臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南簡字第139號
原 告 王文玲
訴訟代理人 蔡青芬律師
李合法律師
趙培皓律師
劉芝光律師
被 告 皇家大學城大樓管理委員會
法定代理人 吳乙立
訴訟代理人 蘇清水律師
謝育錚律師
黃郁蘋律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國103年11
月6日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬捌仟玖佰陸拾捌元，及自民國一百零三年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬捌仟玖佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國90年11月2日經由鈞院89年度執字第10304號強制 執行事件（系爭強制執行事件）之拍賣程序，自債務人即證 人陳清山處購得坐落臺南市○區○○段000000地號土地（權 利範圍10000分之80，下稱系爭土地），及其上同段4939建 號建物即門牌號碼為臺南市○○路0段00號4樓之5房屋（權 利範圍1分之1，下稱4樓之5房屋）、及同段4852建號建物（ 權利範圍10000分之96，下稱4852建號建物）、同段4951建 號建物（權利範圍10000分之112，下稱4951建號建物）等位 於皇家大學城大樓之不動產（下稱系爭不動產），並於90年 11月19日登記為所有權人。經計算及瞭解，原告近期始得知 其就4852、4951建號建物持分，與絕大部分可使用車位住戶 就該二建號建物部分之持分比例相同，由此推論，如皇家大 學城大樓（下稱系爭大樓）停車位係屬住戶依分管契約約定 專用部分，原告所買受之系爭不動產亦應包含停車位使用權 ，則原告亦得繼受前手陳清山關於共同使用部分停車位之分 管契約，即有該大樓某一車位之使用權。經原告設法了解，
近日知悉，系爭不動產原先有使用權之車位為B3編號30號停 車位（下稱系爭停車位），多年來均由無權使用之被告將之 以新臺幣（下同）2,500元至2,000元之代價出租他人使用， 並由被告收取租金，使原告受有無法就系爭停車位為使用收 益之損害等情，爰依民法不當得利之法律關係，暫以10年為 受侵害期間、每月2,000元為相當於租金之不當得利計算基 礎，求為判命：㈠被告應給付原告自93年1月起至102年12月 止共24萬元之相當租金之不當得利，即自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供 擔保，請宣告准予假執行之判決等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告於鈞院審理時自承系爭大樓停車位係與建商簽訂買賣契 約才可使用，則依一般社會通念及不動產交易常態，是否有 大樓停車位使用權利必然將反映於對共用部分之持分比例上 ，被告固提出上有手寫文字記載各戶車位使用情形之4951建 號建物謄本影本，以證明各住戶是否有停車位與其就4951建 號建物持分比例無必然關係，惟前揭手寫記載係何人依據何 資料所註記尚屬不明，且不能排除住戶間相互以債權契約轉 讓停車位使用權，而尚未辦理對共用部分即4951建號建物持 分移轉之情形，故意不能單純以被告提出前揭手寫記載，即 否定住戶就4951建號建物持分與是否有停車位使用權之關連 性。
⒉又被告作為大廈管理委員會，既無向建商購買停車位之情形 ，自不可能經由與建商簽訂買賣契約之方式取得系爭停車位 之使用權。且依據證人陳清山於鈞院審理時所證，可知系爭 停車位確係其前手陳清山向皇家公司購買，且陳清山從未授 權被告出租系爭車位，縱被告當初係以證人陳清山積欠系爭 大樓管理費未繳，欲以出租其系爭停車位方式，以所收取之 租金抵繳積欠之管理費，惟陳清山積欠管理費，被告應循法 律途徑追償，豈可未經同意擅自出租系爭停車位，且被告提 出其所自行製作住戶管理費未繳名單上雖有「支付命令完成 B3-30出租抵」之記載，惟此係被告片面製作及記載之文字 ，實不足為憑。況證人陳清山於鈞院作證時已否認有積欠管 理費而同意被告出租系爭停車位之情形，被告若已取得支付 命令，卻不持以強制執行陳清山之不動產取償，或參與分配 ，亦與常理不符。而被告既自承自91年1月起至原告起訴時 止，將系爭停車位出租予證人歐陽逸，並收取每月2,000元 租金，則被告在此期間所收取之租金，顯係無法律上原因而 受利益。
⒊且系爭大樓之起造人即皇家興業開發股份有限公司（下稱皇
