臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2920號
原 告 謝政元
劉琍玲
共 同
訴訟代理人 楊承彬律師
複 代理人 陳隆律師
被 告 廖本煥
訴訟代理人 林錦隆律師
複 代理人 李宗炎律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國103年10月
20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
㈠被告應給付原告新台幣（下同）3,520,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：
㈠兩造於於民國（下同）100年11月22日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價588萬元向 被告購買坐落臺中市西區後壠子段131-316、131-346、13 2-8地號土地（下合稱系爭土地），原告並已依約給付被 告簽約款60萬元、用印款60萬元及完稅款56萬元（合計共 176萬元）。嗣經原告要求被告就系爭土地申請鑑界之結 果，竟發現系爭土地之左右兩側，分別遭毗鄰之房屋所侵 占（鄰房占用超過共同壁部分，於本件訴訟中已自行拆除 ），且遭侵占位置均集中在系爭土地臨路部分，致系爭土 地將來建築房屋時，其可使用之房屋面寬將減少近20公分 （尚不含實際建築後，更加減少之部分），亦影響系爭土 地之方正及整體土地之利用。原告遂要求被告提出合理解 決方案，被告竟推稱前已向原告說明系爭土地一側之毗鄰 土地有使用共同壁之情形，而拒絕負起任何法律責任。惟 被告前僅向原告提及有共同壁之情形，並未具體告知系爭 土地遭侵占之程度，且被告僅告知系爭土地其中一側之毗 鄰土地有共同壁之情形，顯然故意隱匿另一側土地亦遭毗 鄰房屋侵占之事實。原告為保權益，乃於101年10月5日以
律師函請求被告將系爭土地遭侵占之狀態排除，惟被告置 之不理。系爭土地既有遭他人占用、且占用之結果造成系 爭土地面寬減少約20公分，影響系爭土地之方正及整體利 用，原告自得依民法第354條第1項前段、第359條前段規 定，解除兩造間系爭買賣契約；又被告交付之土地有遭他 人占用之事實，被告顯然未依債之本旨提出完全之給付， 原告亦得依民法第227條第1項、第229條第2項前段及第 254條規定，解除兩造間系爭買賣契約；再被告所交付之 系爭土地有遭他人占用之情形，且被告未於系爭買賣契約 約定之「點交日」101年1月20日排除他人之占用，經原告 催告後，被告仍未置理，被告亦違反系爭買賣契約第10條 第1項、第9條第2項之約定，原告依系爭買賣契約第8條第 2項之約定，亦得解除系爭買賣契約。原告爰以本件起訴 狀繕本之送達為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示，並 依民法第259條第2款規定請求被告返還已受領之價金176 萬元，及依系爭買賣契約第8條第2項之約定，請求被告另 行給付同額之違約金。
㈡系爭土地既有遭二側鄰房共同壁占用之情事，不論系爭土 地是否仍可使用二側共同壁建築，被告違約之事實均屬明 確。而經測量之結果，系爭土地可利用範圍之最寬處寬度 為4.15公尺、最窄處之寬度則為3.62公尺，二者落差高達 53公分，系爭土地遭毗鄰建物共同壁占用後之結果，已嚴 重影響土地利用之完整性，且系爭土地最窄處之位置係位 於面臨道路處，直接影響於系爭土地上興建房屋時之面寬 ，而面寬過於狹小之建物，嚴重減損其交易價格，足證系 爭土地遭占用之結果，確已造成所有權之嚴重侵害，而有 重大之瑕疵。另依訴外人許正興建築師所出具之專業意見 ：依結構技師核算跨度4M4M左右之橫樑，若欲以共同壁 方式興建，需「鋼筋配筋至少六支22θ鋼筋（上下各3支 ）」、「若要利用共同壁柱頭搭接長度至少需120公分以 上」；然本件之情形，「預留鋼筋只有四支22θ鋼筋」、 「預留鋼筋支長度在45公分至60公分左右」、「右側建物 有一柱頭預留鋼筋只有兩支，左側建物有一柱頭沒有預留 鋼筋」、「預留鋼筋長年暴露於戶外，均已生鏽恐不堪使 用」。是本件亦無法以共同壁之方式興建建物，系爭土地 難為完整之利用而有瑕疵甚明。
