臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事小額判決
103年度營小字第248號
原 告 臺南市政府
法定代理人 賴清德
訴訟代理人 林青壯
王玉綿
被 告 陳國全
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
複代理人 許博傑
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國103年10月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟零伍拾元，及自民國一百零三年四月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣壹萬玖仟零伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴略以：
㈠、臺南縣市合併升格後，按地方制度法第87之3條第1項規定： 縣（市）改制或與其他直轄市、縣（市）合併改制為直轄市 者，原直轄市、縣（市）及鄉（鎮、市）之機關（構）與學 校人員、原有資產、負債及其他權利義務，由改制後之直轄 市概括承受。依據前開規定，原臺南縣麻豆鎮公有市場業務 由臺南市政府承受。
㈡、被告陳國全於民國（下同）81年間與改制升格前麻豆鎮公所 訂立臺灣省臺南縣麻豆鎮公有市五零售市場攤位租賃契約書 （下稱系爭租約），並依系爭租約第1條約定被告以預付租 金新臺幣（下同）50萬元抵免9年10個月使用費（租金）以 取得麻豆市五公有零售市場（下稱系爭市場）E32攤位之使 用權。
１、系爭市場於85年7月21日開始營運，被告之預付抵免租金9年 10個月，至95年5月21日屆滿，屆滿前因受大環境經濟景氣 不佳，原公所提案經代表會議決通過減免租金4年（96年03 月01日至100年02月28日）而僅收清潔費每月150元。是以， 自100年3月1日即須繳納每平方公尺100元之租金。２、雖被告於承租後推辭與原告簽立租賃契約書，然被告已依系 爭租約第1條約定預繳9年10個月之租金，並依系爭租約第4
條第1項約定繳納部份月份之清掃管理費，並屢屢陳情調降 清掃管理費，致清掃管理費乃自87年1月起由原先之每月600 元，調降為每月150元，被告雖未與原告辦理續租書面契約 ，惟就其租用之攤位為使用收益是為事實，是以，被告與原 告間存在租賃關係。
３、被告於100年2月28日後，100年3月至101年10月期間未與原 告辦理續租書面契約，惟仍繼續使用收益系爭市場E32號攤 位，卻無繳納應給付之對價，已違反零售市場管理條例第12 條規定。
㈢、被告辯稱，兩造間就租金、租賃期間等租賃契約之必要之點 及清潔費等非必要之點未達成合意云云，然被告自85年起有 租用系爭市場攤位以營業之事實，致兩造間之系爭租約應已 因意思合致而成立生效，因租賃契約係諾成契約而非要式契 約，不以書面之訂立為必要，揆諸最高法院79年台上字第17 78號判決之意旨，依被告具體履約行為觀之，自屬民法第15 3條第1項之默示合致，致系爭租約已成立，再者，關於兩造 間之租賃契約內容，除非必要之點（被告認為滯納金、捐獻 樂捐金）外餘悉已達成合意，而該非必要之點業經鈞院97年 度簡上字第56號判決及臺灣高等法院99年度上更㈠字第7號 分別作解釋。
㈣、被告應依約給付原告包含租金、清潔管理費及滯納金，總計 40230元：
１、依系爭租約第4條第1項約定：「本攤（舖）位每月應繳納租 金依相關規定核算，清掃管理費每月金額另計，應於每月十 日以前繳納，但水電費承租人自行負擔。……。前項租金出 租人得以「台灣省公有零售市場攤舖位租金及清掃管理費計 算方式」隨時調整，………。」，系爭租約乃原麻豆鎮公所 擬定之制式租賃契約，一體適用於系爭市場店鋪（攤位）之 全體承租人，而被告於系爭市場攤位之租賃關係當應受該契 約條款第4條約束。又本件租金及清潔費經臺南縣麻豆鎮民 代表會第18屆第一次臨時會議決通過：「本市五市場原標租 約滿後，以每平方公尺100元計算攤位租金，清潔費費每月 150元」。
