臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第114號
原 告 公號沈阿華
法定代理人 沈芳枝
沈勝本
訴訟代理人 朱坤棋律師
複代理人 黃榮裕
被 告 沈竣池
沈竣益
共 同
訴訟代理人 許明桐律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103 年10月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落桃園縣蘆竹鄉○○段○○○○○○○地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間因坐落桃園縣蘆竹 鄉○○段000 地號土地（重測前為南崁內厝段內厝小段271 地號土地，下稱664 地號土地）、同段747 地號土地（重測 前為南崁內厝段內厝小段269 地號土地，下稱747 地號土地 ）之耕地三七五租賃契約（下稱系爭耕地租約）租佃發生爭 議，經蘆竹鄉公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租 佃委員會調處，被告不服調處結果，遂經桃園縣政府移送本 院審理各節，有桃園縣政府耕地租佃委員會「蘆內字第3 號 」租佃爭議、調處不成立案卷可稽，是本件原告起訴程序合 於前開法律規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院42年 台上字第1031號著有判例可資參照。本件原告主張兩造間系
爭耕地租約有無效情事，耕地三七五租賃關係不存在，但為 被告所否認，則兩造間對此法律關係存否顯有爭執，如不訴 請確認，原告本於出租人即土地所有權人身分，在私法上之 地位即有受侵害之危險，復此項危險有以確認判決除去之必 要；依上揭說明，原告提起本件確認之訴，核有即受確認判 決之法律上利益，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為664 地號土地及747 地號土地之所有權人 ，原依耕地三七五減租條例將上述耕地出租與訴外人沈銀玉 ，沈銀玉嗣於民國58年間將系爭耕地租約轉讓訴外人即被告 2 人之父親沈連壽，沈連壽過世之後則由被告2 人繼承為系 爭耕地租約之承租人迄今。然被告2 人於664 地號土地上興 建如附圖所示之A 、B 平房居住，並將664 地號土地如附圖 所示C 部分及747 地號土地如附圖所示D 部分供他人作砂石 場營業使用，足見被告2 人有不自任耕作之情事，依同條例 第16條之規定，系爭耕地租約無效，爰依前開法律規定，訴 請確認系爭耕地租約無效等語，並聲明：確認兩造間就664 地號土地、747 地號土地間之系爭耕地租約不存在。二、被告則以：沈銀玉於58年間將系爭耕地租約轉讓予沈連壽時 ，係將664 地號土地及747 地號土地之耕作權及土地上之農 舍、家禽家畜寮一併讓與，原告並於同年會同沈連壽向蘆竹 鄉公所辦理租約之簽定及登記，如附圖所示之A 、B 平房於 斯時即已存在，自係同意承租人供作農舍、晒穀場等使用， 嗣因漏水等因素陸續整修為現況，且原告亦持續收取租金迄 101 年，原告自不得再主張系爭耕地租約為無效。又上述耕 地未經鑑界，被告2 人並不知悉邊緣地帶遭他人占用作為砂 石場使用，直至101 年間原告自行鑑界後，才告知被告2 人 遭占用之情事，且原告並自行出租土地與該砂石場收取租金 ，原告據此主張被告2 人不自任耕作，有違誠信原則等語置 辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為664 地號土地及747 地號土地之所有權人，原 依耕地三七五減租條例將上述耕地出租與沈銀玉，沈銀玉嗣 於58年間將系爭耕地租約轉讓沈連壽，沈連壽過世之後則由 被告2 人繼承為系爭耕地租約之承租人迄今；被告2 人居住 在如附圖所示之A 、B 平房，而664 地號土地如附圖所示C 部分及747 地號土地如附圖所示D 部分現經他人佔用作為砂 石場營業使用等情，業據其提出上開耕地地籍圖謄本、土地 登記謄本、空照圖等為證（見本院卷第12頁至第14頁、第79 頁至第81頁），並經本院依職權調閱系爭耕地租約附表及登 記申請書核閱無訛（本院卷第31頁至第35頁），復經本院囑
託桃園縣蘆竹地政事務所複丈明確，即如附圖103 年2 月26 日土地複丈成果圖所示，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告另主張系爭耕地租約應屬無效一節，則為被告所否認， 並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：被告就上開耕地是否有 不自任耕作之情事？詳述如下：
（一）按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕 作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言 ，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之 用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂 租約無效之原因，有最高法院70年台上字第4637號判例意 旨足考。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟 所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房 屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承 租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之 用，即與農舍有間，最高法院96年度台上字第2595號民事 裁判意旨可參。本件被告雖辯稱如附圖所示之A 、B 平房 於58年間沈銀玉讓與承租權與沈連壽時即已存在，係供農 舍等使用，嗣因漏水等因素陸續整修為現況云云，然查， 664 地號土地及747 地號土地上現無農作物，僅有乾燥土 壤及雜草，664 地號土地上有一門牌號碼為桃園縣蘆竹鄉 ○○村○○00號之平房（即如附圖所示編號A 之平房）， 作為3 房2 廳之住家使用，裝有冷氣機、電視機，門外裝 有鐵窗，門口停放汽機車，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見 本院卷第38頁），足見上開地上物並非單純以耕作為目的 或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨 時休息之用，係被告欲供作住家及容由自己與家屬長期居 住之用，即主觀上有永久居住意思，要屬明確，被告未將 租賃物作耕作使用，已有變更用途之不自任耕作情事，無 待出租人另為終止租約之意思表示，全部租約已經當然無 效，是被告前揭所辯，尚難憑採。又按承租人違反耕地三 七五減租條例第16條第1 項之規定時，原定租約無效，此 乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租 人同意而使其有效。上訴人雖主張其興建系爭房屋曾經地 主同意云云，惟縱經同意，租約亦不因事前經地主同意建 屋，而認仍為有效（最高法院96年度台上字第1753號判決 意旨參照）。被告固辯稱如附圖所示之A 、B 平房於58年 間即已存在，自係同意承租人供作農舍、晒穀場等使用云 云，然沈連壽受讓系爭耕地租約時，664 地號土地上存在 之平房為土塊造，嗣因颱風倒塌重建為加強磚造，有被告 於調處程序中提出之書狀可參（見桃園縣政府耕地租佃委
員會蘆內字第3 號卷第39頁），顯見沈連壽受讓系爭耕地 租約時，664 地號土地上並無如附圖所示之A 、B 加強磚 造房屋存在，而依上開說明，無論原告是否同意被告於66 4 地號土地上興建附圖所示之A 、B 加強磚造房屋，並不 影響被告未自任耕作之認定，故被告此部分辯解亦非可採 。
（二）綜上，被告確有將系爭土地中之部分面積變更耕作之使用 目的，改充耕作以外之使用，顯有未自任耕作之情事，堪 以認定。被告既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16 條第2 項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之 土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自 應全部無效（最高法院84年度台上字第2975號、84年度台 上字第2584號裁判意旨可資參照）。被告就系爭土地之一 部既經認定確有未自任耕作之情事，則系爭租約自應全部 無效。又系爭耕地租約，已因被告不自任耕作而歸於無效 ，則就被告是否有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之 情事，即無再予論述之必要，附此敘明。
五、綜上所述，兩造間之系爭耕地租約，因被告一部不自任耕作 致全部租約無效，則原告請求確認兩造間就664 地號土地及 747 地號土地之系爭耕地契約關係不存在，為有理由，應予 准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
民事第二庭 審判長 法 官 劉佩宜
法 官 游智棋
法 官 何宗霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
書記官 楊淳如