臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第535號
原 告 太設不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 韓敬義
被 告 高良益
訴訟代理人 葉智幄律師
複 代理人 邱秀芬律師
上列當事人間請求給付委任報酬等事件，本院於中華民國103年
10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴請求被告應給付原告 新臺幣（下同）23萬7,000 元，及起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理中將請 求金額變更為15萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬減縮應受判決事 項之聲明，揆諸首揭說明，自應准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
被告於民國102 年11月24日與原告簽訂專任委託契約書（下 稱系爭委託契約），委託原告銷售桃園縣中壢市○○○街00 巷00號10樓房地（下稱系爭房地），委託銷售金額為新臺幣 （以下同）498 萬，委託期間自102 年11月24日起至103 年 5 月31日止，被告於102 年11月25日、102 年12月30日，復 將委託銷售總價修正為450 萬元、420 萬元，並簽立契約內 容變更合意書。嗣於103 年1 月3 日，訴外人即原告之營業 員廖明森通知被告，訴外人即買方劉均康同意以340 萬元之 價格購買系爭房地，且已簽立不動產購買意願書等情，與被 告充分溝通後，被告同意將委託銷售總價調降為395 萬元， 並再次簽訂契約內容變更合意書，嗣於103 年1 月4 日，劉 均康同意將購買價格提高為350 萬元，但未獲被告同意。而 103 年1 月5 日上午11時許，廖明森再次向被告報告銷售狀 況，並告知劉均康已同意加價至390 萬元，希望被告能減價 5 萬元，如果被告不同意，劉均康也願意加價至395 萬元等 語，則為被告所拒，被告並表示希望能提高委託銷售總價， 經原告以本件有買方出價，且原告已居間斡旋為理由所拒。
而同日晚間8 時許，原告再次以電話通知被告，劉均康已加 價至395 萬元，將安排被告與劉均康簽訂不動產買賣契約書 並辦理不動產所有權移轉登記等情，經被告以簡訊表示不同 意出賣系爭房地所拒，原告以存證信函通知被告履行契約義 務，遲未獲答覆。揆之系爭契約5 條第3 項第4 款之約定： 「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款 所約定之服務報酬. . . （四）委託期間內賣方拒絕以本委 託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。. . . 」（下稱系爭條款），被告應給付原告以成交價4%計算之 服務報酬共計15萬8,000 元，為此，爰依系爭契約第5 條第 1 項及系爭條款之約定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被 告應給付原告15萬8,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日至 清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告則以：
被告委託原告銷售系爭房地，原委託售價為498 萬元，嗣於 103 年1 月3 日簽立契約內容變更合意書，將委託銷售總價 變更為395 萬元。103 年1 月5 日上午11時許，經廖明森回 報銷售狀況，劉均康願出價390 萬元，但未達銷售底價395 萬元，而廖明森當下亦未向被告表示劉均康願意以395 萬元 之價格購買，買賣契約並未成立，被告遂表示希望能提高銷 售價格，惟遭原告所拒。原告103 年1 月5 日晚間8 時許雖 再次通知被告，劉均康已加價至395 萬元，但因被告先前已 表示不願以395 萬元價格出售，且已向全國性消費者服務專 線提出申訴，故被告以簡訊再次表示拒絕之意，詎料數日後 竟接獲原告之存證信函。原告依系爭委託契約之約定，向被 告請求給付服務報酬，然買賣契約並未成立，且被告並未有 違反系爭委託契約之情事存在，又系爭條款之約定，實已違 反消費者保護法第12條之規定，應認為無效，是原告依系爭 委託契約之約定，請求被告給付服務報酬洵無理由等語置辯 。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
被告於102 年11月24日委託原告銷售系爭房地，並簽訂系爭 委託契約，約定委託銷售金額為498 萬，委託期間自102 年 11月24日起至103 年5 月31日止，嗣於102 年11月25日、10 2 年12月30日，被告同意將委託銷售總價修正為450 萬元、 420 萬元，並簽立契約內容變更合意書。103 年1 月2 日廖 明森向被告回報劉均康已同意以340 萬元之價格購買系爭房 地等情，被告同意將委託銷售總價調降為395 萬元，並再次
簽訂契約內容變更合意書。103 年1 月4 日劉均康同意將承 購價格提高為350 萬元，經廖明森告知被告，但未獲被告同 意。103 年1 月5 日上午11時許，廖明森告知被告劉均康同 意加價至390 萬元，但被告表示拒絕出售，並希望能提高委 託銷售總價，則為原告所拒等情，為兩造所不爭執，並有系 爭契約書、102 年11月25日契約內容變更合意書、102 年12 月30日契約內容變更合意書、103 年1 月3 日契約內容變更 合意書、不動產購買意願書（編號AB0000000 號）、不動產 購買意願書（編號AB0000000 號）、不動產購買意願書（編 號AB0000000 號）等件在卷可稽，堪信上情為真實。四、原告另主張被告應依系爭契約第5 條第1 項、第3 項第4 款 之約定，給付原告4%服務報酬，則為被告所拒，並以前詞置 辯，是以，本件應審究之爭點厥為：（一）買賣契約是否成 立？（二）被告是否應依系爭契約之約定給付服務報酬？（一）買賣契約是否成立？
