先生原 來交代要改做或是他主觀上施作更改之項次在內。這份估價 單只是應原告要求，為修復漏水、拆除8樓相關設施之後， 假定要恢復成原交屋的狀況所需花費的費用加以估計」等語 （見原審卷第164-165頁筆錄），堪認修補系爭漏水瑕疵後 ，回復系爭房屋8樓原有裝潢之費用為70萬2135元。對照上 訴人在締約前裝潢系爭房屋7、8樓，花費共計320萬元（見 不爭執事項㈣），益徵被上訴人主張回復裝潢費用70萬2135 元，確屬可信。上訴人空言系爭房屋8樓裝潢毋庸全數拆除 ，被上訴人所稱70萬2135元裝潢費用並非必要，且漏水與裝 潢同時施工，不符常情云云，洵無足採。
㈣從而，被上訴人主張系爭房屋有系爭漏水瑕疵，遂在102年3 月29日發函，主張在修補與裝潢數額內減少價金（見原審卷 第39-41頁律師函），故其主張買賣價金應酌減111萬2392元 （410,257+702,135 =1,112,392），上訴人所受領該部分價 金，應依不當得利返還伊，應屬可取。
八、綜上所述，被上訴人主張兩造簽訂買賣契約，伊以3450萬元 購得系爭房地，上訴人亦將系爭房地移轉登記予伊指定之彭 冠瑜，並完成點交手續。但是，伊事後竟發現系爭漏水瑕疵 ，修復漏水及回復裝潢費用達111萬2392元，均屬可取。從 而，被上訴人依據民法第359條、第179條規定，訴請上訴人 應給付被上訴人111萬2392元，及自起訴狀送達翌日起（102 年7月31日）至清償日止按年息5％計算之利息；洵屬正當， 應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回。
九、被上訴人於本院並未主張損害賠償請求權（見本院卷第37頁 筆錄背面）。至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據 ，經斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論述之必要，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 王漢章
法 官 吳燁山
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
書記官 于 誠
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