臺灣新竹地方法院民事判決 103年度訴字第19號
原 告 陳添富
陳瑞蓮
陳添焜
陳添棋
陳添煌
陳添煒
陳佩竹
上七人共同
訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師
被 告 新竹縣政府
法定代理人 邱鏡淳
訴訟代理人 陳杰煙
邱瀞萱
吳易珊
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年10月29日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉、 鎮、市公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄 市或縣、市政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄 市或縣、市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機 關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解 、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例） 第26條定有明文。本件原告主張兩造有租佃糾紛，申請新竹 縣竹北市公所耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委 員會調處，因調解、調處不成立，由新竹縣政府移送審理本 院，有新竹縣政府民國102年12月27日府地權字第000000000 0號函附件調解、調處筆錄等資料在卷可稽（見本院卷第3至 49頁），揆諸首揭規定，原告提起本件訴訟，程序上自屬合 法，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確
，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被 告之確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號著 有判例可資參照）。本件原告主張其向被告承租坐落新竹縣 竹北市○○段○00000地號內面積0.388公頃土地（下稱系爭 土地），雙方並定有台灣省新竹縣公有耕地第93號租賃契約 （下稱系爭耕地租約），租賃期間約定自101年1月1日起至 106年12月31日止，詎被告竟擅以原告違反減租條例第16條 為由，而於102年6月11日以府地用字第0000000000號函通知 原告系爭耕地租約無效。惟原告否認有不自任耕作且違反減 租條例第16條規定之情形，系爭耕地租約應仍有效存在，是 兩造既就系爭土地之租賃法律關係存否不明確，致原告私法 上之地位有受侵害之危險，且此種不安之狀態，能以確認原 告就系爭耕地之租賃關係存在之判決將之除去，揆諸前揭說 明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益。從而，原 告提起本件確認之訴以排除此項危險，核與上開法條之規定 並無不合，併予敘明。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第 256條所明定。原 告起訴時，原係聲明請求：確認兩造間就坐落新竹縣竹北市 ○○段○00000地號內，面積依台灣省新竹縣公有耕地第093 號租賃契約所載0.3880公頃土地之租賃關係存在（見本院卷 第89頁）。嗣經本院會同兩造及地政人員至現場測量系爭耕 地租約之承租範圍，原告乃依測量結果，於103年10月23日 具狀更正聲明為：確認原告與被告間就坐落新竹縣竹北市○ ○段00000地號內如附圖紫色所示位置、面積0.3880公頃土 地之三七五租佃關係存在（見本院卷第252頁）。原告此部 分所為係補充更正事實上、法律上陳述，於法並無不合，應 予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、緣坐落新竹縣竹北市○○段00000地號如複丈成果圖所示紫 色位置、面積0.3880公頃之土地（即系爭土地），為被告管 理之公有耕地，原告等人祖父陳海森自政府實施耕地三七五 減租政策即開始承租迄今，兩造並於100年12月31日訂有臺 灣省新竹縣編號093號公有耕地租賃契約，約定租期自101年 1月1日至106年12月31日止，共計6年，原告應按年繳交417 公斤租穀。詎被告竟以其於100年10月13日派員現場會勘後 ，系爭土地除種植水稻外，其上尚有門牌號碼新竹縣竹北市 ○○路0段000巷0號及磚瓦平房等2棟建物，並鋪設水泥空地 ，而認原告違反減租條例第16條承租人應自任耕作規定，原