家公司）、華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）曾 於83年5月6日訂立協議書，載明「立協議書人皇家興業開發 股份有限公司等二人係台南市政府工務局83使字第1537號使 用執照之起造人，興建台南市○區○○路○段○○○號等十 六層樓房乙棟，其主建物已由全體起造人分層分區所有，至 共同使用部分，經全體協議其範圍包括第一層之車道及地下 室一、二、三層之車道、配電室、電器室、機械室、水箱、 機車區、排煙室、梯間、停車空間及屋頂突出物之梯間、機 械室、水箱等，並由全體起造人協議按下列明細表所訂持分 ，登記個人之產權」等語，並執以為所有權第一次登記。其 中就主建物門牌臺南市○區○○路0段00號（即91年門牌整 編前○○路0段00號建物）4樓之5房屋共同使用部分（即 4951建號建物）持分為112/10000，與其他戶就該共用部分 持分相對照，可推知持分比例較高者（約110/10000以上） ，應係屬建商原始設定有停車位使用權而包括地下室一、二 、三層車道、停車空間之持分在內；反之持分比例較低者（ 約在）33/10000以下，則因為使用地下停車場而無需分擔該 部分共用空間之持分。為此，原告所有4樓之5房屋於起造人 所為所有權第一次登記時，其共用部分持分卻係包括系爭停 車位，業屬顯然。
⒋又依原告所取得且為被告所不爭執真正之皇家大學城97年度 住戶名冊暨管理費統計表，其中就樓別號4F-5、姓名王文玲 之住戶，「車位」乙欄雖為空白，惟於備註欄則載明「陳清 山-B3-30寄」，亦可由此間接推知編號為B3-30之系爭停車 位使用權原係附屬於原告所有之4樓之5房屋，惟遭被告無法 律上原因出租予他人。被告固提出已於102年間刪除前揭備 註之住戶名冊暨管理費統計表，並辯稱該表僅能確定管理費 繳交金額，就其餘部分如住戶未特別跟被告提出修正請求， 被告就會沿用先前所有之資料繼續使用，未必與住戶實際狀 況相符等語，惟若被告上開陳述屬實，益加可證系爭停車位 確係附屬於原告所有前揭建物並為管委會所知，僅因遭出租 予他人無須由所有人繳納車位管理費故登載於備註欄，嗣後 又因不明原因遭被告於103年之住戶名冊暨管理費統計表刪 除。
⒌按「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實 際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分 所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部 分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關 區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單 獨移轉於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前土地登記
規則第72條第1款、第2款（修正後為第75條第1款、第80條 ）規定自明，因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有 部分，並非必然按其區分所有建物及專有部分之面積與共同 使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位， 尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者 ，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車 位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除 外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改 良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有 人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車 位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有 」，最高法院86年度台上字第1655號判決業明文闡釋在案。 是地下室停車位作為法定停車空間，其所有權係於各相關區 分所有建物所有權移轉時隨同移轉，且須以「共同使用部分 」辦理登記，有買受停車位者，其共同使用部分之應有部分 亦將反映其權利範圍係包含停車位部分，應屬顯然。原告所 購買4951建號建物，為共同使用部分，記載持分為112/1000 0，因前揭共同使用部分除地下室一、二、三層之車道及停 車空間外，其他配電室、電器室、機械室、水箱、機車區、 排煙室、梯間及屋頂突出物，均為所有住戶均有使用之範圍 ，故經對照其他戶之持分，顯見就該等共同使用部分之持分 比例差異，參酌前揭最高法院判決意旨，應係取決於是否向 建商購買地下停車位而定。為此，原告買受建物之共同使用 部分應有部分應可彰顯其包含有地下室停車位乙節，業屬可 認。
