臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第332號
原 告 江毓倫
訴訟代理人 林珪嬪律師
被 告 黃威仁
陳筱雯
共 同
訴訟代理人 陳薏如律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國103 年10月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加 之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在 社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟 及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性 或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求 得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。經 查：本件原告起訴時原係以民法第359 、259 、260 條、第 227 條第1 項為先位聲明請求權基礎、民法第359 、179 條 為備位聲明請求權基礎（見本院卷第43頁），嗣於民國 103 年10月21日追加民法第360 條為請求權基礎（見本院卷第57 、59頁），經核原告所為追加與原訴之基礎事實同一（均為 同一不動產之買賣關係），所用之證據資料亦有同一性，揆 諸前揭說明，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告前於民國102 年8 月7 日經由訴外人台灣房屋仲介股份 有限公司（下稱台灣房屋公司）居間仲介，以價金新臺幣（ 下同）900 萬元買受被告所有門牌號碼桃園縣桃園市○○街 000 巷00號7 樓之建物（下稱系爭建物），兩造並簽訂不動 產買賣契約書為憑，原告且已付訖買賣價金，兩造亦業於同 年12月31日完成交屋。而原告自買受系爭建物以降，健康、 家庭、工作等陸續失衡，加以每月貸款壓力，原告乃決定將 系爭建物予以出售，並於103 年4 月27日委由訴外人信義房 屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）代為銷售，豈料
，信義房屋於簽訂委託銷售書翌日即同年月28日卻以系爭建 物係凶宅為由，終止委任關係，原告因此遂向桃園縣政府予 以申訴，據信義房屋公司於協商期間表示略以：系爭建物之 前所有權人曾於94年10月委由伊代為銷售，惟伊於調查標的 物現況時，經受訪者告知系爭建物於94年間發生有人自其內 跳樓身亡之情，伊遂未同意代為銷售，迄至102 年7 月間， 被告復欲委由伊代為銷售系爭建物，伊基於上開原由亦加以 婉拒銷售，是伊亦基於相同理由終止與原告間委託銷售契約 等語，顯見被告於102 年7 月間業經信義房屋公司告知系爭 建物曾發生非自然死亡之情，卻仍刻意隱匿而於102 年8 月 7 日與原告簽訂系爭建物買賣契約，原告雖曾經由台灣房屋 公司與被告協商多次，並一再表達解除契約之意，惟均遭被 告拒絕，原告乃又於103 年7 月11日以存證信函向被告為解 除契約之意思表示並請求返還價金，仍未獲被告置理。 ㈡承上，系爭建物既曾發生非自然死亡之情，衡之經驗法則及 社會通念，在客觀上必將導致系爭建物之交易流通產生障礙 ，進而減損其交換價值，顯已構成重大物之瑕疵，原告依法 自得解除契約，且如上所述，原告業已明確表示解除契約， 應認系爭建物買賣契約已合法解除，被告自應返還原告支付 之買賣價金900 萬元；又被告於簽訂系爭建物買賣契約時， 故意不告知系爭建物為凶宅乙情，系爭建物買賣契約因可歸 責於被告之事由致給付不能，原告自得請求被告負損害賠償 之責，茲各項請求金額均僅先計算至103 年9 月，共計288, 269 元【計算式：（貸款利息：原告103 年1 月至6 月繳納 利息計70,122元＋以每月12,000元計算原告103 年7 月至 9 月繳納之利息計36,000元＝106,122 元）＋（銀行貸款解約 ：自撥款日起12個月內清償全部借款，應給付貸款本金 720 萬元之1.5%計算之違約金即108,000 元）＋（社區管理費： 每月1,582 元103 年1 月至9 月＝14,238元）＋（代書費 18,000元＋登記費9,605 元＋謄本費380 元＋印花稅 1,100 元＋契稅27,006元＝56,091元）＋（房屋稅3,818 元）＝28 8,269 元】。