訂租約無效，系爭土地得由出租人即被告收回自行耕作或另 行出租為由，於102年6月11日以府地用字第0000000000號函 通知原告系爭耕地租約無效，要求原告拆除地上物並騰空交 還土地予被告。惟依最高法院64年台上字第571號判例意旨 ，佃農得在承租耕地上允許有便利耕作而設之農舍存在，且 現今耕作方式與傳統農業手工播種插秧除草割稻態樣有別， 所需耕作器具較多，例如：耕作使用之耕耘機、拼裝車、插 秧機等。故系爭土地上之系爭建物，係原告被繼承人陳茂桂 為耕作休息及置放收藏農機肥料所需而興建，並無不自任耕 作之情，原告等7人分別設籍各自住處或租屋處，非以系爭 建物為住居所，且該水泥曬穀場上確有原告陳添煌所有農用 小貨車及耕耘機，而系爭建物內除桌椅、置衣架、電扇、沙 發外，並無臥室設置，可知原告並未以該建物作為居住使用 。又系爭建物後方原告承耕範圍內確有種植水稻，亦足明系 爭建物確實用以便利耕作時休息及置放耕耘機、小貨車之用 ，原告並無不自任耕作之情。是被告以原告違反減租條例第 16條規定主張系爭耕地租約無效，顯不可採。況依被告於10 0年10月13日現場會勘會勘紀錄載明：「本案土地現況種植 水稻…367-5地號，現況部分建有房屋2棟，1棟為二樓石磚 屋、另1棟為磚瓦屋、並鋪設水泥空地（曬穀場）部分土地 種植水稻…」等語，足證在兩造簽訂系爭耕地租約前，被告 早已知悉系爭土地上已建有系爭建物及磚瓦平房之耕地使用 現狀，仍於100年12月31日再與原告訂立系爭租約，而非原 告基於繼承關係單獨申請主管機關逕為登記，足見系爭租約 屬兩造間關於耕地租賃之新合意、新租約，被告自不得再主 張土地上有該2棟建物主張原告未自任耕作，系爭耕地租約 無效。
二、被告辯稱系爭土地上原告已建有磚瓦平房，卻未經被告同意 另興建系爭二樓建物作為農舍使用，顯不合理，且系爭建物 於51年至103年間均有設籍資料，足見該建物應作為居住使 用，是原告已違反減租條例第16條不自任耕作規定云云，惟 查，本院於103年2月13日現場勘驗可知系爭磚瓦平房內有1 間房間之屋頂已破損，不堪使用；系爭建物原告除作擺放桌 椅、電扇、置衣架、屏風及鐵耙、鋤頭、畚箕、施肥桶、手 推車等農具以便利耕作外，並未將其作為居住或工商等營業 等作農以外之使用，原告被繼承人陳茂桂興建系爭二樓建物 ，實因系爭土地地勢低漥，如風雨較大時即積水，不便耕作 且有使用安全情事，故因實際需要而建築，非屬不自任耕作 之情形，被告認已有系爭磚瓦平房作為放置農機具及休息之 用，無須再興建系爭二樓建物，尚有誤認。至被告所提系爭
建物有設籍資料乙節，依被告所提設籍資料僅見原告陳添焜 於99年4月7日遷入並於101年5月22日遷出至原設籍之桃園縣 龍潭鄉○○路000巷00弄00○0號住所；原告陳添富於102年 11月11日遷入並於103年1月20日即行遷出，而原告陳添焜、 陳添富移籍該地，均因原告被繼承人陳茂桂歿後慮及陳報稅 籍行政需要而為遷入遷出，尚不足遽認該二人居住於系爭建 物之事實。被告另辯稱依最高法院97年度台上字第2257號裁 判意旨，系爭耕地租約本因原告違反自任耕作時即當然向後 失其效力，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因被告 明知其有未自任耕作土地而於原訂租約租期屆滿後換訂租約 ，使原已無效之租約恢復其效力，故兩造後訂定之系爭租約 ，當屬無效云云，惟：被告於100年10月13日現場會勘時即 明知系爭土地上建有系爭二樓建物及磚瓦平房之使用現況， 猶於其後即100年12月31日與原告簽訂系爭租約，顯屬兩造 間有新訂租約之合意，與被告所引前揭裁判意旨事實迥然不 符，況被告後續仍與原告簽訂系爭租約，更符合該裁判意旨 所揭「兩造有另行成立租賃關係之合意」情事，而應認系爭 租約確屬有效，是被告所為系爭契約無效主張，更顯無可採 。
三、為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明： 確認原告與被告間就坐落新竹縣竹北市○○段00000地號內 如附圖紫色所示位置、面積0.3880公頃土地之三七五租佃關 係存在。
貳、被告則以：
