臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第540號
原 告 呂理竹
訴訟代理人 鍾添錦律師
複代理人 孫立德
被 告 許德宗
訴訟代理人 李文傑律師
彭首席律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國103 年10月
28日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○地號土地之所有權應有部分一四七八０一分之一七五００移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國88年1 月17日，出賣新竹縣竹北市○○段000 地 號土地予被告，每坪新台幣（下同）22,000元，總價金為8, 671,500 元，但保留權利範圍：147801分之17500 、面積17 5 平方公尺道路用地未予出賣（即兩造不動產買賣契約書所 附實測圖棕色所示175 平方公尺，下稱系爭土地），兩造並 於買賣契約特約事項第7 條約定「乙方（即原告）保留不賣 部分如日後能分割，甲方（即被告）無條件分割還給乙方」 。為符合當時土地法第30條之規定，原告將全部土地所有權 移轉登記予被告，就未出賣之系爭土地部份係屬借名之信託 登記。嗣因土地法第30條之規定於89年1 月6 日刪除，農地 已可移轉為共有，原告就系爭土地信託登記予被告之目的已 完成，信託關係即消滅，原告亦以存證信函通知被告終止本 件信託關係，被告自應返還原告信託之土地。因目前農業發 展條例第16條仍有耕地最小分割面積0.25公頃之限制規定， 被告仍無法就前系爭土地，予以單獨分割並移轉其所有權予 原告，則原告自得請求被告返還未出賣之系爭土地，按該返 還部份計算應有部份之所有權，而與被告保持共有。爰依兩 造買賣契約及不當得利關係提起本訴，並以本起訴狀之送達 被告，作為終止前揭土地信託之意思表示。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告辯以特約事項第7 條約定意旨，係「原告同意系爭土 地全部登記為被告單獨所有，被告不願與原告共有系爭土 地，俟系爭土地得以分割後，再由被告分割原告未售出之 部份予原告」之意云云，然系爭約定，係指將來得予分割 之情形而立論，契約並無限制不得移轉持分面積維持共有
之約定，原告自得先行請求返還未出賣予被告之175 平方 公尺土地之不當得利，被告辯稱原告應依約請求分割並不 得維持共有云云，顯有誤解。
⒉被告抗辯稱買賣當時約定嗣後有不得移轉為共有之規定云 云，然參諸特約事項第7 條僅有日後能分割時被告應分割 返還原告之約定，並無任何日後得為共有時不得移轉為共 有之約定文句，其所辯解，顯不足採。
㈢並聲明：被告應將座落於新竹縣竹北市○○段000 地號，地 目: 田、面積1478.01 平方公尺、權利範圍：147801分之17 500 土地，移轉土地所有權登記予原告。
二、被告則辯以：
㈠兩造簽訂買賣契約時，被告表示寧願以高於市價之價格買受 系爭土地，而不願與原告維持共有狀態，以避免日後使用及 產權之複雜，原告即同意系爭土地全部登記為被告單獨所有 ，俟系爭農地得以分割後，再由被告分割原告未售出之部份 予原告。故兩造於不動產買賣契約書之特約事項第7 條約定 「乙方（即原告）保留不賣部分（既有道路部分），如日後 能分割，甲方（即被告）無條件分割還給乙方（原告）」， 即係就未來法令若有修正，上開保留部分，原告得為分割時 ，可依法請求被告無償分割予原告。是茲原告提起本件訴訟 請求移轉系爭土地應有部分，意圖造成共有狀態，而非請求 分割，已違兩造簽約之本旨。
㈡兩造於88年間買賣系爭土地時，因法令限制農地細分，原告 同意將其保留未出售之系爭土地部分，暫時辦理借名登記予 被告，雙方並有特別約定事項如前，由此可知被告登記取得 系爭土地所有權全部，乃依據兩造簽訂之不動產買賣契約書 而來，且原告所保留道路部分，亦由其通行使用迄今，故原 告稱被告受有不當利益，致原告受損害，依上開法文請求被 告返還部分系爭土地，似有誤會。
㈢依證人池雙木所述，可知兩造於不動產買賣契約書特約事項 第7 條約定意旨，確係「原告同意系爭土地全部登記為被告 單獨所有，被告不願與原告共有系爭土地，俟系爭土地得以 分割後，再由被告分割原告未售出之部份予原告」之意。茲 原告本件請求，係主張被告應將上開土地147801分之17500 權利範圍部分，辦理移轉登記予原告，與上開約定不符，原 告請求顯無理由。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告於88年1 月17日，出賣新竹縣竹北市○○段000 地號土 地予被告，每坪22,000元，總價金為8,671,500 元，但保留
系爭土地未予出賣，兩造並於買賣契約特約事項第7 條約定 ：乙方保留不賣部分如日後能分割，甲方無條件分割還給乙 方（下爭系爭約定），此為被告所不爭執，並有不動產買賣 契約書在卷可憑（見本院卷第8 頁至第13頁），堪信為真實 。
㈡然原告主張：因土地法第30條之規定於89年1 月6 日刪除， 農地已可移轉為共有，原告就系爭土地信託登記予被告之目 的已完成，被告自應返還原告信託之土地，因受限農業發展 條例第16條仍有耕地最小分割面積0.25公頃之規定，被告仍 無法就前系爭土地，予以單獨分割並移轉其所有權予原告， 則被告應按該返還部份計算應有部份之所有權，而與被告保 持共有，此為被告所否認，並以：系爭約定乃就未來法令若 有修正，保留部分得為分割時，原告方可請求被告無償分割 予原告，原告請求移轉土地應有部分，造成共有狀態，而非 請求分割，已違系爭契約約定之本旨等詞置辯。是以本件兩 造之爭點厥為：⒈兩造系爭約定之真意為何？⒉原告訴請將 系爭土地換算為應有部分，請求移轉共有，是否有理由？ ㈢系爭約定中「甲方無條件分割還給乙方」之「分割」，兩造 之真意，應係指包含特定部分土地之「分割登記」及所有權 應有部分移轉之「產權分割登記」：
