臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2026號
原 告 朱蓉玲
訴訟代理人 曾賢男
被 告 黃學進
訴訟代理人 陳志誠律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國103 年11
月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣貳萬零貳佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2、3款亦有明文；又民 事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實同 一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性 ，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就 原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍 內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用， 俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而 為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。查本件原告起訴時訴之聲明第二項為被 告應給付原告新臺幣（下同）581,000 元；嗣後變更第二項 訴之聲明為被告應給付原告290,500 元；另就訴之聲明第一 項追加請求權基礎為買賣關係，是原告就訴之聲明第一項為 訴之追加，核與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要 爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同 一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行 在相當程度範圍內具有同一性或一體性；另就訴之聲明第二 項為訴之變更，經核應屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前 開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於民國102 年9 月間經迎旭山莊警衛告 知被告欲出售迎旭山莊之房地，遂於同年月與被告連繫後， 於102 年9 月24日與被告及訴外人黃時福簽署不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），約定由被告出售標的A 坐落於新北
市○○區○○段○○○○段00000 地號及其上建號1484建號 房屋（下稱系爭房地）、標的B 新北市橫科段橫科小段449 -14、449-16、555-1、561-5、561-2、561-7 地號（下稱系 爭標的B ），黃時福之權利範圍為1/203 ，簽約時被告並交 付新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書予原告， 嗣後經原告追查後發現被告尚有新北市○○區○○段○○○ ○段00000 地號（重測為○○區○○段0000地號）土地（權 利範圍為1/514 ，下稱系爭1880土地）、同地段13-91 地號 （重測為○○區○○段0000地號）土地（權利範圍為1/514 ，下稱系爭1658土地）及同段土地上2530建號建物（權利範 圍1/257 ，下稱系爭建物）未辦理過戶予原告，而系爭建物 乃為迎旭山莊社區住戶公共造產，則依系爭契約第4 條、買 賣關係及民法物之瑕疵擔保責任，被告應將系爭1880、1658 土地及系爭建物移轉登記予原告。另系爭房地交屋後，原告 發現頂樓樓梯間屋突四面力牆4 個轉角上方處，磁磚嚴重剝 落，恐落損及鄰房，而被告於原告看屋時均提及屋頂地坪漏 水，及於下方3 樓書房天花板與內牆，卻為提及前揭頂樓樓 梯間外牆磁磚剝落之情，此部分為系爭契約簽約前即已存在 ，被告又未於房屋現況說明書載明，致使標的物價值減少， 且未能保持同等價值，爰依民法第359 條規定請求減少價金 290,500 元（計算式為修繕公費178,000元＋勞務費141,450 元＝319,450 元）。