２、又，被告於95年租賃期間屆滿後，均拒絕與麻豆鎮公所簽訂 新租約，復經縣市合併改制升格後，原臺南縣麻豆鎮公所公 有市場業務由原告承受，原告分別於於101年5月18日、101 年9月7日、101年10月12日催告被告給付使用費及簽訂行政 契約，被告經催告後仍未給付，原告依法於101年11月13日 終止兩造間之租賃關係。從而，原告主張100年3月1日之後 均主張不當得利，之前均主張租賃契約法律關係。
３、被告應給付額總計40230元：
⑴、使用費合計16200元【每月租金900元（100年3月至103年2月 止降使用費一成為810元）；100年3月至101年10月計20個月 ，20×900×0.9=16200元】。
⑵、滯納金：2430元（16200元×15%)。⑶、清掃管理費：21600元(86年11月、88年7月、90年2月至99年 8月、99年10月至100年12月、101年1、3、4月、101年5月至 101年10月，總計600+140×150=21600元），鈞院以97年簡 上字第56號民事確定判決須繳納清掃管理費，但遲延費為無 依據不需繳納。
㈤、對被告抗辯之主張：
１、查「暫」字依其字義為短暫性，非永久性，依系爭租約第4 條：「本攤位每月…。唯承租人已交繳之捐獻樂捐金暫抵9 年10個月之租金」。文字業已表示當事人真意為短暫性抵9 年10個月，非無限期使用攤位享有永久用益權，而最高法院 17年上字第1118號判例意旨亦為同旨。而雙方因默示合致， 致系爭租約亦已成立生效，自應受系爭租約拘束，依該契約 條文第3條、第4條之規定，本租約租賃期間為9年10個月， 前項租賃期間屆滿，倘出租人同意繼續租賃，出租人得優先 承租…。本攤位每月應繳納租金依相關規定核算…。２、臺灣高等法院臺南分院99年度上更㈠字第7號確定判決略以 ：至於「捐獻樂捐金之底價」，本身即為使用系爭攤位或店 鋪的對價，不因其使用「捐獻樂捐」等用語而異，此與買賣 之情形亦屬有間，…系爭市五市場店鋪租賃契約之法律關係 乃「永久用益使用權」之買賣關係，洵屬無據，不足為採。 是以，本件被告繳交50萬元捐獻樂捐金取得之權利，不僅得 使用特定攤位的位置，尚取得承租人優先繼續承租之權利， 本件攤位乃係定有期限之租賃關係，非永久用益使用權，至 為昭然，而被告主張就目前攤位收取之租金每月900元，50 萬元足以抵繳將近47年之租金應屬無據，尚無理由。㈥、綜上所述，被告於攤位被收回前所使用之期間，自應給付原 告相當於租金、清潔管理費及滯納金之不當得利。㈦、並聲明：被告應給付原告40230元，及自支付命令送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告抗辯則以：
㈠、緣改制前臺南縣麻豆鎮公所於80年間，以興建系爭市場為名 ，向有意承租攤商共235人，分別收取50萬元之「捐獻樂捐 金」，作為系爭市場之籌建費用，並陳稱繳付者始具備將來 進駐攤位與永久使用之權利，並謂不繳納者將來不得在市場 外營業云云，故而攤商們始紛紛大舉借貸以繳納之（按依當
時幣值，50萬元實屬鉅資，足堪購買大筆土地或樓房，且銀 行放款利率高達百分之十幾）。
１、未料，原麻豆鎮公即原告所收受鉅款後，竟延宕交付攤位長 達3年半之久，且為牟利而擅自變更設計亦未公告週知，致 最後建成之市場難以營業，並且未履行清掃、管理之責，讓 未購買或承租攤位者在市場外營業，使繳納50萬元之攤商蒙 受龐大利息及營業損失，致攤商受不得已仍先進駐系爭市場 使用攤位以謀求減少損失，並組織自救會，二十年來不斷陳 情請求原告賠償或提出合理解決方案，惟均未獲正面回應。２、又因預繳系爭50萬元之攤商不同意原告片面擬定之系爭租約 內容，而原告自恃為政府機關，拒就系爭租約內容與被告等 人進行協商，致雙方間遲遲未能簽立租賃契約。詎原告約自 96年間起，分別對數名自救會之攤商提出訴訟，請求給付系 爭市場之清潔管理費等，甚者，於臺南縣市政府合併之後， 原告竟以被告等人未簽訂行政契約、未繳納使用費為由，強 制收回攤位。
