臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
103年度中小字第1625號
原 告 梁燕誼
被 告 鄭詩于
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國103年10月29日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹萬捌仟捌佰壹拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元，由被告負擔新台幣柒佰伍拾參元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
爭執事項及理由要領
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告方面：
(一)原告起訴主張其於民國(下同)102年8月25日向被告承租門 牌號碼台中市○○區○○路0段000號13樓之5房屋(下稱系 爭房屋)，租期自102年9月1日起至103年9月1日止，租金 每月新台幣(下同)12500元，押租保證金為25000元。嗣原 告因故提前於103年4月25日與被告終止租約及搬離系爭房 屋，並結清水、電及瓦斯費用，經被告親自檢查系爭房屋 後，除紗窗部分破損待維修外，被告同意將原告繳納之押 租保證金25000元扣除紗窗維修費用後之尾款於103年4月 28日匯至原告指定之帳戶。詎被告事後以各種理由拒絕返 還押租保證金，為此依兩造租約法律關係提起本訴等情。 並聲明：被告應給付原告25000元。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、原告否認承租系爭房屋時曾與被告口頭約定租期未滿1年 不退還押租保證金，此部分有LINE通訊內容為證。 2、被告提出103年7月1日統一發票記載之修繕項目，除落地 紗窗網換新1000元部分係被告小姑之小狗咬破紗窗所致， 被告願負賠償責任外，其餘項目皆非被告造成之損害，且 原告交還房屋時被告已在現場親自查看過，如果有其他損 壞需由原告負責修繕，即應比照紗窗部分在租約上註記， 故原告不同意賠償落地紗窗網以外之損害。
3、系爭房屋租約第7條第6款約定大樓管理費自出租日起由承 租人負責繳納乙事，原告無意見。但兩造簽訂租約時曾口 頭約定管理費包含在租金內，原告祇負擔水、電、瓦斯費
而已，此部分有證人謝才香為證。
二、被告方面：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前 到場所為之聲明及陳述略以：
(一)原告承租系爭房屋時，被告曾口頭約定如果租期未滿1年 ，押租保證金即不退還，另系爭房屋租約第4條第6款之「 權利金」即指押租保證金。
(二)原告於103年4月25日搬遷後，被告檢查房屋發現有下列損 壞：落地紗窗網換新1000元、床頭櫃檯面新作1500元、書 桌桌面批土噴漆3500元、電器櫃底板新作1500元、電器櫃 部分噴漆1200元及流理台部分噴漆1600元，共計11800元 ，此部分有照片及103年7月1日統一發票為證，被告需負 賠償責任。
(三)原告退租時被告確有到場檢查系爭房屋現況，且原告提出 租約之註記文字亦為被告書寫無誤，但被告當時檢查房屋 現況之時間僅有5分鐘，原告表示要趕飛機，急著離去。 (四)依系爭房屋租約第7條第6款約定，大樓管理費自出租日起 由原告負責繳納，但原告自102年9月份起至103年4月份止 均未繳納大樓管理費，每月960.5元，8個月共7684元，已 由被告代為繳納，此部分有收費證明單2紙為證，被告主 張與原告之請求抵銷。另被告否認曾與原告口頭約定大樓 管理費包括在房屋租金內之事實。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張上揭事實，已據其提出被告在系爭房屋租約末頁註 記文字1紙及LINE通訊內容照片11紙各在卷為憑，核屬相符 ，而被告雖以上情抗辯(詳後述)，惟其對原告提出上揭私文 書之真正均不爭執，是原告此部分之主張自堪信為真實。五、法院之判斷：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(參 見最高法院17年上字第917號民事判例意旨)。另請求履行債 務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應 先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為 真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證 責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事判例 意旨)。經查：