為此，爰依系爭契約第4 條、買賣法律 關係及物之瑕疵擔保責任規定，請求被告移轉系爭1880、16 58土地及系爭建物所有權登記予原告，並賠償減少價金。並 聲明：㈠如主文第一項所示；㈡被告應給付原告290,500 元 ；㈢請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：系爭1658及其上系爭建物，被告同意用印過戶給 原告，是此部分毋庸為裁判上之請求，被告仍執意為之，顯 見欠缺權利保護要件。至於系爭1880土地，依地籍圖所示並 非位在迎旭山莊內，且依新北市政府工務局103 年1 月10日 函文所示，並非迎旭山莊區分所有標的，且依新北市汐止地 政事務所103 年6 月6 日函文亦無庸與系爭房地併同移轉， 足見系爭1880土地非公寓大廈管理條例第4 條第2 項之專有 部分而須隨同基地移轉，而原告亦未舉證證明系爭1880土地 為迎旭山莊公共設施，又非系爭契約所約定之買賣標的物， 被告自不負民法第348 條第1 項移轉系爭1880土地所有權登 記予原告之義務；另依系爭房地所負現況說明書內容，有關 標的物是否有滲漏水情形：屋頂、外牆、窗框部分，系勾選 是，備註則記載現況交屋，且載明滲漏水買家自行修繕，顯 見原告於締約時，確實已知悉外牆滲漏水係因外牆剝落，並
同意自行修繕，再依證人即地政士徐懿慧亦到庭證稱當時簽 約時有提到屋頂、外牆滲漏水，並證稱當時折價是因為房屋 滲漏水老舊所致，房屋現況說明書亦記載清楚，益徵原告以 修繕外牆磁磚請求被告減少價金為無理由；至原告提出之估 價單及計算式說明狀，該估價單除二丁掛磁磚外，尚有施作 防水，顯見應屬外牆因磁磚剝裂而滲水，是以前揭估價單之 修繕即為現況說明書上所載明滲漏水由買家自行修繕之情形 ；另修繕工程需50天，請假在家之勞務費，被告否認，況修 繕責任既在原告，被告自無負擔之理等語置辯。並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、首查，以下為兩造不爭執事實
㈠原告與被告、黃時福於102 年9 月24日簽署不動產買賣契約 書，約定被告、黃時福出售標的A 新北市○○段○○○○段 00000 地號土地及其上建號1484號建物；標的B 新北市橫科 段南港子小段449-14、449- 16、555-1、561-5、561-2、56 1-7 地號土地（黃時福共有範圍為1/203 ）。標的A 價金為 28,600,000元，標的B 為原為600,000 元，於102 年10月28 日降為450,000 元。兩造於102 年11月7 日結清價款並完成 交屋。
㈡原告因系爭房屋外牆磁磚、滲漏水委請訴外人林清庚修繕， 總價為178,000元。
㈢系爭1880、1658土地即重測前南港仔小段2-128、13-91地號 土地於97年6 月13日由登記予被告，登記原因為買賣，權利 範圍均為257/1。系爭1658土地及系爭建物為迎旭山莊之公 共設施。
四、其次，原告主張依系爭契約第4 、10條、買賣法律關係及物 之瑕疵擔保責任等規定，請求被告移轉系爭1658、1880土地 及系爭建物，並請求減少價金等情，被告除不爭執系爭1658 土地及系爭建物同意移轉登記與原告所有外，餘為被告所否 認，並以前情置辯，是本件應審究為㈠原告主張被告應移轉 系爭1880土地所有權登記予原告，是否有據？㈡原告主張依 民法第359條規定請求減少價金290,500元，是否有據？茲分 論述如下：
㈠原告主張被告應移轉系爭1880土地所有權登記予原告，是否 有據？
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第348 條定有明文。又解釋當事人之契 約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以 過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字
致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例、19年上字第 58號判例意旨參照）。
