臺灣臺南地方法院民事判決 103年度簡上字第141號
上 訴 人 愛加倍食品工業有限公司
法定代理人 蘇逸隆
被上訴人 歐晋嘉即啓耀企業社
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國103年6月5日
本院柳營簡易庭103年度營簡字第121號第一審判決，提起上訴，
本院於103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原告起訴主張：
（一）兩造於民國100年3月7日就上訴人所有門牌號碼臺南市○ ○區○○路000號之房屋（下稱系爭房屋）簽立租賃契約 （下稱系爭租約），約定由被上訴人以每月租金新臺幣（ 下同）3萬9千元承租系爭房屋前後棟二樓部分計260坪範 圍，此於系爭租賃契約已詳細載明，惟被上訴人承租後實 際使用之範圍為316.174坪（即1,045.2平方公尺，上訴人 僅以316坪計算），業經臺南市政府稅務局新營分局查核 認定，是被上訴人在超出260坪之範圍即56坪之部分係屬 無權占用，屬無法律上之原因而獲得相當於租金之利益， 致上訴人受有損害，上訴人自得依民法第179條不當得利 法則，請求被上訴人返還相當於租金之數額，本件以兩造 租約坪數260坪及每月租金金額計算，每坪租金為150元， 是被上訴人就超過之56坪部分，每月受有8,400元之不當 得利，並以臺南市政府稅務局新營分局發函通知調整稅率 之發文日期，作為被上訴人無權占用之起始日，是上訴人 得請求被上訴人給付自100年10月20日起至103年3月20日 止共29個月之不當得利243,600元（29個月×8,400元=243 ,600元）及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息。
（二）對被上訴人抗辯之陳述及上訴意旨略以： 1、系爭租約第1條就出租範圍已有明確記載被上訴人所承租 之範圍為「260坪」，顯見兩造所約定之範圍實際僅有260 坪之面積，若兩造簽約之真意係系爭房屋前後棟廠房二樓 之全部，自應於系爭租約中載明，何需記載為「260坪」 ？
2、上訴人法定代理人原住臺北市，近遷籍臺南，但因事諸多 常兩地奔波。再者廠房出租後已屬他人權利，實不便隨意 出入，況租賃契約內容係由被上訴人所親筆書寫，租用範
圍僅260坪實為被上訴人之意，當初被上訴人夫妻來看廠 房，上訴人即有告知系爭房屋二樓廠房有3百多坪，並告 知二樓租金每坪200元，之後因被上訴人一再表明超過預 算，而且無須使用那麼大範圍，上訴人基於同為基督徒又 經牧師介紹之故而同意以每坪150元及使用面積260坪計算 租金，而成為被上訴人租用範圍，並經載明於租賃契約書 ，是被上訴人承租範圍確僅有260坪，今被上訴人因業務 擴大，迫而增加使用面積，又常在整個二樓不足使用下， 常使用一樓處，就其超出當初承租範圍的使用坪數給付上 訴人租金，應屬合情合理。
3、兩造簽立租約當時之100年3月間，合法工業區廠房之月租 金行情為未稅200元至300元（依鐵皮屋或鋼筋水泥建造而 計），被上訴人所給付之租金為39,000元，如依316坪計 算，每坪含稅租金金額為123.4元，如再扣除營業稅，每 坪僅117.2元，被上訴人承租之廠房係合法之鋼筋水泥建 造，每年之地價稅、房屋稅、房屋出租稅10多萬元，又有 維護保固等固定成本存在，以此計算，每坪117.2元之租 金實不合情理。
4、系爭租約第1條所約定之260坪確為兩造間計算租金之依據 ，系爭房屋二樓廠房全部是316坪業經臺南市稅務局認定 ，被上訴人於接獲臺南市稅務局函文時亦應明確知悉其所 使用面積為316坪，而316坪與260坪有56坪之差，相當於 三間平房面積，憑一般經驗就足以判斷，被上訴人有數次 承租廠房經驗，在親筆書寫承租範圍260坪時能同憑經驗 而自認無須再丈量，而有關使用範圍部分，系爭廠房之格 局為整棟建築前後棟及中間走道有12支柱子，可分為11區 塊，故一區塊為28.7坪，兩區塊為57.4坪，如退縮到柱子 外圍或多一些，不要超過一半便認同，是就被上訴人所承 租之260坪範圍亦可區分，並非未標示。
