臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第529號
原 告 東光鋼鐵機械股份有限公司
法定代理人 甘錦祥
訴訟代理人 張建鳴律師
被 告 劉賴偉
訴訟代理人 陳明暉律師
郭令立律師
被 告 謝永松
訴訟代理人 江旻書律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國一○
三年十月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、 第七款定有明文。本件原告起訴時，主張類推適用土地法第 一百零四條第一項規定，訴請確認原告就本院民事執行處一 ○一年度司執字第一四二七三六號強制執行事件（下稱系爭 執行事件）拍賣公告如附表所示之房屋有優先承買權存在， 被告於上開強制執行事件分別就附表所示房屋所為之買買行 為，准原告以同一價格優先購買；嗣於民國一○三年八月五 日以民事準備狀，不變更訴訟標的，變更聲明為僅訴請確認 原告就系爭執行事件拍賣公告如附表所示之房屋有優先承買 權存在。核屬減縮應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防 禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：伊於五十一年二月間取得坐落台北市○○區 ○○段○○段○○○地號土地（下稱系爭土地）應有部分四 十五萬分之二五七六四五之所有權，嗣將全部持分借名登記 在訴外人甘建成、甘賴榮玉、林正明及林顏絢美等人（下稱 甘建成等四人）名下，並委託甘建成四人與另訴外人黃光春 及其為負責人之春煇建設股份有限公司（下稱春煇公司）於 六十九年間簽立合建契約，七十四年間興建完成包括如附表 所示房屋在內之地上十三層樓區分所有建物（下稱系爭建物 ，原名春煇新世界大樓，後改稱春暉新世界大樓），約定以 春煇公司為起造人辦理保存登記，後因故無法繼續按原合建 契約履行，甘建成等四人曾以系爭建物其中建號二四六二、 二四六三、二四八二、二四八三、三五八七、二四八四、二
四八五及四一一五等八戶房屋（下稱另案八戶房屋）占有使 用系爭土地，然各該房屋所有權人無系爭土地所有權，訴請 各該房屋所有權人給付不當得利，經臺灣高等法院（下稱高 本院）以九十四年度上更㈤字第一一五號民事判決，認系爭 建物所有權人係有權占有，甘建成等四人不得請求不當得利 ，案經上訴後，由最高法院以九十五年度台上字第二九五四 號民事裁定駁回上訴而確定（上開兩判決下稱系爭另案判決 ）。嗣甘建成等四人就渠等名下系爭土地，除甘建成之繼承 人甘淑芬、甘淑芳及甘淑蓉名下應有部分各四十五萬分之一 三二五八仍待訴訟解決外，其餘部分均經訴訟和解或調解程 序同意返還伊，伊就其中應有部分九萬分之六○四五已於一 ○二年二月八日辦妥所有權移轉登記，伊為系爭土地所有權 人；詎春煇公司因積欠債務，致其名下所有系爭建物其中如 附表所示房屋，經本院以系爭執行事件查封拍賣，而該等房 屋對系爭土地非有地上權、典權或承租之關係，依系爭另案 判決意旨，該等房屋對系爭土地為有權占有，依土地法第一 百零四條立法理由認有優先承買權者，非僅限於典權人、地 上權人、承租人，亦兼含其他合法使用人在內，故伊為系爭 土地應有部分之所有權人，於坐落該土地上如附表所示房屋 拍賣時，自可類推適用土地法第一百零四條規定主張優先承 買權；惟伊於系爭執行執行事件一○二年十二月二十四日拍 賣，被告劉賴偉、謝永松分別為如附表所示房屋之拍定人後 ，向本院民事執行處具狀行使優先承買權，卻遭本院民事執 行處以伊聲請無理由而駁回，為此類推適用土地法第一百零 四條第一項規定提起本訴，確認伊對如附表所示之房屋有優 先承買權存在。爰聲明：確認伊就系爭執行事件拍賣公告如 附表所示之房屋有優先承買權存在等語。
三、被告則以：
㈠被告劉賴偉以：原告自承與如附表所示房屋之原所有權人春 煇公司並無租賃，亦無地上權、典權之關係，而依土地法第 一百零四條第一項規定及最高法院六十七年台上字第三八八 七號判例意旨，基地所有權人依該規定有優先承買權者，必 以房屋與基地間有租賃、地上權、典權關係之存在及房屋為 承租人、地上權人或典權人所有者始足當之，則原告主張依 上開規定有優先購買權，於法不合；又土地法第一百零四條 規定之優先購買權，乃具有物權效力之優先購買權，有最高 法院六十七年台上字第四七九號判例意旨可稽，參酌民法第 七百五十七條「物權除法律或習慣外，不得創設」之物權法 定主義之規定，自不容任意擴張其範圍，以保障交易之安全 ，雖原告主張土地法第一百零四條第一項之立法理由有提及