㈢被告另抗辯系爭土地遭毗鄰建物無權占用之處，已於本件 訴訟期間自行雇工加以排除等語，此正足以說明系爭土地 於原告提起本件訴訟主張解除契約前，確有遭毗鄰土地占 用之事實，則於原告以本件起訴狀為解除系爭買賣契約之
意思表示後，被告再行排除其原本債務不履行之情事，已 無法回復已合法解除之系爭買賣契約。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：
㈠系爭土地為面臨臺中市科博二街之建築基地，於兩造簽訂 系爭買賣契約前，系爭土地之兩側即均有建物，且二側建 物均以共同壁方式建築，兩側建物之外牆均預留供共同壁 使用之突出鋼筋，以供系爭土地興建建物時作為共同壁使 用，原告依系爭土地之客觀現況即可知上情，此由原告於 101年1月13日所發存證信函中亦載明「…二、洽談之初， 本人（即原告）即質疑土地兩側業有他人建物，不與鄰地 建物使用共同壁，恐因建築面寬不足，而難單獨建築使用 …」等語可知之，而被告亦明確告知系爭土地以後建築房 屋應與二側房屋使用共同壁方式建築，原告亦表同意，遂 要求被告應一併交付「使用共同壁協定書」以便其日後興 建時使用，被告因於訂約時僅保留一份，另一份須向地政 機關申請，故於兩造簽訂系爭買賣契約時，被告先交付右 側鄰房之使用共同壁約定書予原告，另一側鄰房建物之共 同壁使用約定書，亦已向臺中市政府申請取得，可隨時交 付原告。
㈡兩造於系爭買賣契約約定之價金給付時期及方式為：簽約 時給付第一期款60萬元、100年11月30日兩造分別備妥移 轉登記所需證件及用印之同時給付第二期款60萬元、100 年12月30日稅單核下後完納稅款及查無欠稅並原告交付尾 款擔保本票時給付第三期款56萬元，尾款412萬元則於101 年1月20日所有權移轉登記完竣、被告點交標的物與原告 之同時，以現金或即期支票支付。兩造於簽訂系爭買賣契 約後，原告除依約給付第一、二期款，兩造於100年12月 28日委由地政機關到場鑑界，複丈後由測量人員告知系爭 土地兩側有使用共同壁、並在系爭土地兩側共同壁之中心 點打下鋼釘標示，原告不但明確知悉系爭土地二側使用共 同壁之中心點位置，且對此並無異議，更於100年12月30 日仍再依約給付第三期款56萬元，詎101年1月間尾款給付 期限屆至前，原告始告知因銀行貸款有問題，無法順利貸 得全部尾款，且覺得系爭土地之地段不甚理想，要求被告 減價，為被告拒絕後，原告始於101年1月13日以存證信函 翻稱：鑑界後發現，必須與二側鄰地建物使用共同壁，否
則建築面寬不足，已影響購買土地單獨建築之目的，於面 寬不足問題解決前，暫時不付尾款，並催告被告於七日內 提出合理解決方案，否則催告解除契約等語。由上經過可 知，原告稱其於購買系爭土地時，特別聲明系爭土地需供 單獨建築之目的，被告僅告知一側有使用共同壁之約定， 而故意隱匿另一側亦需使用共同壁，均與事實不符。爭土 地依現況買賣，且經鑑界面積並無減少，亦可供單獨建築 使用，並無任何瑕疵可言，被告並無任何違約情事。 ㈢系爭土地與二側鄰地有經臺中市政府建設（工務）局核定 之使用共同壁協議書，系爭土地日後欲興建房屋時，得向 鄰房主張使用共同壁，鄰房無拒絕之權。而共同壁面積既 在系爭土地之範圍內，將來興建房屋時即可作為房屋之牆 壁使用，系爭土地之面積並不會因而減少，原告稱系爭土 地因共同壁之存在而減少6.11平方公尺，顯有誤會。又系 爭土地臨路寬度，在扣除兩側鄰房之共同壁後之淨寬度固 為3.62公尺，惟系爭土地之臨路寬度應以兩側鄰房之共同 壁中心點為測量基準，實際寬度為4.145公尺，均較鄰房 即博館二街229號之面寬4公尺、同街231號之面寬4.045公 尺為寬，系爭土地顯然無不能合法建築房屋之理。 ㈣依兩造於系爭買賣契約就尾款給付之約定，乃係約定以辦 理貸款之方式為之，契約書中有關尾款給付日101年1月20 日之記載僅為預估之日期，依兩造約定之內容，原告尾款 給付義務與被告點交標的物義務，乃立於對待給付之關係 ，原告指被告未於預定交付尾款之101年1月20日點交買賣 標的物即屬違約，乃曲解兩造締約之內容。兩造於系爭買 賣契約既約定給付尾款同時應點交標的物，則原告給付尾 款與被告點交標的物，乃存在同時履行之對待關係，被告 迄未依約辦理貸款以給付尾款，或以現金、即期支票交付 尾款予被告，被告自得主張同時履行抗辯，則在原告給付 尾款前，被告點交標的物之義務尚未發生，則被告縱未於 101年1月20日前排除系爭土地遭第三人無權占用部分，亦 無違約可言，況被告在點交義務屆至前，於法院囑託地政 機關鑑測後發現系爭土地有遭無權占用之情事後，立即請 第三人拆除清理完畢，已符系爭買賣契約第9條第2項之約 定。被告既無違約事實，原告所為解除契約之意思表示， 顯不生效力。
參、得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、不動產買 賣契約書、系爭土地現場照片、台中大全街郵局第61號存 證信函、楊承彬律師事務所101年10月5日彬律字第000000
00000號函暨掛號郵件收件回執、土地複丈成果圖等附卷 可稽，堪信為真正：
㈠兩造於於100年11月22日簽訂系爭買賣契約，約定原告以 總價588萬元向被告購買系爭土地，原告並已依約於簽約 時給付被告簽約款60萬元、於100年11月30日給付被告第 二期款60萬元。
㈡100年12月28日臺中市中山地政事務所人員至系爭土地現 場鑑界，原告劉琍玲之父（即為原告處理系爭土地買賣事 宜之人）及被告均有到場，地政事務所測量人員並於測量 後當場在系爭土地二側打下鋼釘，以標示系爭土地之地籍 經界位置，經由該次鑑界複丈，確認系爭土地二側部分土 地為鄰房共同壁所占用。
㈢原告於100年12月30日給付被告第三期款56萬元。 ㈣原告於101年1月13日以台中大全街郵局第61號存證信函對 被告表示：「…洽談之初，本人等（即原告）即質疑土 地兩側業有他人建物，不與鄰地建物使用共同壁，恐因建 築面寬不足，而難單獨建築使用；惟台端為能順利脫手， 竟刻意隱瞞事實，且提出與鄰地建物所有人林時旭先生簽 訂之『使用共同壁協定書』，表示唯與該鄰地建物方有使 用共同壁問題…詎，本人等依約給付第三期完稅款後， 且經由地政機關之鑑界，方知前述土地另側，仍須與鄰地 建物使用共同壁，否則建築之面寬即為不足。…於前述建 築面寬不足之問題未獲徹底合理解決之前，本人等除暫緩 買賣尾款之給付外，並請台端於文到7日內，即另提出合 理解決方案。如若不然，屆期本人等除即解除雙方間之買 賣關係…」等語。
㈤系爭土地臨臺中市博館二街之面寬，於扣除兩側鄰房共同 壁所占用部分後寬度為3.62公尺，系爭土地最寬處之寬度 則為4.15公尺。
㈥系爭土地二側鄰房除共同壁部分外，另鄰房無權占用系爭 土地部分，於本件言詞辯論終結前已自行拆除完畢。 二、原告主張兩造簽訂系爭買賣契約時，被告僅告知系爭土地 之一側有共同壁之情形，隱瞞另一側亦有共同壁之情形， 而系爭土地因兩側部分土地為鄰房共同壁所占用，致系爭 土地面寬不足無法供單獨建築使用，且系爭土地兩側鄰房 共同壁所預留之鋼筋數量、長度均不足，鋼筋又長年暴露 戶外已生鏽，事實上已無法以共同壁方式建築房屋等語。 為被告所否認，並抗辯於兩造簽訂系爭買賣契約時，即已 告知系爭土地二側有共同壁之情形，且系爭土地臨路面寬 足供單獨建築房屋，亦無不能使用二側共同壁之情事等語
。經查：
