臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度桃簡字第20號
原 告 陳宏益
被 告 邱祥桂
訴訟代理人 謝協昌律師
上列當事人間請求履行合約等事件，本院於民國103 年10月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有 明文。查本件原告原起訴請求被告應履行出售坐落桃園縣大 溪鎮○○段000 地號土地權利範圍全部（下稱系爭土地）之 義務、價錢及條件詳如授權書。嗣於本院調解程序中，將前 開請求列為先位聲明，並追加請求被告應給付原告服務費用 新臺幣（下同）50萬元為備位聲明。再於本院民國103 年2 月12日第一次審理時，撤回先位聲明，僅請求被告應給付原 告50萬元。末於同年7 月22日具狀變更請求被告應給付原告 50萬元及及自103 年1 月1 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，其請求之基礎事實應屬同一，且不甚妨礙被 告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開法條規定，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：被告於102 年5 月間，委託原告以每坪30萬元之 價格代為銷售系爭土地，並簽立專任授權書（下稱系爭契約 ）。嗣原告於同年6 月間，仲介訴外人蕭聖志購買系爭土地 ，蕭聖志以每坪30萬元出價買受系爭土地。詎經原告以存證 信函催告被告應出面簽定書面買賣契約，未獲被告置理，是 依系爭契約之約定，被告仍應給付按買賣成交價10% 計算之 違約金。為此，爰依據系爭契約之法律關係，請求被告給付 50萬元，並聲明：被告應給付原告50萬元，及自103 年1 月 1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告則以：系爭契約僅約定原告居間仲介成立系爭土地之買 賣契約，原告得請求買賣成交價2%計算之服務費，並未約定 被告違約須支付違約金。又被告受原告要求另行在未填寫任 何約定條件之空白專任授權書（下稱空白授權書）上簽名， 並將空白授權書交付予原告，係原告自行在空白授權書上填 寫委託條件即委託期間迄日為「102 年7 月30日」、服務費
用為土地買賣總價之「1.5 」％及違約金為土地買賣總價之 「10」％。復原告於委託期間內，均未向被告告知有何買主 出價，亦未居間介紹有何買主與被告洽談土地買賣事宜，原 告僅於簽立系爭契約前，協同蕭聖志前往建築師事務所瞭解 系爭土地情形，蕭聖志並無對系爭土地出價，而被告於委託 銷售期間屆滿後之同年8 月5 日，以存證信函向原告為終止 系爭契約之意思表示，然原告卻於收受前開信函後，表示買 主蕭聖志願以每坪30萬元之價格購買系爭土地等語置辯，並 聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）依系爭契約約定，若買方出價至合約約定價格（即每坪30 萬元），甲方（即被告）毀約不賣，甲方應無條件支付違 約金土地買賣總價10％等文字，有系爭契約在卷可參（見 本院卷第8 頁），參酌不動產買賣契約標的價金動輒上千 萬元，且影響價格因素條件眾多，上開系爭契約所定之「 『出價』至合約約定之價格」，衡諸交易常情應解釋為買 方同意就賣方出售土地之「全部條件」均予接受而提出購 買價格達每坪30萬元，始可認賣方毀約不賣，而須給付違 約金。經查，證人蕭聖志於本院審理時證稱：當初伊確實 有表達要購買系爭土地意願，但與被告見面時，土地價錢 都是伊的仲介薛太太在和被告談，伊在旁邊聽，後來有人 說要付容積費用及設計費用，伊說伊要看到土地坪效與建 照等資料，因需評估後才能決定是否購買，如欠缺前開資 料，會影響伊購買意願。嗣因無前開資料，伊沒有決定要 出價購買系爭土地，也沒有下定金等語（見本院卷第41頁 反面至第42頁、114 頁反面至第116 頁），核與仲介證人 蕭聖志購買之證人薛賴育郁於本院審理時證稱：伊曾帶蕭 聖志看過系爭土地1 次；原告開車載伊、蕭聖志與邱筱雯 和被告見面，伊有向被告表示蕭聖志要購買系爭土地，但 是沒有講到錢，伊只向被告說系爭土地要賣的話，請賣給 蕭聖志，因原告沒有提供系爭土地坪效及建照等資料，故 伊亦無提供給蕭聖志等語（見本院卷第64頁至第66頁）， 可見證人蕭聖志雖曾向證人薛賴育郁表示其有買受系爭土 地之意願，然因欠缺土地坪效及建照等相關資料，故未決 定購買系爭土地。衡諸一般土地買賣交易常情，買受人出 價購買土地前，必然先對於土地狀況、可使用情形及坪效 等細節已充分了解、詳細評估，始願為出價購買之意思表 示，然證人蕭聖志僅看過系爭土地1 次，且對土地坪效、 相關細節尚無所悉。再徵諸證人許烈嘉證稱：因當時停車 獎勵已取消，伊僅係掛號（申請執照），尚未審定，而停
車及開放空間之獎勵係委員制，若未核准前，無法確定允 建樓地板面積，如停車及開放空間獎勵被取消，則會影響 土地價值，故蕭聖志才一直無法決定是否購買土地，才一 直問伊執照進度等語（見本院卷第102 頁），並參以證人 薛賴育郁亦證稱：後來因建照的問題，不是授權書上寫的 1 千萬，蕭聖志才會要拿土地坪效資料評估，因原告未提 供土地坪效相關資料，故伊亦未提供予蕭聖志等語（見本 院卷第65頁反面），是衡諸上情，可知系爭土地之建築執 照雖已申請中，但因法令修改，原先申請之建築執照是否 被核准狀況不明，若開放空間之停車獎勵被取消，建築執 照未核准，自須重新設計而增加建築師設計費及建築成本 ，上開情事足以重大影響證人蕭聖志購買意願，原告既未 提供資料，尚難認證人蕭聖志已接受系爭土地出售之全部 條件而「決意」出價以每坪30萬元購買系爭土地，更難認 本件是被告毀約不賣致系爭契約無法成立。是原告主張被 告應依系爭契約給付被告違約金，已屬無據，應予駁回。（二）至證人薛賴育郁證稱：蕭聖志確定會購買系爭土地等語， 及證人邱筱雯證稱：蕭聖志一直都要買系爭土地，係被告 不願出售系爭土地，蕭聖志亦無表示要重新評估系爭土地 ，建築師有提供建照與土地坪效與蕭聖志等語，均核與證 人蕭聖志前開證述不符，且依證人薛賴育郁於本院審理時 證稱：系爭土地成交，伊可得1 ％仲介費等語（見本院卷 第66頁），而證人邱筱雯於本院審理時亦證稱：伊係買賣 雙方之介紹人，如完成系爭土地買賣交易，賣方仲介可拿 1.5 ％仲介費用，買方仲介可拿1 ％仲介費用，伊、原告 與薛賴育郁講好得到的仲介費係3 人均分等語（見本院卷 第67頁），可知證人薛賴育郁及邱筱雯均為仲介身份，且 如本件仲介成功，其2 人可與原告同分仲介費用，其等前 揭證詞顯有迴護原告之虞，洵非可採。
四、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付50萬元，及法定遲 延利息，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經核與判決 之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 7 日
桃園簡易庭 法 官 程欣儀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 11 月 11 日
書記官 沈佳螢