「保護..其他合法使用人之權益」，故其與如附表所示房屋 與系爭土地間無租賃、地上權及典權之關係，仍有該條優先 購買權規定之類推適用云云，惟該條立法理由旨在說明增訂 對抗第三人物權效力之第二項規定之緣由，所謂保護其他合 法使用人之權益，應係指經承租人或地上權人等同意而使用 房屋之人，並非指該條除列舉之關係外，仍有其他關係亦得 主張優先購買，原告之主張自屬無據；另民法物權編施行法 第八條之五第五項規定「區分所有建築物之專有部分，依第 二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分 者，有依同樣條件優先承買之權」，該項立法理由亦載該條 第五項規定「所稱『基地之所有人』，係專指區分所有建築 物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分者而言， 為期明確，爰增訂第五項」等語，足見依前開施行法之規定 ，基地所有人必須無專有部分者，始能就區分所有建築物之 出賣主張優先承買，本件原告就系爭建物已有專有部分，為 本院民事執行處前就原告主張優先購買權之駁回裁定所認定 ，並以此為理由駁回其優先承買之聲請及其異議，是以系爭 建物屬區分所有建築物，是否適用土地法第一百零四條之規 定，並非無疑。故原告確無優先購買權可資主張，其訴請確 認優先購買權存在俾於執行案件中優先購買，均非可採。為 此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
㈡被告謝永松以：土地法第一百零四條規定旨在使基地與其上 之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，然在地上建物係 區分所有建築物之情形，因屬房屋所有權不同形態，經濟上 重在區分所有建物各別專有部分與坐落基地持分之一致，並 不在整體區分所有建物與基地全部間之合一利用，故於此情 形，不在該條立法時預期之規範範圍，應無該條適用之餘地 ，且民法物權編施行法第八條之五第三項至第七項明定，基 地出賣時，無基地應有部分或應有部分不足之專有部分所有 人，有優先承買權，專有部分出賣時，基地所有人無專有部 分者，有優先承買權，俾使專有部分與基地之所有人趨向一 致，本件如附表所示房屋為區分所有建物之一部分，出賣時 應無土地法第一百零四條規定之適用，且依民法物權編施行 法第八條之五規定之精神，亦應認無上開土地法之適用；又 土地法第一百零四條之適用，係就基地向所有權人依一定法 律關係取得而建築房屋後，因土地或房屋出賣，為使基地及 房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用而為之規定，是必先 就基地有租賃等法律關係而後建屋，建屋後有出賣土地或房 屋之情形，始有該條規定之適用，系爭建物於七十三年九月 二十七日興建完成，七十四年一月四日第一次登記，而原告
於一○二年二月八日始取得系爭土地部分持分，顯然系爭建 物坐落系爭土地之法律關係，並不存在於原告與系爭建物之 起造人即被告之前手春煇公司間，是如附表所示房屋出賣時 ，原告無主張土地法第一百零四條之優先購買權可言；另土 地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權 人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之 人所有，房屋所有人對於土地有租賃、地上權或典權之關係 存在，該基地承租人、地上權人或典權人之房屋出賣時，基 地所有權人有優先購買權而言，至於無權占有土地或其他合 法使用者之房屋出賣，土地所有權人並無上開規定之優先購 買權，亦不得以擴張解釋或類推適用之方式依該條主張優先 購買權，本件伊前手春煇公司與系爭另案判決之地主甘建成 等四人簽立合建契約，取得上開地主出具土地使用權同意書 ，得以請領建照興建系爭建物，與地主甘建成等四人間有相 當於買賣或互易之法律關係，足見該確定判決既判力之主客 觀範圍，存在於春煇公司與甘建成等四人間，與原告無涉， 春煇公司就系爭土地對甘建成等四人應係合建分屋法律關係 ，對原告既非承租人、典權人、地上權人，亦即無任何租地 建屋法律關係，原告亦無土地法第一百零四條第一項之優先 購買權。為此聲明：駁回原告之訴等語置辯。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第一二二頁）： ㈠原告於一○二年二月八日登記為系爭土地應有部分九萬分之 六○四五之所有權人；緣於：