㈠原告自認購買系爭土地之前有至現場查看系爭土地現狀， 而系爭土地之狀況為地面僅有簡易鐵架之空地，坐落系爭 土地二側房屋之牆面均有鋼筋向系爭土地方向突出，有原 告提出之現場照面附卷可稽（見起訴狀所附原證三），並 經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可考，依系爭土 地之外觀狀況，一般人均可推知系爭土地二側有共同壁問 題，此徵之原告於101年1月13日所發致被告之存證信函中 亦載明「…二、洽談之初，本人（即原告）即質疑土地兩 側業有他人建物，不與鄰地建物使用共同壁，恐因建築面 寬不足，而難單獨建築使用…」等語即明，而兩造簽訂系 爭買賣契約後，曾申請臺中市中山地政事務所於100年12 月28日至系爭土地現場鑑界，為原告處理系爭土地買賣事 宜之原告劉琍玲之父及被告均有到場，地政事務所測量人 員並於測量後當場在系爭土地二側打下鋼釘，以標示系爭 土地之地籍經界位置，經由該次鑑界複丈，確認系爭土地 二側部分土地為鄰房共同壁所占用及占用位置，並原告在 鑑界後於100年12月30日仍依約再給付被告第三期款56萬 元，復為兩造所不爭執之事實，由上開過程觀之，不但可 知原告由系爭土地之外觀，縱非得確知、至少亦屬足堪懷 疑系爭土地二側有共同壁問題，以系爭土地買賣價金高達 588萬元，並非小額之日常交易，原告當無不詳為詢問之 理，如被告於兩造簽訂系爭買賣契約時，有僅告知系爭土 地之一側有共同壁、而刻意隱瞞另一側亦有共同壁之情事 ，則被告於100年12月28日鑑界後確知系爭土地二側均有 共同壁之事實後，原告焉有無任何異議，仍於100年12月 30日依約給付第三期款之可能？從而，原告主張被告僅告 知系爭土地一側有共同壁，刻意隱瞞系爭土地另一側亦有 共同壁等語，委不足採，被告抗辯於兩造締約時即已告知 系爭土地二側有共同壁等語，則堪採信。
㈡再系爭土地係面臨10公尺寬之臺中市博館二街，系爭土地 臨臺中市博館二街之面寬，於扣除兩側鄰房共同壁所占用 部分後寬度為3.62公尺，為兩造不爭執之事實，並有臺中 市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷可按，而經向臺中 市政府都市發展局函詢系爭土地供建築房屋之相關法令限 制，該局函復：「…依據臺中市畸零地使用自制條例第 四條規定使用分區為第二種住宅區面前道路為10米計劃道 路，基地最小寬深度規定為3.5M14M。經查西區後壠子 段131-316、131-346地號兩筆地號合併後最小寬度為3.62 M22.5M，非屬畸零地，可單獨申請建築。…至於有關
共同壁部分依本市建築管理自治條例第五條第一項第六款 規定，使用共同壁者，應檢附協定書…另依建造執照及雜 項執照規定項目審查及簽證項目抽查作業要點之規定項目 審查表…，其中使用共同壁協定書為建造執照規定審查項 目之一。故申請建造執照時如設計使用共同壁建築應依上 開規定辦理。」等語，有該局102年10月22日中市都工字 第0000000000號函附卷可按，足見系爭土地臨路面寬於扣 除二側鄰房共同壁占用部分後，並無面寬不足而屬畸零地 之問題，系爭土地縱扣除二側鄰房共同壁占用部分，仍足 供單獨建築使用，原告主張系爭土地因二側為鄰房共同壁 占用，致無法達供單獨建築使用之目的，亦不足採。 ㈢原告另主張系爭土地無法以與二側鄰房使用共同壁方式為 建築，然經函詢臺中市政府都市發展局之結果為：「…㈠ 經查旨揭地號土地（即系爭土地）右側鄰房（同段131-26 7、131-325地號土地）領有本局69中工建使字第2521號使 用執照；左側鄰房（同段131-35、131-341地號土地）領 有本局66中工建使字第960號使用執照，…㈡經分別調閱 上開兩造執照卷內，皆依規檢討與旨揭地號上地所有權人 相互協定並檢附使用共同壁協定書…在案，故旨揭地號土 地倘申請建築使用，得以與兩造鄰房『共同壁』方式依規 檢討申請建築許可。」，亦有該局103年9月10日中市都建 字第0000000000號函附卷可考，足見系爭土地亦無因法令 限制，致無法以與二側鄰房以使用共同壁方式為建築之情 事甚明。原告雖另主張系爭土地二側鄰房共同壁所預留之 鋼筋數量、長度均不足，且鋼筋長年暴露戶外已生鏽，事 實上已無法以共同壁方式建築房屋等語，然就此部分上揭 函亦已揭明「…㈢另共同壁預留鋼筋短少或未預留鋼筋情 形下搭建，屬建築技術問題，依規於申請建造時仍應委託 建築師依建築相關法令檢討。」等語，是系爭土地二側鄰 房共同壁所預留之鋼筋數量、長度等，縱有原告所述之上 開狀況，亦僅屬建築技術問題，難認屬系爭土地之瑕疵， 要與兩造爭執無關，而是否能克服建築技術問題，因人而 異，故原告聲請傳訊證人許正興建築師，核無必要。 ㈣基上，系爭土地並無原告所主張無法供單獨建築使用、無 法以與二側鄰房使用共同壁方式建築之瑕疵存在，堪以認 定。
