臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第1294號
原 告 李家霖即富家新宏仲介經紀社
訴訟代理人 黃嘉明律師
被 告 林郁達
訴訟代理人 陳惠伶律師
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國103 年9 月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告訴之聲明第一項原請求： 「被告應給付原告新臺幣（下同）1,371,360 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息。」；嗣於本院審理中，於民國103 年9 月22日言詞辯 論期日當庭減縮其聲明第一項為：「被告應給付原告1,201, 536 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息。」（見本院卷第82頁背面），核屬 減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，應予准許。乙、實體事項：
壹、原告起訴主張：
一、兩造於102 年2 月28日就坐落臺中市○○區○○段00○0 地 號土地（面積1,200 平方公尺，相當於363 坪、權利範圍： 全部，下稱系爭92之1 地號土地）、93地號土地（面積 455 平方公尺，相當於137.6375坪、權利範圍：全部，下稱系爭 93地號土地）及坐落臺中市○○區○○段0000○0 地號土地 （面積234 平方公尺，相當於70.785坪、權利範圍：全部， 下稱系爭2107之3 地號土地）訂立不動產委託銷售契約，由 被告委託原告銷售系爭3 筆土地，約定委託銷售價額為每坪 60,000元，委託銷售期間自102 年2 月28日起至同年12月31 日止。而原告於同年12月10日覓得訴外人蔡岩堅，願以每坪 60,000元買受系爭3 筆土地，並簽發票面金額共計2,000,00 0 元之支票，以證明其有購買意願。原告遂將此事告知被告 ，要求被告與蔡岩堅訂立買賣契約。惟被告卻稱已有第三人 願以每坪63,000元之價格向其購買系爭3 筆土地，而拒不訂 立買賣契約，蔡岩堅得悉此事後，表示亦願以相同價格向原 告購買，然被告仍拒不訂約，並稱其已以每坪63,000元之價
格將系爭3 筆土地出賣予他人。經原告委請律師發函通知被 告給付服務報酬，被告則委任律師函覆蔡岩堅所簽發以支付 定金之支票2,000,000 元，尚不足不動產委託銷售契約所約 定之第一期簽約款（即總價款百分之10），而否認原告已覓 得買受人，拒絕給付服務報酬。查被告於4 年前即委託原告 銷售系爭3 筆土地，在此期間，原告為尋覓買受人，而花費 相當多之精神、勞力及金錢，然被告於原告覓得買受人後， 竟藉口有人願以更高之價金購買，而拒絕訂立買賣契約，以 逃避給付服務報酬，造成原告重大之損失，依誠實信用原則 ，被告仍應依不動產委託銷售契約第5 條之約定，給付系爭 92之1 、93地號土地買賣價金之百分之4 即1,201,536 元予 原告作為報酬。為此爰依契約及居間之法律關係，提起本件 訴訟，請求鈞院擇一為原告勝訴之判決等語。並聲明：㈠被 告應給付原告1,201,536 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保， 請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、否認原告於委託銷售期間，已覓得願以每坪60,000元購買系 爭3 筆土地之人，並將此事告知被告：
