臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴更一字第7號
原 告 吳明翰
陳正山
共 同
訴訟代理人 薛松雨律師
林佳薇律師
被 告 陳吉生
訴訟代理人 余育軍
上列當事人間確認優先承買權存在事件，部分前經本院於民國10
3年2月14日裁定駁回（本院102年度重訴字第51號），原告不服
，提起抗告，經台灣高等法院於民國103年8月13日以103年度抗
字第700號裁定廢棄發回，本院於民國103年11月7日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴時，係聲明請求確認原告2人就附表一所示編 號2、3、6、10、12之5筆土地，及附表二編號1至4之4棟建 物有優先承買權。其中就附表二編號1至4之4棟建物部分， 前經本院於民國103年2月14日以102年度重訴字第51號判決 駁回，原告不服，提起上訴，此部分現由台灣高等法院（下 稱高院）103年度重上字第387號審理中。其餘附表一所示編 號2、3、6、10、12之5筆土地部分，前經本院於103年2月14 日以102年度重訴字第51號裁定駁回，原告不服，提起抗告 ，此部分經高院於103年8月13日以103年度抗字第700號裁定 廢棄發回本院，原告則於本件103年11月7日言詞辯論期日撤 回關於請求確認原告就附表一所示編號2之土地有優先承買 權部分（見本院重訴更一字卷第37、41頁）。是本判決僅就 原告聲明請求確認原告2人就附表一所示編號3、6、10、12 之4筆土地有優先承買權部分為判決，合先敘明。二、原告主張：
㈠原告吳明翰於73年6月1日向訴外人致和皮革工業股份有限公 司（現更名為致和興業工業股份有限公司；下稱致和公司） 承租附表一編號1、4、5、7、9、11、13、15、16、17、18 號所示之11筆土地；原告陳正山於73年6月15日向致和公司 承租附表一編號1、4、5、7、8、14、15號所示之7筆土地。 原告等並於上開土地上興建廠房、辦公室及構築附屬道路， 租賃期間15年。原告2人於租賃期限屆滿後，仍依契約約定 方式給付租金，就上開租賃建屋之基地繼續使用、收益，出
租人致和公司從未為反對之意思，前開租地建築房屋契約， 依民法第451條規定，已視為不定期限繼續契約。 ㈡94年2 月24日，鈞院93年度執字第4927號清償債務強制執行 事件（下稱系爭執行事件），將致和公司如附表一所示18筆 土地及附表二所示4 棟建物以合併拍賣之方式拍定予拍定人 即被告，原告2 人獲悉前情後，分別於94年3 月1 日、94年 3 月4 日向執行法院提出民事聲請狀，主張原告等基於系爭 拍定土地之承租人地位，爰依民法第426 條之2 、土地法第 104 條第1 項規定，分別就原告等所有建物及附屬道路之基 地（即原告吳明翰為附表一編號1 、4 、5 、7 、9 、11、 13、15、16、17、18號所示之11筆土地；原告陳正山為附表 一編號1 、4 、5 、7 、8 、14、15號所示之7 筆土地）依 同樣條件優先購買之權，嗣因被告否認原告等之優先購買權 ，原告2 人於94年6 月14日就上開承租之土地向鈞院提起確 認優先購買權之訴，經高院97年度重上更㈠字第133號判決 認定原告2人就附表一所示編號1、4、5、7、15之土地有共 同優先承買權；原告吳明翰就附表一所示編號9、11、13、 16、17、18之土地有優先承買權；原告陳正山就附表一所示 編號8、14之土地有優先承買權，並經最高法院99年度台上 字第151號判決駁回被告之上訴確定（下稱前案訴訟）。 ㈢查執行法院將附表一所示18筆土地及4 棟建物定為一標方式 合併拍賣，並拍定予被告，被告需受合併拍賣之條件拘束， 不得僅就合併拍賣之部分標的為購買，意即致和公司與被告 就附表一、二之全部不動產僅成立一買賣契約，原告吳明翰 雖僅就附表一編號1、4、5、7、9、11、13、15、16、17、 18號所示之11筆土地有租賃關係；原告陳正山僅就附表一編 號1、4、5、7、8、14、15號所示之7筆土地有租賃關係，惟 依土地法第104條第1項前段所謂「同樣條件」優先購買之規 定，原告自應接受致和公司與他人訂立買賣契約之一切條件 ，無從部分不接受或予以變更，是原告自得按拍定結果，就 附表一、附表二之全部不動產全數購買。又附表二所示之4 棟建物係坐落於新北市○○區○○段○○○段000地號（已 經前案訴訟認定原告有優先購買權）、355-4地號土地，且 系爭執行事件之執行程序係以一標方式合併拍賣，為使土地 及建物同歸於一所有權人，俾充分發揮經濟效用，故原告就 附表二所示4棟建物亦應享有優先承買權。
㈣被告於系爭執行事件所拍定之附表一所示編號2 、3 、6 、 10、12之5 筆土地所占比例極微小，且屬零星邊緣，僅作圍 牆、水溝使用，至於被告所拍定附表二之建物老舊不堪，而 無對外通行道路，對被告毫無利用價值，惟對原告而言，該
等土地及建物既與系爭執行事件所拍定之其他標的以一標方 式合併拍賣，足見坐落位置及其使用價值皆有其不可分性， 故被告以極小比例房地妨害原告等土地整體利用價值，顯係 權利濫用。
㈤並聲明：確認原告2人就附表一所示編號3、6、10、12之4筆 土地有優先承買權（見本院重訴更一字卷第41頁）。三、被告則抗辯：系爭不動產於拍賣時，原告即無地上權，故無 優先承買權，且法定優先權不可創設，被告否認原告有優先 承買權，況附表一所示編號2、3、6、10、12之5筆土地上還 有其他建物坐落其上，並不是圍牆、水溝等語，並為答辯聲 明：原告之訴駁回。