⒈一百年十二月二十日與訴外人林正明、林顏絢美分別作成本 院一百年度司北調字第一○三二號調解筆錄（見本院卷第六 九頁至第七二頁），林正明、林顏絢美分別同意將系爭土地 應有部分各九萬分之四八二八、九萬分之二七八二移轉登記 原告，並就其中應有部分九萬分之六○四五完作移轉登記。 ⒉一○三年五月九日與訴外人甘賴榮玉作成本院一○一年度重 訴字第一九五號和解筆錄（見本院卷第七三頁至第七五頁） ，甘賴榮玉同意將系爭土地應有部分九萬分之三○六六一移 轉登記原告，目前尚未辦理移登記。
⒊一○三年六月十七日與訴外人甘建成之繼承人甘錦祥、甘錦 裕作成本院一○一年度重訴字第一九五號和解筆錄（見本院 卷第七六頁至第七九頁），甘錦祥、甘錦裕分別同意將該土 地應有部分各四十五萬分之一三二五八移轉登記原告，目前 尚未辦理移登記。
㈡坐落系爭土地上之系爭建物，係於七十三年九月二十七日建 築完成，並於七十四年一月四日為第一次登記（見本院卷第 五三頁），當時系爭土地所有權人甘建成等四人曾就系爭建
物其中另案八戶房屋坐落系爭土地上，而無系爭土地所有權 ，訴請各該房屋所有權人給付不當得利，案經高本院以九十 四年度上更㈤字第一一五號民事判決（見本院卷第八○頁至 第八六頁），認定上開房屋所有權人非無權占有系爭土地， 不得請求不當得利，甘建成等四人不服上訴後，經最高法院 以九十五年度台上字第二九五四號民事裁定（見本院卷第八 六頁反面至第八八頁）駁回上訴，認定各該房屋與系爭土地 所有權人間有相當於買賣或互易之法律關係。
㈢原告為系爭建物其中建號二四五九房屋應有部分萬分之一○ 七一及建號三四九○、三四九五、三六九七、四○一七、四 ○六○、四○七二、四○七三、四○七四、四一二八、四一 二九、四二一五、四二一八、四二一九等十三戶各十分之三 ，以上共計十四戶房屋（見本院卷第六七頁反面）之區分所 有權人。
㈣被告劉賴偉、謝永松分別為系爭執行事件中法院拍賣如附表 所示房屋之拍定人。
五、惟原告主張其於本院系爭執行事件拍賣如附表所示房屋時， 就如附表所示房屋，得類推適用土地法第一百零四條第一項 規定，有優先承買權存在等情，則為被告所否認，並以前揭 情辭置辯。茲就兩造間爭執事項敘述如下：
㈠按土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人 、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時 ，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基 地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典 權或租賃關係存在之情形而言，最高法院著有六十九年台上 字第九四五號民事判例要旨足參。上開規定條文內所稱之房 屋，在六十四年七月二十四日修正公布後，既未特別限定承 租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋 自應一併包括在內（同院著有六十七年台上字第三八八七號 民事判例要旨可參）。又土地法第一百零四條規定之優先購 買權，係具有物權效力之優先購買權，並有最高法院六十七 年台上字第四七九號判例意旨可稽，參酌民法第七百五十七 條「物權除法律或習慣外，不得創設」之物權法定主義之規 定，自不容任意擴張其範圍，以保障交易之安全。足見土地 法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人 有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人 所有，房屋所有人對於土地有租賃、地上權或典權之關係存 在，該基地承租人、地上權人或典權人之房屋出賣時，基地 所有權人有優先購買權而言，至於無權占有土地或其他合法 使用者之房屋出賣，土地所有權人並無上開規定之優先購買
權，亦不得以擴張解釋或類推適用之方式依該條主張優先購 買權。本件原告主張如附表所示房屋對於系爭土地，依系爭 另案判決認定，非屬無權占有而係有權占有，各該房屋與土 地所有權人間存在相當於買賣或互易之法律關係等情為真正 ，已如前述，依前開說明，原告就如附表所示房屋拍賣時， 既無土地法第一百零四條第一項規定之適用，亦無類推適用 該條優先承買權規定之餘地甚明。