㈡、原告向被告等人分別收取系爭50萬元捐獻樂捐金時，並未提 出租賃契約，更未告知該50萬元僅抵充9年10個月租金，且 「臺南縣麻豆鎮公所審核攤販申請營業通知書」亦完全未記 載如何抵充租金事宜，而原告於收取系爭50萬元捐獻樂捐金 之後，始於81年2月10日以81所建字第1283號函片面、單方 表示「本鎮預收每格位新台幣五十萬元，抵免9年10個月使 用費」等語；嗣於系爭市場興建完成之後，才提出單方擬定 之系爭租約，其中第4條記載「捐獻樂捐金暫抵充9年10個月 租金」等語，要求被告等人簽約，但因被告等人始終不同意 原告所預擬之系爭租約條款，迄未與原告簽訂租賃契約，可 見雙方就系爭50萬元究應如何抵充租金，意即就租金計算方 式及租賃期限，雙方並無達成合意，且清潔管理費或遲延費 亦均非租賃契約之必要之點，業未經雙方合意。因此，本件 既屬私法契約關係，則原告主張依據上述被告始終不同意內 容之系爭租賃契約書請求給付租金、清潔管理費及遲延費云 云，應屬無據。
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條定有明文。本件契約性質係為私法契約 ，而有契約平等原則之適用，契約條款本需經兩造協議合意 ，始得作為契約之一部，然系爭租約係屬原告自行訂定，契 約條款未曾與被告協商，被告亦不同意，自不得作為兩造契 約內容。且租賃契約就租期之規定，僅有定期與不定期限之 類型，系爭租約內容將被告所支付之捐獻樂捐金作為「暫抵 充9年10個月」之租金，陷租賃期間於不確定狀態，被告僅
以租賃攤位販售商品糊口，怎可能與原告簽署暫訂期限、條 件不明之租賃契約？嗣原告再催告被告簽訂行政契約，惟於 被告支出之系爭50萬元究抵充多久尚未明瞭、尚有重大爭議 前，被告自不可能再與原告簽訂新約。原告主張爰依系爭租 約請求，自應對於兩造究於何時就系爭租賃契約條款達成合 意負舉證責任，然原告僅提出自行訂定之空白租賃契約，根 本無法證明雙方對此達成合意，系爭租約內容自不得拘束被 告，原告主張顯無理由。
２、再者，原告固提出之臺南縣鎮民代表會第十八屆第一次臨時 大會會議提案，主張當時出租人麻豆鎮公所曾為減輕承租攤 販經營成本，於臨時大會會議中提案減免系爭市場攤位租金 各兩年，並檢附市五零售市場攤位租賃契約書書稿乙份，供 當時臺南縣麻豆鎮民代表會決議，並依檢附之租賃契約書所 列租金、清潔管理費等計算本件請求數額云云。惟查，本件 為私法契約，契約主體應為臺南市政府（前為麻豆鎮公所訂 約）與被告，原告不但無法證明被告就租賃契約內容有所合 意，其提出之會議提案亦僅得證明原告自行擬定之租賃契約 書書稿係經於當時麻豆鎮民代表會單方決議通過，係屬行政 經立法監督之議會紀錄，麻豆鎮民代表會亦非系爭租約之出 租人或承租人，與本件租賃契約是否就兩造合意通過無涉。３、又查，系爭租約第4條係記載「捐獻樂捐金暫抵充9年10個月 租金」，而非明確約定就是抵充9年10個月租金，則「暫」 字真意為何？9年10月個月之後效力為何？足見原告主張實 無理由。
４、另，原告固曾對其他自救會之攤商提出訴訟，請求給付系爭 市場之清潔管理費，然各判決理由均未肯認兩造間就租金如 何計算及折抵租賃期限等節已達成合意，顯與原告之主張相 反。
㈢、原告主張爰依零售市場管理條例及系爭租約第4條之規定， 請求被告給付租金、清掃管理費及滯納金，應無理由。１、兩造既不爭執本件為私法契約關係，則原告主張依據零售市 場管理條例第12條之規定請求給付使用費，應無理由。況且 ，零售市場管理條例乃公布於96年7月11日，該條例第35條 規定自公布日施行，且無溯及既往之規定，而本件兩造之租 賃糾紛顯然發生於上開條例公布施行之前，自無上開條例之 適用。
２、被告係基於與原告合意支付系爭50萬元而獲得使用系爭市場 攤位之權利，至於租金數額、租賃期限尚待兩造協議，此期 間被告亦多次對原告陳情並提出協商之要求，足證被告從未 默示同意原告提出之租賃契約內容，原告將被告使用攤位事
實指為被告默示同意，已與實情有違，核屬誤認兩造合意範 圍；且再由麻豆鎮公所辦理公開標租攤位時，公告乃附有系 爭租約乙節，可證系爭租約係針對公開標租攤位之條件，而 非就系爭預收租金攤位，益證抵繳租金、清潔管理費及遲延 費等相關條件不在兩造締約時合意範圍。
