臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第362號
原 告 胡之清
訴訟代理人 鄭渼蓁律師
蘇宏杰律師
楊永芳律師
原 告 胡之玉
胡之潔
共 同
訴訟代理人 金志雄律師
被 告 金蘭食品股份有限公司
法定代理人 鍾淳仁
訴訟代理人 陳伯英律師
上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國103 年10月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落於桃園縣大溪鎮僑愛段六三四、六三三、六六三、六六一、六六四、六五五及六四八等地號土地（權利範圍二分之一）之租金，自民國一百零一年九月十一日起調整為按該承租土地面積當年度申報地價年息百分之六點五計算每年租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得取得訴訟能力之本人， 承受其訴訟前當然停止」「前開承受訴訟人於得為承受時， 應即為承受之聲明」「聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法 院，由法院送達於他造」民事訴訟法第170 條、第175 條第 1 項、第176 條分別定有明文。被告法定代理人於民國103 年10月3 日由鍾淳仁變更為鍾淳元，有被告公司變更登記表 附卷可稽。茲被告於103 年10月20日以其法定代理人變更具 狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分 別定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或 法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。原告起訴時聲明原為：被告承租原告所有並分 管坐落於桃園縣大溪鎮埔頂段13-22 、13-23 、13-25 、13
-5 9、15-3及15-8地號土地之每年租金，自101 年9 月11日 起，調整為按上開土地每年申報地價總額年息10% 計付。嗣 上開土地因分割增加地號並重測而致土地地號變更，及原告 改依據持有土地應有部分面積請求調整租金而變更上開聲明 為：被告承租與原告共有坐落於桃園縣大溪鎮僑愛段634 、 633 、663 、661 、664 、655 及648 等地號土地之每年租 金，自101 年9 月11日起，調整為按上開土地應有部分2 分 之1 申報地價總額年息10% 計付。經核原告上開聲明變更或 為更正事實上之陳述或屬減縮應受判決事項之聲明，按諸首 揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠訴外人曾廣仙前於77年5 月4 日與被告簽訂土地租賃契約（ 下稱系爭租約），由被告向曾廣仙承租雙方共有之桃園縣大 溪鎮埔頂段13-22 、13-23 、13-25 、13-59 （13-59 地號 土地嗣另分割出13-78 地號）、15-3及15-8地號土地（重測 後為桃園縣大溪鎮僑愛段634 、633 、663 、661 、664 、 655 及648 地號，下合稱系爭土地），並於系爭租約第3 條 約定「㈠每年租金按出租土地申報地價總額年息5%計付新臺 幣。㈡前項租金每3 年壹付，甲方（即被告）應於租期內之 每3 年屆滿之日支付該3 年之租金。」。嗣曾廣仙於92年12 月26日死亡，系爭土地依法由繼承人即原告共同繼承，並繼 承系爭租約之一切權利義務。
㈡系爭土地自77年起至101 年間之土地公告現值分別從每平方 公尺1,000 元提升至2 萬1,900 元不等，漲幅高達約204%至 12700%；申報地價則由每平方公尺800 元提升至5,040 元不 等，漲幅高達約26% 至1500% ，顯見變動幅度之大。又比較 77年至101 年間系爭土地之公告現值與申報地價，土地公告 現值除有劇烈上漲之情形外，其上漲幅度更為申報地價變化 幅度之數倍或數十倍以上，足見單純以申報地價已無從真實 反應系爭土地價值。更遑論申報地價係課徵地價稅之基準， 土地所有權人於申報地價時常因基於稅務考量而刻意報低， 故系爭租約以申報地價之固定比率計算之租金，顯已無法反 應被告利用系爭土地之價值，而此情形並非曾廣仙當初與被 告訂立系爭租約時所得預料。