一、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原定租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。」減租條例第16條第1項、第2項明 定。又按「耕地三七五減租條例第16條所謂原訂租約無效， 係指承租人違反前項所定不自認耕作或轉租之限制時，原定 租約無待於另為終止之表示，當然不自任耕作或轉租之限制 時，原定租約無待於另為終止之表示，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故 出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由 出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明」最高法院80 年台再字第15號判例意旨參照。查，原告向被告承租系爭土 地作為種植稻穀使用，惟原告於系爭土地上興建有磚瓦平房 及系爭二樓建物為住家使用，依上開規定及內政部93年3月 10日台內地字第0000000000號函認定：所謂「未自任耕作」 包含承租人於承租耕地從事非農業使用，如違法建築房屋或 堆放廢棄物等情，被告當得因原告違反減租條例第16條第1
項規定及系爭耕地租約第10點約定在系爭土地上為種植以外 之使用為由，主張系爭耕地租約無效，請求原告將地上物騰 空，並收回系爭土地至明。
二、原告雖主張被告於兩造簽訂系爭耕地租約前早已知悉土地上 有磚瓦平房及系爭二樓建物之使用現況，仍與原告訂立系爭 耕地租約，顯屬兩造間有新訂租約之合意云云，惟按「耕地 三七五減租條例第16條第2項規定承租人違反應自任耕作之 規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出 租人主張，即當然向後失其效力。故系爭耕地租約無效後， 除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租 人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後 換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力。」最高法院97 年度台上字第2257號裁判意旨參照。是原告既有不自任耕作 之情形，系爭耕地租約即屬無效，不因被告明知或收取租金 而認定租約有效。況系爭土地上既已有磚瓦平房得作為農舍 使用，原告之被繼承人再興建系爭二樓建物並稱同為放置農 具之農舍，實不合常理，且該建物門牌號碼自51年起至103 年間均有設籍資料，是系爭建物應係原告作為居住使用而非 農用，原告當具違反減租條例第16條規定之情事，被告據以 認定系爭耕地租約無效，自屬合法。
三、綜上，原告提起本件訴訟，顯無理由等語，資為抗辯。並答 辯聲明：駁回原告之訴。
叁、兩造不爭執之事實：
一、兩造於 100年12月31日就系爭土地訂定系爭耕地租約，雙方 並約定原告應按年繳交417公斤租穀，租期自101年1月1日至 106年12月31日止，共計6年。
二、被告以其於100 年10月13日派員至系爭土地勘查後，認原告 有違反耕地三七五減租條例第16條之規定為由，於102年6月 11日以府地用字第0000000000號函通知原告系爭耕地租約無 效。
肆、本院之判斷：
一、原告主張其向被告承租系爭土地，兩造並訂有系爭耕地租約 ，租賃期間自101年1月1日至106年12月31日止，而磚瓦平房 及系爭二樓建物則坐落在系爭土地上等情，有系爭耕地租約 、現場照片等件在卷可佐（見本院卷第44、47頁），並經本 院至現場勘驗明確，且為兩造所不爭執，堪認為真。然原告 主張兩造間就系爭土地租賃關係存在，則為被告所否認，並 以前揭情詞置辯，是本院所應審究者厥為：被告以原告違反 耕地三七五減租條例第16條地1項規定，主張系爭耕地租約 無效，是否有理由？原告主張被告於明知其所承租之系爭土
地上興建有磚瓦平房及系爭二樓建物之使用現況，仍與原告 換訂租約，已成立新耕地租約，是否有理由？
