臺灣臺南地方法院民事判決 103年度重訴字第131號
原 告 呂秀美
訴訟代理人 吳明澤律師
被 告 黃建銘
訴訟代理人 吳炳輝律師
上列當事人間請求辦理不動產所有權移轉登記事件，經本院於民
國103年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○地號土地、地目建、面積四十七平方公尺，及同段一七五五之三地號土地、地目建、面積十平方公尺，暨其上建號一０六九號建物即門牌號碼：臺南市○○區○○路○段○○○號造二層樓房、總面積六十九點四七平方公尺（含未保存登記建物全部），移轉所有權登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣被告於民國101年4月11日登記為坐落臺南市○○區○○段 0000○0○○段0000○0地號土地及其上同段1069建號建物（ 含未保存登記建物，門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號 ）（下稱系爭不動產）之所有權人，原告為購買系爭不動產 ，遂以原告之配偶即訴外人邱銘澤之名義與被告於102年1月 17日就系爭不動產以新臺幣（下同）8,500,000元達成買賣 之合意並簽訂買賣預約（下稱第一次買賣契約），且雙方顧 慮被告取得系爭不動產所有權尚未滿2年所生奢侈稅之問題 ，口頭約定在103年4月底或5月初始訂定買賣合約辦理所有 權移轉登記，並以設定抵押權登記之方式為履約擔保，被告 同意後將預約文件取走，訴外人邱銘澤分別於102年1月17日 付訂金2,000,000元，同年2月4日付款2,000,000元，被告並 以系爭不動產為抵押物設定最高限額抵押權向合庫北臺南分 行貸款，並貸得4,000,000元由被告領取，該貸款102年2月 之前被告已清償之123,240元，就該123,240元原告另以現金 交付被告，剩餘未清償之貸款於102年2月4日後由原告按月 清償，系爭抵押貸款債務現仍未清償完畢，該抵押權登記仍 未塗銷。被告亦於102年1月將系爭不動產交由原告使用。10 3年5月初原告欲與被告再訂新約時，被告卻拒絕配合，並於 103年5月2日以臺南海佃郵局第42號存證信函以原告欲於5月 以後辦理所有權移轉登記違約為由，通知訴外人邱銘澤終止 合約。
㈡兩造於103年5月6日就系爭不動產另立買賣契約（下稱第二
次買賣契約），約定買賣價金為8,500,000元，除上述原告 已交付之金額外，原告再交付定金500,000元，原告已履行 第二次買賣契約第3條所定之事項，被告卻於103年5月26日 以臺南海佃郵局第46號存證信函以原告未於103年5月15日及 5月22日前產權登記完畢，且未塗銷以被告為債務人之抵押 權登記，並未履行第二次買賣契約第3條所定之事項，通知 原告解除合約，被告違反誠信原則，依法為無效。 ㈢並聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段0000○0地號土地、地 目建、面積47平方公尺，及同段1755之3地號土地、地目 建、面積10平方公尺，暨其上建號1069號建物即門牌號碼 ：臺南市○○區○○路○段000號造二層樓房、總面積69. 47平方公尺（含未保存登記建物全部），移轉所有權登記 予原告。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
㈠原告之配偶即訴外人邱銘澤與被告於102年1月17日就系爭不 動產簽訂第一次買賣契約，訴外人邱銘澤分別於102年1月17 日付訂金2,000,000元，同年2月4日付款2,000,000元，嗣因 訴外人邱銘澤未依約於103年4月30日移轉所有權登記之日付 款500,000元，被告遂於103年5月2日寄發存證信函向訴外人 邱銘澤解除買賣契約。
㈡因訴外人邱銘澤違約，其再以原告之名義於103年5月6日與 被告就系爭不動產另立第二次買賣契約，約定買賣價金為8, 500,000元，原告並交付定金500,000元，惟原告未依約履行 第二次買賣契約第3條所定之事項，兩次買賣契約皆約定奢 侈稅由買方負擔，故原告遲延產權登記，顯係為規避奢侈稅 所致，被告於103年5月26日寄發存證信函向原告解除第二次 買賣契約，於法有據。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項