㈢另觀諸坐落於系爭土地周遭之桃園縣大溪鎮○○路000 號工 業用地，於101 年度每平方公尺之1 年租金為509 元，而系 爭土地於101 年度每平方公尺之1 年租金約為100 元至252 元，乃有2 至5 倍之租金差距，足見系爭土地租金顯然大幅 低於周遭之不動產租金行情；兼以桃園縣即將改制升格為直
轄市，製造業生產總額、公司家數及資本額自91年起迄101 年止均明顯大幅增加；而系爭土地坐落之大溪鎮及緊鄰之八 德市人口數量自81年起亦明顯大幅成長，且系爭土地又鄰近 國道三號南北交流道5 、6 公里而有交通便捷之事實，是系 爭土地周遭工商繁榮程度確有大幅改變事實，此顯非於77年 簽訂系爭租約時所得預見之情事變更甚明。從而，原告乃於 101 年9 月10日函請被告協商調整系爭土地每年租金為申報 地價總額15% ，被告於101 年9 月11日收受送達，惟卻拒絕 調整。為此，爰依民法第442 條及第227 之2 條第1 項規定 提起本件訴訟，請求調整租金依系爭土地應有部分2 分之1 按申報地價總額年息10% 計算租金。
㈣被告雖辯稱系爭土地租金約定以申報地價計付，即屬已預見 地價波動，及公告土地現價及申報地價僅係政府課稅之用， 並非反應土地價值增漲之依據云云，然依最高法院93年台上 字第2446號判例明揭縱租金係約定按申報地價之固定比率計 算，仍有民法第227 之2 條第1 項規定之適用。又依地價調 查估計規則第4 條、平均地權條例第40條第4 項、第5 項規 定及內政部地價作業手冊記載，依土地法及平均地權條例所 調查之地價仍均以市價或土地收益作為估定基礎，惟因考量 人民負擔稅賦過重問題，故調整地價之幅度方均較市價為低 ，惟土地公告現值仍可表彰土地價值，實際上亦為一定比例 之市值。系爭土地公告現值自77年起至101 年既有大幅上漲 情形，應可推知土地市價當有更巨幅之增長。雖被告辯以系 爭土地申報地價自然增長或週邊環境改變等情形乃係在地社 會大眾共同努力所致，並非居住國外之原告所得獨享云云， 然此反證被告自認系爭土地價值及其所受利益已有劇烈改變 外，亦與民法第442 條及第227 條之2 第1 項規定聲請調整 租金之要件無涉。
㈤被告另以系爭土地有假處分且僅供其廠房之附屬倉庫使用， 其利用價值有限；又地價稅係按申報地價總額千分之十計徵 ，且公共設施保留地尚有減免，與原告負擔之地價稅相較收 取之地租並無顯失公平云云等語為辯，然被告承租系爭土地 時早已知悉假處分之存在，且其承租目的係為使用系爭土地 ，亦與假處分限制所有權移轉無關，而被告承租系爭土地後 究係作何使用，本非原告所得干預，更與系爭土地之客觀經 濟價值及承租人所受利益全然無關；又出租人出租土地目的 係為取得合理之土地收益，則評估土地租金是否合理，自應 以土地價值及出租人收益為基礎，而非以出租人向稅捐機關 所繳納之稅捐為基礎；再參以系爭土地之公告現值劇烈上漲 情形，即可見被告利用系爭土地之價值及所受利益均有劇烈
改變，故被告係以過低之租金坐享系爭土地之使用價值，顯 失公平至明。
㈥爰聲明：被告承租與原告共有坐落於桃園縣大溪鎮僑愛段63 4 、633 、663 、661 、664 、655 及648 等地號土地之每 年租金，自101 年9 月11日起，調整為依上開土地應有部分 2 分之1按申報地價總額年息10%計付。
二、被告則以：
㈠原告不得依民法第227之2條第1 項規定聲請調整租金。 ⒈土地申報地價乃係課征地價稅及法定地租之依據，而土地公 告現值則為主管機關審核土地移轉增值稅稅額及為補償征收 土地價格之準據，此二者均係供政府主管機關課稅所憑之地 價依據，並非表彰土地價值之依據；且主管機關依法按時調 整地價，早已廣為人知，締約雙方就此行之多年定期公告地 價所生之波動，當屬可以預料之事；況系爭租約亦明定每年 租金按申報地價總額年息5%調整，益徵締約雙方均已預見申 報地價每3 年即有波動，非屬不能預見之情事，故原告徒以 與情事變更原則無關之各該地價變動情形，逕指為其得依情 事變更原則調整租金云云，實非有據。