⒍證人陳清山雖證稱：其當年向皇家公司購買4樓之5房屋及9 樓之6二戶預售屋，後才買受系爭停車位，於買車位時沒特 別說要放在4樓之5房屋或9樓之6房屋名下，皇家公司也沒告 知要給車位持分云云。然皇家公司於83年委託代書辦理系爭 大樓各住戶買受之樓層房地及車位保存登記時，已將陳清山 買受之系爭停車位登記於4樓之5房屋之大公共同使用持分範 圍內（即4951建號建物權利範圍112/10000中），9樓之6房 屋則記載0車位，大公持分22/10000等情，業據證人即當時 承辦之代書吳明昌於鈞院審理時證述明確，並有其提出系爭 大樓為產權登記之原始資料為證。且依據證人陳清山所提出 系爭停車位之車位使用權利證明書，其正面記載：該停車位 坐落於地下第三層第30號停車位，背面車位配置圖劃出地下 三樓平面停車位位置，車位轉讓欄未有任何轉讓紀錄，可見 陳清山所購買之系爭停車位係坐落於建物地下三層之共同使 用部分，且陳清山購買系爭停車位後，未曾將系爭停車位轉
讓他人，如前所述，陳清山僅買受一個停車位，該車位登記 於4樓之5房屋之大公持分範圍內，原告係繼受陳清山取得4 樓之5號房屋所有權，自應為系爭停車位之所有權人。 ⒎依系爭大樓興建時建築技術規則建築設計施工篇第二章第14 節停車空間第60條規定：平面車位之大小至少須寬2.5米， 長6米，亦即停車位面積至少應為15平方公尺（2.5×6＝15 ）即4.5坪（15×0.3025），但9樓之6所登記之4951建號共 同使用部分持分僅有22/10000，其面積僅有9.49平方公尺（ 4315.24×22/10000）即2.87坪，顯不足一個停車位面積， 可見9樓之6房屋所有4951建號建物持分22/10000共同使用部 分，僅包括停車場以外之配電室、電器室、機械室、水箱、 排煙室、地下室、梯間等空間，顯不可能包括系爭停車位面 積，反觀4樓之5房屋所登記之4951建號建物共同使用部分持 分有112/10000，面積高達48.33平方公尺（4315.24×112/1 0000）即14.62坪，遠超過一個停車位面積，故由此亦可證 明皇家公司現係將陳清山所購買之系爭停車位登記在4樓之5 房屋於4951建號建物之共同使用持分內，系爭停車位自應屬 系爭不動產買受人即原告所有。
⒏被告雖以其詢問系爭大樓住戶有十幾戶表示其有無購買停車 位與原告所提出系爭大樓各住戶應為產權登記內容之原始資 料影本不符云云。然被告所提出該十幾戶住戶均與原告前手 即證人陳清山無關，原告既係繼受前手陳清山取得系爭不動 產所有權，而系爭停車位原屬陳清山登記在系爭不動產之 4951建號建物之共同使用持分內，則原告當然繼受陳清山取 得系爭停車位所有權，被告所主張之其餘住戶車位有無與本 案無關。況原告所謂詢問大樓住戶，該等住戶與原始向皇家 公司買受房地之住戶已變動甚大，又原始住戶亦有將車位移 轉他人之情形，故被告以目前住戶車位之有無欲否定原告所 提出前揭證物之記載，顯無理由。
二、被告則以：
㈠依據鈞院系爭執行事件卷宗內，系爭不動產之拍賣公告中並 未有停車位之相關記載，且鑑價報告中亦未就有停車位一事 為說明，則原告之前手陳清山是否確有使用系爭停車位之權 ，非屬無疑。原告雖以其就4852、4951建號建物之持分與絕 大部分可使用車位住戶就該二建號建物部分之持分比例均相 同，推論應有使用皇家大學城大樓之某一停車位之權利云云 ，然原告整理大樓住戶使用車位之現況後，發現可使用車位 之住戶就4951建號建物之持分並無必然關係，如主建物建號 4853之住戶，就4951建號建物之權利範圍為10000分之117， 然該住戶並無停車位。而主建物建號4913之住戶，就4951建
號建物之權利範圍為10000分之33，然該住戶卻有使用地下 二樓編號28停車位之權，可徵原告是否有使用系爭停車位之 權，與其所有4852、4951建號建物持分無必然關係。 ㈡又依證人陳清山於103年7月10日到庭證稱，系爭停車位係與 房子分開購買，購買時建商只有給其權利證明書，沒有告知 要給其持分，且購買車位後，建商亦無要求其一起去辦理手 續等語，可徵原告之前手即證人陳清山購買系爭停車位，建 商並未因此移轉4951建號建物之權利範圍予陳清山，則原告 是否為系爭停車位之使用權人，非屬無疑。
