臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1213號
原 告 黃正宇
訴訟代理人 蘇家弘律師
郭睦萱律師
上 1 人
複 代理人 湯惟揚律師
被 告 彭逸文
訴訟代理人 林家慶律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106 年7 月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾柒萬玖仟柒佰陸拾伍元，及自民國一百零三年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰叁拾柒萬玖仟柒佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分 別定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應給付原告新臺 幣（下同）2,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准予宣告假 執行。嗣於民國105 年9 月19日具狀就前揭聲明㈠變更為： 被告應給付原告2,177,943 元，及其中2,000,000 元自起訴 狀繕本送達翌日起、其中177,943 元自民事變更聲明暨陳述 意見四狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息 （見本院卷一第229 頁），核屬基於同一基礎事實而擴張應 受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：其前經訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（ 下稱永慶公司）仲介，以買賣總價金15,650,000元向被告購 買門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 巷00號4 樓之房 屋（含頂樓即5 樓加蓋部分，下稱系爭建物）及其坐落基地 ，兩造並於103 年1 月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭契約），被告並於系爭契約屋況說明書中勾選系爭建物無
滲漏水、無龜裂傾斜，且無鋼筋外露或水泥塊剝落之情事等 瑕疵，藉此保證系爭建物屋況良好，原告已付清價金，兩造 並已於103 年3 月22日交屋。因永慶公司前稱系爭建物尚出 租予他人而不方便讓原告察看，故原告於交屋之日將屆，始 前往察看，發現系爭建物有「位於4 樓之2 間房間天花板漏 水滲漏、4 樓及5 樓樓梯間之天花板漏水滲漏，造成樓梯地 板積水」；經結構技師檢測後，亦有「臥室區樓地板東西向 傾斜至少1/863 ，前臥室樓地板南北向傾斜率至少1/2700及 東西向傾斜至少為1/163 」、「氯離子含量分別為0.4460kg /m3、0.6644kg /m3、0.6830kg/m3 」之瑕疵。至於系爭契 約第13條第2 項第1 款就氯離子含量0.6kg/m3之約定，僅係 兩造之意定解約條件，並無排除民法瑕疵擔保責任規定之適 用，故系爭建物氯離子含量已超過0.3kg/m3之標準，已屬瑕 疵甚明。又兩造因系爭建物瑕疵曾於103 年3 月22日另簽署 協議書（下稱系爭協議書），約定於103 年12月31日前所發 生之任何滲漏水情事均由被告負瑕疵擔保責任；而被告所出 售之範圍既包含頂樓5 樓加蓋部分，則對於4 、5 樓樓梯間 天花板之共用部分自應同負瑕疵擔保之責。系爭建物因前揭 瑕疵，業經鑑定所損減之價值為2,177,943 元，故原告自得 依民法第354 條、第359 條、系爭契約第9 條第5 項瑕疵擔 保之規定，以起訴狀繕本送達作為向被告主張減少買賣價金 之意思表示，並依民法第179 條不當得利規定請求返還減少 之價金2,177,943 元。爰依法提起本訴等語，並聲明：㈠被 告應給付原告2,177,943 元，及其中2,000,000 元自起訴狀 繕本送達翌日起、其中177,943 元自民事變更聲明暨陳述意 見四狀送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息； ㈡願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽立系爭契約前，已看過現場，明確知悉 系爭建物4 、5 樓樓梯間有漏水情事，且系爭契約標的物現 況說明書所載之內容並無何被告保證屋況良好之字樣存在， 是被告並無保證系爭建物屋況良好。