㈠在委託銷售期間屆至前，原告找的買主出價僅到5 萬8 、9 千元，原告係於委託銷售期間屆滿後，始於103 年1 月4 日 委託律師寄發律師函與被告，虛構其已於102 年12月10日覓 得買受人，要求被告給付服務報酬，然其內容均未記載買受 人姓名及其主張之服務報酬金額。被告隨即委託律師於103 年1 月13日寄發律師函予原告，否認原告所述之內容。嗣原 告再委請律師於103 年1 月21日寄發律師函與被告，其上記 載「…況本人於103 年1 月2 日仍催林郁達簽訂買賣契約， 林郁達稱有人願以每坪六萬三千元買受…」云云，除其所述 內容非屬事實外，其所指103 年1 月2 日，亦已在委託銷售 期限屆滿之後，足見原告確實未於委託銷售期限內，覓得願 以每坪60,000元購買系爭3 筆土地之人。 ㈡原告從事不動產仲介之業務已多年，如原告已覓得願以每坪 60,000元購買系爭3 筆土地之人，而被告不願與該買受人簽 訂買賣契約，原告為維護其權益，勢必會以書面定期催告被 告與該買受人簽訂買賣契約，惟原告並未曾如此，足證原告 確實未於委託銷售期限內覓得願以每坪60,000元購買系爭3 筆土地之人。
㈢原告主張被告對其表示有人願以每坪63,000元買受系爭3 筆 土地，而不願與原告覓得之買受人蔡岩堅簽立買賣契約，嗣 原告以蔡岩堅亦願以每坪63,000元買受系爭3 筆土地，要求
被告與蔡岩堅簽立買賣契約，惟被告拒不出面訂約云云，均 非事實。蓋如原告真有於委託銷售期限內覓得願以每坪60,0 00元購買系爭3 筆土地之人，原告絕對會依約要求被告須與 其覓得之人簽立買賣契約，而不可能同意將委託銷售之價格 變更為每坪63,000元，故原告並未於委託銷售期限內覓得願 以每坪60,000元購買系爭3 筆土地之人，實無疑義。二、原告稱被告於4 年前即委託原告銷售系爭3 筆土地云云，非 屬事實。又被告並未私下與原告仲介之買受人簽立不動產買 賣契約，以逃避支付報酬予原告，故原告之主張，毫無理由 。
三、依不動產委託銷售契約之約定，買受人應於簽約時支付定金 ，惟本件尚未談到簽約之階段，且原告所稱之買受人開立之 支票，金額並未達系爭委託銷售契約所約定之第一期簽約款 （即總價款百分之10），原告律師函記載之內容並非事實。四、綜上所述，原告並未於委託銷售期間，覓得願意以每坪60,0 00元購買系爭3 筆土地之人；另法律並未規定，且系爭委託 銷售契約亦未約定，被告於原告覓得願以每坪60,000元購買 土地之人時，被告即負有締約之義務，故原告請求被告給付 服務報酬，並無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠如主文所示 。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：一、兩造不爭執事項：
㈠被告於102 年2 月28日與原告就系爭3 筆土地訂立不動產委 託銷售契約，由被告委託原告銷售上開土地，委託銷售價額 為每坪60,000元，銷售期間自102 年2 月28日起至同年12月 31日止。
㈡系爭92之1 、93地號土地之共有人（含被告）業於103 年3 月7 日、同年5 月2 日，以買賣為原因，將上開土地之所有 權移轉登記予第三人吳水生（權利範圍：10000 分之8800） 、蔡國珍（權利範圍：10000 分之1200）。 ㈢系爭2107之3 地號土地迄今尚未出賣，仍為被告與他人共有 。
二、兩造爭執事項：
㈠原告是否有於102 年12月10日覓得願以每坪60,000元買受系 爭3 筆土地之買受人蔡岩堅，並於同年月31日前通知被告， 請被告與蔡岩堅訂立買賣契約，經被告拒絕訂立買賣契約？ ㈡原告是否得依系爭委託銷售契約第5 條約定或民法第568 條 規定，請求被告給付服務報酬？若得請求，金額為何？肆、得心證之理由：
一、原告主張其與被告於102 年2 月28日就系爭92之1 、93、21
07之3 地號土地訂立不動產委託銷售契約，由被告委託原告 銷售系爭3 筆土地，約定委託銷售價額為每坪60,000元，委 託銷售期間自102 年2 月28日起至同年12月31日止等情，業 據提出不動產委託銷售契約書為證（見本院卷第6 至9 頁） ，且為被告所不爭執，而堪信其上開主張為真實。二、原告又主張其於102 年12月10日已覓蔡岩堅願意以每坪60,0 00元價格購買土地，其將此事通知被告，惟被告為規避給付 服務報酬，而拒絕簽立買賣契約等情，並提出律師函、證人 蔡岩堅所簽發之支票2 紙、議價金收據為證（見本院卷第12 、32、33、62、86頁）。