(一)兩造間並無租期未滿1年，押租保證金不予退還之約定：
原告主張兩造間就系爭房屋租約於103年4月25日提前終止 ，原告已於當日搬離系爭房屋，並將水、電、瓦斯費用全 部結清，而被告亦承諾「押金25000元扣掉紗窗維修金額 尾款，預計於103年4月28日匯於梁小姐(即原告)指定帳戶 」等情，業經原告提出被告於103年4月25日在租約末頁註 記文字1紙為證，而被告亦不爭執確有書寫上開註記文字 乙事屬實，可見原告於承租系爭房屋時繳納押租保證金 25000元，於租期屆滿或租約終止時，除有原告應負損害 賠償責任之扣款外，被告即負有如數返還押租保證金之義 務，否則被告何以會在原告提出租約末頁註記上開同意返 還押租保證金之文字？至被告雖抗辯稱依租約第4條第6款 約定，原告搬遷時不得請求「一切權利金」，該權利金即 為押租保證金云云，或抗辯稱另外口頭約定云云(參見103 年8月22日言詞辯論筆錄第2頁)。然為原告所否認，而被 告就兩造間曾有「租期未滿1年，押租保證金不予退還」 之口頭約定乙事，迄至言詞辯論終結前均未舉證以實其說 ，被告此部分抗辯即難採信。另兩造間租約第4條第6款係 約定承租人於租賃契約期間遷離他處時，不得向出租人請 求返還已交付之租金、搬遷費用或其他權利金，該「權利 金」在文義上應指類似「搬遷費(移轉費)」之其他額外費 用而言，在客觀上應與「押租保證金」無涉，故被告此部 分抗辯亦無可取。
(二)原告僅就「落地紗窗網」損壞換新部分負賠償責任： 又民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有 訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」。另系爭房屋租約 第5條亦規定：「乙方(即原告，下同)應以善良管理人注 意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形發生外，因 乙方之故意或過失致毀損房屋，……，均應負損害賠償及 一切責任，由乙方完全負責。……。房屋因自然之損壞有 修繕必要時，由甲方(即被告)負責修理。」。據此可知， 租賃物之修繕原則上由出租人即被告負擔，必須契約另有 訂定或另有習慣之情事，始由承租人即原告負擔。本件被 告固抗辯稱原告搬離系爭房屋後，被告發現系爭房屋受有 「落地紗窗網換新1000元、床頭櫃檯面新作1500元、書桌 桌面批土噴漆3500元、電器櫃底板新作1500元、電器櫃部 分噴漆1200元及流理台部分噴漆1600元，共計11800元」 之損害，並提出系爭房屋傢俱受損照片及103年7月1日統 一發票為其依據。然原告除同意賠償「落地紗窗網換新 1000 元」部分，其餘均否認之，則被告即應就「床頭櫃 檯面、書桌桌面、電器櫃底板、電器櫃及流理台」等部分
之損壞係因原告之故意或過失所造成負舉證責任，倘被告 無法舉證證明，法院自無從為有利於被告之認定。而被告 就上情固提出系爭房屋出租前登錄在591租屋網之照片作 為比對，惟被告登錄在591租屋網之系爭房屋內部照片究 係何時拍攝？是否為剛裝修完成後之照片？距原告於102 年8月25 日承租時相隔多久？被告雖抗辯稱係於102年7、 8月間拍攝乙節，亦未提出任何證據證明，被告此部分抗 辯是否為真，即有疑問？況依前述，被告於103年4月25日 即原告搬遷時既已親自到場查看系爭房屋現況，並在原告 持有之租約末頁註記「押金25000元扣掉紗窗維修金額尾 款，預計於103年4月28日匯於梁小姐(即原告)指定帳戶」 等語，可見被告當時僅要求原告就紗窗破損部分維修費用 負賠償責任而已，並不包括其他部分，且被告臨訟提出 103年7月1日統一發票記載之其他損壞處及照片，均屬肉 眼顯而易見之處，被告當時到場檢視系爭房屋現況時，祇 要稍加注意即可看出，被告卻未於103年4月25日當日對原 告要求就紗窗破損以外之其他部分負修繕責任，縱令該部 分損壞應由原告負修繕責任，被告在主觀上應有「免除」 原告此部分修繕責任之意思，否則何以當時不主張或為保 留請求賠償之註記？再系爭房屋內部傢俱皆為木作裝璜， 在正常使用狀態難免有木作邊緣或角落處發生碰撞脫皮， 或木作書桌及檯面發生磨損之情形，此部分應認係正常使 用造成之損壞，尚難認係原告之故意或過失行為所致，依 前揭租約第5條後段規定，此部分應由出租人即被告負責 修繕，自不得向原告請求賠償。從而，就被告主張系爭房 屋內部傢俱所受損害，原告應負賠償責任者僅為「落地紗 窗網換新1000元」而已，其餘自不得請求原告賠償。 (三)系爭房屋所在之大樓管理費，依租約第7條第6款約定應由 承租人即原告負擔：