四、查本院系爭執行事件，於94年2月24日就執行債務人致和公 司所有，如附表一所示18筆土地及附表二所示4筆建物合併 進行第二次拍賣程序，經被告拍定，有第二次拍賣公告、投 標書、拍賣不動產筆錄等附於系爭執行卷（見執行卷一第30 4至307、335、339頁）。而原告2人於94年6月14日，曾對本 件被告提起確認優先承買權存在之訴，聲明請求確認原告2 人就附表一所示之18筆土地有優先承買權。經本院94年度重 訴字第220號於95年4月26日實體判決原告之訴駁回，原告不 服，提起上訴，上訴聲明為：「原判決廢棄。二、確認上 訴人（即本件原告2人）就附表一所示之土地有優先承買權 。」，經高院於97年2月19日以95年度重上字第321號判決上 訴駁回，原告2人不服，提起上訴，經最高法院以97年度台 上字第1566號判決：原判決廢棄，發回高院。經高院以97年 度重上更㈠字第133號受理，而原告2人則於該審言詞辯論程 序中，減縮其等上訴聲明為：「原判決廢棄。確認上訴 人吳明翰、陳正山就原判決附表一所示編號1、5、12、14、 17之土地（即本判決附表一編號1、4、5、7、15所示之土地 ）有共同優先承買權；上訴人吳明翰就原判決附表一所示編 號2、3、4、7、11、13之土地（即本判決附表一編號9、11 、13、16、17、18所示之土地）有優先承買權；上訴人陳正 山就原判決附表一所示編號6、8之土地（即本判決附表一編 號8、14所示之土地）有優先承買權。」（見高院97年度重 上更㈠字第133號卷第243、245頁），核屬減縮應受判決事 項之聲明，而經高院於98年8月18日依原告2人上開減縮後之 聲明，判決原告2人勝訴；被告不服，提起上訴，經最高法 院99年度台上字第151號於99年1月21日裁定上訴駁回，而告 確定。原告2人遂依上開前案訴訟之確定判決行使優先承買 權，而於100年7月8日向執行法院繳清附表一編號1、4、5、 7、8、9、11、13、14、15、16、17、18共13筆土地之拍賣
價金（見執行卷三第315至318頁)。惟原告2人並於同日具狀 向執行法院聲請就其餘附表一編號2、3、6、10、12所示之5 筆土地及附表二所示之4筆建物一併優先承買（見執行卷四 第1頁）。經執行法院司法事務官於100年8月8日駁回其等聲 請之處分，原告2人聲明不服，提出異議，經本院以100年度 事聲字第284號裁定駁回其等之異議，原告2人不服，提起抗 告，經高院100年度抗字第1781號裁定抗告駁回。原告2人提 起再抗告，經最高法院101年度台抗字第337號裁定駁回再抗 告確定，此經本院調閱系爭執行卷及前案訴訟卷無訛，並有 上開相關之裁判書及影卷在卷可稽﹝見本院102年度重訴字 第51號卷（下稱本院51號卷）一第44至54頁、第163至165頁 ﹞。
五、原告雖主張：執行法院於系爭執行事件係將附表一之18筆土 地及附表二之4筆建物合併以一標方式拍賣，原告依土地法 第104條「同樣條件」之規定，自得就執行法院合併拍賣之 全部標的主張優先承買等語。惟查：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購；又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人 有依同樣條件優先購買之權；土地法第34條之1 第4 項、第 104 條第1 項前段分別定有明文。上開規定之立法意旨，無 非為簡化共有關係，或達到使用與所有合一之目的，以促進 土地之有效利用，具有法定形成權之性質，不容許任意予以 剝奪；又法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。 執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權 之效力（最高法院97年台抗字第602 號、98年度台抗字第10 01號裁定、101 年度台抗字第337 號裁定意旨參照）。是系 爭執行事件固將附表一之18筆土地及附表二之4 筆建物合併 為一標拍賣，惟依上揭說明，該合併拍賣之執行方法並無創 設優先承買權之效力。原告2人既非附表一編號2、3、6、10 、12所示之5筆土地及附表二所示4筆建物之法定優先承買權 人，即不因上開合併拍賣之執行方法而擴及取得上開土地及 建物之優先承買權。
㈡又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買 受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣， 故於執行法院拍賣二筆以上不動產，若經執行法院代債務人 （出賣人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依之標買，此際 ，主張優先承購權之人應為合併購買之表示始得認其已依「 同樣條件」之合法行使優先承購權之情形，應係限於下列二 種情形：⒈就合併拍賣之數不動產均有優先承購權之人，其 行使優先承買權，應就合併拍賣之標的中，其有優先承購權