㈢況原告雖提出系爭大樓各住戶應為產權登記內容之原始資料 影本，及證人吳昌學之證詞，欲證明系爭停車位係依附於系 爭不動產，然經被告詢問大樓住戶後，5F之5、5F之6、8F之 1、12F、12F之1、12F之3、14F之4、14F之6及14F之7住戶， 均表示彼等並無購買停車位；7F之2住戶則係表示其有購買 停車位；14F之1住戶表示購屋時並未購買停車位，嗣後再買 一個停車位；14F之2住戶則表示其購屋時並未購買停車位， 嗣後再增購二個停車位。而原告所提出之前揭證物，均與上 開住戶購屋及停車位之情形不符，則前揭證物亦不足以證明 原告就系爭停車位有使用權。
㈣原告既未能證明其有使用系爭停車位之權，即無因其將系爭 停車位出租、收取租金而遭受損害，是原告請求其應給付原 告相當租金之不當得利24萬元，自無理由，應予駁回。縱鈞 院認原告有系爭停車位之使用權，則因租金之請求權因5年 間不行使而消滅，原告僅得向其請求98年1月17日起至103年 1月止，相當租金之不當得利，逾此部分之請求權業已罹於 時效，被告得拒絕給付。
㈤並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免假執行之判決等語。
三、本件原告起訴主張，其於90年11月2日經由本院系爭強制執 行事件，自債務人即證人陳清山處拍賣取得系爭土地，及其 上同段4939建號建物（即4樓之5房屋，權利範圍1分之1）、 同段4852建號建物（權利範圍10000分之96）、同段4951建 號建物（權利範圍10000分之112）等系爭不動產，並於90年 11月19日登記為所有權人；而系爭不動產係皇家公司所興建 ，證人陳清山於83年間除向皇家公司購買系爭不動產外，亦 曾向皇家公司購買系爭大樓地下三層編號為30號之停車位（ 即系爭停車位）一個及9樓之6房屋；後被告自91年起至102 年12月止，將系爭停車位以每月2,500元或2,000元之代價出 租予證人歐陽逸等情，業據原告提出本院89年南院鵬執湘字 第55507號不動產權利移轉證書（買受）、八十九年度執字
第10304號強制執行事件不動產附表、系爭土地登記第一類 謄本、4樓之5房屋（即臺南市○區○○段0000○號）、4852 建號、4951建號建物登記第一類謄本（建號全部）為證，並 經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗查證屬實，且為被 告所不爭，應堪信為真正。
四、本件原告主張其有系爭停車位之使用權一節，雖為被告所否 認，並以前揭情詞置辯。然查：
㈠按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他 部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；各區分所 有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其 基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管 理條例第3條第4款、第9條第1項，分別定有明文。而所謂另 有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定 區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共 設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則 該區分所有權人就該特定專用部分，即有單獨使用權。次按 各區分所有人就各種共用部分之應有部分，並非必然按其區 分所有建物即專有部分之面積與共用部分之面積比例計算， 此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人 有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有 部分時，得一併買受地下室停車位，即共用部分之應有部分 ，未買受停車位者，即予除外，是依共有人間之分管協議， 區別有無停車位使用權之表徵之一，即可以共用部分之應有 部分之比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之 應有部分）做為判斷基準。