臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南簡字第890號
原 告 莊進雄
被 告 吳嘉恩
訴訟代理人 呂冠穎
上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國103年11月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號號房屋騰空返還原告。
訴訟費用新臺幣貳仟零伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落臺南市○○區○○段0000○號，門牌號碼為臺南市 ○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）為原告所有。 現被告居住並設戶籍於系爭房屋，然被告對系爭房屋並無 使用權源，為無權占有，為此，爰依民法第767條第1項規 定，請求被告返還系爭房屋。
（二）被告雖辯稱系爭房屋起造人是訴外人唐含笑，訴外人吳敏 雀即被告之姊姊經買賣取得系爭房屋所有權，惟不論過往 系爭房屋原始所有人為何，原告係信賴地政登記而向訴外 人沈常夫買受取得系爭房屋之所有權。並聲明：求為判決 如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）被告居住系爭房屋之權源是因訴外人吳敏雀於民國89年12 月12日向訴外人呂世雄買賣取得系爭房屋，而呂世雄係於 82年1月19日與系爭房屋起造人唐含笑簽訂買賣合約並經 鈞院公證處公證。訴外人吳敏雀為照顧年邁母親，將系爭 房屋整修後，交由其弟即被告與母親共同居住。系爭房屋 之房屋稅每年皆由吳敏雀繳納，惟自103年5月未收到房屋 稅單，經向臺南市政府稅捐稽徵處申請補發房屋稅單，始 知系爭房屋之所有權已變更為原告所有。
（二）系爭房屋取得第一次所有權登記係因訴外人沈常夫依鈞院 95年度重訴字第76號請求所有權移轉登記案件取得勝訴判 決後始辦理登記，然該判決係因國僑建設股份有限公司（ 下稱國僑公司）未到而為一造辯論判決，依判決內容得知 鈞院係因沈常夫之民事起訴狀所載，認定系爭房屋起造人 係國僑公司而為判決。查訴外人楊才福以其所有之土地與 國僑公司簽訂合建契約，並指定由訴外人唐含笑擔任系爭 房屋之起造人，系爭房屋因國僑公司與原告父親之合建糾
紛致無法取得完整產權云云，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）訴外人沈常夫以其向訴外人國僑公司購買包括系爭房屋在 內之58棟建物，訴外人國僑公司應負責申領使用執照及辦 理保存登記後，將所有權移轉登記與訴外人沈常夫為由， 訴請訴外人國僑公司應就包括系爭房屋在內之58棟建物申 領使用執照，暨辦理建物所有權第一次登記後，將所有權 移轉登記與訴外人沈常夫，經本院判決訴外人沈常夫勝訴 確定（95年度重訴字第76號）。
（二）系爭房屋於103年3月4日辦理第一次登記。原告於103年3 月24日向訴外人沈常夫購買系爭房屋，並於103年4月1日 辦理所有權移轉登記。
（三）臺南市政府工務局核發之79年南工字05571號使用執照記 載系爭房屋之起造人為訴外人唐含笑。訴外人呂世雄於82 年1月19日與訴外人唐含笑簽訂土地建築改良物買賣所有 權移轉契約書，向訴外人唐含笑購買系爭房屋。訴外人吳 敏雀於89年12月12日與訴外人呂世雄簽訂土地建築改良物 買賣所有權移轉契約書，向訴外人呂世雄購買系爭房屋。（四）系爭房屋現由被告占有使用。被告係經訴外人吳敏雀之同 意而占有使用系爭房屋。
（五）系爭房屋之房屋稅自90年至102年皆由訴外人吳敏雀繳納 ，103年由原告繳納。
四、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：被告占用系爭房屋有無合法權源？經 查，
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之 事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無 權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有 正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求 為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事裁判參照 ）。被告對原告係系爭房屋之所有權人乙節，並不爭執， 僅抗辯其係有權占有云云，依上開說明，自應由被告舉證 證明其係有合法權源占用系爭房屋。
（二）被告雖辯稱：系爭房屋之起造人訴外人唐含笑。訴外人呂 世雄於82年1月19日向訴外人唐含笑購買系爭房屋。訴外 人吳敏雀於89年12月12日向訴外人呂世雄購買系爭房屋， 訴外人吳敏雀依其與訴外人呂世雄之買賣契約有權使用系
爭房屋，被告係經訴外人吳敏雀同意使用系爭房屋，自非 無權占有云云，惟查，
（１）按買賣為法律行為，本於買賣取得房屋之所有權，非經登 記不生效力。如買受人僅變更建造執照起造人名義，而未 辦理保存或移轉登記時，尚不能因此項行政上之權宜措施 ，遽認該買受人為原始建築人，而依法原始取得房屋所有 權。主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發 建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋 所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之 起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人（最高法 院69年度台上字第3626號、96年度台上字第2851號民事裁 判意旨參照），依上開說明可知，主管機關核發建造執照 所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，非謂建 造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權 之人。是系爭房屋之起造人雖為訴外人唐含笑，但不能以 此認定系爭房屋係訴外人唐含笑所興建而原始取得所有權 。再者，未辦理保存登記之建築物為讓與時，因未辦理保 存登記致不能辦理所有權移轉登記，受讓人與讓與人間， 如無相反之約定，應認為讓與人係將該未辦理保存登記之 建築物之事實上處分權讓與受讓人。故退步言之，縱認系 爭房屋係訴外人唐含笑（或楊才福）原始興建，因其未辦 理保存登記即輾轉讓與訴外人呂世雄、吳敏雀，訴外人吳 敏雀亦無法取得系爭房屋之所有權。
（２）按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三 人。本件上訴人雖向訴外人林某買受系爭土地，惟在林某 將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法 院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人 基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與 林某間之買賣關係，對抗被上訴人（最高法院72年台上字 第938號民事判例意旨參照）。系爭房屋於103年3月4日辦 理第一次登記。原告於103年3月24日向訴外人沈常夫購買 系爭房屋，並於103年4月1日辦理所有權移轉登記，已如 前述，原告既已因信賴登記而取得系爭房屋所有權，系爭 房屋縱由訴外人吳敏雀輾轉取得事實上處分權，惟於原告 信賴登記善意受讓取得系爭房屋所有權後，訴外人吳敏雀 對於系爭房屋已喪失其事實上處分權，被告亦不得以訴外 人吳敏雀與訴外人呂世雄間之買賣關係，對抗原告，則被 告繼續占有系爭房屋，對於原告而言，不能認有合法之權 源，自屬無權占有。
五、綜上所述，原告既為系爭房屋之所有權人，被告復未舉證證
明其有何權源占用系爭房屋，則原告本於所有權之法律關係 ，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。又本 件訴訟費用2,050元（第1審裁判費1,550元、證人旅費500元 ）應由敗訴之被告負擔，爰確定如主文第2項所示。六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。
七、訴外人吳敏雀縱有向訴外人呂世雄購買系爭房屋，訴外人吳 敏雀亦不得執該買賣關係對抗原告，已如前述，故被告聲請 傳訊證人呂明元欲證明訴外人吳敏雀確有向訴外人呂世雄購 買系爭房屋，核無必要。兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決 結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中 華 民 國 103 年 11 月 26 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 蘇正賢
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 11 月 26 日
書記官 黃心怡
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