三、原告復主張被告未於系爭買賣契約約定尾款給付日之101 年1月20日前排除系爭土地遭鄰房無權占用部分，乃屬不 完全給付，並違反系爭買賣契約第10條第1項、第9條第2 項之約定等語。經查，系爭土地除二側除有鄰房之共同壁
外，尚有部分土地為鄰房無權占有，固為兩造不爭執之事 實。然查，兩造於系爭買賣契約第3條「付款約定」關於 尾款給付固約定「民國101年1月20日所有權移轉完竣後， 賣方依約第九條之規定點交標的物於買方之同時，買方以 現金或即期支票支付之（含代償金額）。」等語，然參照 系爭買賣契約第4條「買方預定以本買賣標的物向其他金 融機構辦理貸款新台幣肆佰壹拾貳萬元整，並依第五條規 定辦理貸款…」、第5條「…買方於交付『用印款』同 時應提供辦理貸款或承受貸款必備之文件，…買賣雙方 同意本件買賣標的所有權移轉登記及抵押貸款，應併案連 件委託地政士辦理，俟貸款核准時，由受託地政士通知雙 方會同辦理領款交付或撥款代償。…核貸金額不足抵付 尾款項目之金額（以下稱『貸款差額』）或代償原設定抵 押之債權之金額時，買方應將不足部分於給付『完稅款』 同時以現金一次補足。未能補足貸款差額或因可歸責買方 事由，致貸款無法獲准時，買方應於產權移轉登記前付清 尾款或提供擔保。」、第9條「本案不動產，賣方應於 約定交付尾款之時，點交予買方管理。…」等約定綜合以 觀，兩造乃約定尾款之給付、與買賣標的物即系爭土地之 點交（交付），應同時為之，亦即原告給付尾款與被告交 付系爭土地乃屬應同時履行之對待給付，而原告於兩造約 定之尾款給付期限101年1月20日屆至前，於101年1月13日 即以台中大全街郵局第61號存證信函對被告為前述：「… 於前述建築面寬不足之問題未獲徹底合理解決之前，本人 等除暫緩買賣尾款之給付外，並請台端於文到7日內，即 另提出合理解決方案…」等語之表示，顯已拒絕依約定期 限履行給付尾款之義務，惟系爭土地並無原告所指面寬不 足之問題，已詳如前述，原告拒絕依約給付尾款，於法顯 屬無據，而基於原告給付尾款與被告交付買賣標的物之系 爭土地，乃具同時對待給付之關係，於原告提出尾款之給 付前，被告自得拒絕點交系爭土地，是在原告證明其已依 約提出尾款之給付前，被告並無交付系爭土地之義務，亦 即於原告提出尾款給付之同時，被告交付系爭土地之義務 方屬屆至。茲原告迄未舉證證明其已依約提出尾款之給付 ，被告交付系爭土地之義務自尚未發生，則被告縱有尚未 排除系爭土地遭他人無權占用之情事，亦難認被告有不完 全給付或違反系爭買賣契約第10條第1項、第9條第2項之 約定之處，況於原告提出尾款給付前之本件訴訟中，被告 業已排除系爭土地遭鄰房無權占用之情事，尤難認被告有 不完全給付或違約之處。
四、綜據上述，系爭土地並無原告所主張無法供單獨建築使用 、無法以與二側鄰房使用共同壁方式建築之瑕疵存在，系 爭土地遭鄰房無權占用部分，復於原告提出尾款給付、被 告應履行交付系爭土地期限屆至前即已排除，則原告主張 依民法第354條第1項前段、第359條前段規定，依民法第 227條第1項、第229條第2項前段及第254條規定，依系爭 買賣契約第8條第2項之約定，原告得解除系爭買賣契約， 於法洵屬無據，則原告以本件起訴狀繕本之送達為解除系 爭買賣契約之意思表示，自不生解除兩造間系爭買賣契約 之效力。從而，原告依民法第259條第2款規定請求被告返 還已受領之價金176萬元，及依系爭買賣契約第8條第2項 之約定，請求被告另行給付同額之違約金，於法無據，無 從准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 即失所附麗，應予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 20 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 20 日
書記官 廖健雄