再按契約固須當事人互相表示意 思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人 直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從 中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓 大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用 部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外， 應認共有人間已合意成立分管契約，有最高法院99年度台上 字第2278號、91年度台上字第2477號判決意旨可資參照。又 共有人於與其他共有人訂立共有物分管特約後，縱將其應有 部分讓與第三人，其分管契約，對於受讓人仍繼續存在，亦 有司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨、最高法院48年 台上字第1065號判例意旨可供參考。
㈡查本件系爭大樓係由皇家公司及華南銀行擔任起造人而興建 之16層樓房，原係登記為臺南市○區○○路0段00號，但於 91年7月8日因門牌整編而變更為臺南市東區○○路0段00號 ，系爭大樓於83年間為保存登記時，除各主建物已由全體起
造人分層分區所有獨立編定建號外，其第一層之梯間、會客 室、守衛室、平台及第二層至第十六層之梯間等共同使用部 分，乃合併編列為4852建號；另就第一層之車道及地下室一 、二、三層之車道、配電室、電器室、機械室、水箱、機車 區、排煙室、梯間、停車空間及屋頂突出物之梯間、機械室 、水箱等共同使用部分，再合併編列為4951建號。其中4951 建號建物登記第一類、第二類謄本上均已註明各主建物就共 用部分之權利範圍，其中原告所有之4939建號主建物（即4 樓之5房屋），其就4852及4951建號之應有部分分別為96/1 0000及112/10000一節，有原告所提出4939、4852、4951建 號建物登記第一類、第二類謄本、臺南市土地建物異動清冊 及皇家公司與華南銀行於83年5月6日就4852、4951建號等共 同使用部分為保存登記時之協議書影本各一份附卷可稽。而 系爭大樓於83年間所為建物所有權第一次登記、自皇家公司 處出售後之買賣所有權移轉登記及抵押權設定登記，均係委 託吳棟梁土地登記專業代理人事務所為之；其中各主建物所 有權人就包含地下室停車空間等之4951建號共用部分之應有 部分計算方式，係前揭事務所代書，依據皇家公司所提供銷 售合約內容，先將皇家公司已規劃出售之車位數量所佔4951 建號持分計算出來，並計算每個車位所佔該建號之持分（如 系爭大樓各停車位之持分為81/10000）後，以4951建號已扣 除前揭全部車位數量之持分，與將系爭大樓第一層至第十六 層樓地板之加總作為分母，各主建物樓地板作為分子之數值 相乘，若有購買停車位者，則再加上81/10000為計算，亦即 有購買停車位之住戶，其就4951建號之應有部分，會較未購 買停車位住戶之應有部分多81/10000或82/10000等情，則據 證人即吳棟梁土地登記專業代理人事務所於設定前揭產權登 記時之承辦人吳明昌於本院證述綦詳，其所提出於83年間依 據皇家公司所提供系爭大樓房屋及停車位買賣情形之資料， 而製作各住戶應為產權登記內容之資料原本，其關於主建物 及大公、小公持分之內容，則核與皇家公司與華南銀行於83 年5月6日就4852及4951建號共用部分建物為產權登記時所出 具之協議書內容相符。被告雖辯稱：證人吳明昌所提出前揭 各住戶應為產權登記內容之原始資料與系爭大樓5樓之5、5 樓之6、8樓之1、12樓、12樓之1、12樓之3、14樓之4、14樓 之6、14樓之7、7樓之2、14樓之1、14樓之2住戶現有購買停 車位之情形不符，應無法證明系爭不動產就4951建號之應有 部分中確已包含系爭停車位云云。然其前揭所辯，業為原告 所否認，被告並未舉證以實其說，並不足採外，且系爭大樓 於83年間為產權登記後至今已有20年之久，部分住戶已有更