5、綜上，原審為上訴人敗訴判決，應有誤會，上訴人不服提 起上訴，並上訴聲明：①原判決廢棄。②被上訴人應給付 上訴人243,600元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人即被告則以：被上訴人於100年間為尋覓廠房使用 ，經與上訴人洽商後，由上訴人以每月租金39,000元將系爭 房屋前、後棟二樓全部出租供被上訴人作廠房使用，並簽立 系爭租賃契約，簽約當時兩造並未對系爭房屋前、後棟之二 樓部分面積予以測量，故依上訴人對系爭房屋面積之印象， 依上訴人所述內容於系爭租約書中填載「前後棟廠房之二樓 部分計260坪範圍」等語，之後上訴人即將系爭房屋二樓部
分交付被上訴人使用迄今，兩造簽約之真意係就系爭房屋前 、後棟二樓全部，並非僅就其中部分範圍成立租賃契約，亦 非以坪數作為租金計算標準，此由上訴人簽約後即將系爭房 屋前後棟二樓全部交付被上訴人使用迄今已逾三年即明，且 系爭房屋二樓廠房部分根本未有任何區隔或標示使用範圍之 設施或標示，而上訴人法定代理人本人亦居住於系爭房屋一 樓，倘被上訴人有違反租約所約定之承租範圍，上訴人豈有 三年均不置理之理，由上開簽約過程及使用情形均可知兩造 租賃契約之標的係系爭房屋前後棟二樓全部，並非僅其中之 260坪，是被上訴人使用系爭房屋2樓全部乃係基於租賃關係 為使用，亦已依約給付租金，並無不當得利之情等語，資為 抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於100年3月7日就上訴人所有系爭房屋有簽立房屋租 賃契約書，約定租賃期間自100年4月10日起至105年4月9 日止，租賃契約第1條記載甲方（即上訴人公司）所在地 及使用範圍「臺南市○○區○○路000號前後棟廠房之二 樓部分計260坪範圍」，租金每月39,000元。（二）臺南市政府稅務局新營分局於100年10月20日以南市稅營 房字字第0000000000號函通知上訴人公司所有上開房屋二 樓供啟耀企業社使用，二樓面積（1,045.2平方公尺）應 自100年11月起改按營業用稅率課徵房屋稅等語（見支付 命令卷第7頁）。
（三）上訴人於102年6月20日曾以下營郵局第17號存證信函通知 被上訴人實際使用坪數為316坪，應補足102年之租金100, 800元等語。
（四）上開房屋二樓部分均由被上訴人使用，二樓之現況如原審 卷第31頁至第34頁照片所示。
四、兩造爭執事項：
（一）被上訴人承租範圍係系爭房屋前後棟二樓全部或僅260坪 ？
（二）上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人應另給付56坪 以每坪150元計算之租金，是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）被上訴人承租範圍係系爭房屋前後棟二樓全部或僅260坪 ？
1、上訴人主張系爭租約標的物僅為系爭房屋前後棟二樓中之 260坪，為被上訴人否認並抗辯被上訴人當初向上訴人承 租之範圍係系爭房屋前後棟二樓廠房全部，系爭租約第1 條所載之260坪係因上訴人之陳述為記載，兩造訂約之真
意係就二樓廠房全部成立租賃契約等語。上訴人主張被上 訴人承租範圍僅260坪，無非係以系爭租約第1條有記載「 公園路181號前後棟廠房之二樓部分【計260坪範圍】」等 語，惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，民法第98條定有明文，又解釋當事人之契約 ，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字致失真意，最高法院39年台上字第1053號著有判例。 2、觀之兩造於100年3月7日所簽訂系爭租約第1條所載「甲方 （即上訴人）房屋所在地及使用範圍台南市○○區○○路 000號前後棟廠房之二樓部分計260坪範圍」等語，上訴人 出租與被上訴人使用之標的物應係二樓部分全部，其中雖 有260坪範圍之記載，然卻可能係因當時未詳細測量面積 而以大概面積記載所致，蓋如上訴人於出租當時確實知悉 廠房二樓全部面積為316坪，並僅就其中260坪就部分範圍 為出租，衡情應會於契約書載明詳細全部面積及出租面積 範圍，並於租約中以圖面詳細標示何特定範圍，以免發生 爭議，惟租約內均無上開記載，上訴人主張簽約當時即有 告知被上訴人廠房二樓全部面積有3百多坪云云，顯與常 情不符，則被上訴人所述當時因未測量故以上訴人之印象 為記載，非無可採。