㈢縱認本件尚不得因此解除契約，原告亦得依據民法第354 條 、第359 條規定，主張系爭建物因存有非自然死亡之情，進 而導致交易價格僅為當時買賣價金之半數即450 萬元，而原 告業已給付被告買賣價金900 萬元，顯已溢付450 萬元，自 得依不當得利規定，請求被告返還溢付之買賣價金。綜上， 系爭建物既為凶宅，被告當應負物之瑕疵擔保責任，為此， 爰依民法第359 條、第259 條規定先位主張解除契約，並請 求被告返還買賣價金900 萬元及賠償288,269 元，共計9,28
8,269 元（計算式：9,000,000 元＋288,269 元＝9,288,26 9 元）；復依同法第359 條、第179 條備位請求減少價金45 0 萬元等語。
㈣並先位聲明：⒈被告應給付原告9,288,269 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供 擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應給付原告450 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告黃威仁與陳筱雯為夫妻，自99年8 月間向前手買受系爭 建物並入住以降，均未感異常，亦未曾聽聞前手、鄰居或居 間仲介公司言及系爭建物係為凶宅乙情，被告嗣因有感家中 長輩年事已高，擬與同住以盡孝道，兼慮及被告之女年紀漸 長，居間空間稍嫌不足等情，遂由被告陳筱雯於102 年7 月 5 日以自售之方式，在591 售屋網刊登系爭建物出售之消息 後，旋先由台灣房屋公司與被告接洽，並於同年月28日簽訂 一般委託銷售合約，台灣房屋公司同日即攜帶原告之母前來 看屋，約莫1 、2 日後，原告亦在台灣房屋公司陪同下至系 爭建物看屋，並表示滿意之情，未久，台灣房屋公司請求原 告提出斡旋金，其後兩造迅就買賣價金達成共識，終於同年 8 月7 日簽訂系爭建物買賣契約，被告並於同年12月28日遷 出系爭建物及完成交屋。而被告刊登售屋消息後，次與被告 接洽者則為信義房屋公司，時間約莫於原告之母看屋後，且 相隔1 至2 日，信義房屋公司亦攜帶其他客戶前來看屋，嗣 信義房屋公司得知被告另有委託其他居間仲介公司代為銷售 ，遂向被告詢問售屋之情況為何，被告陳筱雯此時已由台灣 房屋公司獲知原告業已提出斡旋金，成交機率極高，且當時 多家居間仲介公司多次帶人看屋，被告已感疲累，遂請求信 義房屋公司毋庸再行帶客看屋，信義房屋公司乃提議與被告 合意解除委託銷售合約，被告亦表同意；至末與被告接洽者 則為訴外人21世紀不動產股份有限公司，伊雖亦有帶客看屋 ，惟同上所述，被告業已先經由台灣房屋公司居間將系爭建 物出售予原告。
㈡承如上所述，信義房屋公司於被告在591 售屋網刊登系爭建 物出售之消息後，主動要求被告委託伊代為銷售，且均有帶 客看屋之實，未曾有婉拒被告委託銷售之情；復原告未曾入 住系爭建物，縱原告陳稱入住系爭建物後，其之健康、家庭 、工作等陸續失衡為真，亦與系爭建物無涉，況原告先於10 2 年8 月7 日以900 萬元購入系爭建物，旋於103 年4 月27 日即欲以高達1,380 萬元之價金出售，恐另有隱情。又系爭
建物是否具有瑕疵，未見原告舉證證明，則原告單方主張系 爭建物買賣契約業經解除云云，難認有據，自無回復原狀可 言，復原告亦未舉證證明被告有何可歸責事由，自難適用民 法第260 條、第227 條第1 項不完全給付相關規定，遑論其 主張之損害金額，實基於其他原因關係所生（例如縱原告有 繳納貸款利息，亦係基於原告與銀行間借貸契約而來，與被 告間因果關係已被切斷），或尚未發生，與被告無涉，第原 告除未舉證證明系爭建物具有瑕疵之情，其基此主張減少價 金為買賣價金之半數，亦無依據，難認可採。綜上，兩造於 交易過程中相處融洽，被告絕無欺瞞或避不見面等情，原告 本件主張，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴 及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於102 年8 月7 日經由台灣房屋公司居間仲介，以價金 900 萬元買受系爭建物，兩造並簽訂不動產買賣契約書為憑 ，原告且已付訖買賣價金，兩造亦業於同年12月完成交屋（ 見本院卷第7-13頁）。
㈡被告持有系爭建物產權期間內，系爭建物並無發生兇殺或自 殺致死之情事（見本院卷第44頁）。