⒉被告原係向曾廣仙買受系爭土地之全部，於辦理所有權移轉 之際，遭曾廣仙之姐曾廣瑜主張對系爭土地享有1/2 權利而 聲請法院假處分在案，致被告僅完成系爭土地應有部分1/2 之移轉，而與原告成為共有狀態。嗣曾廣仙雖與被告協議將 尚未移轉之應有部分土地為分管出租，而訂立系爭租約，惟 曾廣仙仍有依買賣契約履行義務，然曾廣仙遲未與曾廣瑜協 調，致系爭土地仍處於假處分之查封狀態，導致被告喪失原 買受系爭土地之機會及利益。假處分爭議迄今未見解決，復 未辦妥分割登記或出讓予被告，而被告租用系爭土地，因原 告家屬不和、紛爭不斷，原告胡之清並一再對被告興訟，更 有土地掮客之不明人士藉端滋擾或電話威脅，導致被告未能 充分利用所租土地興建正式廠房，僅部分建作供生產成品儲 存及調度出貨運銷之倉庫使用，其餘則均為空地及樹林區， 故被告利用系爭土地之程度、範圍及價值委屬甚低。 ⒊又系爭土地為乙種工業區用地，且登記為兩造共有，應有部 分各2 分之1 ，位處桃園縣大溪鎮郊外工業區，人口非多， 市況冷清，生活機能並不完整，僅可供工廠廠地使用，價值 原本非高，尤不能與住商用地價值相比。再者，自77年訂立 租約迄今，系爭土地申報地價雖不無因週邊環境自然改善而 增長，然此乃係在地社會大眾共同努力所致，其成果當非長 居國外之原告所得獨攬，故系爭租約約定以土地申報地價年 息5%為年租金標準應為適中，尚與公平原則無違。況有關土
地租金之調整早已含攝於系爭租約之特約中（亦即歷年租金 係隨申報地價調整），申報地價漲幅越高，則原告所得獲取 之土地租金亦相對增多，更無何不公平可言。至地價稅係按 申報地價總額千分之十計算徵收，且無累進課徵規定，而區 內公共設施保留地尚有減免規定，故原告實際負擔之地價稅 與其所得按申報地價總額年息5%之地租相較，亦屬合理，並 無任何顯失公平可言。
⒋至原告指稱系爭土地面臨之台四號線道路及臨接國道三號公 路，均係被告承租前舊有之規劃，該等交通設施或生活機能 ，顯不能謂非訂約時可得預見之情事；況系爭土地與國道三 號公路之交流道均相距甚遠，亦難謂交通便利。又原告所引 之桃園縣主計處關於生產總額及公司登記資本額等統計資料 ，並非被告租地之桃園縣大溪鎮資料，且被告所租賃之系爭 土地範圍亦無工商業興盛、繁榮之特殊情況發生；抑且，原 告所引之桃園縣統計年報，並無從證明91年至101 年人口有 可觀成長，或有何情事變更之突發原因，且系爭土地所坐落 之桃園縣大溪鎮與鄰近之桃園縣八德市並無隸屬關係，行政 區劃分上前者為鎮、後者為市，資源及人口各有不同，實無 從以八德市之情狀參比援引，況人口成長與地價增長亦無必 然之關係，是縱人口戶數歷年來有微幅成長，亦不等同土地 價值必隨之增漲。而原告所提出之航照圖乃係將被告原有自 用廠房土地與本件承租土地範圍相混，並未明確區分，且亦 無從證明系爭土地於20年來周邊市況有無可預料之特殊繁榮 及劇烈變化，原告自不得援此請求調整租金。
㈡原告亦不得依民法第442 條規定聲請調整租金。 ⒈兩造簽訂系爭租約第3 條第2 項已約明同條第1 項之租金為 三年一付，故系爭租約第3 條第1 項之租金僅係計算逐年年 租之標準，要不發生應按年給付年租金之問題，而依系爭租 約第3 條第1 項所為應每年調整租金約定，實為兩造之特約 ，故雙方應遵守系爭租約第3 條之特約，倘無於訂約時無法 預知之突發情事變更，自不得主張依民法第442 條規定調整 租金。又系爭租約第3 條第1 項約明按申報地價總額5%調整 年租金之比例，堪稱平允，蓋系爭土地為乙種工業區用地， 並非一般都市之住商用建地可比，故原告請求年租金由5%調 高至10% ，實無正當理由可言；況且申報地價倘若調整增加 ，則應給付予原告之租金亦相對調整增加，是此等申報地價 自然增長情形即已涵攝於系爭租約之特約，完全符合公平意 旨。
⒉原告前於101 年9 月10日寄發存證信函予被告，係請求被告 簽訂新租約及調高租金至申報地價年息15% ，並表示租期是
否於97年5 月3 日屆滿，系爭租約是否已成不定期限租賃雙 方尚有疑義，堪認該信函並非原告主張因不定期限租賃而請 求調整租金之意思表示，故原告主張係調整租金之表示，自 無可取。況本件租金約定為三年一付，自101 年5 月4 日起 至101 年9 月11日租金尚未至給付期限，自無起訴前之租金 未付清可言，原告溯及請求未屆給付期之租金，亦非有當。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張為曾廣仙之繼承人，曾廣仙前於77年5 月4 日將其 與被告共有之系爭土地（應有部分1 /2）之分管部分出租予 被告，租用面積重測前為1.9581公頃（約5923.253坪），租 金約定以申報地價總額年息5%計算，每3 年1 付，於第3 年 屆滿日支付，租期自77年5 月4 日起至出租人曾廣仙就上開 土地應有部分1/2 移轉登記與被告為止。