㈣、此外，原告目前就攤位收取之租金為每月900元，即便不換 算幣值或計算中間利息，50萬元足以抵繳將近47年之租金， 則被告主張於80年間即一次預繳50萬元者僅能抵充9年10個 月租金，就不預繳之攤商卻僅按月收取900元租金，顯不合 理，益徵當年係以永久使用之名向攤商收取50萬元乙節堪值 採信。
㈤、並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，請准供擔保免為 假執行。
三、得心證之理由：
㈠、按臺灣高等法院臺南分院99年度上更㈠字第7號確定判決之 事實及理由欄五、兩造就下列事項並不爭執，堪信為真實「 ㈠、上訴人薛敏雀、謝黃美窓於85年間分別以600萬元、900 萬元之金額標租金分向被上訴人承租市五市場編號第11號、 第42號店鋪，有上訴人薛敏雀與麻豆鎮公所簽訂之台灣省台 南縣麻豆鎮公有市五零售市場店鋪租賃契約書影本、投標人 姓名：謝黃美窓（簽章）之標單影本等附卷足憑（見原審卷 ㈠第28頁、第66頁）。
㈡、上訴人薛敏雀與被上訴人簽訂系爭店鋪租賃契約，上訴 人薛敏雀尚積欠有300萬元標租金，嗣兩造於90年2月間重訂 之「店舖租賃契約書」，上訴人薛敏雀承諾積欠之300萬元 標租金，自90年2月起分10期支付、每期半年、年息4.8 %， 惟上訴人薛敏雀自第3期迄今即未再支付任何款項；此有台 灣省台南縣麻豆鎮公有市五零售市場店鋪租賃契約書、分期 繳款協議書影本各乙份在卷可按（見原審卷㈠第27頁至第28 頁）。
㈢、另上訴人謝黃美窓積欠450萬元標租金未繳納，經被上 訴人於90年1月18日、90年2月22日、90年4月16日函催上訴 人謝黃美窓前去簽立分期繳款協議書並繳款，惟上訴人謝黃 美窓仍未簽約各情，此有台灣省台南縣麻豆鎮公有市五零售 市場店鋪租賃契約書、麻豆鎮市五公有零售市場店鋪第二次 投標辦法、標單、被上訴人90年1月18日麻所建字第886號、 90年2月22日麻所建字第2232號、90年4月16日麻所建字第 4233號函影本各乙份附卷可稽（見原審卷㈠第58頁至第61頁 、第66頁、第68頁、原審卷㈡第128頁至第130頁）。」等語 （見上開判決書第1頁），該案係因當事人已【承諾】及簽
立【標租金未繳納】為不爭執之事實，與本件兩造就系爭之 「臺灣省臺南縣麻豆鎮公有市五零售市場攤位租賃契約書」 之租賃契約是否成立及其內容尚有爭議之情形不同，合先敘 明。
㈡、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」 （最高法院著有17年上字第917號判例要旨參照）。被告已 否認系爭契約業已成立，依上說明，自應由原告舉證證明本 件系爭租賃契約於兩造間業已成立。經查：
１、按民法第421條第1項規定「稱租賃者，謂當事人約定，一方 以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」。本件雖 據原告提出系爭租賃契約為憑，然上開契約第1條所定「承 租人須具備已繳交出租人捐獻樂捐金之【資格】」即指已繳 交捐獻樂捐金50萬元，而被告雖不爭執已支付50萬元，然係 指獲得使用系爭攤位之權利（見被告103年9月24日答辯㈡狀 第3頁），則兩造因系爭租賃條件未達成意思合致，被告復 未簽訂系爭租賃契約，並否賃系爭租賃契約業已成立，被告 之抗辯，應屬可採。
２、又本件原告雖提出「台灣省台南縣麻豆鎮公有市五零售市場 店舖（攤位）『租賃』契約書」為證（見證物一），但該契 約書上並無被告簽名，則就形式上觀之，亦難認被告已同意 該系爭租賃契。
