臺灣新竹地方法院民事判決 102年度訴字第318號
原 告 李正綱
被 告 蔡佳宏
訴訟代理人 林書緯律師
上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年10月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾玖萬玖仟參佰伍拾元及自民國一百零二年二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七（減縮部分除外），餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾玖萬玖仟參佰伍拾元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原係聲明：被告應 給付原告新台幣（下同）60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；嗣於民國（下 同）102年5月6日言詞辯論期日時變更聲明為被告應給付原 告205,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。核原告所為訴之變更，係減縮其 應受判決事項之聲明，揆諸上開條文，核無不合，應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣兩造前於101年4月15日簽訂不動產買賣契約書，由原告 向被告購買其所有坐落新竹市○○段000○000○000地號 （應有部分均為72/10000）土地（下稱系爭土地），及其 上同段825建號即門牌號碼新竹市○○路0000巷00號5樓建 物（下稱系爭房屋），被告並在不動產買賣契約書所附標 的物現況說明書有關「是否有滲漏水情形」欄勾選「否」 。然系爭房屋交屋前，即發現該屋有滲漏水之情形，被告 雖委請訴外人懋昌工程有限公司處理，然該公司僅以灌注 、油漆方式為表面粉飾，其後於101年6月7日兩造交屋不 久，原告又發現系爭房屋之房間有滲漏水，被告乃又委請 訴外人傳承實業社於同年6月28日至系爭房屋處理，然該
實業社亦僅係就滲漏水處為表面油漆。惟因陸續發生滲漏 水情形，經原告向被告反應後，被告又委請訴外人竣承工 程行於101年9月間修繕，並開立一年期之保固書。詎日後 仍陸續發生滲漏水現象，因被告已先後3次委請專業工程 行處理滲漏水問題，不僅未為修繕完成，甚且日趨嚴重， 是系爭房屋經迭次修復，均未能修復滲漏水之情形，顯有 不具通常效用之瑕疵，有減少其價值品質，且無契約預定 效用之瑕疵甚明。原告乃於101年12月5日寄送存證信函通 知被告上情並催告其修繕，惟被告迄未為處理，嗣經原告 向新竹市北區調解委員會申請調解，被告亦無意解決問題 而調解不成立，原告不得已方提起本件訴訟。
（二）按，物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉於買受 人時，無減少其價值或通常效用，且無契約預定效用之瑕 疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應擔保之責者，買受人 得請求減少價金。民法第354條第1項前段、第359條前段 分別定有明文。又「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。」最 高法院73年度台上字第1173號判例意旨可參。本件被告在 不動產買賣契約書所附標的物現況說明書「是否有滲漏水 情形」欄既勾選「否」，即應擔保系爭房地無滲漏水之情 形，然被告先後3次委請專業工程行處理系爭房地滲漏水 問題，不僅未能修繕完成甚且日趨嚴重，足見系爭買賣標 的顯不具契約預定效用之重大瑕疵，核依上開法條及判例 意旨，原告自得請求減少買賣價金即系爭房地滲漏水修補 費用205,000元至明。
（三）又按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債 權人得依關於給付不能之規定行使權利」、「因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。 」民法第227條第1項、第226條第1項定有明文。本件系爭 房地確有滲漏水且無法修復之嚴重瑕疵之情，既如上述， 被告當應負不完全給付之責，核依上開法文，原告另得據 以請求賠償損害。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、系爭房屋屢經修繕，未能將瑕疵修補妥善，減損房屋的價 值，原告依民法第359條減少價金，乃依買賣之情形，解 除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請 求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失，非為權利濫 用：