系爭租約之租賃期 限於97年5 月4 日因逾20年而屆滿，惟曾廣仙於92年12月26 日死亡，原告胡之清為其遺囑執行人，其於97年5 月2 日要 求被告商議新租約，否則不得繼續使用系爭分管土地，復於 98年4 月17日再寄存證信函予被告，要求繳付自95年5 月4 日起至97年5 月3 日止之租金及自97年5 月4 日起至98年5 月3 日止之相當租金之不當得利。曾廣仙之遺囑執行人即原 告胡之清於97年5 月4 日租賃期限屆滿後，並未即為表示反 對之意思，依民法第449 條第1 項、第2 項、第451 條規定 ，系爭租約已默示更新為不定期限繼續契約，原告於101 年 9 月10日委請律師代理發函予被告要求商議訂定新租賃契約 及調整租金事宜；又系爭出租土地部分經被告蓋有廠房之事 實，有土地登記謄本、土地租賃契約、101 年9 月10日函文 、本院98年度訴字第1624號、臺灣高等法院99年度上字第81 6 號判決、系爭土地77年及101 年航照圖等件為證（見本院 卷第21、109 至122 、149 至156 、229 、323 、329 頁） ，並為兩造所不爭，堪信為真實。又原告主張系爭出租土地 租金應調漲為按申報地價年息10% 計算每年租金，則為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭點厥為：原告得 否請求調整租金？如可，其租金應調整為若干？又其得請求 自何時起調整租金？茲分別論述如下：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有之效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，民法227 之2 條定有明文。民法第227 條之2 係屬情事變更原則之一般性準據條文。次按租賃物為不動產 者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其 租賃定有期限者，不在此限；契約成立後，情事變更，非當 時所得預料，而依原有之效果顯失公平者，當事人得聲請法
院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442 條定有 明文。故不動產如其本身價值於契約成立後如有昇降，當事 人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4 號判 例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之 價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價 值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第 283 號判例及最高法院19年上字第132 號判例），可見土地 本身之價格並非斟酌增減租金之惟一考慮因素，倘以申報地 價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮基地價值顯著 提高，致原約定之比例顯不相當，則不定期租賃契約之出租 人自得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例 ，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號及最高法院93 年度台上字第2446號判決要旨參照）。又按土地法第105 條 準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10 % 為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地 價額年息10% 計算（最高法院46年度台上字第855 號判例要 旨參照）。
