臺灣雲林地方法院民事判決 103年度簡上字第27號
上 訴 人 陳嘉彬
被 上訴人 雲林國小天下一家管理委員會
法定代理人 李隆振
訴訟代理人 林重仁律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國103 年4
月11日本院斗六簡易庭103 年度六簡字第55號第一審判決提起上
訴，經本院於民國103 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之 聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項，分別定有明 文。本件上訴人於原審起訴時，被上訴人之法定代理人為曾 振楠，嗣於本院審理程序中被上訴人之法定代理人變更為李 隆振，有雲林國小天下一家社區（下稱天下社區）民國103 年8 月6 日區分所有權人會議紀錄乙份在卷可查（見本院卷 第195 頁），李隆振於103 年10月21日聲明承受訴訟，核無 不合，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：被上訴人在伊所有坐落雲林縣斗六市○○段00 0 ○00地號土地（下稱系爭土地）上，設置如雲林縣斗六地 政事務所103 年2 月10日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示 編號A 部分面積0.84平方公尺之木箱（下稱系爭木箱），作 為天下社區之弱電設施使用。系爭木箱為訴外人即建商建來 成建設股份有限公司（下稱建來成公司）規劃設置，嗣社區 管委會成立後點交予被上訴人使用管理，然伊於購買系爭土 地時，並未接受建來成公司所有設計規劃，是被上訴人未經 伊同意，即於伊所有之專有部分設置系爭木箱，足以妨害伊 就專有部分自由使用、收益、處分之權利。退步言之，縱認 兩造間確有使用借貸關係存在，伊亦得依民法第472 條第1 、2 款終止使用借貸契約，被上訴人仍應依民法第470 條規 定返還如附圖所示編號A 部分土地。又系爭木箱之拆遷，被 上訴人仍可於社區公共設施用地上另覓處所建置，是伊行使 權利尚屬正當公平，爰依民法第767 條第1 項中段或民法第 470 條之規定請求被上訴人拆除系爭木箱，並將如附圖所示
編號A 部分土地返還上訴人等語。
二、被上訴人則以：被上訴人係於93年成立，管理天下社區各項 公共設施及事務。而系爭土地原為建來成公司所有，系爭木 箱係建來成公司所設置，嗣系爭土地出售與訴外人即系爭土 地之前手郭許束彩時，郭許束彩亦願意買受，足見系爭土地 之原地主及郭許束彩均同意系爭木箱之設置；另依訴外人陳 麗美與建來成公司簽訂之房屋土地買賣預定契約書，其中第 7 條、第15條第3 項之明文約定，住戶業已放棄主張公共設 施變更或移位之權利；再者，上訴人於購買系爭土地時，已 知悉系爭木箱之存在，並屬於公共設施，且天下社區弱電設 施及電信設備之設置位置共有四處，其他區分所有權人均已 同意上開位置均為約定共用部分，提供予社區所有住戶共同 使用，自可認郭許束彩亦同意被上訴人使用系爭土地放置系 爭木箱，此契約關係應對繼受系爭土地之上訴人發生法律上 效力。因此，被上訴人就系爭木箱所占用土地，應為有權占 用。又若拆除系爭木箱，則需中斷社區通訊及弱電設施多日 ，將造成住戶極大不便，並可能產生危害建物之風險，是上 訴人行使權利顯有害公共利益等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭木箱拆除，並將如附圖所示 編號A 部分面積0.84平方公尺土地返還上訴人。被上訴人則 聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠郭許束彩93年3 月12日以買賣為原因，登記取得系爭土地， 嗣郭許束彩於93年12月10日，將系爭土地以買賣為原因移轉 登記與上訴人。
㈡系爭土地上有如附圖所示編號A 部分面積0.84平方公尺之木 箱，作為天下社區之弱電設施使用。
㈢系爭木箱於天下社區興建之初為起造建商建來成公司規劃興 建，並於天下社區管理委員會成立後點交與被上訴人。 ㈣系爭木箱於天下社區建築完成時已存在。
五、本院之判斷：
本件兩造爭執之處在於：㈠上訴人之前手郭許束彩與建來成 公司簽訂雲林國小天下一家房地買賣契約書時，是否已同意 借用系爭土地如附圖所示編號A 部分面積0.84平方公尺之土 地供社區弱電設施使用？㈡如是，上訴人是否應受上開使用 借貸契約拘束？㈢如兩造間確有上開使用借貸關係存在，上 訴人得否終止契約請求被上訴人返還土地？茲分述如下： ㈠按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特 別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公