迭，實屬必然，又被告亦不否認住戶間就系爭大樓停車位亦 有買賣之情形，則現住戶有無停車位使用權之情形，與證人 吳明昌所提出前揭原始資料之內容縱有不符，亦不足以認定 該原始資料之內容及證人吳明昌之證詞並不可採。況證人吳 明昌與兩造均不認識，亦無仇怨，就其所證，亦提出相關證 明以實其說，其當無甘冒偽證罪責於本院審理時故提出偽造 證據及故為有利於原告證述之必要，是其所證應屬可採。是 以證人吳明昌所提出上開原始資料內，關於4樓之5房屋（即 4939建號房屋）欄內，既已記載購屋人陳清山大公持分（即 4951建號建物持分）為112/10000，且有1車位，則足認證人 陳清山於購買系爭不動產時，其4951建號建物之應有部分內 ，即已包含其所購買之系爭停車位之使用權在內。 ㈢證人陳清山雖於本院審理時證稱：系爭停車位係其於購買4 樓之5房屋及9樓之6房屋後所另行購買，並未歸屬於系爭不 動產及9樓之6房屋內，系爭停車位至今應仍屬其所有云云。 然證人陳清山就其所證：系爭不動產自其購買時起至遭法院 拍賣時止，僅曾短暫借友人作為英文教室使用，從未曾出租 他人一情，業與系爭不動產於系爭強制執行事件之拍賣公告 附記欄所載：「查封時，據債權人代理人具狀稱：查封之建 物出租與第三人羅金仁，租期至九十年四月止，因其租期已 屆滿，拍定後表現況點交，應買人請自行查證。」等語不符 ；又其所證：其於系爭不動產遭法院拍賣予他人前，未曾積 欠被告管理費一節，亦與證人即曾為被告主委之歐陽逸於本 院審理時所證：陳清山當時確有積欠被告管理費未繳之情形 不同。又證人陳清山至今既認系爭停車位仍為其所有，其為 確保其利益，則其就系爭停車位係何時購買，是否歸屬於系 爭不動產內等問題，自有偏頗之可能，並不可採。且按「同 一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用 情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人 共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者， 得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所 有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉 於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前土地登記規則第 72條第1款、第2款（修正後為第81條）規定自明。查證人陳 清山所購買之系爭停車位係位於系爭大樓之地下第三層，並 無獨立之建號，而係與系爭大樓第一層之車道及地下室一、 二、三層之車道、配電室、電器室、機械室、水箱、機車區 、排煙室、梯間、停車空間及屋頂突出物之梯間、機械室、 水箱等共同使用部分，合併編列為4951建號，前已敘明，則 其應有部分之計算登記及移轉，自應依前揭法條之規定為之
。而本件系爭大樓就4951建號建物應有部分之計算及登記， 就承購戶有無購買停車位而有所不同，且證人陳清山當初向 皇家公司購買系爭不動產時，皇家公司已將其所購買系爭停 車位所多計算之應有部分，一併登記於系爭不動產共用部分 之4951建號建物應有部分中一節，亦經證人吳明昌於本院證 述明確。又證人陳清山於購得系爭停車位後至系爭不動產遭 法院拍賣前，均未曾將系爭停車位售予系爭大樓他住戶一情 ，亦據證人陳清山證述明確，並經其提出系爭停車位之地下 室停車位使用權利證明書為證，則包含系爭停車位在內之 4951建號建物應有部分於法院系爭強制執行事件中拍賣時， 應已併同拍賣予當時之買受人即原告，而歸屬於原告，是證 人陳清山證稱：系爭停車位現仍屬其所有云云，顯有誤會， 而不足採。
㈣而皇家公司於興建並銷售系爭大樓時，即已併就屬於共用部 分之4951建號建物規劃停車空間，並出售予有意購買之承購 戶，且於交屋時一併交付地下室車位使用權利證明書予購買 停車位之承購戶，承購戶即係藉此得使用屬於系爭大樓共用 部分而已劃設停車位之特定空間，被告並據此向使用停車位 之住戶收取車位清潔費一情，為兩造所不爭，並經被告提出 訴外人康文貞之地下室車位使用權利證明書為證。則各承購 戶於向訴外人皇家公司購買系爭大樓之房屋時，既均已知悉 皇家公司將屬於住戶共用部分之地下室劃設停車位出售予願 意購買之住戶單獨使用，卻仍分別與之訂約購買房屋，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，由購得停車 位之人得就原屬共用部分之地下室特定停車位為約定專用， 且由受讓人繼受該分管協議。而本件證人陳清山於購買系爭 不動產後交屋前，亦有購買系爭停車位，而系爭停車位之應 有部分已登記在系爭不動產共用部分之4951建號建物內，且 已於法院拍賣時隨同移轉予買受人即原告等情，業如前述， 是原告主張其因自證人陳清山處購得系爭不動產，因而繼受 系爭停車位之單獨使用權一事，即屬有據，被告辯稱：原告 並無系爭停車位之使用權云云，洵無足採。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。又無權占有他人之土地或房屋，可獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上 字第1695號判例可資參照。惟租金之請求權因五年間不行使 而消滅，為民法第126條所明定，終止租約後之賠償與其他 無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使 用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或