㈡查原告與被告就系爭土地間有不定期限租賃關係存在，已如 前述。原告主張系爭土地位於桃園縣大溪鎮○○路000 號， 面臨台四線道路，緊鄰縣立僑愛國小及改建後之僑愛新村， 交通便捷，臨接國道三號公路，生活機能完全，自77年迄今 ，系爭土地不論市價、公告地價、公告現值均有大幅增漲， 已見土地租金與系爭土地價值不成比例，又系爭地域之公司 登記數及從業員工人數及現住人口數均大幅增加、工商業興 盛被告仍以約定申報地價5%計算每年租金，無法反應被告利 用系爭土地之價值，業據提出系爭土地地價第二類謄本及地 價資料查詢、航照圖、桃園縣政府主計處統計資料等附卷可 憑（見本院卷第29至56、221 至227 、229 、250 至251 、 323 頁）。觀諸原告提出之上開資料，系爭土地位在大溪鎮 介壽路上，面臨台四線道路，緊鄰桃園縣僑愛國小、僑愛新 村，附近交通連結國道三號公路，距大溪交流道5.3 公里， 車行10分鐘，另有桃園環線道路可連結國道三號公路（見本 院卷第268 頁），國道三號公路自76年動工，於82年間至86 年間陸續分段通車，且因高速公路帶動觀光業發展、提升地 方經濟；周遭工廠、建物數較77年均有增加，有林務局農林 航空測量所77年10月16日、101 年6 月6 日所拍攝系爭土地 周遭之航照圖可稽（見本院卷第229 、250 至251 、323 頁 ），且大溪鎮場所單位數100 年較95年增加8.9%，從業員工 人數增加1.7%，人口數101 年較81年增加17% ，復有桃園縣 政府主計處統計資料在卷可參（見本院卷第223 、239 頁）
；再依系爭土地使用分區為乙種工業區、加油站用地及道路 用地，75年5 月28日已列入大溪（埔頂地區）都市計畫，亦 有桃園縣政府都市計畫土地使用分區證明書附卷可按（見本 院卷第105 頁）。又被告承租系爭土地，部分土地面積興建 廠房作為生產醬油成品儲存及出售之用供作推放成品倉庫、 外銷貨倉庫，外銷貨櫃車轉運場使用，部分土地則為空地及 樹林區，有系爭土地102 年12月27日實測圖可查（見本院卷 第329 頁），顯見系爭土地供被告營業使用交通便利、生活 機能完整。再查系爭土地於77年7 月間每平方公尺公告現值 為1,500 元、1,000 元、4,500 元、4,500 元、4,500 元、 5,000 元，嗣於101 年1 月每平方公尺公告現值調漲為13,8 97元、13,700元、13,700元、17,966元、21,900元、21,900 元（參附表所示，見本院卷第9 、29至56頁），調漲幅度達 3.04倍至13.7倍間（101 年1 月公告現值÷77年7 月公告現 值），足見簽立系爭租約約定以申報地價年息5%計算租金後 ，該租賃物之不動產價值已有調昇。又查系爭土地之申報地 價及公告現值於77年7 月間均略低於公告現值200 元至1,00 0 元之間（79年以前土地公告現值與公告地價採兩價合一制 ，公告現值即為公告地價，另依平均地權條例第16條以公告 地價之80% 計算申報地價），然自80年7 月起公告現值大幅 調漲，但申報地價僅微幅調升，至101 年1 月間公告現值為 申報地價之4.36倍至6.85倍之間（如附表所示：101 年公告 現值÷101 年申報地價），有公告現值及公告地價表附卷可 查（見本院卷第29至56頁），故自80年7 月起系爭土地之公 告地價（或申報地價）與公告現值已有相當差距。再兩造於 77年間就系爭土地租金約定為按申報地價年息5%計算，而所 謂申報地價，係指舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人於公告期間申報之地價，如土地所有權人未於公告期 間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。土地所有權 人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120% 時，以公告地價120%為其申報地價（平均地權條例第16條規 定參照），故申報地價與公告地價間具備一定關連性，申報 地價至多僅能較公告地價高出百分之二十。但系爭土地之申 報地價大多低於公告地價，此觀系爭土地於99年1 月至101 年1 月間之申報地價為每平方公尺2,073 元、2,000 元、2, 000 元、3,582 元、5,040 元、5,040 元，但公告地價則為 每平方公尺2,591 元、2,500 元、2,500 元、2,500 元、6, 300 元、6,300 元即為可知（見本院卷第33、38、43、51、 56頁地價資料查詢）。可見系爭土地之申報地價與系爭土地 之本身價值自80年起即有相當差距，兩造約定系爭土地租金