示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律 上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示 方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意 第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約 ，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司法院 大法官解釋釋字第349 號解釋理由書意旨參照）。次按權利 之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行 使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定 有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具 體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當。 故物之受讓人若知悉或可得而知讓與人已就該物與第三人間 另訂有債權契約，而猶於該契約成立後受讓該物之所有權者 ，參照前開司法院大法官會議釋字第349 號解釋及民法第14 8 條所揭櫫之誠信原則，該受讓人仍應受讓與人與第三人所 訂債權契約之拘束。再按當事人互相表示意思一致者，無論 其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有 明文。又所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之， 其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲 致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。另契約之成立本 不以署名、畫押或蓋章為要件，故凡當事人間締結契約，其 書面之形式雖不完全，而能以其他方法，足以證明其意思已 有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上之 效力（最高法院20年上字第1727號、68年臺上字第1504號判 例意旨參照）。
㈡上訴人主張其為系爭土地所有權人，系爭木箱位於系爭土地 上等情，業據上訴人提出土地登記謄本為證（見原審卷第5 至6 頁），並經原審勘驗現場並囑託雲林縣斗六地政事務所 測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片18張與附圖在卷可稽（見 原審卷第94至95頁、第98至99頁、第103 頁），且為被上訴 人所不爭，固堪認為真實。惟上訴人主張被上訴人無權占用 系爭土地等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯， 經查：
1.訴外人即天下社區住戶陳麗美、林怡伶與建來成公司簽訂之 買賣契約書中就特約約定均有「甲方（按即買方，下同）同 意乙方（按即賣方建來成公司）保留對於本社區之外觀、整 體造型、中庭景觀及公共設施部分之設計規劃及施工之絕對 權利，甲方不得就本部分有所主張，甲方並同意盡最大善意 維護之. . . 」之文句（見原審卷第75至89頁，本院卷第47 至66頁），而本院履勘現場時天下社區A1至A8房屋後側均有 規劃木棧道、B1至B5房屋東側亦有規劃綠地及步道、D10 至
D6房屋西側亦鋪設木棧道供居民通往中庭使用，而該些公共 設施均位於各住戶之單獨所有土地上（見本院卷第147 頁） ，則綜合上情以觀，建來成公司設計規劃天下社區之初應即 以天下社區住戶單獨所有之部分土地作為中庭景觀、公共設 施規劃用地，並有於買賣契約書中與買受天下社區房地之各 住戶特約約定不得變更上開設計規劃，以避免天下社區部分 住戶無從使用中庭之情形，衡情建來成公司應無與未同意上 開不得變更公共設施條款之人訂立買賣契約之可能，否則勢 必產生中庭景觀支離破碎之後果，由此堪認天下社區之各住 戶均應與建來成公司有上開不得變更公共設施規劃之約定存 在，而有將中庭景觀範圍內地上物作為公共設施使用之意思 ，亦有將其所有專有部分上之公共設施用地供其他住戶使用 之意思。