二、原告確有不自任耕作之情形，被告依耕地三七五減租條例第 16條規定，主張系爭耕地租約無效，為有理由： ㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1 項、 第2 項定有明文。前述所稱之無效，係指原定租約無待於另 為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅 ；另所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供 自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居 住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列。又承租人 固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕 作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥 料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為 其目的（最高法院64年台上字第571 號、70年台上字第4637 號判例意旨參照）。
㈡原告主張系爭土地上之曬穀場上，確有置放耕耘機及原告陳 添煌所有之農用小貨車，且系爭建物除桌椅、置衣架、電扇 、沙發及農耕器具外，並無臥室設置，足證該建物係用以耕 作休息及置放收藏農機肥料所需，原告並未以該建物作為居 住使用，並無不自任耕作之情形等語，惟查：系爭土地上早 在86年前已建有一層磚瓦平房及二層樓水泥磚造之系爭建物 ，為兩造所不爭執，而該磚瓦平房旁有水泥增建物（上方裝 設水塔、懸掛地址新竹縣竹北市○○路○段000○0號門牌） ，磚瓦平房呈L形形狀，屋內共五間空房間，內擺放有拇指 插秧器、雨鞋、農具及雜物外，另有廢棄廚房、浴室和曬衣 間各一間，上開各處均已長期未使用，滿佈灰塵，惟仍可用 電；至於系爭二樓建物之一樓有客廳、廚房、兩間空房間及 浴室。客廳擺放桌椅、電扇、置衣架、屏風及鐵耙、鋤頭、 畚箕、施肥桶、手推車等農具。兩個房間內均設有分離式冷 氣，其中一間有放置桌椅。二樓則有四間空房間（為一間套 房及三間雅房，套房含有衛浴設備），套房後方有曬衣間等 情，有現場照片及本院於103年2月13日會同兩造及地政人員 履勘現場之勘驗測量筆錄在卷可稽（見本院卷第47、140頁 ），且系爭二樓建物（加上石綿瓦頂棚架）使用面積192.49 平方公尺（147.02＋45.47＝192.49），磚瓦平房使用面積 155.1平方公尺（133.70＋21.40＝155.1），占承租總面積 （3880平方公尺）約略10分之1，並有新竹縣竹北地政事務 所103年9月24日北地所測字第0000000000號函暨所附土地複
丈成果圖附卷可佐（見本院卷第245至246頁），而從系爭二 樓建物內有設置客廳、廚房、浴室、曬衣間等空間，且其一 樓房間內並裝設分離式冷氣等一般住家居住所需之設備，衡 諸一般人常識及認知，已堪認系爭建物顯非單純供擺設農具 及農作物之農舍使用，而是供居住之用，原告雖另聲稱渠等 未設籍於該地，足見該建物非作為住家使用，然設籍與否和 建物有無作為居住使用並無絕對關係，縱無設籍於該地，亦 可於該處居住，況且依被告提出戶籍謄本所載（見本院卷第 173至175頁），原告陳添富、陳添焜於今年均設籍於該地， 原告又無提出其他事證可證明未居住於該地，故此部分主張 ，自無足取。是系爭建物既有一般居住使用之設備及規劃空 間，當非係以單純為耕作為目的或為便利耕作而供堆置農具 、肥料或臨時休息之用，依上開說明，系爭建物當屬不在自 任耕作之情形。從而，被告主張依減租條例第16條規定，系 爭耕地租約自原告之被繼承人陳茂桂興建系爭建物不自任耕 作時起，即當然無效，並無待出租人即被告另為終止租約之 意思表示，已當然向後失其效力，不因嗣後兩造有續訂租約 或被告有收取租金，而使原無效之耕地租約恢復其效力，故 系爭耕地租約實已無效，要無疑問。
