臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度重訴字第55號
原 告 鄭宗霖
訴訟代理人 洪嘉鴻律師
複代理人 鄭晃奇律師
陳志煒
被 告 祭祀公業林錦綉嘗
法定代理人 林盛福
訴訟代理人 饒斯棋律師
複代理人 張馨月律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於中華民國103 年10月
22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰伍拾捌萬肆仟肆佰零壹元，及自民國一百零三年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十六點四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾玖萬伍仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如以如主文第一項所示之本金為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國102 年6 月25日向被告買受坐落苗栗縣○○段00 0○000 地號土地( 下稱系爭土地) ，兩造約定買賣價金為 新臺幣( 下同)835萬元，且被告應於102 年7 月2 日前，將 辦理系爭土地之所有權移轉登記所需之文件交付代書，並即 將系爭土地過戶予原告( 下稱系爭買賣契約) ，兩造並簽訂 土地買賣契約書( 下稱系爭買賣契約書，參見本院卷第7 頁 、第8 頁) 。嗣原告依約先交付被告定金及買賣價金各250 萬元，並繳交系爭637 、649 地號土地之土地增值稅154 萬 7,514 元、4 萬0007元，及為利於系爭土地點交、鑑界，原 告亦於102 年8 月間僱工清運系爭土地上之廢棄物，而支出 8 萬1401元。而被告亦遵期依約交付上開辦理系爭土地移轉 登記之文件予代書以辦理系爭土地過戶事宜，然因被告交付 之文件未備齊全，而遭地政機關駁回兩造委託代書辦理系爭 土地過戶之申請。兩造復於103 年1 月7 日約定：「被告應 於103 年3 月30日前完成補正及辦理所有權移轉登記完竣。 被告未於上開期限內履行義務時，雙方同意依契約第捌條規 定負違約賠償責任。」等語，並附記於系爭買賣契約書之備
註欄第2 項（下稱系爭特別約款）。詎被告迄今仍未依約履 行系爭土地所有權移轉登記之義務，準此，原告自得依系爭 契約第8 條之約定，以本件起訴狀為解除系爭買賣契約之意 思表示。
㈡、解約後，原告除得請求被告返還其交付予被告之定金及價金 共500 萬元外，原告亦得依系爭特別約款，請求被告給付50 0 萬元之違約賠償。又原告雖尚未就系爭土地擬定具體開發 計畫，惟原告為履行系爭買賣契約，因此支出之費用系爭63 7 、649 地號土地之土地增值稅及清運系爭土地上廢棄物之 工資，後因被告未依約履行契約，而造成原告損害，系爭契 約雖業經原告解除，惟依民法第260 條規定，原告仍得向被 告請求賠償上開金額共計166 萬8,922 元【計算式：81,401 元＋1547,514元＋40,007元＝1,668,922 元】。從而，原告 爰依民法第260 條及系爭買賣契約之規定，解除系爭買賣契 約，並請求被告賠償因解除契約所生之上開損害。㈢、聲明：
１、被告應給付1166萬8922元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告已依系爭買賣契約之約定，遵期提出辦理移轉登記之相 關文件，交予代書以辦理系爭土地之所有權移轉登記，惟被 告提出之派下員名冊有誤，致地政機關因此退件而未能如期 將系爭土地所有權移轉予原告，是被告未能依約將系爭土地 所有權移轉予原告，實係因地政機關之行政審查程序拖延所 致。況被告於103 年5 月12日收受地政事務所發予之補正通 知書後，已立即依祭祀公業條例第18條之規定向主管機關申 請派下現員名冊變更等相關程序，並無任何延宕或不履行系 爭買賣契約之情事，且被告辦理之派下員更正名冊程序仍持 續進續中，足見被告並非不願履行義務。再者，依系爭特別 約款之文義觀之，並無原告得再依系爭買賣契約第8 條之約 定而解除契約之法律效果，原告自不得依上開規定解除契約 。又原告如以不可歸責於被告，致系爭土地之所有權移轉登 記延遲事由而主張解除系爭契約，亦已違背誠信原則。㈡、退步言，縱被告未依限辦竣系爭土地之所有權移轉登記，已 違系爭約款，惟衡諸兩造約定系爭特別約款之時點至原告提 起本件訴訟之期間，僅歷時3 個月，原告所受損害應非過鉅 ，其卻請求被告給付500 萬元之高額違約金，參照最高法院 79年臺上字第1612號民事判例、最高法院102 年臺上字第16
06號民事判決意旨，原告違約金之請求係顯失公平，被告自 得請求酌減違約金。
㈢、又原告主張：被告應賠償關於其墊付之頭份鎮永貞段637(原 告起訴狀誤繕為639 地號) 、649 地號土地之增值稅及清理 系爭土地上廢棄物之費用，合計為1,668,922 元等語。惟原 告繳納系爭土地之稅捐金額，乃係其依國家稅賦規定所應負 擔之義務，原告亦得向稅務機關請求返還，再以原告上開清 理費用等款項，均非原告因被告違約而受之損害，原告之請 求於法無據。