被告從未拒絕原告看屋 ，且一般人於相同情形下，豈可能未實際查看屋況即決定購 買逾千萬元之房屋，原告主張仲介表示系爭建物出租他人不 方便看屋，顯然無稽。而原告主張之漏水瑕疵，被告已於10 3 年3 月22日交屋時修繕完畢，兩造並以系爭協議書第1 條 明文確認之；雖被告曾承諾103 年12月31日前之漏水，均會 負責，然原告並未證明其所指之漏水瑕疵係於103 年12月31 日前已存在。至系爭建物4 樓及5 樓樓梯間之天花板屬公寓 大廈之公共設施，原告應向公寓大廈管理委員會主張權利， 而非依買賣瑕疵擔保向被告主張之。況原告於買受系爭房地
時即已知悉4 樓及5 樓樓梯間有漏水情況存在，被告亦未曾 保證無此漏水瑕疵，亦無故意不告知有此漏水瑕疵之情況。 至原告所指之傾斜瑕疵，鑑定報告亦載明「在正常使用情況 下，並無安全上之顧慮」，原告亦未證明系爭建物有因傾斜 而構成任何滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵情況 。系爭建物並非氯離子含量過高之海砂屋，因系爭建物係69 年4 月24日建築完成，故兩造於系爭契約第13條第2 項約定 氯離子含量之檢測點係以主建物之樑、柱等共取3 個樣本為 準，並應以3 個樣本檢測結果之平均值超過0.6kg/m3作為認 定是否構成氯離子過高之瑕疵標準；依臺灣省土木技師公會 之鑑定報告，系爭建物氯離子含量平均值為0.5363kg/m3 ， 未超過兩造所約定之標準數值，尚不構成瑕疵；原告復未舉 證系爭建物所含之氯離子含量已達影響結構安全之程度，而 認已構成瑕疵擔保責任之瑕疵。又系爭建物縱有瑕疵，土地 亦無瑕疵可言，不動產估價師之報告認為「建物成本價格為 1,045,925 元」，惟卻又稱瑕疵減損為2,177,943 元，竟超 過系爭建物價格，顯不合常理。本件原告主張顯無理由等語 置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其經永慶公司仲介，於103 年1 月11日與被告簽立 系爭契約，以15,650,000元向被告購買系爭建物及基地，並 已付清價金，於103 年3 月22日交屋。系爭建物有漏水狀況 ，兩造復於103 年3 月22日簽署系爭協議書，約定103 年12 月31日前所發生之滲漏水情事由被告負瑕疵擔保責任。系爭 契約第13條第2 項第1 款就氯離子含量檢測約定「…檢測點 以主建物之樑、柱等共取3 個樣本為準，如3 個樣本檢測結 果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在84年 6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上 ；該日期以後者，約定為0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙 方另有約定外，甲方（按即：買方）得逕行解除買賣契約… 」；系爭建物經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定，前陽臺 樑、主樑、後房間樑氯離子含量分別為0.766kg/m3、0.473k g/m3、0.370kg/m3，平均值為0.5363kg/m3 ；系爭建物建築 完成日為69年4 月24日等情。有系爭契約、系爭協議書（見 本院卷一第78至81頁、第70頁）、臺灣省土木技師公會104 年11月5 日（104 ）省土技字第5623號函檢送之鑑定報告書 （下稱系爭鑑定報告，見本院卷一第159 頁及外放鑑定報告 書）在卷可稽，復為被告所不爭執，應堪信為真實。四、原告請求被告依前揭法律關係，給付2,177,943 元及法定遲 延利息，被告則以上揭情詞置辯，經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民 法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。民法第354 條、第359 條前 段分別定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時 起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限， 民法第373 條亦有明文。