⑴按民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人
之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出 賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保 責任之特約，出賣人即無此種責任。同條第2項固規定， 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。 惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特 約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意 旨觀之自明。房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受 房屋，自然預期出賣人所交付之房屋不致有水管漏水之瑕 疵存在，水管發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少 房屋之通常效用，本件上訴人於原審主張被上訴人所出售 之系爭房屋有漏水之瑕疵，出賣人於出售時未告知，應負 民法第354條之瑕疵擔保責任，台灣高等法院84年度上字 第461號判決意旨參照。兩造於101年4月15日簽署不動產 買賣協議書，原告向被告購買系爭房屋，買賣契約書檢附 之現況標的物現況說明書於「是否有滲漏水情形」乙欄勾 選「否」，且買賣契約書第九條擔保責任五、乙方保證本 買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等 影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有 上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任 。
⑵然本件交屋前原告即向被告表示系爭房屋屋頂滲漏水；於 買賣契約書第十七條特別約定事項：二、本標的物如有滲 漏水情形，賣方於交屋前修繕完畢，並自交屋之起各條規 定辦理。被告於101年4月22日僱工修繕；101年6月7日交 屋，原告查覺滲漏水情形迄未改善，被告又於101年6月28 日再度僱工修繕；嗣原告持續向被告反映，滲漏水仍嚴重 ，被告再於101年9月21日三度僱工修理，雖承攬商竣承工 程行保固一年，惟屋頂持續滲漏水，足徵，被告委聘承包 商對於外牆龜裂及屋頂板滲漏之瑕疵，無法有效的修補完 善，對此，為了避免解除契約顯失公平，原告乃依民法第 359條但書規定請求減少價金。
⑶又依卷附新竹市建築師公會鑑定報告書就系爭房屋滲漏水 情形鑑定原因為1.牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲 漏，從外牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆 粉刷面龜裂及屋頂防水層剝落可證。2.屋頂雖有施做PU防 水膜，惟其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜 裂，均為室內滲水之原因。3.室內牆面因前述原因滲水引 致水泥粉刷層已生白華現象、表面油漆亦有脫落現象。鑑 定意見說明，被告三次僱工修繕，未詳細查明瑕疵之處所 ，也未了解瑕疵發生的原因，更以草草了事的心態，形式
上僱工修繕實質卻未修補妥善，原告對於被告處理系爭瑕 疵的方式及態度不具信心，原告委請調解委員會調處兩造 爭議，雙方就減少價金金額差距過大，而調解不成立，為 了避免解除買賣房屋契約致被告損失過鉅，原告乃請求減 少價金，符合民法第359條但書規定，怎謂權利濫用？ ２、原告請求減少價金除斥期間尚未經過：
⑴民法就物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權於物之 交付後六個月間，不行使而消滅；惟於出賣人故意不告知 瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。是倘出賣人 明知瑕疵仍不為告知，不受六個月期間的限制。又所謂出 賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵， 出賣人明知瑕疵仍不為告知。此乃因出賣人故意背於交易 之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護， 其價金減少請求權不受前關於通知後六個月期間之限制； 故倘買受人明知物之瑕疵，出賣人未再為告知，已非所謂 故意不告知瑕疵，仍應受六個月期間之限制。
⑵被告於系爭房屋交付時仍有滲漏水發生，原告以為被告已 修繕妥適，始同意交屋：