㈠被告於101年4月11日登記為坐落臺南市○○區○○段0000○ 0○○段0000○0地號土地及其上同段1069建號建物（含未保 存登記建物，門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號）之所 有權人，原告之配偶即訴外人邱銘澤與被告於102年1月17日 就系爭建物以8,500,000元達成買賣之合意並簽訂第一次買 賣契約，訴外人邱銘澤分別於102年1月17日付訂金2,000,00 0元，同年2月4日付款2,000,000元，嗣因訴外人邱銘澤未依
約於103年4月30日移轉所有權登記之日付款500,000元，被 告遂於103年5月2日寄發存證信函向訴外人邱銘澤終止第一 次買賣契約。
㈡兩造於103年5月6日就系爭不動產另立第二次買賣契約，約 定買賣價金為8,500,000元，原告並交付定金500,000元，被 告以原告未履行第二次買賣契約第3條所定之事項為由，於 103年5月26日寄發存證信函向原告解除第二次買賣契約，原 告於103年5月27日收受存證信函。
㈢被告曾以系爭不動產為抵押物設定最高限額抵押權向合庫北 臺南分行貸款，並貸得4,000,000元由被告領取，該貸款102 年2月之前被告已清償之123,240元，就該123,240元原告另 以現金交付被告，剩餘未清償之貸款於102年2月4日後由原 告按月清償，系爭抵押貸款債務現仍未清償完畢，該抵押權 登記仍未塗銷。
㈣被告向上開合庫北臺南分行之貸款，原約定由被告於該行庫 所開立之0000000000000號帳戶扣款，兩造因系爭不動產買 賣，被告曾將上開帳戶存摺交付原告，由原告自行存款以供 合庫扣款，截至103年9月17日止，上開帳戶尚有未扣款之餘 額68,762元，另上開帳戶於103年7月21日被告因認為兩造買 賣契約業經終止，故向合庫臺北臺南分行重新辦理新存摺， 致原告無法持原持有被告上開存摺補登存摺。
㈤被告以訴外人吳明昌為權利人，就系爭不動產為擔保設定之 第二順位抵押權已經塗銷。依臺南市地籍異動索引所示，塗 銷登記日期為103年5月26日。
㈥兩造對於第一次不動產買賣合約書及第二次不動產買賣合約 書形式上不爭執。
四、本院得心證之理由：
原告主張兩造就系爭不動產買賣，曾簽立第二次買賣契約， 原告業已依契約給付全部價金，被告自應依第二次買賣契約 約定將系爭不動產所有權移轉登記予原告等語，惟為被告否 認，並以前揭情詞置辯。是本件首要爭點者應為：㈠被告與 訴外人邱銘澤簽立第一次買賣契約是否為兩造簽立第二次買 賣契約之預約？第一次買賣契約是否已解除？㈡被告解除第 二次買賣契約有無理由？原告得否依第二份買賣契約書，請 求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告？
㈠第一次買賣契約並非第二次買賣契約之預約。 ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時， 買賣契約即為成立，民法第345條固有明文。又倘當事人 雙方將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為
預約，仍非預約，於買賣契約，如已就買賣坪數、價金、 繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來 訂立買賣本約之約定，且約定雙方照所訂契約履行，自屬 本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例亦可資 參照）。
⒉經查，被告與訴外人邱銘澤所簽訂之第一次買賣契約，依 該契約文義內容之記載，已就買賣標的物、價金總額、價 金給付期限及方式、系爭不動產移轉登記期限、稅捐負擔 約定等事項為明確約定，此有被告提出第一次買賣契約1 份（見本院卷第82、83頁）在卷可參，且綜觀第一次買賣 契約之記載內容均為系爭不動產買賣契約如何履行之約定 ，而無任何約定將來另訂立買賣本約約定之記載，是認第 一次買賣契約自屬本約而非預約，原告主張第一次買賣契 約為第二次買賣契約之預約，顯屬無據，實無可採。 ㈡第一次買賣契約是否已解除？