之數標的均為合併購買之表示。而非謂就其並無優先承購權 之其他合併拍賣之標的，亦得創設優先承買權令其優先承購 。此有最高法院100 年度台再字第46號判決、100 年度台上 字第432 號判決、99年度台抗字第464 號裁定可資參照。⒉ 合併拍賣之標的係依法律規定應一併移轉之情形，例如：農 業發展條例第18條第4 項規定農舍應與其坐落用地併同移轉 ，故依法即應合併拍賣。此際，合併拍賣之農舍及坐落土地 之應有部分，土地共有人欲行使優先承買權，即應就農舍為 合併購買之表示，此亦有最高法院102 年度台上字第26號判 決可資參照。否則，倘不為上開限制，而認只要是出賣人合 併出售或執行法院合併拍賣之數不動產，不論有無上開情形 ，優先承買權人均應一併承買，則可能造成，因出賣人或執 行法院將原無優先承買權人之標的，或優先承買權人不同之 標的，或法律未規定「應」合併拍賣（即應一併移轉）之標 的，藉以同一買賣契約合併出售之方式，恣意創設法律所無 規定之優先承買權，致產生剝奪其他法定優先承買權人之優 先承買權之情形，或藉此方式不當搭售其他標的，或因此發 生綁標等等弊端。因此，本件附表一編號1 、4 、5 、7 、 8 、9 、11、13、14、15、16、17、18所示之土地雖經前案 訴訟判決確定由原告2 人共同或分別優先承買，然原告2 人 係因分別於其等承租之上開土地上，有他筆其等自行因租地 所興建之門牌號碼為新北市○○區○○路0 段000 號、2-5 號、2-6號、2-7號之建物存在（見本院51號卷一第218頁反 面），而就上開土地有法定之優先承買權之故。然原告2人 就與上開土地合併拍賣之附表一編號2、3、6、10、12所示 之5筆土地及附表二所示4筆建物，並無法定優先承買權，且 上開不動產亦無應與附表一編號1、4、5、7、8、9、11、13 、14、15、16、17、18所示之土地一併移轉之法律規定，是 依上說明，原告自不得就附表一編號3、6、10、12所示之4 筆土地及附表二所示4筆建物亦主張一併優先承買。 ㈢再者，倘認優先承買權人應就出賣人合併出售或執行法院合 併拍賣之全部標的均為合併購買之表示，始得認已依「同樣 條件」合法行使優先承購權，則查：原告2 人本係分別與致 和公司訂立租賃契約承租土地，其2 人承租之土地範圍不完 全相同，其等於其上所興建之建物亦不同。而附表一之18筆 土地與附表二之4 筆建物雖經執行法院合併為一標拍賣，然 原告2 人於系爭執行事件及於前案訴訟，原均僅各自就其等 所承租之土地主張行使優先承買權，並經前案訴訟確定判決 確認原告2 人就附表一編號1 、4 、5 、7 、15所示之土地 有共同優先承買權；原告吳明翰另單獨就附表一編號9、11
、13、16、17、18所示之土地有優先承買權；原告陳正山另 單獨就附表一編號8、14所示之土地有優先承買權。意即前 案訴訟之確定判決並未認定原告2人僅就附表一之部分土地 各自行使優先承買權，而未就全部合併拍賣之標的行使優先 承買權係不合法，足認原告謂其等應接受致和公司合併出售 附表一、附表二之不動產之條件，而就附表一、附表二之全 部不動產全數購買，始符合土地法第104條第1項前段所謂「 同樣條件」之規定云云，洵屬無據，自不足採。 ㈣且查，系爭執行事件雖合併拍賣附表一之18筆土地及附表二 之4筆建物，然拍賣公告並未訂有「土地共有人或租地建屋 之承租人欲行使優先承購權，應就合併拍賣之全部土地建物 一併承買」之拍賣條件，反而於拍賣公告附註欄第七項訂定 ：「本件編號1、2、5、8、9之土地係拍賣土地應有部分， 拍定後不點交，各土地共有人有優先承購權。」之拍賣條件 （見本院重訴字卷一第6頁），即附表一編號1、2、5、8、9 之土地共有人，僅就各該共有之土地有優先承購權。因此， 自難認原告2人就附表一編號3、6、10、12所示4筆土地有優 先承買權存在。
㈤況附表一編號2所示348-1地號土地之共有人即訴外人王自強 ，業依土地法第34條之1第4項規定，向執行法院聲請對該筆 土地行使優先承買權，並繳清該筆土地之拍賣價金新臺幣34 0萬元，且經執行法院核發該筆土地之權利移轉證書予王自 強收受，而由王自強取得該筆土地所有權（強制執行法第98 條第1項規定參照），有土地登記謄本、執行法院100年7月7 日通知函、聲請狀、執行筆錄、執行法院100年8月17日執行 命令、繳費收據、不動產權利移轉證書、送達證書可稽（見 執行卷三第358、363頁；執行卷四第8、70、77頁；執行卷 六）。而原告本件起訴原併列王自強為被告（見本院重訴字 卷第3頁民事起訴狀），惟於102年1月8日撤回對王自強之起 訴（見本院重訴字卷第149頁民事撤回起訴狀），並表示： 王自強為附表一編號2所示348-1地號土地之共有人，原告認 王自強就該筆土地有優先承買權等語（見本院重訴字卷第16 7頁反面），及於本件103年11月7日言詞辯論期日撤回關於 請求確認原告2人就附表一編號2所示之土地有優先承買權之 訴（見本院重訴更一字卷第37頁）。顯然原告亦認其等就執 行法院合併拍賣之附表一編號2所示348-1地號土地無應一併 優先承買之必要。
六、綜上，原告2人就附表一編號3、6、10、12所示4筆土地並無 優先承買權，是其等聲明請求確認其2人就上開4筆土地有優 先承買權，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 17 日
民事第三庭法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 17 日
書記官 張美玉
附表一：
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│土地│ │