然為被告所否認，並以前詞置辯。 經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張 權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉 證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法 院17年上第917 號判例意旨參照）。原告主張於委託銷售期 間已覓得願以被告委託銷售之同一價格買受系爭不動產之證 人蔡岩堅，被告藉詞拒絕訂約，依誠信原則，應依契約或居 間之法律關係，給付服務報酬等情，自應由原告就上開有利 於己之事實負舉證責任。
㈡查原告所提出之律師函上所載發文字號分別為103 年1 月4 日、同年月21日，均已在兩造不動產委託銷售契約書所約定 委託銷售期限屆滿後，至其內容雖稱已於102 年12月10日覓 得買受人云云，然此僅係受原告委任之律師聽從原告片面陳 述而記載，是上開存證信函自無從作為原告已於委託銷售期 間覓得買受人之有利證明。
㈢又查，原告於本院103 年9 月22日言詞辯論期日陳稱：「（ 問：蔡岩堅何時表示要購買系爭土地？）12月8 、9 日就決 定要買，我去他家問他，他說要買。」、「（問：何時？如 何通知被告關於蔡岩堅要購買土地事情？）在12月10日開始 找他，去他家或電話聯絡。」、「（問：被告何時表示不願 以每坪6 萬元出賣土地？）12月19日我跟陳宛庭榛去被告公 司，他第一次明確表示不賣。」、「（問：蔡岩堅有簽立斡 旋金契約或要約書？）有，庭呈議價金收據正本乙份…」、 「（問：有無將議價金收據給被告看過？）有，在12月11日 給他看過。（改稱）當時我只有拿票給被告，告訴他有人要 買土地，沒有拿議價金收據。」、「（問：何人負責與蔡岩 堅接洽？）我跟陳宛庭榛。」、「（問：支票金額如何決定 ？）蔡岩堅自己決定的。我叫他簽2 張，另1 張給土地共有
人陳金忠。」、「（問：支票何人簽發？）蔡岩堅請他媳婦 簽發的，是我們去他家收的。」「（問：發票日為何時？如 何決定該日期？）蔡岩堅自己決定，15天後就是12月25日。 」、「（問：簽發支票時被告是否已表示不願意出賣土地？ ）還沒有表示。」、「（問：蔡岩堅的支票何時、何地交付 ？交付何人？）12月10日我跟陳宛庭榛去他家收的。」、「 我當時有跟他講到6 萬元，出價5 萬8 、9 千元也是蔡岩堅 ，後來蔡岩堅有加到6 萬元。」、「（問：出價5 萬8 、9 千元的時間？）102 年12月3 、4 日左右。是我跟蔡岩堅講 說6 萬元，但是他出價5 萬8 、9 千元。」、「（問：是否 可以一開始就告訴買主，出賣人的底價為何？）我是後來才 跟蔡岩堅說被告可能要6 萬元才願意出售。時間是3 、4 日 ，（改稱）是後來12月8 日跟蔡岩堅說被告可能要6 萬元才 願意賣。」、「（問：一開始跟蔡岩堅講說被告出價多少錢 ？）6 萬3 千元。」云云（見本院卷第74頁背面起至76頁背 面）；惟證人即原告之配偶，且亦參與系爭不動產銷售事宜 之陳宛庭榛於同日言詞辯論期日證述：「（問：與蔡岩堅接 洽本件土地買賣之過程？）我先打電話跟他約，告訴他有一 塊土地要賣，他答應要去看，時間在102 年12月初，我跟他 說這塊土地約要6 萬元左右，是在我告訴他有這塊土地時， 就跟他講價錢是6 萬元左右。」、「（問：蔡岩堅是否有殺 價？）他有問我是否可以比較便宜一點，或是5 萬8 千元， 我說要再便宜比較不容易，我有跟被告說有人出價低一點， 要不要賣，被告說不要，我就當場打電話跟蔡岩堅講，這是 12月12日的事。蔡岩堅就說好，問說被告何時出來簽約，我 10日有問被告有無時間出來簽約，被告說沒空。」、「（問 ：既然蔡岩堅在12月12日才說以6 萬元購買，為何10日就跟 被告約要簽約？）我們10日拿到蔡岩堅的票，就打電話給被 告，跟被告約時間，要去找被告詢問他蔡岩堅出價低於6 萬 元，被告是否願意賣。」、「（問：所以你們拿到蔡岩堅票 時，蔡岩堅尚未同意以每坪6 萬元購買？）是。」、「（問 ：蔡岩堅何時表示要購買系爭土地？）102 年12月10日開票 的時候。」、「（問：何時？如何通知被告此事？）我當天 就打電話通知被告，但被告說沒有空，後來約11日，我跟原 告先去找被告，問他是不是要出來簽約，被告表示一定要6 萬元，所以我隔天就打電話給蔡岩堅。」、「（問：被告何 時表示不願以每坪6 萬元出賣土地？）他沒有表示不願以每 坪6 萬元賣土地。」、「（問：議價金收據有無轉交被告？ ）連同支票一同給被告看，我12月12日拿給被告看的，當時 原告也在。」、「（問：為何要簽支票？）表示他有購買的