1、解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過 去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗 法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要 目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律 效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面 或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。次按，買賣 契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成 立，民法第345 條第2 項固有明文。惟不動產之買賣，與 動產之買賣不同，除標的物及其價金，當事人須互相同意 外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事 項。故當事人間，除買賣標的物及價金外，尚約定將其他 交易上之重要事項列為必要之點，衡諸契約自由原則，尚 非法所不許。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或 其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟 預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人 就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再 據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項 先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契 約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年度台 上字第1357號、80年度台上字第1883號及84年度台上字第 2295號判決要旨參照）。
2、細繹系爭委託契約第9 條約定：「賣方同意售出時，應於 三日內依加盟店所指定之時間處所與買方另行簽訂不動產 買賣契約書，並約定由賣方及買方共同或協商指定地政士
辦理所有權移轉登記及相關手續。如未約明者，由加盟店 指定，以維護交易安全」、不動產購買意願書第2 條第1 項約定：「買方於出價後，得於賣方同意售出前隨時取消 本出價意願。如賣方同意售出後，買方始取消，即構成違 約。」、第3 條第2 項約定：「如有其他買方出價超過本 意願書之出價或賣方不同意本出價，本意願即刻失效。」 等語以考，堪認於買方出價後，賣方仍有是否出售不動產 之最終決定權，買賣契約並不因買方出價而當然成立，此 觀上開契約載明「賣方同意售出」等文字甚明。又觀之系 爭委託契約或不動產買賣意願書之記載，並未約定如買方 出價達委託銷售價格，買賣契約即行成立等用語，復依契 約自由原則，縱被告委託他人居間議價，倘系爭委託契約 並未限縮被告之議價空間，被告仍有選擇交易對象之締約 自由，不因是否有他人居間而影響，準此，契約是否成立 ，不論是否有他人介入交涉，仍應視買賣雙方之意思表示 是否合致而定。
3、經查，本件原告於審理時稱：於103 年1 月5 日上午，我 們有向被告表示買方出價390 萬元，被告請求調高委託售 價，我們向被告表示，因為買方已經出價，故無法將委託 銷售總價再調高，但同時有告知被告，買方願意加價5 萬 元，即395 萬元，我們於同日晚間8 時與買方更改承購價 款，並告知被告，但之後就無法再與被告聯繫，因而契約 未成立等語（見本院卷第37頁至第38頁），核與被告於審 理時稱：廖明森有拿買方出價390 萬元之不動產買賣意願 書給我看，但我當場表示拒絕，過10分鐘後，他就改口說 買方願意加價到395 萬元，但因為我沒有看到買方出具的 395 萬元不動產買賣意願書，故表示希望提高售價，惟遭 廖明森所拒，因而僵持不下等語相符（見本院卷第88頁反 面），足認廖明森於103 年1 月5 日上午11時許，係口頭 告知被告，劉均康願意出價395 萬元，劉均康於103 年1 月5 日晚間8 點，始簽訂承購總價款為395 萬元之不動產 買賣意願書等情屬實，是於103 年1 月5 日上午11時許， 被告既已明確表示不願意以395 萬元之價格出售系爭房地 ，不論劉均康是否願以395 萬元價格承購系爭房地，均應 認買賣契約未成立，況於當日晚間8 時許，原告再次告知 被告，劉均康已提高承購價為395 萬元，猶為被告再次以 簡訊拒絕，更堪信被告未同意出售系爭房地。另參以被告 與劉均康素不相識，未曾謀面，磋商期間僅有原告居間協 調買賣價格，就買賣契約之其他必要之點，並未達成任何 之合意，是不論原告如何居間協調，均應待被告與劉均康
會面交涉，就買賣契約必要之點達成共識後，買賣契約始 成立。本件被告既已明確表示不願意出售系爭房地，復與 劉均康間就契約必要之點亦未達成合意，自應認買賣契約 未成立。
（二）被告是否應依系爭契約之約定給付服務報酬？ A、原告得否依系爭契約第5 條第1 項之約定，請求被告給付 服務報酬？