因此，有無瑕疵，應以交付時之狀 況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非所問。次按民法關於 買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除 、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保 責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104 年 度台上第550 號裁判要旨參照）。申言之，民法關於出賣人 物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種 情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金 之主張（最高法院83年度台上第2372號裁判意旨參照）。再 按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度台上第1421號判決要 旨參照）。
㈡系爭建物是否有氯離子含量過高之瑕疵：
⒈建物預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時 ，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，易造成水泥塊剝 落之情事，房屋之耐用年限亦會減短，因此，於建物預拌混 凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量過高時，該建物即 難維持通常效用。至於有關預拌混凝土中鋼筋混凝土水溶性 氯離子容許含量，於83年7 月22日前則無規範，經濟部標準 檢驗局之前身經濟部中央標準局於83年7 月22日修訂「新拌 預拌混凝土國家標準」，規定預拌混凝土之氯含量容許值為 0.6kg/m3以下，嗣經該部標準檢驗局於87年6 月25日修正為 0.3kg/m3以下。按建築物應用之各種材料及設備規格，除國 家標準有規定者從其規定外，應依建築技術規則之規定為之 ，為建築技術規則第4 條所明定。故有關鋼筋混凝土氯離子 含量之標準，當以經濟部標準檢驗局所公布之國家標準為據 。
⒉系爭建物係被告於103 年3 月22日交付原告，依前述，其氯 離子含量是否超過標準，自應以交付時之標準決之，原則上 即應以其是否超過經濟部標準檢驗局87年6 月25日修正公布 之0.3kg/m3為準據；然查：兩造於系爭契約第13條第2 項第 1 款就氯離子含量檢測約定「…檢測點以主建物之樑、柱等 共取3 個樣本為準，如3 個樣本檢測結果之平均值符合約定 解約條件，即建物建築完成日期在84年6 月30日（含）當日 以前者，約定為0.6kg/m3（不含）以上；該日期以後者，約 定為0.3kg/m3（不含）以上，除甲乙雙方另有約定外，甲方 （按即：買方）得逕行解除買賣契約…」，顯然兩造就系爭 建物氯離子含量係以特約約定為「0.6kg/m3以下」，至該約 定，究僅屬原告主張之「意定解約條件」，或被告抗辯之「 約定瑕疵標準」，則應探求兩造立約時之真意，並斟酌交易 上之習慣等，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的 及經濟價值作全盤之觀察，不應徒拘泥字面或截取書據中一 二語。而誠如前述，早期對於建物預拌混凝土中鋼筋混凝土 最大水溶性氯離子含量標準較為寬鬆，而建物興建完成後， 倘氯離子含量過高，一般並無事先修補之方式，僅得於混凝 土塊剝落等現象發生後方得進行，此節亦有系爭鑑定報告鑑 定結果意見可稽（見系爭鑑定報告第3 頁）；是建物所有權 人於出賣前，依現今技術，尚無任何方法得以「全面」修復 氯離子含量過高之瑕疵，而改變氯離子含量數值，故倘出賣 人認其所出售之建物，有可能僅符合當時建造時之氯離子含 量標準，而未必能符合交付時之氯離子含量法規要求時，由 於出賣人根本無修復此等瑕疵之可能，故其未免徒增日後爭 訟負擔，當欲以特約約定該買賣標的物之氯離子含量數值， 而就該範圍內負瑕疵擔保責任，尚符常情；倘該特約僅在保 障買受人之「意定解約條件」，對出賣人並非公平，如係約 定免除瑕疵擔保責任，並同時做為兩造之意定解約條件，對 契約雙方當事人始為公允。