㈣、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、若受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告提出之原證1 號至原證6 號書證( 參見本院卷第7 頁至 第15頁) 形式上係屬真正；被告提出之被證1 書證( 參見本 院卷第37 頁至第57頁)形式上係屬真正。
㈡、被告提出之被證2 至被證5 書證( 參見本院卷第87頁至第94 頁) 形式上係屬真正。
㈢、兩造就系爭契約協議，被告應於103 年3 月30日完成系爭土 地所有權移轉登記事項之補正程序及辦理所有權移轉登記完 畢。
㈣、被告迄至本言詞辯論日為止仍未能完成系爭土地所有權移轉 登記事項，其原因不可歸責原告。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張之上開事實，業據原告提出買賣契約書影本、支票 影本、土地登記簿謄本、土地增值稅繳款書影本、請款明細 表影本為證，其形式上係屬真正為被告不爭執，其內容核與 原告之主張相符，應可信為真實。
㈡、查系爭買賣契約書第8 條載明：「．．．．如賣主違約自將 定金及所交金額全部返還外，另加賠償所交總額『壹倍』， 為罰責交買主所得．．．．本契約同消滅解除．．．．」， 買賣契約書備註2 並約明系爭土地過戶之申請。兩造復於10 3 年1 月7 日約定：「買賣雙方於民國103 年1 月7 日附加 第二條約款：本件前因可歸責於乙方未備齊所有權移轉登記 之資料，遭苗栗縣頭份地政事務所駁回所有權移轉登記申請 ，現雙方同意乙方應於103 年3 月30日前完成補正及辦理所 有權移轉登記完竣。乙方未於上開期限內履行義務時，雙方 同意依契約第捌條規定負違約賠償責任，乙方絕無異議。」 之約款，可見系爭土地之所以未移轉登記為居於買受人地位
之原告所有，係可歸責於被告，則被告應依系爭買賣契約書 第8 條之約定，返還原告所已給付之價金，並賠償原告懲罰 性違約金。
㈢、依系爭買賣契約書第8 條之約定，原告既得請求被告返還所 付全部價金，且約明契約同消滅解除，顯然係將買賣契約解 除，故買受人不再負有給付買賣價金義務。則原告主張因可 歸責於被告之事由，依前開約款，解除系爭買賣契約，係屬 有據。
㈣、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定 有明文。原告因預計可取得系爭土地所有權而整理土地現況 並支付8 萬1401元，有請款明細表影本為證，為被告不爭執 ，此部分之支出應認係受有損害，原告請求被告賠償，自屬 可採。至原告請求被告賠償土地增值稅部分，查辦理系爭土 地所有權移轉而需繳納之土地增值稅，系爭買賣契約已解除 ，依財政部88年07月08日台財稅字第000000000 號函所示： 「已申報現值繳稅後檢具解除契約申請撤銷者准予撤銷申報 並退稅。」意旨，得辦理退稅，是原告此部分之支出不能認 為係受損害，此部分之請求，自有未合。
㈤、復按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高， 須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及 債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標 準。」最高法院96年度臺上字第107 號民事裁判意旨，可資 參照。本院審酌原告係於102 年6 、7 月給付被告一部價金 共500 萬元，迄今之期間為1 年4 月左右，並考慮其間資金 之存款利率、相關地區土地交易利潤，認為原告請求被告給 付500 萬元違約金，尚屬過高，經核以約交易總價18% 之比 計算較為合理，依此標準，原告得請求被告給付150 萬3000 元，逾此範圍之違約金請求，即非有據。
㈥、綜合以上所述，從而，原告本於其主張之上開法律關係，求 為判決如原告訴之聲明，其中如主文第1 項所示部分，核屬 正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。㈧、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核其勝訴 部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至其敗訴 部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。又核本件有 准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392 條第2 項規定以職權宣告被告預供相當之擔保而免為假執行 。
㈨、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 羅 永 安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 張 哲 豪
中 華 民 國 103 年 11 月 10 日