按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約 因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第 565 條、第568 條之規定甚明，又民律草案第759 條理由 謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此 當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已 成而撤銷者，居間人不得請求報酬，民法第568 條之立法 理由亦有明文。是以，居間契約之報酬必須於居間人媒介 而使契約成立之時，居間人始得請求報酬至明。經查，系 爭契約第5 條之約定：「加盟店於買賣契約成立時，得向 賣方請求」，是依上開條文請求被告給付服務報酬，自應 符合「買賣契約成立」之前提，而被告與劉均康間之買賣 契約尚未成立，已認定如前，是原告依系爭契約第5 條第 1 項之約定，請求被告給付服務報酬，自屬無據。 B、原告得否依系爭契約第5 條第3 項第4 款（系爭條款）之 約定，請求被告給付服務報酬？
1、按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受 服務者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入 、經銷商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費 者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定 型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。此觀諸消 保法第2 條第1 款、第2 款、第3 款、第7 款等規定即明 。次按，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯 失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者 ，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款 與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。 三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之 目的難以達成者，消保法第12條定有明文。
2、經查，兩造簽訂系爭委託契約，約定由原告為被告仲介銷 售系爭房地，依系爭委託契約之約定，於買賣契約成立時 ，被告應給付原告服務報酬等情，為兩造所不爭執，且約 定於系爭契約第5 條，職是，兩造間之系爭契約為消費關
係，而系爭契約第5 條之約定，係屬消保法第2 條第7 款 之定型化契約條款，堪予確定。又揆諸系爭委託契約書載 明「委託原告仲介銷售」、「服務報酬」、「委託條件」 、「加盟店所仲介之買方」等約定文字，益徵系爭委託契 約確有居間契約性質。
3、細繹系爭條款之約定：「賣方有下列情形之一者，應一次 全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬. . . （四） 委託期間內賣方拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方 訂立不動產買賣契約時。. . . 」，如原告所仲介對象願 意以委託條件成立買賣契約，然遭被告所拒，被告仍應給 付原告服務報酬，此固係原告考量其自身已支出一定之勞 力、時間、費用，因而請求相當報酬以為代價，然依前述 不動產之買賣於交易上尚有許多重要事項均屬買賣之重要 條件，系爭委託契約僅約定標的物及價金條件，就其他付 款方法、稅金、點交等重要事項之約定均付之闕如，如僅 以買方出價達委託銷售價格，賣方即須出售，如不出售， 仍須給付高額仲介報酬，不啻使賣方陷於兩難之地位，系 爭條款實已壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自 由，被告無法自行決定是否與原告仲介之對象成立契約， 形同剝奪被告優於委託條件或選擇交易對象之自由，而喪 失居間契約謀求委託人即被上訴人利益之本旨。復依前開 所述，依系爭委託契約、不動產買賣意願書之約定，被告 於買方出價後，仍有決定是否成立買賣契約之空間，益見 系爭委託契約目的之一，係為使被告保有最終議價權，然 於本件依系爭條款之約定，被告僅可降低而不得提高售價 ，且如被告因條件不一致而不與原告所仲介之買方簽訂契 約，仍應支付服務報酬，系爭條款實對被告顯失公平。基 此，系爭條款之約定，違反居間報酬具有成功報酬之特性 ，且排除民法568 條第1 項規定之適用，顯與居間契約之 性質及前述立法意旨相悖，堪認已違反消保法第12條第2 項第2 款、第3 款規定，而屬無效。
4、準此，系爭條款違反消費者保護法第12條第2 項第2 款、 第3 款規定，即應推定其顯失公平，而為無效條款。五、綜上所述，原告依系爭契約第5 條第1 項及系爭條款之約定 ，請求被告給付服務報酬，洵無理由，應予駁回。原告敗訴 之部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
桃園簡易庭 法 官 姚懿珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 陳智仁
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