本件系爭契約既已就氯離子含量 數值約定如上，雖該約定文字記載為「…平均值符合約定解 約條件」、「得逕行解除買賣契約」，然如前述，不應拘泥 字面文義，從而，應認被告主張該約款係約定氯離子含量在 0.6kg/m3 以下，不負瑕疵擔保責任之抗辯可採。 ⒊系爭建物經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定，前陽臺樑、 主樑、後房間樑氯離子含量分別為0.766kg/m3、0.473kg/m3 、0.370kg/m3，平均值為0.5363kg/m3 ，有系爭鑑定報告附 卷足憑（見系爭鑑定報告第3 頁）；縱依原告起訴時提出之 鄭兆鴻結構土木技師事所材料試驗室報告，其各樑柱數值分 別為0.4460kg/m3 、0.6644kg/m3 、0.6830kg/m3 ，平均值
為0.5978kg/m3 （見本院卷第30頁）。均未超過兩造約定之 平均值0.6kg/m3，故原告不得以系爭建物氯離子含量過高， 向被告主張物之瑕疵擔保責任。
㈢系爭建物是否有傾斜、漏水之瑕疵：
⒈系爭建物經本院臺灣省土木技師公會鑑定，就傾斜部分認「 地面水準測量，系爭建物各房間確有傾斜情況，且各房間傾 斜率不同，無同一方向一致性，傾斜率最大者為左下角房間 7/1000，上向下傾斜，傾斜率最小者為左上角房間1/1000， 左下向右上傾斜；立柱垂直測量，傾斜最大者測點5 ，傾斜 率1/104 ，向右。次之測點2 ，傾斜率1/142 ，向右。均大 於標準值1/200 。其餘3 測點傾斜率小於標準值1/200 ；… …若無受基礎影響，傾斜率將來應無隨時間增加之可能性； 室內地面及立柱傾斜，多少會影響空間使用。本件傾斜情況 對居住安全影響較小。室內地面傾斜一般使用拆除及墊高地 面裝修處理，立柱傾斜一般使用加厚外層粉刷層處理。修補 可能會影響室內空間使用。」（見系爭鑑定報告第4 頁）； 至漏水部分，則認「系爭建物屋頂露臺地面防水失效，導致 4 樓房間之天花板有8 處漏水跡象；屋頂露臺地面防水失效 ，導致4 樓樓梯間之天花板漏水；樓梯間屋頂防水失效，導 致5 樓樓梯間天花板漏水」，有系爭鑑定報告存卷可參（見 系爭鑑定報告第5 頁），是顯見系爭建物確有傾斜及漏水之 狀況。其傾斜狀況雖無影響居住安全，惟已影響室內空間使 用；而漏水狀況已造成室內油漆粉刷剝落，亦有系爭鑑定報 告卷附之照片可佐，確已影響居住品質。是系爭建物傾斜及 漏水之狀況，確有減少其價值及通常效用之瑕疵。 ⒉被告雖抗辯系爭建物漏水部分，業於屋況說明書記載，且原 告簽立系爭契約前已看過現場，知有漏水情形，故屬買受人 明知之瑕疵而無庸負責等語。惟查：兩造於103 年1 月11日 簽立系爭契約後，於103 年3 月22日交屋，並於同日簽署系 爭協議書，約定除該協議書附件1 已修繕，被告願將該協議 書附件2 所列修繕工程修繕完畢，並記載如系爭建物於103 年12月31日前再有漏水情事，被告仍應負瑕疵擔保責任，有 系爭協議書在卷可稽（見本院卷第70頁），顯然原告並未有 知該漏水瑕疵而無條件買受系爭建物之情事，且兩造復於交 屋之同日，為如上約定，被告自應就系爭建物103 年12月31 日前發生之漏水負瑕疵擔保責任，此節亦為被告於本院準備 程序期日所自承（見本院卷第51頁反面）。故被告主張原告 於簽約前已知漏水，其無庸就漏水情事負瑕疵擔保責任之抗 辯，尚有誤會。
⒊至被告復抗辯系爭鑑定報告所載之漏水瑕疵，原告未能證明
係發生在103 年12月31日之前，故其無庸負責等語，經查： 本件原告係於103 年8 月12日提起本訴，起訴狀第2 頁明確 記載系爭建物有「位於4 樓之2 間房間天花板漏水滲漏，4 樓及5 樓樓梯間之天花板漏水滲漏」（見本院卷第6 頁反面 ），與系爭鑑定報告所載之漏水位置一致，堪認系爭鑑定報 告所述之漏水瑕疵，原告於103 年8 月12日起訴時即已提及 ，而為103 年12月23日之前所發生之漏水瑕疵無誤。 ⒋被告並抗辯4 樓及5 樓樓梯間屬共用部分，若有瑕疵應找管 理委員會修繕等語，然查：區分所有建物移轉時，共用部分 係併同移轉，故仍為系爭契約買賣標的之一，被告自應負瑕 疵擔保責任，且本件原告並非要求被告為修繕行為，係請求 減少價金，如該社區有成立管理委員會，亦與該管理委員會 之修繕義務無涉，附此敘明。
㈣系爭建物存在傾斜及漏水之瑕疵，則原告得否請求減少價金 ，及其數額：