係按申報地價之比例計算，則系爭土地租金原隨申報地價併 隨公告現值之調整而更動，於77年7 月間公告地價與公告現 值僅差距些微，惟自82年起系爭土地因前述交通改善便利、 商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現 值間之差距亦逐年擴大，至101 年1 月間已持續差距將近4. 36倍至6.85倍之間，均如前述，可見系爭土地本身價值之升 降，已非在兩造約定以申報地價之比例計付租金之範圍內， 而此結果之發生顯非訂立系爭租約時所得預見之情形甚明。 ㈢又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最 高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。經查，系爭 出租土地位於桃園縣大溪鎮介壽路面臨道路，鄰近僑愛國小 及僑愛新村，但距離國道三號公路大溪交流道尚有一段距離 （約5.3 公里）等情，有地圖及航照圖1 份在卷足憑（見本 院卷第220 、250 、268 頁）。又被告抗辯系爭租用土地部 分迄今仍遭曾廣瑜假處分限制登記在案，無法充分利用土地 等語，本院衡酌被告所租土地雖有部分面積興建廠房作為生 產醬油成品儲存及出售之用供作推放成品倉庫、外銷貨倉庫 ，外銷貨櫃車轉運場使用，惟大部分土地則為空地及樹林區 ；又系爭租約於77年5 月4 日簽立，乃假處分查封後所成立 ，依強制執行法第113 條準用第51條第2 項規定，對執行債 權人應不生效力，其租約仍有遭曾廣瑜除去租賃關係之可能 ，致其土地之規劃利用受有限制而未能充分使用，此由101 年航照圖顯示仍存有部分區域為樹林區可證，影響其使用土 地之經濟價值。雖系爭租約明訂不影響雙方簽訂不動產買賣 契約書及相關協議書未完成部分之履行義務，然被告何時能 取得租用土地所有權，均未可知，上開土地之租用已逾26年 尚處假處分之中，而被告本於租約關係得以興建部分廠房於 租用土地之權源，係基於系爭租約，而系爭租約對執行債權 人有為無效而遭除去之可能，均有礙被告規劃使用系爭租用 土地之意願。是本院爰依兩造所提證物、系爭土地位置、週 邊之繁榮狀況、交通便利、利用基地之經濟價值及所受利益 ，及本件土地租金之計算方式實已依申報地價之逐年提高， 而獲得一部分之調整，就本次比例之調整實不宜過高等情， 認系爭租用土地之租金應調整為按申報地價年息6.5%計算， 較為適當。
㈣被告雖抗辯系爭租金係按申報地價年息5%計付，而申報地價 並非固定，顯見兩造之約定已將系爭土地之調漲幅度計算在 內云云。然查所謂申報地價，係指舉辦規定地價或重新規定
地價時，土地所有權人於公告期間申報之地價，或以公告地 價80% 計算所得，且至多僅能以公告地價120%為其申報地價 ，已如前述；而所謂公告現值，則是政府調查實際地價所得 （臺灣省各縣市辦理公告土地現值業務督導考核要點規定參 照），故公告現值與申報地價不同，且公告現值較申報地價 符合一般市場行情，申報地價之調整，是否可充分反應社會 經濟狀況，自非無疑，不能認系爭租金會隨申報地價之調漲 而調升，即認因此計算所得之租金不可能發生不符合社會經 濟之狀況。
㈤末按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金 之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許 增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高 法院48年台上字第521 號判例參照）。如出租人未於起訴前 向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由， 即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8 月21日民刑事庭會議決議參照）。查原告於101 年9 月10日 委任金志雄等律師代理寄發通知函予被告，函文主旨說明： 有關就貴公司於77年5 月4 日，向曾廣仙女士承租如說明所 示之土地，商議訂定新租賃契約及調整租金事；說明欄三、 中則敘明函請貴公司就系爭土地與本人等商議訂定新租賃契 約，本人等並提議系爭土地之租金調整為每年按系爭土地申 報地價總額年息百分之15計付，被告並於101 年9 月11日收 受通知函，有郵件回執在卷可稽（見本院卷第57至58頁）， 顯見原告已向被告為調整租金之意思表示，則原告請求被告 自101 年9 月11日起調整系爭土地租金，自屬可取。