2.又系爭土地原係建來成公司所有，於93年3 月12日因買賣移 轉登記於郭許束彩所有，有系爭土地異動索引乙份附卷可佐 （見原審卷第24至25頁），依上所述，郭許束彩亦應有同意 系爭土地上公共設施用地供社區其他住戶使用，始能買受系 爭土地。而郭許束彩於93年11月25日與上訴人就系爭土地及 其上建物訂立房屋土地買賣契約（下稱房地買賣契約），有 房地買賣契約乙份在卷足憑（見本院卷第72至109 頁），該 契約明定附件之天下社區住戶公約（下稱系爭住戶公約）為 契約之一部分，而系爭住戶公約第4 條規定：「本社區係由 建來成建設規劃設計興建，其對建築物外觀及中庭規劃依法 享有著作權，並受著作權法及相關法令之保護，全體住戶負 有維護之義務，不得變更」，又該契約第14條亦明定上訴人 不得就中庭景觀、公共設施部分有所主張，第6 條則明定上 訴人不得就公共設施之規劃異議或要求變更，則就房地買賣 契約之內容觀之，郭許束彩不僅同意系爭住戶公約中不得變 更公共設施之規定，更要求上訴人不得變更公共設施及中庭 景觀規劃，益徵郭許束彩確實同意將系爭土地上之公共設施 用地借與天下社區使用。復參酌系爭木箱坐落於天下社區A1 至A8房屋後方木棧道上，與社區中庭相通，有本院勘驗筆錄 、照片21張附卷可稽（見本院卷第147 至159 頁），顯見系 爭木箱係屬天下社區公共設施，則郭許束彩應同意系爭木箱 所坐落土地亦借與社區使用，是郭許束彩應有出借如附圖所 示編號A 部分土地與社區使用之意思。準此，天下社區其他 住戶就系爭木箱坐落之如附圖所示編號A 部分土地應有使用 借貸之意思，而郭許束彩亦有同意將該部分土地供社區使用 之意思。從而，郭許束彩就如附圖所示編號A 部分土地與天 下社區其他住戶有使用借貸之合意存在，洵堪認定。
3.又上訴人於93年11月25日與郭許束彩訂立房地買賣契約時， 既將系爭住戶公約作為附件，復經郭許束彩特約要求不得變 更公共設施之規劃，而斯時系爭土地北側已設有木棧道及系 爭木箱，其應知悉系爭木箱坐落於系爭土地上，且屬公共設 施而依住戶公約不得遷移，則上訴人就郭許束彩同意將系爭 木箱所坐落之系爭土地借與其他住戶使用乙情，應屬明知或 可得而知，揆諸首揭說明，其受讓系爭土地自應受上開使用 借貸關係之拘束，是代表社區住戶管理公共設施之被上訴人 辯稱伊有權占用如附圖所示編號A 部分土地等語，自非無據 。
4.上訴人雖主張：伊並非專業人士，房地買賣契約所附地籍圖 上又無系爭木箱坐落位置，伊並未明知系爭木箱坐落系爭土 地上，自不知悉郭許束彩與被上訴人間使用借貸契約等語， 惟查，系爭木箱位於系爭土地東北側，距離系爭土地東北端 點約2 公尺，並非位於系爭土地邊緣等情，此觀附圖所示編 號A 部分土地坐落位置自明，上訴人對於系爭木箱坐落於系 爭土地上，自難諉為不知。況系爭土地面積為123 平方公尺 ，其上建物為雲林縣斗六市○○段0000○號建物（下稱系爭 建物），第一層建物面積為81.45 平方公尺、騎樓為18平方 公尺等情，亦有系爭土地登記謄本、前開建物所有權狀各乙 份在卷可查（見原審卷第5 至6 頁、第53頁），顯見系爭土 地與系爭建物坐落面積有23.55 平方公尺之面積差（計算式 ：123-81.45-18=23.55），而系爭建物南側面臨雲林縣斗六 市莊敬路並設置騎樓，系爭建物南側並無空地，有現場照片 附卷可稽（見原審卷第98至99頁，本院卷第148 頁），上開 23.55 平方公尺之空地自應坐落於系爭土地北側，此應為一 般人依公開土地登記資訊及肉眼觀察即可推知之事實，參以 上訴人購買系爭土地時系爭土地北側已鋪設木棧道、設置系 爭木箱作為公共設施使用，而上訴人於買受系爭土地時，依 一般不動產交易常情亦應曾至系爭土地現場觀察土地現況， 則其對於系爭土地北側已作為公共設施使用之現況，應屬明 知或可得而知。上訴人空言主張其並不知悉系爭木箱坐落系 爭土地上，又未舉證證明郭許束彩於出賣系爭土地時有蓄意 隱瞞之事實，自難認為上訴人於買受系爭土地及建物時，並 未知悉或可得而知系爭木箱坐落於系爭土地上，從而上訴人 上開主張，尚乏依據，諉無可採。
5.上訴人另主張：建來成公司故意越界建築，違反民法第796 條之1 、第796 條之2 規定，被上訴人自應拆除系爭木箱等 語，然本件被上訴人係本於使用借貸關係占用系爭土地已如 前述，被上訴人並無故意越界建築之情形甚明，上訴人主張