⒈被告抗辯，訴外人邱銘澤未依第一次買賣契約約定於103 年4月30日移轉所有權登記，亦未給付尾款500,000元，被 告遂於103年5月2日寄發存證信函向訴外人邱銘澤解除第 一次買賣契約云云。經查，依第一次買賣契約第3、4條約 定：「第3條：殘餘款依照左列約定辦法給付甲方（指被 告）清楚。…⑶民國103年4月30日產權登記（買賣）完畢 時，乙方（指訴外人邱銘澤）應交付尾款新臺幣伍拾萬元 送予甲方並交付權利書狀。第4條：甲方於民國103年4月1 2日應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備 妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。」等語，是依上開 契約之約定，被告應於103年4月12日先行備妥並交付辦理 系爭不動產移轉登記所需之一切證件予訴外人邱銘澤，待 辦畢系爭不動產所有權移轉登記後，買受人始交付尾款50 0,000元，惟被告自承於103年4月下旬僅通知催促原告應 依契約辦理移轉登記，並未交付系爭不動產移轉登記相關 資料予訴外人邱銘澤或協助辦理移轉登記之代書等情（見 本院卷第106頁），則被告既有先交付辦理系爭不動產移 轉登記相關資料之義務，自不得於其未交付上開資料前， 即空言主張買受人未辦理移轉登記而解除買賣契約。換言 之，契約解除權之利使，乃屬不違約之一方，被告既未將 辦理移轉登記所需證件交付買受人，自難僅憑其口頭催促 ，買受人仍未依約期限內辦理移轉登記為由，而得任意解 除第一次買賣契約，是被告於103年5月2日以存證信函對 訴外人邱銘澤為解除契約之意思表示，尚不生合法解除契 約之效力。故被告辯稱，第一次買賣契約業經其以存證信
函解除云云，洵無可採。
⒉次查，訴外人邱銘澤因收受被告上開存證信函，乃由其妻 即原告代理訴外人邱銘澤約同被告在承辦系爭不動產移轉 登記業務之代書即證人吳明昌處協調，經代書吳明昌提議 ，解除第一次買賣契約改由兩造另立第二次買賣契約，並 將第一次買賣契約己交付被告之價款4,000,000元，當作 第二次買賣契約買賣價金之給付，但為符合實價登錄、價 金給付時間，及避免稅務機關稽查核課稅捐，另為第二次 買賣契約第3條約定所載之資金異動流程後，再由原告自 行提領等情，業據證人吳明昌到庭證述無訛（見本院卷第 131、132頁）。然被告恐如依第二次買賣契約第3條約定 ，買賣價款再行匯入其帳戶，將造成其帳戶將產生高於買 賣總價資金匯入之異常情形，而對代書吳明昌就第二次買 賣契約第3條約定資金異動流程，提出質疑並表示不同意 ，但經兩造及代書協調，被告最後表示：「我說怎麼樣用 ，三人都在這裡，怎樣都不管，最後一句，如果我這間厝 交給你，大家都沒相欠。」；代書吳明昌則稱：「對，包 括如有奢侈稅，也都是他（指原告）要繳。」；被告復稱 ：「我都沒相欠，如有欠錢或是法律問題，跟我一切都沒 關係。」等語，在場兩造旋即簽立第二次買賣契約及書立 「民國103年5月6日甲方黃建銘出售台南市○○區○○段 000000○000000○○號1069之房地予乙方呂秀美，若產生 奢侈稅概由乙方呂秀美負擔與甲方無關。截至103年5月6 日甲乙雙方項已付清並釐清，往後若有任何稅賦及法律問 題與甲方均無關連（針對此一房產買賣）。甲方：黃建銘 。乙方：呂秀美。中華民國103年5月6日」之字據，兩造 並於第二次買賣契約及上開字據簽名用印，此有協調對話 錄音譯文、第二次買賣契約、字據各1份（見本院卷第30 、31、103、147-152頁）在卷可參。衡情被告係具有相當 社會經驗之人，雖協調過程被告曾表示不同意代書吳明昌 之建議，但經雙方協調，被告最後亦表示將系爭不動產交 給原告，並簽立第二次買賣契約及字據，足見原告代理訴 外人邱銘澤與被告確有同意解除第一次買賣契約，而由兩 造另立第二次買賣契約之合意，並將原第一次買賣契約業 已支付之買賣價金，轉成第二次買賣契約買賣價款之給付 ，否則被告實無原告另訂第二次買賣契約及簽立字據之必 要。基此，第一次買賣契約乃於103年5月6日經買賣雙方 合意解除生效。