3、又自被上訴人承租系爭房屋後，上訴人即將系爭房屋前後 棟廠房二樓部分即全部交由被上訴人使用，而被上訴人亦 一直依約按月支付租金39,000元，此為上訴人所不爭，顯 兩造租約之標的物即是廠房二樓全部，而有關系爭房屋前 後棟廠房二樓部分之面積為1,045.2平方公尺，乃係兩造 簽約後之100年10月20日始經台南市政府稅務局新營分局 函知被上訴人，此有上訴人提出之臺南市政府稅務局新營 分局100年10月20日南市稅營房字字第0000000000號函影 本在卷可按，而上訴人自簽約後從未主張被上訴人承租範 圍僅260坪，並依約收受被上訴人所支付之租金39,000元 ，遲至102年6月20日才以下營郵局存證信函通知被上訴人 租賃契約應以316坪計算，通知被上訴人應補足102年之租 金，並於102年6月28日之後所開立之統一發票才加載待補 租金等字據，此亦有上訴人自行提出之存證信函影本乙件 及所開立之統一發票7張影本在卷可稽，依上開資料所示 ，亦可見上訴人係嗣後遲至102年6月20日才以臺南市政府 稅務局新營分局核稅之面積為316坪始逕主張系爭租約應 以316坪計算租金，應可認定。
4、再由系爭房屋前後棟廠房二樓之現場狀況觀之，二樓部分
係一整個開放空間，並無特別隔間，此有被上訴人所提出 之現場照片可憑（附於原審卷第31頁至34頁），亦為上訴 人所不爭執，自屬事實，而被上訴人承租系爭房屋二樓既 要係當廠房使用，自係承租整樓層為使用較符情理，且二 樓部分既無特別隔間或上訴人欲保留使用之空間，上訴人 自無僅將其中部分出租，另保留無從使用或亦難以再出租 之部分空間之理，上訴人事後再以系爭廠房二樓中有柱子 ，可以柱子為區分區域計算面積云云，顯不合常理，況如 簽約當時兩造確有以柱子區塊或坪數為承租範圍及租金計 算依據，自會於租約載明，惟系爭租約中均無任何上開記 載，顯見均係上訴人事後自行主張，均無可採。 5、至上訴人所述租金行情部分，均係上訴人自行之陳述，並 無任何證據為憑，況租金多寡本即由兩造互相洽商約定， 決定因素甚多，尚難憑為系爭租約租賃標的物範圍之認定 證據，是上訴人上開主張，本院難為其有利之認定。 6、基上說明，雖系爭租約有260坪範圍之記載，惟綜參系爭 租約條文全部內容之記載及系爭房屋前後棟廠房二樓之實 際使用情形及現況照片，並參酌兩造簽約後之系爭房屋使 用及租金收受情形，堪認兩造簽立系爭租約時之真意即係 合意以系爭房屋前後棟二樓全部為租賃標的物，被上訴人 自有權就系爭房屋前後棟二樓全部為使用。
（二）上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人應另給付56坪 以每坪150元計算之租金，是否有理由？
查本件兩造間之系爭租賃房屋範圍，係指全部之「台南市 ○○區○○路000號前後棟廠房之二樓部分」，既經本院 認定如前，被上訴人依約即有權使用全部之租賃物，並無 何無權占有使用之情，上訴人亦無權要求被上訴人給付約 定租金以外之款項，從而，上訴人主張得依民法第179條 之不當得利之法律關係，請求被上訴人另給付56坪以每坪 150元計算之租金合計243,600元，及自起訴繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自無理由 。
六、綜上所述，本件上訴人依民法第179條之不當得利之法律關 係，訴請被上訴人應給付243,600元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理 由，應予駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。 原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不 合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
民事第五庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 李俊彬
法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
書記官 羅振仁
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