被上訴人須依前開規定拆除系爭木箱已非可採。況民法第79 6 條之1 係以越界建築房屋為前提，第796 條之2 則規定與 房屋價值相當之建物準用前條規定，則前開規定僅規範越界 建築房屋或與房屋價值相當之建物之情形，而系爭木箱佔地 面積僅0.84平方公尺，並非房屋或與房屋價值相當之建物， 不符前開規定要件，自不能適用前開規定，上訴人執此主張 被上訴人應拆除系爭木箱云云，尚有誤會，亦非可取。 6.至上訴人主張依100 年8 月17日天下社區區分所有權人會議 紀錄第4 點，被上訴人已同意遷移系爭木箱乙節，因前開會 議紀錄第4 點之投票結果載明：「同意遷移：7 位」（見本 院卷第45頁反面），而天下社區之規約並未就區分所有權人 會議決議方法另有規定，依公寓大廈管理條例第31條規定， 至少須天下社區之27戶區分所有權人之三分之二以上出席， 出席人數四分之三以上同意始得決議，亦即至少需14位區分 所有權人同意始得做成決議（計算式：27X2/3X3/4=13.5 ， 小數點以下無條件進位），是上開會議紀錄第4 點之提案顯 然不符區分所有權人會議決議成立之要件，自難依此認被上 訴人負有遷移系爭木箱之義務，是上訴人此部分主張，亦非 有據。
7.綜上，郭許束彩確有同意如附圖所示編號A 部分土地供天下 社區使用，且依各住戶與建來成公司之買賣契約書及系爭住 戶公約，天下社區住戶亦有使用借貸該部分土地之意思，是 郭許束彩與被上訴人間應有使用借貸關係存在。而此使用借 貸關係存在之事實應為上訴人買受系爭土地時明知或可得而 知，則依司法院大法官釋字第349 號解釋理由書之意旨及誠 信原則之法理，上訴人使用系爭土地亦應受上開使用借貸關 係之拘束，亦即被上訴人得本於上開使用借貸關係占用上訴 人之系爭土地。從而，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土 地，而依民法第767 條第1 項中段請求被上訴人拆除系爭木 箱並返還如附圖所示編號A 部分土地，尚屬乏據，應予駁回 。
㈢末按使用借貸未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返 還之；貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物或借用人 違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與 人同意允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第470 條第1 項後段、民法第472 條第1 、2 款定有明文。而所謂 不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事 ，而非訂立契約時所能預見者而言（最高法院58年臺上字第 788 號判例意旨參照）。上訴人雖另以上開使用借貸關係有 民法第472 條第1 、2 款之情形，主張終止契約，並依民法
第470 條請求被上訴人返還土地等語，惟郭許束彩與被上訴 人就如附圖所示編號A 部分土地所成立之使用借貸關係並無 約定期限，依民法第470 條第1 項後段原則上自應於借貸之 目的使用完畢時始得請求返還，而如附圖所示編號A 部分土 地係作為天下社區弱電設施使用，則於社區弱電設施尚有使 用必要時，尚不能認為依上開借貸之目的系爭土地已使用完 畢。經查，天下社區現仍有眾多住戶居住，一樓店面並有店 面經營補習班、拉麵店等，有現場照片2 張在卷可考（見本 院卷第148 頁），足見社區尚有使用上開弱電設施之必要， 上訴人自不得依民法第470 條第1 項後段規定請求拆除系爭 木箱並返還如附圖所示編號A 部分土地。至上訴人主張本件 有民法第472 條第1 、2 款情形乙節，則未見上訴人舉證證 明本件現有何訂約時不可預知之情事而有自己需用土地之必 要，或借用人有何違反約定使用借用物、將系爭土地借與他 人使用之情形，難謂本件符合民法第472 條第1 、2 款之要 件，則上訴人主張伊已終止上開使用借貸契約，尚乏依據， 兩造間上開使用借貸關係即仍然存在，從而上訴人主張依民 法第470 條規定請求被上訴人拆除系爭木箱並返還如附圖所 示編號A 部分土地，亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人本於民法第767 條第1 項中段或民法第47 0 條之法律關係，請求被上訴人拆除系爭木箱，並將如附圖 所示編號A 部分土地返還上訴人，均無理由，不應准許。原 審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第 3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 11 月 26 日
民事第一庭審判長法 官 黃一馨
法 官 吳福森
法 官 蔡鎮宇
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴
中 華 民 國 103 年 12 月 1 日
書記官 曾玲玲