按，系爭房屋於交付前已有瑕疵存在，於交屋前的101年4 月22日被告僱工修繕，因此被告於於買賣契約書第十七條 特別約定事項：二、本標的物如有滲漏水情形，賣方於交 屋前修繕完畢，並自交屋起依各條規定辦理。換言之，被 告了解系爭房屋未修繕完成，蓋，對照原證二修繕明細與 新竹市建築師公會鑑定報告書就系爭房屋滲漏水情形鑑定 原因為1.牆面之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏，從外 牆窗框之石頭漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜 裂及屋頂防水層剝落可證。2.屋頂雖有施做PU防水膜，惟 其厚度過薄且部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為 室內滲水之原因。3.室內牆面因前述原因滲水引致水泥粉 刷層已生白華現象、表面油漆亦有脫落現象，修繕項目不 足以達到整治滲漏水的目的，被告明知滲漏水嚴重，草草 僱工修繕旋即交屋，交屋後又二次僱工修理，表明了被告 知悉交屋前修繕未能解決滲漏水的問題。準此，民法第 365條但書規定，所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交 付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣 人違背交易誠信原則者所為之規定，因此，原告信賴被告 交屋前修繕完畢，同意交屋，詎料屋頂仍發生滲漏水，核 與民法第365條但書相符。
３、系爭房屋交付時即存在瑕疵：
⑴按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該
瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規 定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人 應負物之瑕疵擔保責任範疇。最高法院95年度台上字第 951號判決參照。本件從瑕疵修繕的過程，即知瑕疵於交 付當時已存在。蓋交屋前原告即向被告表示系爭房屋屋頂 滲漏水。被告於101年4月22日僱工修繕；同年6月7日交屋 ，原告查覺滲漏水情形迄未改善，被告又於101年6月28日 、101年9月21日先後僱工修繕，足認該瑕疵一直存在，不 因三度修繕而曾有改善，亦足徵系爭瑕疵確實於交屋前即 存在。
⑵準此，雖新竹建築師公會於交屋後鑑定，鑑定內容係針對 交屋前、後發現的屋頂滲漏水，探詢發生原因，再比對原 證二、三、四、五、六、七、八相片及修繕項目，1.牆面 之滲漏水緣於外牆龜裂及屋頂板滲漏，從外牆窗框之石頭 漆牆面鼓起、牆面磁磚龜裂、外牆粉刷面龜裂及屋頂防水 層剝落可證。2.屋頂雖有施做PU防水膜，惟其厚度過薄且 部分已破損，又其與女兒牆交角龜裂，均為室內滲水之原 因，這與交屋前、後房屋屋頂滲漏水的狀況完全吻合。原 告提出上開證物與102年1月15日履勘的狀況雷同，縱然出 具鑑定意見時間相距危險負擔移轉逾一年六個月，期間地 震發生影響系爭房屋結構安全，屋頂滲漏水的情形持續存 在，鑑定過程中被告訴訟代理人到場並表示意見，如有疑 慮為何不當場質疑鑑定的公正性？遲於鑑定內容不利被告 ，頻頻質疑交屋前的瑕疵非為鑑定期間發生的瑕疵，理由 恐難服眾。
４、本件價金減少的金額得依新竹市建築師公會建議的修繕費 用為據：
⑴最高法院91年度台上字第1613號判決「主張法律關係存在 之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並 據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟 此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推 認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所 證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責 任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證 猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，自 不得為其有利之認定。」，按原告聲請命新竹市建築師公 會鑑定，鑑定結果被告應負擔修繕費用199,350元，已就 有利的事實善盡舉證責任。
⑵至於被告主張鑑定人不具有鑑定的專業知識，被告對此應
負舉證責任。蓋本件鑑定機構為新竹市建築師公會，二位 建築師參與，被告訴訟代理人於鑑定當日對於鑑定人的資 格與鑑定能力及專業知識，未提出任何質疑（民事訴訟法 第330條），贊同由該二位建築師為系爭房屋鑑定；卻於 數日後質疑建築師鑑定內容，而質疑需搭鷹架方能了解滲 漏水的問題、施作防水層方式及工法、PU防水膜的名稱云 云，此為技術與執行面，不涉及專業能力，以此質疑鑑定 意見，不具有說服理由。