另系爭房屋租約第7條第6款約定：「大樓或社區一切管理 費自出租日起由乙方負責繳納。」，是被告抗辯稱原告自 102年9月份起至103年4月份止均未依約繳納大樓管理費， 每月960.5元，8個月共7684元，已由被告代為繳納，此與 原告之請求金額為抵銷乙節，並提出「我愛龍邦大樓管理 委員會102年9月至103年2月、103年3月至103年6月等收費 證明單2紙，金額各為5763元、3842元為證。雖為原告所 否認，更主張兩造間曾以口頭約定大樓管理費包括在租金 內，復聲請訊問證人謝才香為證云云。本院乃依原告聲請 通知證人謝才香於103年10月29日言詞辯論期日到庭作證 ，證人謝才香卻無故未到庭，而原告復於當日以言詞捨棄
訊問證人謝才香，且經記明筆錄在卷(參見當日言詞辯論 筆錄第2頁)，則原告既已捨棄訊問證人謝才香之證據方法 ，卻未同時提出其他證據證明兩造間確有大樓管理費包括 在租金內之約定存在，則原告此部分主張即嫌無憑。準此 ，依原告提出上開2紙繳納管理費之收費證明單記載，系 爭房屋之大樓管理費每月為960.5元(計算式：5763÷6＝ 960.5)，而原告積欠102年9月份起至103年4月份止，共8 個月之管理費，合計7684元(計算式：960.5×8＝7684)， 惟因系爭房屋所在之大樓管理委員會分別回饋管理費1500 元、1000元，共2500元，故被告實際代繳之管理費數額應 為5184元(計算式：7684－2500＝5184)。 (四)再民法第334條第1項規定：「二人互負債務，而其給付種 類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務 ，互為抵銷。」，又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與 民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示 即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意(參見最高 法院50年台上字第291號民事判例意旨)，且被告對於原告 起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有 已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之 債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵 銷權之行使(參見最高法院67年台上字第1647號民事判例 意旨)。是本件原告於系爭房屋租約終止後請求被告返還 押租保證金25000元，而被告則以原告使用系爭房屋所致 損害及代繳大樓管理費等為抵銷抗辯，嗣經本院認定原告 應負損害賠償金額為1000元及應繳大樓管理費金額為5184 元，合計6184元。又兩造間既互負上開債務，其給付種類 均為金錢之債，清償期復已屆至，則依前揭民法第334條 第1項規定及2則最高法院民事判例意旨，兩造間互負債務 即符合抵銷要件，被告自得為適法之抵銷甚明。從而，原 告請求被告返還押租保證金25000元經抵銷後，其得請求 返還金額應減為18816元(計算式：25000－6184＝18816) ，被告對原告之請求權即因抵銷而歸於消滅。
六、綜上所述，原告依據兩造間系爭房屋租賃契約法律關係請求 被告返還押租保證金，經被告以對原告之債權抵銷後，原告 之請求於18816元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此數額 之請求，為無理由，應予駁回。
七、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1 項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為 1000元。但本院就本件訴訟為兩造互有勝敗之判決，爰審酌 原告之勝訴比例為百分之75.3，故命被告負擔訴訟費用額為
753元，餘由原告負擔。
八、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定 ，法院為被告一部敗訴之判決時，應就原告勝訴部分依職權 宣告假執行。爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文 第4項所示。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第 79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林金灶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實)，如未表明，上訴於法不合，得逕予駁回，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 12 日
書記官