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│編號│地號 │權利範圍 │
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│1. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │21/48 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│2. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/6 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│3. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│4. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│5. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │1/2 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│6. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│7. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│8. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/2 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│9. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │1/2 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│10. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│11. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│12. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│13. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│14. │新北市○○區○○○段○○○段000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│15. │新北市○○區○○○段○○○段000000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│16. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│17. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
├──┼────────────────────┼─────┤
│18. │新北市○○區○○○段○○○段00000地號 │全部 │
└──┴────────────────────┴─────┘
附表二：
┌───────────────────────────────────────┐
│建物 │
├──┬──┬──────────┬────────┬──────┬──────┤
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │權利範圍 │備 註│
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│1. │10 │新北市五股區觀音坑段│新北市五股區凌雲│全部 │ │
│ │ │坑口小段344 、355-4 │路三段二號之三 │ │ │
│ │ │地號 │ │ │ │
├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│2. │7 │新北市五股區觀音坑段│新北市五股區凌雲│全部 │ │
│ │ │坑口小段344地號 │路三段二號 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│3. │8 │新北市五股區觀音坑段│新北市五股區凌雲│全部 │ │
│ │ │坑口小段344地號 │路三段二號之一 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├──┼──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤
│4. │9 │新北市五股區觀音坑段│新北市五股區凌雲│全部 │已拆除滅失。│
│ │ │坑口小段344地號 │路三段二號之二 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │
└──┴──┴──────────┴────────┴──────┴──────┘