⒉稽之系爭契約買方為原告、賣方為被告及黃時福，而第1 條 雖約定買賣標的及總價「標的A 土地坐落：新北市○○區○ ○段○○○○段00000 地號，黃學進持分1/1 。建物坐落： 新北市○○區○○段○○○○段0000○號房屋，黃學進持分 1/1 。標的B 新北市橫科段橫科小段449-14、449-16、555- 1、561-5、561-2、561-7地號，黃時福持分皆為1/203。 」 ，然佐以系爭房地即為位於迎旭山莊內之新北市○○區○○ 街00巷00號房屋，再參以證人徐懿慧於本院審理時證稱：系 爭契約是伊負責，當時是由被告告知伊要賣房子，就是汐止 山坡地房子，兩造約到伊辦公室簽約，當天伊有修改合約書 ，因為前一天被告的太太向伊表示多出6 筆土地權狀，但不 知道是登記在黃時福名下，簽約當天才知道又修改合約，為 了要合於實價登錄，二件分開辦理，所以總價不變，分成標 的A、B不同價格，標的B 價格減為450,000 元是因為原告稱 調資金很辛苦，希望賣方折價，後來達成共識折價150,000 元。產權過戶完畢後，原告告知伊還有系爭1658、1880土地 及系爭建物上登記在被告名下，伊第一次做社區房屋買賣， 不知道分成這麼多筆土地，當時被告就是要把房子及土地賣 給原告，只有跟伊說他找到6 筆土地權狀，後來才知道其他 3 張權狀由社區管委會保管，過戶當時土地正在重測，交屋 時被告有提出地政事務所資料交給原告，就是地籍圖重測土 地標示變更結果通知書，原告在交屋詳細核對移轉土地資料 才發現尚有未移轉登記土地等語（見本院卷卷二第20頁至第 22頁），是由證人徐懿慧證詞可知，被告出售之標的即為被 告所有迎旭山莊內系爭房地之所有建物及土地，包含公共設 施部分，否則何以在簽約前通知證人徐懿慧土地部分尚有6 筆土地所有權狀，並於簽約當時列為系爭契約買賣標的，顯 然被告對於其在迎旭山莊內上有多少筆土地為公共設施部分 並不清楚，嗣後被告發現尚有6 筆土地所有權狀時，亦一併 提出列為系爭契約之買賣標的，且未改變總價，一併出售予 原告，可見兩造於簽約時渠等真意為以系爭契約總價，購買 被告所有在迎旭山莊之房地（含迎旭山莊社區住戶所共有之 公共設施）；甚且，被告於辦理所有權移轉登記交屋時，又 提出卷附新北市政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書交 予原告，而佐之前揭通知書（見臺灣士林地方法院103 年度 訴字第462 號卷第18頁至第19頁），分為標的B 之重測標示 變更結果通知，及系爭1658、1880土地部分重測標示結果變 更通知，被告又於當時將前揭通知書交予原告，顯然被告對
於其原在迎旭山莊內持有多少筆土地並不清楚，而於收到前 揭通知書時即認知該部分土地均已出售予原告，使交付予原 告，益徵兩造之原意為購買被告所有迎旭山莊全部房地至為 灼然。
⒊再觀以迎旭山莊社區管委會103 年8 月26日（103 ）迎旭字 第03號函說明一略為：「新北市○○區○○段0000○0000地 號土地及同段3341建號建物為原先建築迎旭山莊社區之建築 公司所有，在初期迎旭山莊社區與建築公司完成交接並協議 將相關之公共設施所屬之土地過戶給迎旭山莊社區住戶謝屘 及胡春生代管…；在97年度迎旭山莊管委會為顧及公眾之權 益開會決議將新北市○○區○○段0000○0000地號土地及同 段3341建號建物過戶給迎旭山莊所有住戶共同持有，過程產 生之費用皆由管委會支出（上述所列土地、建物皆為迎旭山 莊社區之公共造產）；然因相關地號土地及建物屬於迎旭山 莊社區內公共造產，故才統一由管委會代為保管相關所有權 狀並放置於管理中心。」、說明二略為：「相關地號土地之 買賣決議由迎旭山莊管理委員會第25屆97年度第2 次開會討 論決議之…。」，及迎旭山莊第25屆97年度第2 次委員會議 紀錄，開會時間為97年2 月19日，討論議題五：活動中心過 戶事宜，表決結果：…應即辦理過戶給全體住戶共同持分【 連同山莊入口旁之土地，地號2-128 （原在謝屘代管名下） ，一併過戶】…。