㈢被告對原告支出系爭建物房屋稅3,818 元不爭執（見本院卷 第26、44頁）。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第44頁反面）： ㈠先位部分：
⒈系爭房屋是否為「凶宅」？
⒉被告是否明知系爭房屋為凶宅而故意不告知？ ⒊原告得否以系爭房屋係凶宅為由，依據民法第359 條解除契 約？原證四存證信函解除契約之意思表示是否已經合法生效 ？
⒋原告得否依據民法第259 條請求被告返還系爭房屋買賣價金 900 萬元？
⒌原告得否依據買賣及不完全給付之法律關係請求被告賠償下 列項目之損害？金額應如何計算？
⑴貸款利息
⑵銀行貸款解約
⑶社區管理費
⑷印花稅、代書費、契稅、相關規費等雜支
⑸房屋稅
㈡備位部分：
原告得否以系爭房屋係凶宅為由，依據民法第359 條請求減
少價金？減少之金額應如何計算？
五、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。前揭法 條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質 不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序 ，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值 ，最後為通常效用或價值。是買受人受領買賣標的物後，主 張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由 買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實 後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任。次按因可歸責 於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付 遲延或給付不能之規定，請求損害賠償、解除契約，民法第 227 條規定可參。又按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其 成立要件及效果，惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負 擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可 歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔 保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於 出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知 悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第18 11號判決意旨可資參照）。原告主張系爭建物有不符契約本 旨之瑕疵存在，為被告所否認，故本件應先由原告就系爭建 物存在「瑕疵」之事實，負舉證責任。
㈡原告主張系爭建物於94年間發生有人自其內跳樓身亡之情， 為被告所否認，經本院依原告之聲請函詢信義房屋公司，據 覆略以：「系爭建物原係許志遠所有，於94年10月間曾請本 公司銷售，惟據屋主家屬指出該房地曾發生有人跳樓至外界 馬路上身亡之情事，故本公司未接受委託銷售，並註記於公 司產調單位內部資料。嗣後該房地產權數次過戶移轉，被告 取得所有權後，於102 年7 月間請求本公司大興西路店銷售 ，本公司於進行相關產權調查時，依上開註記資料判定為不 可售物件，大興西路店承辦人員簡淞澤並基於交易安全，向 客戶說明本公司拒絕受託銷售之原因」等語，固有信義房屋 公司回函附卷可稽（見本院卷第54頁），惟信義房屋公司上 開陳述顯係聽聞而來，原告尚且主張自殺事件並非發生在許 志遠持有產權期間（見本院卷第57頁），是上開回函所載之 自殺事件資訊係屬輾轉傳聞而來，證明力本即薄弱，經本院