５、按最高法院90年度台上字第1460號判決意旨「買賣因物有 瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定應負擔保 之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解 除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之 情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受 人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者即為有瑕疵。其以公寓大廈之部分為買賣標 的者，其缺點不問存在於專有部分或共用部分，倘其應具 備之價值、效用或品質因而不具備者均難謂無瑕疵。」。 查原告向被告購買公寓大廈房屋，不論瑕疵存在專有、公 用部份，即屬瑕疵，欠缺買賣標的物約定的品質、效用、 價值，出售人即應負擔物之瑕疵擔保責任。至於被告賠償 原告費用後，是否與區分所有權人平均分擔，與原告向被 告請求物之瑕疵擔保責任乃屬兩事，不得混為一談。被告 要求系爭房屋所在的區分所有權人平均分擔修繕費用，顯 係未能深究物之瑕疵擔保責任之規定。
６、退步言之，縱然瑕疵於交屋前未存在，於交屋後始發生持 續滲漏水情形，被告仍應負不完全給付之債務不履行責任 ：
⑴按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵， 而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之 事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構 成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵 ，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯 權。（85年度台上字第2229號判決），最高法院於歷年見 解即認，「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行 責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，買受 人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請 求其賠償損害時，無民法第三百五十六條規定之適用。原 判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第三百五
十六條規定，謂上訴人已逾六個月之除斥期間，而不得請 求賠償，亦難謂當」（最高法院92年度台上字第882號判 決）。
⑵是如系爭房屋滲漏水的瑕疵於交屋前101年4月22日修繕完 成不再滲漏，其後的修繕項目（瑕疵）為交屋後始存在者 ，即得按照民法第227條第1項、第226條規定請求損害賠 償。被告花費巨資裝潢，整理房屋，自無可能自行破壞系 爭房屋，又被告主張其於原告看屋前亦不知道系爭房屋滲 漏水，不具有可歸責事由。惟，債務人就其故意或過失之 行為，應負責任，民法第220條第1項定有明文。故所謂不 可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形 而言。且依法律之特別規定或契約之特別訂定，債務人就 事變亦應負責時，則事變亦為可歸責於債務人之事由。（ 最高法院83年度台上字第2273號判決）。被告出售房屋， 簽署買賣契約現況說明書，於簽署前應該已經了解房屋的 現狀，否則被告於標的物現況說明書一一確認（說明書最 底一行委託人已詳閱，並逐一確認本標的物現況說明書， 確實無誤）。
７、又所謂被害人與有過失，須被害人之行為助成損害之發生 或擴大，就結果之發生為共同原因之一，行為與結果有相 當因果關係，始足當之。倘被害人之行為與結果之發生並 無相當因果關係，尚不能僅以其有過失，即認有過失相抵 原則之適用。又民法第224條前段規定債務人之代理人或 使用人關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之 故意或過失，負同一責任，係就債之履行，其代理人或使 用人有故意或過失之情形，應視同債務人自己之故意或過 失。（最高法院96年度台上字第2762號判決）。被告抗辯 原告拒絕修繕，進而因一年來地震、風災、暴雨之影響而 擴大損害，依此抗辯得證，瑕疵於交屋前、後確實存在， 另，被告應舉證證明哪部份之瑕疵，因哪一天之地震、風 災、暴雨之影響而擴大，究竟擴大多少？而原告拒絕修繕 與瑕疵擴大存在何因果關係？