⒈本件被告應負瑕疵擔保責任者，已如前述，則原告依民法第 359 條前段請求減少價金，自屬有據。又買受人之價金減少 請求權，為形成權，一經買受人向出賣人為此表示，即生效 力。按原告係以本件起訴狀繕本送達代意思表示向被告表示 減少價金，被告業已收受繕本，有卷附送達回證可稽（見本 院卷第42頁），從而系爭買賣價金因之減少。 ⒉就系爭建物因上開傾斜及漏水之瑕疵所致價值減損，經本院 囑託遠見不動產估價師事務所鑑定結果為「傾斜狀況」價值 減損415,801 元、「漏水」價值減損963,964 元，合計1,37 9,765 元，有該事務所105 年9 月5 日105 估字第090502號 法送之估價報告書（下稱系爭估價報告，見本院卷一第209 頁及外放估價報告書）。經查，系爭估價報告就正常屋況之 價格評估部分，係採比較法及收益法兩種估價方法，以其所 蒐集近鄰及類似地區之不動產交易比較標的，採比較法與勘 估標的予以比較、分析、調整，求取勘估標的之比較價格； 採收益法求取勘估標的之收益價格，最後考慮市場現況、各 估價方法之適用性及估價目的等情況，決定勘估標的正常屋 況下之合理價格。至其就勘估標的於傾斜或漏水之瑕疵下之 價格減損比率評估部分，係以其所蒐集近鄰及類似地區市場 上有傾斜或漏水瑕疵之不動產交易案例做為比較標的，採比 較法求出其正常屋況下之合理價格，再與其交易價格相比， 計算其價格減損比率，再與勘估標的進行比較修正，以求出 勘估標的於傾斜或漏水時之價格減損比率，將勘估標的正常 屋況下之評估價格乘以上述價格減損比率，而得出勘估標得 於傾斜或漏水狀況下之價格減損額，分別如前所述。而系爭
估價報告係由執業多年之不動產估價師所製作（見系爭估價 報告最底頁），而我國辦理土地、建築改良物之估價業務， 專屬取得不動產估價師資格者（不動產估價師法第14條）， 是其鑑定之專業性、適格性應可認定。又其採用比較法評估 系爭建物無瑕疵條件下之之價格，蒐集類似之建物瑕疵案例 ，採比較法評估系爭建物因上開瑕疵可能之價額減損比率， 與不動產估價技術規則亦屬無違（不動產估價技術規則第18 條、第29至30條），應具參考價值。是本院認系爭建物因傾 斜及漏水之瑕疵而減損之價值，分別為415,801 元及963,96 4 元，合計1,379,765 元。
⒊又兩造於訂約時並未就房屋與土地分別約定價格，且土地一 經建築房屋，二者已不可分離，系爭建物為集合住宅，並非 獨棟獨戶之透天厝，亦無法單獨將系爭建物拆除重建，是該 土地之價值即由房屋彰顯，交易習慣上亦以房屋坪數及單價 而計算土地及房屋買賣總價，因此，上開報告就減損之價值 將系爭房屋及土地合併計算，尚非不合理；被上訴人抗辯不 得將土地部分合併計算，不足為採。
⒋復按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知 之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現 存之利益，附加利息，一併償還。應付利息之債務，其利率 未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第182 條 第2 項、第203 條分別定有明文。本件原告以起訴狀繕本送 達為減少價金之意思表示，於前開本院認定之1,379,765 元 之範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付 失其法律上之原因，原告依不當得利法律關係請求被告給付 ，並請求自被告知無法律上原因之翌日即起訴狀繕本送達翌 日起（即103 年8 月16日，見本院卷一第42頁），至清償日 止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依前揭法律關係，訴請被告給付1,379,765 元， 及自103 年8 月16日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利 息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應 予駁回。
六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 ；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附 麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 30 日
書記官 張淑敏
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