㈡雖原告依土地法第一百零四條立法理由，主張有優先承買權 者，非僅限於典權人、地上權人、承租人，兼含其他合法使 用人在內，且依最高法院六十七年台上字第三八八七號民事 判例要旨，土地法第一百零四條並非限於承租人之房屋出售 時，基地所有權人始得行使優先承買權，故所謂房屋出賣時 ，解釋上基地所有權人對於合法占有其基地之房屋，亦得享 有優先承買權云云。然查土地法第一百零四條第一項於六十 四年七月二十四日修正時，將原規定：「基地出賣時，承租 人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人 有同樣條件優先購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出 賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權..」，其修 正理由固提及：「..為配合憲法第一百四十二條及耕地三七 五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人 、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋 繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出 賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優 先購買之權..」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣， 裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典 權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文。是現 行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買 權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類 推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知 優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性。且最高法院六 十七年台上字第三八八七號判例，僅在闡釋修正後土地法第 一百零四條第一項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同樣條 件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該條一貫 之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而已，並未 進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得行使該條之 優先權（最高法院一○一年度台上字第五六七號民事判決足 參）。足見原告徒憑非屬該條項立法原旨之說明及上開不相 涉之最高法院六十七年台上字第三八八七號判例意旨，逕認 土地法第一百零四條之優先購買權可擴張及於其他有權占有
基地建築房屋之適用，所持法律見解，自不足採。六、綜上所述，原告主張其就如附表所示房屋，於本院系爭執行 事件拍賣時，得類推適用土地法第一百零四條第一項規定， 有優先承買權存在云云，不足採信。從而，原告主張類推適 用土地法第一百零四條第一項優先承買權之法律關係，訴請 ，確認其就系爭執行事件拍賣公告如附表所示之房屋有優先 承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
書記官 高宥恩
附表：（面積：平方公尺）
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│建號│建物門牌 │建物面積 │權利範圍│拍定人│拍定價格│
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│3637│台北市中山區│六層106.82 │全部 │被告 │501萬元 │
│ │林森北路399 │陽台8.23 │ │劉賴偉│ │
│ │巷21號6樓之1│ │ │ │ │
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│4223│台北市中山區│八層84.72 │全部 │被告 │441萬元 │
│ │錦州街46號8 │ │ │劉賴偉│ │
│ │樓之3 │ │ │ │ │
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│4104│台北市中山區│十一層82.14 │全部 │被告 │357萬元 │
│ │林森北路399 │陽台6.75 │ │謝永松│ │
│ │巷19號11樓 │ │ │ │ │
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