函詢桃園縣政府警察局與桃園縣政府消防局，均查無系爭建 物曾於94年間發生跳樓自殺事件之報案、救護相關資料（見 本院卷第38-39 頁、第51頁），原告之主張自難以遽信。 ㈢況所謂「凶宅」，並無法律定義可供判斷，並非法律名詞， 僅係民眾對於房屋嫌惡的「觀感」。司法實務上，如何界定 「凶宅」？始終莫衷一是。依內政部99年5 月31日內授中辦 地字第0000000000號函釋要旨：「非自然身故房屋之相關資 訊涉及個人資料隱私，非政府資訊公開法規定應公開之資訊 ，又公開個人資料所侵害之隱私程度輕微且符合公共利益而 具有必要性，得公開。故不動產仲介經紀業與賣方簽訂『不 動產委託銷售契約書』時，賣方在產權持有期間應告知業者 是否曾發生兇殺或自殺致死情事，並由業者查明後登載於『 不動產標的現況說明書』內，以示負責，但不宜由政府機關 提供發生非自然身故房屋之相關資訊管道供民眾查詢」。是 內政部版本認為係「房屋於賣方持有產權期間內曾發生凶殺 或自殺致死之情事」，法院裁判更是見解紛歧，凶宅各表： 有認為除了「凶殺或自殺致死」外，尚應包括「意外致死」 ；有認為「自然病死，腐敗多日才被發現」也算。實務上爭 議案例亦所在多有：如住戶自十樓跳樓自殺，擦撞二樓露台 後跌落至一樓外面馬路上致死，係僅有十樓為「凶宅」？或 一、二、十樓甚至整棟大樓均為「凶宅」？在屋內企圖自殺 ，送醫搶救數日後死亡，死亡地點並非屋內，是否「凶宅」 ？在大樓頂樓上吊，因屬公共設施而非專有部分，是否「凶 宅」？家中觸電或滑倒意外死亡、或因施用毒品過量致死， 是否「凶宅」？獨居長輩安詳辭世，無人聞問腐臭外溢，是 否「凶宅」？亦有判決認為「凶宅」與否，純屬買受人之主 觀認知，並隨個人價值信仰、時光遷移及宗教儀式除去不安 而有不同感受，並非物之瑕疵。又所謂「凶宅」是否有「時 效」？是否一旦曾為「凶宅」，不論歷經轉手幾次、歷經多 久，必定永遠為「凶宅」？如認為屋主必須告知所有「前手 」持有期間有無凶殺情事，應如何查證？法律根據何在？「 前手」範圍多大？故在不動產民間交易，基於契約自由原則 ，民眾固可以把房屋嫌惡「觀感」列入拒斥條件，作為買賣 議價的參考，而為使「凶宅」之定義及出賣人相關契約責任 及查證、告知義務具體、特定、明確而非漫無標準與邊際， 買賣雙方自得基於私法自治原則，於契約約明構成「凶宅」 之事由、空間與時間之範圍。
㈣本件兩造間就系爭標的現況說明書說明事項⒔記載「本建物 專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺 或自殺致死之情事」等語（見本院卷第13頁反面），可見依
當事人之意思及契約本旨，系爭建物是否屬「凶宅」，係以 該建物專有部分（含增改建）於賣方即被告產權持有期間， 是否曾發生兇殺或自殺致死之情事以為認定（臺灣高等法院 100 年度上字第468 號、100 年度重上字第686 號、99年度 上字第873 號判決均同此意旨可資參照），而縱原告主張系 爭建物於94年間發生有人自其內跳樓身亡之情屬實，亦非在 被告持有產權期間發生，自難認構成契約約定之瑕疵，亦無 法認定構成不符債之本旨之不完全給付或被告有何可歸責事 由。
六、綜上所述，被告持有系爭建物產權期間內，系爭建物既無發 生兇殺或自殺致死之情事，自難認被告需負何瑕疵擔保或不 完全給付之責任，原告依據民法關於物之出賣人之瑕疵擔保 責任、不完全給付及不當得利提起本件先、備位訴訟，均為 無理由，應予駁回。
七、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查， 民事訴訟法第286 條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之 證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或 法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方 法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參 照）。原告雖聲請傳喚系爭建物之第一手屋主郭再順說明系 爭建物是否是凶宅，惟本件依當事人之意思及契約本旨，系 爭建物是否屬「凶宅」，係以該建物專有部分（含增改建） 於賣方即被告產權持有期間，是否曾發生兇殺或自殺致死之 情事以為認定，業據詳述如前，是原告聲請傳喚證人郭再順 即無必要。本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳 述並所提證據暨調查證據之聲請均與本件之結論無影響，爰 不再一一論述，附此敘明。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回 。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
民事第二庭 法 官 游智棋
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 楊書棼