３、又依本院97年度簡上字第56號判決事實及理由欄三、得心證 之理由㈡亦明載「被上訴人又主張兩造就市五零售市場攤位 之租賃關係內容（條件）如系爭租賃契約書所載乙節，固據 提出系爭租賃契約書為憑，惟為上訴人所否認。經查，被上 訴人並不否認兩造因租賃條件（含清掃管理費之數額）無法 達成協議，故上訴人並未簽訂系爭租賃契約書，則被上訴人 此部分主張，已難憑採。雖被上訴人另以上訴人曾依系爭租 賃契約書之內容繳款租賃期間之部分清掃管理費乙節，據以 主張兩造租賃關係內容（租賃條件）同於系爭租賃契約書云 云，惟查，清掃管理費之繳納，並非必以有租賃契約為前提 ，此觀被上訴人自承對在市五零售市場外之攤商亦收取清掃 管理費乙節可知。此外，被上訴人亦無法舉證證明兩造就系 爭租賃契約書之內容已達成合意，是被上訴人此部分主張兩 造間之租賃關係之內容（條件）同於系爭租賃契約書乙節， 自不能採信。」（見上開判決書第7頁至第8頁），依同上說
明，本件被告爭執兩造就系爭租賃契約內容之達成合意，亦 屬有據。
４、從而，原告本於租賃契約法律關係，請求被告給付租賃契約 約定之使用費及滯納金之部分，均屬無據。
㈢、就原告主張100年3月1日之後，依不當得利法律關係，請求 被告給付之：⑴使用費合計16200元。⑵滯納金：2430元。 ⑶清掃管理費：21600元，是否有據。茲述如下：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。「依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭 土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬 可採。」（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。２、本件原告業將E32攤位交予被告使用，被告又已繳交水電費 ，為兩造所不爭執，而依前所述，兩造本件系爭租賃條件既 未達成合意，而被告已使用上開攤位，自屬受有利益，應可 認定。因之，原告主張100年3月1日之後，依不當得利法律 關係請求，請求被告給付所受利益（相當於公五零售市場已 簽約部分之租金利得及受有免付清掃管理費之利益），即⑴ 使用費16200元【每月租金900元（100年3月至103年2月止降 使用費一成為810元；100年3月至101年10月，計20個月，計 算式：20×900×0.9=16200元】；⑵清掃管理費：2850元（ 100年3月至100年12月、101年1、3、4月、101年5月至101年 10月，總計19×150=2850元）；自屬有據。至⑵滯納金：24 30元（16200元×15%)，自非被告當然所受利益，原告此部 分之請求，為無理由。
３、從而，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，訴請被告 給付19050元（使用費16200元及清掃管理費2850元），及自 支付命令送達之翌日即103年4月8日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算利息之部分，為有理由。至原告逾此部分 之請求，為無理由，應予駁回。
４、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件 訴訟費用確定為1,000元，爰依職權確定如主文第3項所示。 另本件係就民事訴訟法第436條之8第1項規定之小額訴訟事 件所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定
，應依職權就原告勝訴部分，宣告假執行。並依同法第392 條第2項規定，依被告聲請定預供擔保額，得免為假執行。五、本件事證已臻明確，兩造主張之變更市五零售市場之設計、 興建市五零售市場工程延宕多年、未確實清掃管理市五零售 市場及未確實取締市場外流動攤販等情，暨兩造其餘攻擊防 禦方法及舉證，或與本判決結果不生影響，無逐一論駁之必 要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第436條之19、第43 6條之20、第79條、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法 官 曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
書記官 周信義