８、末按，買賣房屋為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約 定價金之義務，出賣人對買受人則負交付房屋及使其取得 所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任 何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前， 均得拒絕自己之給付。準此，最高法院80年度台上字第25 36號判決，買賣為雙務契約，物之出賣人依民法第348條 第1項之規定，負有使買受人取得該物所有權之義務。不 動產所有權之移轉，應以書面為之，為民法第760條之所
明定，不動產之出賣人對於買受人自有訂立書面，以移轉 所有權於買受人之義務。而買受人對於出賣人則有交付約 定價金之義務，此項互負之義務，有對價關係，當事人之 任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前 ，均得拒絕自己之給付，此觀民法第264條第1項之規定自 明。換言之，瑕疵修補非屬買賣房屋契約給付的對價，至 於被告主張得「適用」、「類推適用」民法第237條，請 被告提出法理上說明。
（五）為此，爰依民法第354條第1項前段、第359條前段及第227 條第1項、第226條第1項等規定提起本件訴訟，請求法院 擇一為原告勝訴判決，並聲明：被告應給付原告205,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造於101年4月15日簽訂不動產買賣契約書，原告向被告 購買系爭房地，被告並在該不動產買賣契約書所附標的物 現況說明書「是否有滲漏水情形」欄勾記「否」，且於 101年6月7日交屋時，經原告與仲介一同現場驗收，確認 並無滲漏水情形，足見原告係經縝密思考，且非基於脅迫 而同意與被告簽訂上開不動產買賣契約。次查，被告購入 系爭房地時，因屋齡將近20年，被告乃花費約百萬元裡外 重新整修裝潢，並曾於該屋居住，實無可能任令系爭房地 肆意滲漏水，破壞居住品質。再者，本件交屋後，雖原告 發現房屋內有滲水現象，惟若如原告所述該屋嚴重滲漏水 ，室內原木地板應會變質、變色、腐爛，但並無此情況發 生。該屋滲漏水之現象，實因台灣地屬多地震帶，屋齡約 20年，且位處頂樓為連棟公寓，屋頂及房屋前後牆面均與 鄰棟左右相連，下雨時，受雨水面積必定比其他非頂樓樓 層要大且多，房屋滲水原因連專業防水廠商均難以立即查 明，亦不可能立即百分之百阻絕，同社區多戶頂樓住戶或 因頂樓滲水困難處理之故，另行搭建鐵皮屋，一來有多餘 空間可利用，再來可以改善滲水問題。且抓漏防水工程乃 屬房屋修繕中較特殊一類，滲水處極難從肉眼於房屋外觀 一眼判定，處理上有一定流程，且施工須在晴朗之天氣， 高壓灌注或面塗防水材料須完工後於正常未下雨天候至少 3天，最後再以油漆粉刷其整修表面，於下一次雨天時觀 察是否有其他地方滲水再反覆進行防水作業。原告片面主 張訴外人懋昌工程有限公司所進行之工程僅為表面粉飾， 實屬無稽。事實上，該公司於101年4月22日所開立之收據 載明，乃係按正確施工流程施作，且該次施作時間為交屋
前之動作，亦證明被告正視與原告間之買賣行為，極有誠 意積極處置，而從訴外人懋昌工程有限公司施工照片亦可 證明其有確實施工，屋頂部分亦委請廠商使用倍克漏塗料 ，從該屋周邊鄰房屋頂照片，可清楚看到明顯差異。其後 ，於101年6月27日被告另委託訴外人傳承實業社對系爭房 屋滲漏水問題施工，依該實業社施工規範報價所載明之施 工方法，其至現場針對原告反應有漏水處進行高壓灌注防 水處理，施打彈性止水樹脂4至5公斤，處理完畢後，並於 同年7月20日將施作區域油漆粉刷，而系爭原證三所載之 相片即係被告友人於101年6月22日至系爭房屋勘查滲水情 形所拍攝，被告抱持誠意積極為原告處理，甚至委任友人 於101年6月27日傳承實業社施工時到現場陪同、監工，並 代表被告向原告致意，原告提出之請款單及相片，意圖掩 蓋訴外人傳承實業社實施高壓灌注防水處理之事實，實令 被告感到痛楚徹骨。
（二）其後，原告再次反應系爭房屋主臥室窗框及天花板牆角部 分有滲水情形，被告又立即聘請訴外人竣承防水抓漏工程 行至現場勘查，該工程行於勘查後立即將工程報價單交予 被告，經被告與工程行商議後，雙方同意施作，並與原告 核定時間於101年9月21日至現場施工，施工完畢廠商立即 將現場施工照片、使用材料、因應作為以電子郵件傳送予 被告，並將工程保固書一式兩份分別轉交給兩造。而後， 被告再次接獲原告來電，表明系爭房地仍有滲水現象，被 告乃於101年12月3日委任友人及永慶房屋清華加盟店業務 專員、竣承工程行，與原告約定時間勘查現場，然原告卻 因故拒絕竣承工程行進行勘查，不亦係拒絕竣承工程行進 行保固維修，而後導致系爭房地滲水問題更加嚴重，再向 被告要求鉅額求償，實屬無理。至於原告所附之現場照片 ，被告並非專業防水廠商，並無專業知識判定該等照片所 示之狀況，究竟係滲水、亦或油漆剝落、又或者係如原證 8所示後陽台天花板，因連日下雨潮濕所導致表面附著水 滴。被告相信專業，聘請三家專業防水廠商前往系爭房屋 施工，廠商亦願意開立工程保固書，顯非如原告所謂施作 工程僅係表面粉飾，被告亦不斷請託竣承工程行務必將系 爭房屋情況完善處理，但原告反覆不定，被告乃請竣承工 程行聯繫原告，但因年前工程較滿檔，該工程行表示將於 年後1個月內完成施工，但原告卻直接回覆對方不負責， 不願讓該工程行做保固期間之勘查與維修，並欲以此再向 被告提告，被告深感無奈，但仍再次請友人務必安排竣承 工程行於年前施工，惟原告仍表示欲提告賠償，被告實屬