（見本院卷卷二第113 頁），可知系爭16 58、1880土地及系爭建物原即為迎旭山莊所有住戶共有，為 公共設施一部分，僅先借名登記予謝屘及胡春生，嗣後於97 年2 月19日由迎旭山莊管理委員會決議登記予全體住戶所有 ，再參以新北市汐止地政事務所103 年7 月25日新北汐地籍 字第0000000000號函所附系爭1658、1880土地97年3 月20日 移轉登記文件（見本院卷卷二第31頁至第91頁），系爭1658 土地移轉所有權義務人為謝屘及胡春生，系爭1880土地移轉 所有權義務人為謝屘，權利人均相同，核與迎旭山莊管理委 員會前揭函文相符，顯見系爭1658、1880土地及系爭建物均 為迎旭山莊住戶共有，均為社區公共設施，是系爭1658、18 80土地及系爭建物既均為迎旭山莊住戶所共有，堪認應屬系 爭契約買賣標的之範圍，據此，系爭契約雖未載明系爭1658 、1880土地及系爭建物為買賣標的，然此不影響兩造之真意 為以系爭契約總價購買被告所有迎旭山莊內之系爭房地全部 ，而應列為系爭契約買賣標的。
⒋至新北市汐止地政事務所103 年6 月6 日新北汐地登字第00 00000000號函雖稱系爭房地無庸與系爭1880土地併同移轉等 語，然迎旭山莊為一社區房屋，為獨棟房屋，均有獨立建號
建物，並無如公寓大廈管理條例所稱之專有部分，自無依法 應併同移轉之適用；又新北市政府工務局雖於103年1月10日 北公寓字第0000000000號函稱系爭1880土地並未載入迎旭山 莊社區區分所有標的等語，然依前揭迎旭山莊管委會103 年 8 月26日函文所示，系爭1880土地為迎旭山莊入口旁之土地 ，建築完成移交時由住戶謝屘代為保管登記，為全體住戶所 有，是系爭1880土地既為迎旭山莊全體住戶所有，且於97年 3 月20日辦理所有權移轉登記時亦係移轉為迎旭山莊全體住 戶所有，則應認系爭1880土地確實為迎旭山莊一部分，原告 主張系爭1880土地依買賣關係，應移轉登記為其所有，自屬 有據。
⒌末查被告雖於本院審理時稱稱願將系爭1658土地及系爭建物 過戶予原告，無權利保護之必要云云，按權利保護要件中， ，屬於實體上權利保護要件，即原告所主張之法律關係存否 之問題（最高法院95年度台上字第1834號判局意旨參照）。 查稽之新北市南港區調解委員會調解筆錄（見本院卷卷一第 96頁），原告前於103年1月間曾向新北市南港區調解委員會 聲請調解，請求被告將系爭1658、1880土地及系爭建物移轉 登記予原告，然調解結果為當事人雙方意見不一致，調解不 成立，足見原告於本件起訴前業已請求被告移轉系爭1658土 地及系爭建物登記予原告，卻遭被告拒絕，始提起本件訴訟 ，況依前述，系爭契約之買賣標的尚包括系爭1658、1880土 地及系爭建物，原告訴請移轉登記迎旭山莊區分所有標的之 系爭1658、1880土地及系爭建物，為實體上法律關係存否之 問題，自難認因嗣後被告於本院審理中稱願過戶系爭1658土 地及系爭建物即認就此部分欠缺權利保護要件。 ⒍綜上，原告主張依買賣法律關係請求被告移轉系爭1658、18 80土地及系爭建物，依法自屬有據。
㈡原告主張依民法第359 條規定請求減少價金290,500 元，是 否有據？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金，民法第354 條第1 項、第359 條定有明文。又 物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用 之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，此觀民 法第354 條第1 項規定甚明（最高法院85年度台上字第664 號判決意旨參照）。
⒉查依證人徐懿慧於本院審理時證稱：系爭房地要簽約時，有 提到房屋現況，賣方說房子很老舊，有多處滲漏水，買賣雙 方並有討論滲漏水狀況，當時伊有拿房屋現況說明書，由伊 唸出來，由賣方勾選，當天提到屋頂、外牆、窗框有多處滲 漏水，賣方表示房子很老舊，賣房子條件就是所有東西均由 買方處理，就是以現況交屋，伊提出之房屋現況說明書是內 政部版本，一般推論屋頂外牆有滲漏水，一定是有龜裂，所 以不會對此部分特別討論，被告並有告知伊折價之原因是因 為有多處滲漏水等語（見本院卷卷二第20頁背面至第22頁） ，及佐之系爭契約所附房屋現況說明書，其上項次二記載： 「是否有滲漏水情形：屋頂、外牆、窗框部分」，勾選為「 是」，備註說明：勾選現況交屋，並有手寫記載：「滲漏水 買方自行修繕」等語（見本院卷卷一第40頁），買賣雙方並 於其上簽章，足見證人徐懿慧在處理系爭契約簽約過程中， 被告確實有說明系爭房地老舊並有多處滲漏水情形，甚且被 告已明確告知原告系爭房地之屋頂、外牆、窗框部分均有滲 漏水，由原告自行修繕，並要求以現況交屋，此又與證人徐 懿慧證稱被告因房屋老舊出售之條件就是以現況交屋相符， 是以系爭房地滲漏水部分既經被告詳細說明，並記載在現況 說明書中，可認此部分非屬有減少系爭房地價值之瑕疵。 ⒊再參以原告所提出系爭房地屋頂屋突外牆部分之照片（見本 院卷卷一第66頁至第77頁），系爭房地屋頂確實有牆面龜裂 ，磁磚剝落突出之情，而細看前揭照片磁磚有浮出未貼近牆 面，及佐之證人徐懿慧前揭證詞牆面龜裂一定是滲漏水，系 爭房地老舊有多處滲漏水等語，可見前揭牆面係因滲漏水後 風吹日曬造成熱漲冷縮，以致於磁磚與牆面有間隙，造成磁 磚剝落，又衡以原告所指稱之磁磚剝落處為屋頂屋突外牆， 與前揭現況說明書中勾選屋頂、外牆、窗框部分有滲漏水位 置相符，顯然原告所指稱之外牆剝落應即為前揭現況說明書 之滲漏水情形，職是，被告已於簽署系爭契約前明確告知原 告屋頂外牆均有滲漏水，並告知以現況交屋，且「依現況交 屋」所謂之「現況」，在當事人之認知，應係屬於交屋或看 屋當時所得發現之狀況，而前揭照片所示之磁磚剝落均屬屋 頂屋突外牆，依卷附屋頂照片（見本院卷卷二第104 頁）， 此為一般人於看屋時均得發現之狀況，況原告亦自承有前往 看屋二次，堪認前揭照片所示之磁磚剝落情形即非屬危險移 轉於原告時有減少其價值或減少其通常效用之瑕疵，且現況 說明書亦記載滲漏水由原告自行修繕，是此部分為經兩造特 約解除物之瑕疵擔保責任範圍。
⒋至原告雖主張被告未告知前揭磁磚剝落情況，並提出被告10
3 年1 月21日傳真云云，然稽之前揭103 年1 月21日傳真（ 見本院卷卷二第103 頁），內容略為：「去年11/24 交屋當 天上午，他們夫妻來驗屋，我有帶曾先生全屋裡外上下去看 ，當然包括頂樓外面，曾先生都無異議，也強調漏水部份， 已先繳九萬元給特力屋來做防水工程，至於頂樓外牆有否破 損，並不知情…」，是前揭傳真並未說明屋頂外牆破損所指 為何，被告亦未承認有未告知原告外牆破損之情；再佐之特 力屋室內裝修設計股份有限公司工程報價總表（見本院卷卷 一第41頁至第43頁），其上記載工程名稱為屋頂地坪防水工 程，項次為防水抓漏、其他工程，是以由前揭工程名稱已可 知悉施作範圍為「屋頂」、「地坪」等防水工程，自包含屋 頂相關之防水工程，可認屋頂屋突外牆亦屬前揭防水工程施 作範圍，因此尚難遽以傳真書面認定被告有故意未告知系爭 房地屋頂外牆有磁磚剝落之情形。
⒌從而，系爭房地屋頂屋突外牆磁磚剝落情況既屬滲漏水之狀 況，且經被告於簽約前告知，並記載於前揭房屋現況說明書 ，再經兩造同意由原告自行修繕，自非屬於減少系爭房地價 值或效用之瑕疵，是以，原告主張依民法第359條規定請求 減少價金，即屬無據。
五、綜上，原告主張依系爭契約、買賣關係請求被告移轉系爭16 58、1880土地及系爭建物，為有理由，應予准許。至原告主 張依民法第359 條規定請求減少價金，為無理由，應予駁回 。又本判決主文第一項部分之訴訟標的價額未逾500,000 元 ，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告 假執行，另被告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執 行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第 5款、第392 條第2 項 ，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
民事第四庭 法 官 林玉蕙
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 28 日
書記官 洪婉菁
附表
土地坐落：新北市○○區○○段0000地號（重測前為新北市○○ 區○○段○○○○段00000地號），權利範圍1/257 新北市○○區○○段0000地號（重測前為新北市○○ 區○○段○○○○段00000地號），權利範圍1/514建物坐落：新北市○○區○○段0000○號（重測前為新北市○ ○區○○段○○○○段0000○號），權利範圍1/257