四、綜上所述，原告依民法第227 條之2 及第442 條之規定，請 求將系爭租用土地之租金自101 年9 月11日起調升為按申報 地價年息6.5%計算每年租金，洵屬有據，應予准許。逾此請 求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足 以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。六、原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79 條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 林文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 陳志誠
附表：
┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│ 地號 │13-22 │13-23 │13-25 │13-59 │15-3 │15-8 │
├─┬───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│申│ 77 年│1200元 │ 800元 │3600元 │3600元 │3600元 │4000元 │
│報│ │ │ │ │ │ │ │
│地├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│價│101 年│2073元 │2000元 │2000元 │3582元 │5040元 │5040元 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│漲│ │1.04倍 │2.5倍 │降 │降 │1.4 倍 │1.26倍 │
│幅│ │ │ │幅0.55倍│幅0.99倍│ │ │
│倍│ │ │ │ │ │ │ │
│數│ │ │ │ │ │ │ │
└─┴───┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
┌─┬───┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│公│ 77 年│1500元 │1000元 │4500元 │4500元 │4500 元 │5000 元 │
│告│ 7 月│ │ │ │ │ │ │
│現├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│值│101 年│13897 元│13700 元│13700 元│17966元 │21900元 │21900元 │
│ │ 1 月│ │ │ │ │ │ │
├─┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│漲│ │9.26倍 │13.7倍 │3.04倍 │3.99倍 │4.86倍 │4.38倍 │
│幅│ │ │ │ │ │ │ │
│倍│ │ │ │ │ │ │ │
│數│ │ │ │ │ │ │ │
└─┴───┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│101 年 │2073元 │2000元 │2000元 │3582元 │5040 元 │5040 元 │
│申報地價 │ │ │ │ │ │ │
├─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│101 年 │13897 元│13700 元│13700 元│17966元 │21900元 │21900元 │
│公告現值 │ │ │ │ │ │ │
├─┬───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│漲│ │6.7倍 │6.85倍 │6.85倍 │5.01倍 │4.36 倍 │4.36 倍 │
│幅│ │ │ │ │ │ │ │
│倍│ │ │ │ │ │ │ │
│數│ │ │ │ │ │ │ │
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