未成立而謂其時效之計算應有不同，此亦經最高法院49年台 上字第1730號著有判例。經查：
㈠本件系爭不動產之所有權及系爭停車位之使用權，既已於90 年11月2日經由法院強制執行之拍賣程序而移轉予原告，並 由原告於同年月19日登記為系爭不動產之所有權人，而被告 卻自91年起至103年3月止無權占用系爭停車位，並將系爭停 車位以每月2,500元至2,000元之租金出租予證人歐陽逸使用 ，是依上開法條及判例意旨，被告自應返還原告相當於租金 之不當得利。
㈡查被告與證人歐陽逸自91年初起至103年3月底止，曾就系爭 停車位成立租賃契約，由歐陽逸以每月2,500元或2,000元之 代價向被告租用系爭停車位使用一節，為被告所不爭，且經 證人歐陽逸於本院審理時證述甚詳，足認原告主張以每月2, 000元計算被告使用系爭停車位之相當租金之不當得利，應 屬相當。而原告雖請求被告應給付其以每月租金2,000元計 ，而自93年1月起至102年12月止相當租金之不當得利共24萬 元（計算式：2,000元×10年×12月＝240,000元），惟業經 被告提出時效抗辯，依民法第144條第1項規定，時效完成後 ，債務人得拒絕給付該部分之債務，而本件被告無權占有原 告有使用權之系爭停車位出租使用，依前揭法條規定及判例 意旨，被告因可獲得相當租金之利益，應適用民法第126條 短期消滅時效之規定，與被告是否已實際收取租金，並無相 關，是原告主張本件被告係實際已收取系爭停車位之租金， 應適用15年之消滅時效，非5年之短期消滅時效云云，並不 足採。又本件原告之起訴狀既遲至103年1月16日始繫屬於本 院，則原告於98年1月17日以前之不當得利請求權，即已因 時效完成而消滅。換言之，原告請求自98年1月17日起至102 年12月31日之相當租金之不當得利共118,968元【計算式： 98年1月份（2,000×15/31）＋98年2月至102年12月部分（ 2,000×59）＝118,968（小數點以下四捨五入）】，應屬有 據，逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告經由系爭強制執行事件之拍賣程序取得系爭 不動產後，亦已繼受證人陳清山取得系爭停車位之使用權（ 即約定專用權），則原告請求被告應給付其自98年1月17日 起至102年12月31日止，因無權占用系爭停車位使用之相當 租金之不當得利共118,968元，及自起訴狀繕本送達被告之 翌日即103年1月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之 法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則 屬無據，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一
一論述，附此敘明。
八、又本件為就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第 3款之規定，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行；另被告 陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定 如主文第4項所示之金額准許之；至於原告敗訴部分，其假 執行之聲請業因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回之。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 劉秀君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
書記官 任婉筠
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