誠意。」、「（問：何人負責與蔡岩堅接洽？）我跟原告。 」、「（問：支票金額如何決定？）我們跟蔡岩堅說被告及 共有人各開1 張100 萬元，一共2 百萬元，這金額跟買賣金 額的成數無關，是我們自己決定開這樣的金額。」、「（問 ：發票日為何時？如何決定該日期？）因為尚未正式簽約， 所以他開12月25日，日期他自己決定的。」、「（問：簽發 支票時是否已知悉被告是否同意出賣土地？）被告同意6 萬 元要賣，但是蔡岩堅希望便宜一點，還沒有決定要用6 萬元 購買。」（見本院卷第76頁背面至第78頁背面）；另證人蔡 岩堅則於同日言詞辯論期日證稱：「（問：知道本件土地坐 落位置？）在梧棲區中央路。」、「（問：土地筆數？）2 、3 筆都在一起，大約500 坪，我有去看。」、「（問：被 告要賣的梧棲、清水土地有相鄰？）我只有去看梧棲的土地 。」、「梧棲土地是1 筆或2 筆我不清楚，因為尚未簽約。 」、「（問：何時向原告表示要購買系爭土地？）102 年12 月初原告跟我說這筆土地的，10日開票給原告當作定金，當 天決定以6 萬元買所以才會開票，是我跟原告即陳宛庭榛說 的，在尚未開票時，我出價5 萬8 千元，他說對方要賣6 萬 元。」、「（問：原告一開始出價多少？）6 萬元。」、「 （問：你出5 萬8 千元，原告跟證人如何表示？）他們直接 就說對方6 萬元才要賣，沒有去問過被告。」、「（問：支 票何時簽發？）12月10日。」、「（問：金額如何決定？） 金額是我決定的，因為土地共有人委任其中二人出面，所以 開2 張。」、「（問：發票日為何時？如何決定該日期？） 我自己決定，因為要留時間配合被告簽約。」、「（問：簽 發支票時是否已知悉被告是否同意出賣土地？）有，被告同 意賣，我才會簽支票。」、「（問：本件買賣未成交之原因 ？）因為被告沒有出面簽約，原告說要約不到被告，實際情 形我也不清楚。」、「（問：是否你簽的？【提示議價金收 據並告以要旨】是我簽的，簽發支票時簽的，意思是說我願 意買土地。」、「（問：為何上面沒有寫預購總價款？）因 為要簽約時才會寫總價款，當時已經說好以6 萬元購買。」 、「（問：為何第1 條第2 行上面寫「現因與預購之不動產 總價尚有差距」，由原告代為議價？）開票當時已經講好6 萬元。」、「（問：對於證人陳宛庭榛說簽發支票時，你表 示希望能低於6 萬元購買，有何意見？）我簽發支票時就說 要以6 萬元購買。」（見本院卷第80至第82頁）。由原告、 證人陳宛庭榛、蔡岩堅上開陳述以觀，其等就原告最初向證 人蔡岩堅開價之買賣價金究為每坪63,000元或60,000元、證 人蔡岩堅於簽發票面金額共計2,000,000 元之支票時，是否
已同意要以每坪60,000元之價格買受系爭土地、上開支票之 票面金額如何決定、被告於知悉蔡岩堅願意出價每坪60,000 元以買受系爭92之1 、93地號土地後，是否曾明確地表示拒 絕出賣、原告及證人陳宛庭榛是否曾出示證人蔡岩堅所簽之 議價金收據予被告等，關於原告分別與被告、證人蔡岩堅接 洽過程中之重要情節，均有歧異之處，而證人蔡岩堅若有意 購買系爭92之1 、93地號土地，又豈會無法明確陳述欲購買 之土地之筆數？是原告主張是否屬實，即有可疑，而難遽信 。