三、被告雖明知系爭土地上具有磚瓦平房及系爭二樓建物之使用 現況，仍與原告換訂租約，然兩造間並非成立新耕地租約， 原告當不得據此主張兩造間具有租賃關係存在： ㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以 當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實 及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 。」、「耕地三七五減租條例第16條第2 項規定承租人違反 應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無 效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。故系爭耕地 租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出 租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租 約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力。 」（最高法院39年台上字第1053號判例意旨、97年度台上字 第2257號判決意旨參照）。
㈡原告主張系爭耕地租約係兩造間就系爭土地另行成立租賃關 係之合意，被告不得以該土地上有磚瓦屋及系爭二樓建物， 主張原告未自任耕作，系爭耕地租約無效等語，經查： ⒈被告於 100年10月13日派員至系爭土地勘查後得知，該土地 上建有磚瓦平房及系爭二樓建物之使用現況，仍於 100年12 月31日與原告簽訂系爭耕地租約，此為兩造所不爭執，並有
公有土地現場會勘記錄及系爭耕地租約在卷可佐（見本院卷 第44、45頁），堪認為真。原告自承系爭土地於45年起即由 訴外人陳海森自實施耕地三七五減租政策開始即承租至今， 磚瓦平房為40幾年間所建，後因人口增加遂於70幾年間增建 系爭二樓建物等語，有新竹市政府耕地租佃委員會調處程序 筆錄可證（見本院卷第 4頁），而耕地三七五減租政策本為 政府為保障佃農生活，避免佃農遭受地主剝削，達成耕者有 其田之目的，故該條例有租約不得短於 6年、租期屆滿時， 除出租人依該條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應 續訂租約、出租人依該條例收回耕地時須補償承租人等規定 ，因此，耕地三七五減租租約縱使更名、繼承變更承租人， 仍係延續原契約之精神而為得為換約、續訂租約繼續存在。 從而，系爭耕地租約第14點乃約定承租人死亡，應由有耕作 能力之繼承人辦理繼承承租，其目的即在於維持耕地三七五 減租條例之立法精神，不至於在承租人死亡後，令地主逕行 收回土地。是依原告上開所言及相關租約事證，本件兩造簽 訂系爭耕地租約雖非以原告等人基於繼承關係單獨申請主管 機關逕為登記之形式為之，惟系爭土地既由原告祖父陳海森 、父親陳茂桂先後向被告承租，後於訴外人陳茂桂死亡，原 告再就相同之地點、面積、範圍向被告承租迄今，並於100 年12月31日訂立系爭耕地租約，足見系爭耕地租約之訂立， 其目的應係被告基於耕地三七五減租政策而將原與訴外人陳 海森、陳茂桂間之租賃關係，於訴外人陳茂桂死亡後，變更 以原告等人為承租人所為之換約或續訂，並無另成立新租賃 關係之意思表示。
⒉準此，系爭耕地租約為被告與訴外人陳海森、陳茂桂所簽定 之耕地租約之延續，而系爭土地承租人即原告之被繼承人陳 茂桂既有不自任耕作而使原耕地租約無效之情形，已如前述 ，縱被告與原告繼受、換訂租約，被告於嗣後並繼續收租， 亦不能使已無效之原訂耕地租約回復其效力。亦即，當不因 被告知悉原告有不自任耕作之情形後，與原告換訂系爭耕地 租約，而認系爭耕地租約屬新租賃關係而有效存在。原告主 張被告已知悉系爭土地非作農業使用，仍將土地出租予伊使 用並收取租金，兩造間就系爭土地成立新租賃關係，而認定 兩造間租賃關係存在，自不可採。
伍、綜上所述，兩造間所訂立之系爭耕地租約，因原告具不自任 耕作之情事，不待被告終止向後失其效力，而系爭耕地租約 並非兩造另行成立新租賃關係之合意，當不因出租人即被告 明知承租人即原告有不自任耕作之情形，而換訂新約即認為 有效，從而，原告請求確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係
存在，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，均與本件結論無 涉，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項本文，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 郭松濤
法 官 羅紫庭
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王裴雯
中 華 民 國 103 年 11 月 14 日