㈢被告解除第二次買賣契約有無理由？原告得否依第二份買賣 契約書，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告？
⒈被告又抗辯原告未依第二次買賣契約第3條約定於103年5 月15日及同月22日前，將產權登記完畢並塗銷被告偽債務 人之抵押權登記，遂於103年5月26日寄發存證信函解除兩 造間之買賣契約云云，惟為原告否認，並主張其業已給付 4,000,000元價款，並於103年5月26日辦畢系爭不動產第 二順位扺押權塗銷登記等語。經查，依第二次買賣契約第 3條⑴、⑵之約定：「⑴第一次於民國103年5月15日前乙 方（指原告）應付甲方（指被告）新台幣壹佰萬元正。⑵ 民國103年5月22日前產權登記完畢時，乙方應交付甲方第 二次款新台幣叁佰萬元正，甲方應清償第二順位抵押人吳 明昌之借款，並塗銷第二順位抵押權。」等語，而承前所 述，兩造於103年5月6日簽立第二次買賣契約時，即約定 將第一次買賣契約已支付4,000,000元之買賣價金，轉成 第二次買賣契約買賣價金（即第二次買賣契約第3條⑴⑵ 所載之4,000,000元）之給付無誤，且被告於本院審理時 亦自承：「第二份合約記載400萬元我已拿走，但說需要 記載流程，後來也沒作，一直拖到5月19、20要找我去， 說要寄存證信函給我，我當時叫他們趕快去辦，不要寄存 證信函給我。」等語（見本院卷第157頁），足見被告僅 不願配合前開協議時，代書所提議資金異動流程辦理，仍 肯認原告業已給付4,000,000元，而要求原告及代書應依 第二次買賣契約約定期日逕行辦理移轉登記。
⒉按契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經 催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非 於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事 人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除 其契約，此觀民法第254條及第255條之規定自明（最高法 院86年度台上字第3105號判決參照）。本件原告雖未依第 二次買賣契約約定於103年5月22日前辦理系爭不動產第二 順位抵押權塗銷及所有權移轉登記，而有遲延給付之情， 然原告其後業於103年5月26日辦畢系爭不動產第二順位扺 押權塗銷登記，復於同月30日向臺南市臺南地政事務所申 請辦理系爭不動產所有權移轉登記，惟因被告於同月23日 業已向上開地政事務所辦理系爭不動產遞件變更撤銷印鑑 登記，致原告移轉登記之申請遭地機關駁回等情，此有原 告提出之臺南市臺南地政事務所土地登記案件駁回通知書 、臺南市地籍異動索引各1份（見本院卷第102、135-14 0 頁）在卷可按，並為被告所不爭執（見本院卷第109頁） 。又觀之兩造所訂第二次買賣契約條款，並無特約被告得 不經催告逕行解除契約之約定，是以被告未經催告即遽然
於103年5月26日寄發存證信函解除兩造間之買賣契約，難 認有據。換言之，本件原告塗銷抵押權及辦理移轉登記雖 有遲延，然被告未先定期催告即解除系爭買賣契約，亦不 生解除契約之效力。是被告抗辯第二次買賣契約業經存證 信函解除，其無移轉系爭不動產所有權之義務云云，並不 足採。
⒊綜上所述，被告抗辯伊已解除契約云云，委無足採；則原 告依第二次買賣契約請求被告移轉系爭不動產所有權，為 有理由，應予准許。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據， 經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此 敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
民事第二庭 法 官 田幸艷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 13 日
書記官 鄭瓊琳