無奈。
（三）再者，被告於101年12月10日收受原告寄送存證信函，經 與原告溝通未果，因而於102年1月14日寄送存證信函予原 告，無奈原告不願正面回覆。而後於101年12月20日，被 告又委任友人前往新竹市北區調解委員會與原告進行調解 ，且委請永慶房屋清華加盟店業務專員到場見證，本期望 有第三方公正仲裁雙方會有所共識，但無奈原告於調解會 中，不再協調處理滲水問題，而係不斷提及要求被告賠償 及解約，甚且表明僅欲解約，根本無意調解，前後說詞反 覆不定。實則，自從系爭房地過戶予原告後，被告多次接 獲原告來電反應交屋時未曾提及之問題，被告亦均第一時 間請廠商無償替原告處理，但原告對應態度無禮、且不尊 重別人之舉動，實在難以配合其進行後續防水工程，因而 調解不成立。是系爭房地之買賣，兩造於系爭不動產買賣 契約書約定，系爭房地如有滲漏水之情形，被告應於交屋 前修繕完畢。而被告亦如期修繕，原告並於永慶房屋清華 加盟店業務專員陪同下，一同至現場驗收無滲漏水之情形 ，使交屋手續順利達成，顯見系爭房地之買賣業已完成。 其後，原告多次表明系爭房屋有滲漏水之情形，被告亦基 於善意為其修繕，委請廠商處理並附上施工保固書，僅因 原告拒絕廠商施工，無法為後續處理，而被告並非房屋建 商，系爭房屋買賣迄今已近1年，歷經多次地震等天災影 響，房屋現況不能證明當時房屋滲水之情形，如原告對房 屋結構所導致之滲漏水有疑慮，應非對被告請求。（四）原告就系爭房屋漏水問題，已請求被告修補瑕疵，然原告 於被告修補瑕疵過程中，拒絕被告進行修補，並於瑕疵發 現後逾七個月，始訴請減少價金，應已構成民法第148條 權利濫用：
１、經查，原告係於交屋前即發現系爭房屋有漏水情形，且於 當時亦因被告本身之工作與此相關，繼而與被告達成共識 ，由被告負修補瑕疵之責，被告亦支付若干費用委請懋昌 工程有限公司、傳承實業社及竣承工程行進行修繕，並由 竣承工程行開立一年期之保固書；原告嗣後表示仍有漏水 情形，與被告商議於101年12月3日，委請友人偕同仲介及 竣承工程行之施作員工前往系爭房屋進行勘查，然而原告 竟於相關人員到達系爭房屋後，無故拒絕讓相關人員進行 勘查及修補瑕疵；其後，被告及竣承工程行人員亦數度透 過電話或電子郵件，表示欲與原告商議時間對系爭房屋進 行瑕疵修補，惟原告竟無故嚴詞拒絕，並表示已提告請求 賠償。原告既於交屋前與被告達成協議，請求被告負瑕疪
修補之責，怎能於被告付出諸多時間、勞力及費用進行瑕 疵修補過程中，拒絕被告委請之廠商進行瑕疵修補，事後 更於逾越民法第365條第1項之存續期間後，始訴請被告減 少價金，原告權利之行使，顯然非依誠實及信用之方法為 之，已違反民法第148條第2項誠信原則。
２、再者，據鑑定人所提出之修繕費用報價為199,350元（姑 不論該費用是否合理），惟漏水原因係發生於屋頂及外牆 ，一般而言均屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條之 規定，其修繕費用應由共同使用者依其應有部分比例負擔 ，準此，原告所得請求之金額僅有9,967元（原告共用部 分權利範圍分別為1/20及634/85750，至多以1/20），其 行使權利所能獲得之利益顯然遠低於被告之損失及國家司 法機關因此耗費之司法資源，其行為顯然係以造成被告損 害為目的，亦已違反民法第148條1項之規定而構成權利濫 用。
（五）原告基於物之瑕疵擔保責任所生之請求權，業已罹於時效 ，且被告並無故意不告知瑕疪之情形，本件無民法第365 條第2項之適用，原告之請求權已因六個月除斥期間屆滿 而消滅，應駁回其訴：
１、按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後 ，6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」民 法第365條第1項定有明文。次按「買受人因物有瑕疵而請 求減少價金者，其請求權之6個月或5年存續期間，自買受 人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或物之交 付時起算。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請 求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後6個月 間，不行使而消滅。