⒈按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形 ，以期不失立約人之真意。」、「解釋當事人所立書據之 真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準 ，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 。」、「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之 情形，以期不失立約人之真意。」（最高法院18年上字第 1727號、19年上字第28號、18年上字第1727號判例意旨參 照）。經查：被告於88年1 月17日向原告購買新竹縣竹北 市○○段000 地號土地時，因當時土地法第30條規定「私 有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得 移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規 定者，其所有權之移轉無效」，兩造乃約定先將前述土地 全部移轉登記與被告，待日後法令允許分割登記時，被告 再將未買受之系爭土地，分割移轉登記予原告；兩造並約 定「乙方保留不賣部分如日後能分割，甲方無條件分割還 給乙方」，系爭約定僅記載「如日後能分割」、「無條件 分割還給」等語，為兩造所不爭執。
⒉證人即協助兩造簽訂買賣契約之代書池雙木於本院行言詞 詞辯論時結證稱：系爭土地是因為原告需要1 條出入的道 路，於是雙方商量將留給原告的土地丈量出來，這部分被
告就不買，當時系爭約定並沒有考慮到雙方共有的問題， 因為我不想破壞兩造的買賣，我也沒有提出共有的想法， 因為若約定共有，我想被告應該不會買，也不會以每坪22 ,000元的價錢購買土地持分，而且當時也沒有討論到等語 （見本院卷第38頁背面至第39頁背面）。由證人池雙木前 開所述可知，兩造在簽訂買賣契約時，並非就「僅在可以 辦理分割登記時，方為分割，絕不能辦理為共有登記」狀 況為討論後，才在特約事項第7條為「乙方保留不賣部分 如日後能分割，甲方無條件分割還給乙」之記載，而證人 池雙木固證述：若約定可登記為共有，被告不會買等語， 則係為證人池雙木個人臆測，無從為兩造確有約定不能登 記為共有之證據。是依前開法理，本院解釋當事人所立書 據之真意，應以以當時之事實及其他一切證據資料為其判 斷之標準。參酌兩造均非法律專業人員，對法律之認知尚 屬不足，且兩造買賣土地時，土地法之規定限制農地共有 之狀態，是兩造約定「原告保留不賣部分如日後能分割， 被告無條件分割還給原告」，依字面文義解釋，雙方雖明 文約定「分割」為方法，但未明文約定排除不得以「共有 」為方法之一；再者，當時雙方雖同意分割方案，但此乃 因當時土地法禁止雙方共有農地而致，然依當時情況，雙 方就系爭土地已特定區域並限定約定為原告通行部分，被 告就所購買土地亦能充分使用收益，若維持共有狀態，衡 情應不違背雙方本意。
⒊綜此，系爭買賣契約特約事項第7 條約定「乙方保留不賣 部分如日後能分割，甲方無條件分割還給乙方」，所稱分 割，兩造之真意，應係指包含特定部分土地之「分割登記 」及所有權應有部分移轉之「產權分割登記」。 ㈡原告訴請將系爭土地換算為應有部分，請求移轉共有，為有 理由：
⒈按借名契約著重者係兩造間之信任關係，核其性質與委任 契約相同，應類推適用委任關係終止、消滅之規定（最高 法院91年度台上字第1871號判決參照）；又借名契約，顧 名思義，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名 者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名 義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所 有權或其他權利之意思。而在現行法制下，借名契約乃無 名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借 名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不許。 經查：兩造買賣契約特約事項第1 條載明「雙方同意保留 現有道路達6 米不賣」、第7 條載明「乙方保留不賣部分
如日後能分割，甲方無條件分割還給乙方」等語，足認兩 造買賣之標的並不包括系爭土地，而系爭土地確為原告借 名登記於被告名下無訛。
⒉而買賣契約特約事項第7 條載明「乙方保留不賣部分如日 後能分割，甲方無條件分割還給乙方」等語，其中「分割 」之意思乃包含特定部分之分割登記及所有權應有部分移 轉之產權分割乙節，已如前述。又土地法第30條之規定經 修正刪除，農地依法得移轉為共有，又原告以起訴狀之送 達被告，作為終止前揭土地借名登記之意思表示，是兩造 間就系爭土地之借名關係應已消滅，至農業發展條例第16 條第1 項，對於每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公 頃者，雖仍設有原則上不得分割之規定，然此部分係屬農 地特定部分分割之限制，與農地依法得移轉為共有尚有不 同，仍應認系爭合約所載之「如日後能分割」之條件業已 成就，從而，原告請求被告應將借名登記之系爭土地移轉 登記於原告名下，即非無據。
⒊又兩造買賣新竹縣竹北市○○段000 地號土地，面積為1, 478.01平方公尺，而系爭土地面積為175 平方公尺有兩造 買賣契約書及土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第8 頁至 第15頁），是系爭土地面積佔兩造買賣土地面積之147801 分之17500 。從而，原告依借名關係終止後之法律關係， 請求被告應將新竹縣竹北市○○段000 地號土地應有部分 147801分之17500 移轉登記予原告，即屬有據，應予准許 。
四、綜上，原告依借名關係終止後之法律關係，請求被告應將新 竹縣竹北市○○段000 地號土地應有部分147801分之17500 移轉登記予原告，為有理由。又原告上開經判准部分，其另 主張不當得利之法律關係為請求部分，因為選擇合併之關係 ，本院自無庸另予審究，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果 不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
民事第二庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 25 日
書記官 王恬如