㈣另觀諸證人蔡岩堅所簽立，日期為102 年12月10日之議價金 收據，雖於第二條文末，另以手寫方式加註：「成交價每坪 六萬元正」等語，然其第一條原文「預購總價款新臺幣（空 格）仟（空格）佰（空格）拾（空格）萬元整，現因與預購 之不動產總價尚有差距，特同意富家房屋沙鹿店代為議價… 」等語，其中「預購總價款新臺幣（空格）仟（空格）佰（ 空格）拾（空格）萬元整」部分卻已遭劃去。倘若證人蔡岩 堅於102 年12月10日簽立該議價金收據時，業已同意以每坪 60,000元之價格買受系爭92之1 、93地號土地，而該議價金 收據上又已記載坪數500 坪，則當時既可確定買賣之總價款 ，理應將之載明其上，殊無特別將應填寫預購總價款部分劃 去，徒留「現因與預購不動產總價尚有差距」等與當時情形 不符之文字之理，是原告主張證人蔡岩堅於102 年12月10日 交付支票、簽立議價金收據時，已同意以每坪60,000 元 之 價格購買系爭92之1 、93地號土地云云，並無可採。 ㈤兩造所簽立之不動產委託銷售契約書第七條第五款約定：「 如買方簽立『要約書』（附件二），受託人應於二十四小時 內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人 之事由致無法送達者，不在此限。」（見本院卷第7 頁背面 ）。而原告於103 年9 月22日言詞辯論期日陳稱：證人蔡岩 堅並未簽立要約書，伊公司並無要約書云云（見本院卷第75 頁）；然證人陳宛庭榛於上開言詞辯論期日則證述：「（問 ：公司有無要約書？）一般都是跟客人簽議價金收據，只有 客人特別要求才會簽定要約書。」等語（見本院卷78頁）， 堪信原告於關於受託銷售不動產之業務上確實備有要約書之 文件；況上開不動產委託銷售契約乃係原告單方擬出之制式 文書，而依前揭約定，要約書更係作為已有買主願以高於或 與同於委託人委託銷售之價格購買其不動產之重要證明，倘 若原告並未備妥上開契約書所載之要約書，當無將此不存在 之文件制定為契約內容之可能，足見原告主張並無要約書之 文件云云，顯非實在。而證人蔡岩堅始終未出具願意購買系
爭92之1 、93地號土地之要約書等情，業據原告陳明在卷（ 見本院卷第77頁背面），再參諸證人陳宛庭榛於前揭言詞辯 論期日證述：「買主或賣主正式要求，要約買主出來簽約時 才會簽要約書，是在價金都談妥時才會簽，議價金收據是價 金尚未談妥前簽的。」等語（見本院卷第78頁），是證人蔡 岩堅雖出具議價金收據，並簽發票面金額共計2,000,000 元 之支票，然其既未出具要約書，則原告主張於被告委託銷售 期限內，已有證人蔡岩堅表示願以每坪60,000元之價格買受 系爭92之1 、93地號土地云云，殊無可採。三、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請 求報酬，民法第568 條定有明文。又按因條件成就而受不利 益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件 已成就，民法第101 條亦有明定。另兩造所簽訂之不動產委 託銷售契約書第五條第1 項約定：「買賣成交者，受託人得 向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 」 ，故而於因原告之媒介，而就被告委託銷售之土地成立買賣 契約，或被告以不正當之方法致買賣契約不成立，被告始有 給付服務報酬之義務。而被告嗣並未與證人蔡岩堅就系爭92 之1 、93地號土地訂立買賣契約等情，為兩造所是認；又原 告就於被告委託銷售期限內，其已覓得願以被告委託銷售金 額買受系爭92之1 、93地號土地之人，然被告拒絕訂立買賣 契約之有利於己之事實，並未能舉證以實其說，自難信其上 開主張為真實，是以原告請求被告應按系爭92之1 、93地號 土地以每坪6 萬元出賣時，可得買賣價金之百分之4 ，給付 原告服務報酬，自無可採。
四、綜上所述，原告依契約或居間之法律關係，請求被告給付1, 201,536 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息，自無理由，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎 之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
民事第五庭 法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
書記官 陳怡潔