民法第365條第1項定有明文。」最高 法院97年度台上字第160號及89年度台上字第15號號判決 要旨闡述甚明。經查，原告係於買賣契約成立後交屋前， 發現系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，被告亦於101年4月22日 委請廠商修補瑕疵，至遲應認原告已於101年4月22日前發 現瑕疵之存在，而通知被告有應由被告負擔保責任之瑕疵 ，此情均為原告所知悉，且於其民事起訴狀所自承，故而 原告之減少價金請求權之消滅時效，最遲應自101年4月22 日起算；然而，原告竟於102年2月始提起訴訟行使減少價 金請求權，其請求已罹於時效而消滅，原告減少價金之請 求是為無理由，應予駁回。
２、又買受人如欲主張出賣人之物之瑕疵擔保責任，應依民法 第365條第2項不適用6個月之除斥期間之規定者，應就出
賣人確有「故意不告知瑕疵」情事之存在證明，如未能舉 證證明之，即應適用民法第365條第1項6個月除斥期間之 規定。查被告雖於標的物現況說明書中記載無漏水，然此 係因被告於持有系爭房屋之期間，均未曾發生滲漏水之情 形，遂依被告了解之事實記載，惟因系爭房屋早已非屬新 屋，為恐事後又發生滲漏水情形而發生爭議，故於特約條 款中記載「本標的物如有滲漏水情形者，賣方於交屋前修 繕完畢，並自交屋日起各依民法規定辦理。」，以顯示被 告之誠信及誠意，被告並無故意不告知瑕疵之情形可言。 再者，原告早已於101年4月22日前發現系爭房屋有滲漏水 之情形，被告亦表明誠意願依不動產買賣契約書特約條款 之約定，於交屋前修繕完畢，遂僱用專業廠商依照正確施 工流程施作。被告既於契約中表明願為滲漏水問題負責， 並願支付費用委請廠商修繕且願依民法負瑕疵擔保責任， 自無請廠商表面粉飾了事之理。何況系爭房屋無法搭製鷹 架，僅能以吊掛方式進行施工，於施工過程中有高度之危 險性，試問何人願擔負生命之危險而為他人「表面粉飾、 草草修繕」？尤有甚者，滲漏水問題，非專業不能處理， 被告僅因工作關係而與各家廠商有所聯繫，非為處理滲漏 水問題之專業人士，不可能知悉系爭房屋滲漏水問題嚴重 與否，更不可能知悉能否於交屋前修繕完畢，尤其系爭房 屋於被告之持有中，全無滲漏水問題之發生，被告僅能信 任廠商得以其專業能力將紛爭弭平。準此而言，被告無可 能「明知」滲漏水問題嚴重，更無草草僱工修繕旋即交屋 之情形，原告如欲主張本件應無6個月除斥期間之適用， 應就被告確實「故意不告知瑕疵」負舉證之責任，確實地 提出證據證明被告有此一「故意不告知瑕疵」之情形，如 未能舉證證明，原告之請求權即因6個月除斥期間屆滿而 歸於消滅。
（六）原告無舉證證明於危險負擔移轉時，糸爭房屋存有何種原 因、何種程度之滲漏水瑕疵，亦未能舉證證明系爭房屋於 買賣時存有瑕疵與無瑕疵之價值差額，其減少價金之請求 應予駁回：
１、按物之出賣人應擔保其物於危險移轉於買受人時無有瑕疵 ，買受人依物之瑕疵擔保責任之規定請求減少價金，該價 金亦應以其物於危險移轉於買受人時，所存有之瑕疵程度 為基準。經查，兩造係於101年4月15日簽訂買賣契約，並 於同年6月7日交付，雖然兩造於交屋前業已發現系爭房屋 存有滲漏水之問題，惟減少價金亦應以危險負擔移轉之時 點為計算基準，即以101年6月7日系爭房屋之情形為計算
基準，但鑑定人係於103年1月15日始對系爭房屋滲漏水原 因及修繕費用為鑑定，其所出具之鑑定報告書係以103年1 月15日系爭房屋之情況為基準，與危險負擔移轉之時點相 距已逾1年6個月，然而，房屋滲漏水之問題會隨著時間經 過、風吹日曬雨淋以及地震等自然災害之發生而日趨嚴重 ，自不得以系爭鑑定報告書之鑑定意見諸如滲漏水原因及 程度等，充作系爭房屋於危險負擔移轉時所存有之瑕疵， 準此，原告仍未能舉證證明系爭房屋於危險負擔移轉時， 存有何種原因、何種程度之滲漏水之瑕疵；是故，於原告 確實善盡其舉證責任以證明系爭房屋於危險負擔移轉時， 存有何種原因、何種程度之瑕疵者，自應駁回原告之訴。 ２、次按「買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕 疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無 瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕 疵部分占買賣標的物之比例計算。」最高法院99年度台上 字第1972號判決闡述甚明。是故，依瑕疵擔保責任請求減 少價金者，自應舉證證明其所買受之物，於買賣當時無瑕 疵之物與有瑕疵之物之應有價值，就該價值比較後按二者 之差額按無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額 。惟查，原告自提起本訴至今，均未對系爭房屋於買賣時
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