宣 示 判 決 筆 錄 103年度店簡字第525號
原 告 陳継旪
訴訟代理人 沈志成律師
複 代理人 宋盈萱律師
被 告 蔡進義
蔡鎮陽
蔡朱金
蔡萬利
共 同
訴訟代理人 王坤成律師
上列當事人間確認優先承買權不存在事件，於中華民國103年11
月4日言詞辯論終結，同月18日下午5時在臺灣臺北地方法院新店
簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 余學淵
書記官 王黎輝
通 譯 廖國豪
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於下：
主 文
確認被告於本院一０一年度司執助字第七八０七號強制執行事件中，就坐落新北市○○區○○○段○○○○○段○○地號土地之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告主張：（一）原告為新北市○○區○○○段○○○ ○○段00地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，他共有 人之一即債務人陳繼昌因積欠訴外人花旗（台灣）商業銀行 股份有限公司票款債務，遭該銀行向法院聲請強制執行，經 本院101年度司執助字第7807號強制執行事件就債務人陳繼 昌所有上開土地之應有部分公開拍賣，原告依法行使優先承 買權，詎料被告等四人以本於基地承租人之地位占有系爭土 地，並提出本院87年度訴字第3204號及台灣高等法院88年度 上字第1628號民事判決主張優先承買權，其優先承買權具物 權效力順序優先於共有人之優先權，原告不服提起聲明異議 ，經本院103年度事聲字第55號民事裁定就系爭土地之優先 購買權爭執應另提確認之訴解決，故有提起確認被告就系爭 土地無優先承買權之必要。（二）本院87年度訴字第3204號 民事判決及台灣高等法院88年度上字第1628號民事判決係以 兩造就系爭土地存有租賃關係而非無權占有為由，駁回原告
陳繼昌之訴，未認定兩造就系爭土地存有基地租賃之關係。 又系爭土地位於翡翠水庫水源保護區，依法不得興建房屋使 用，即非可供建築使用之基地，雙方並無合意成立以租地建 屋為目的之租賃契約，且系爭土地上之建物係蔡四南即被告 蔡鎮陽之父未經出租人即原告及其他共有人同意而擅自興建 使用，此有蔡四南所出具之切結書載明係其自行興建等語可 資為憑，此非法搭建之違章建物隨時可能遭主管機關拆除， 應無受土地法第104條規定保護之必要，故被告等四人確非 租地建屋之基地承租人，再者，因被告等人迄今已逾14年餘 未繳納地租予原告及其他土地共有人全體，原告及其他土地 共有人亦已依法終止兩造間之租賃契約，自無權主張優先承 買系爭土地等語，為此提起本訴，求為判決如主文第1項所 示。
二、被告則共同抗辯稱：（一）系爭房屋就系爭土地存在租地建 屋之法律關係，有本院另案拆屋還地事件即87年度第3204號 、台灣高等法院88年度上字第1628號民事確定判決可查，本 院87年10月22日赴現場施行勘驗時，證人蔡永能證稱：「被 告確實住系爭房地，房屋是被告祖先所蓋，被告等是繼承系 爭房屋……系爭山坡地、田地及建地都是被告使用……。」 （本院87年度第3204號卷上開勘驗筆錄參照），上開另案原 告陳繼昌就被告答辯：「被告家族為耕作原告家族之土地， 代代承襲居住使用系爭土地上之未保存登記農舍迄今，原告 地主家族年年收租，人人皆知」（本院87年度第3204號卷被 告答辯狀第3頁第7行以下）並未爭執，僅主張被告未給付租 金無權占有，然是否收取足額租金及是否拖欠租金並不影響 兩造就系爭土地已有租賃關係之事實，上開另案確定判決就 系爭土地已審認確有支付租金而存在基地租賃之關係無誤。 （二）原告固提出訴外人蔡四南簽署之切結書，而主張蔡四 南未經原告及其他共有人同意而擅自興建無門牌之二層磚造 建物使用云云，惟按切結書內容觀之，地主要求簽立切結書 之目的，乃蔡四南不得要求任何補償，並無任何蔡四南自承 無權占有田地、擅自興建房屋之意思，反由該切結書足以證 明，於系爭房屋經建築後，原告及其他土地共有人仍續同意 蔡四南承租基地，足認被告就本件有優先購買權存在無疑。 （三）又違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕 向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排 除土地法第104條之適用（最高法院91年度台上字第2154號 判決參照），則系爭未保存登記建物既係在切結書所載73年 以前既已興建完成，而水庫水源保護區之禁限建措施，是翡 翠水庫在75年完工以後之事，自與本件無關等語，並聲明：
駁回原告之訴。
三、按土地法第104條，係專就租用基地建築房屋之當事人間而 為規定，亦即承租人於出租人之基地出賣時有優先承購權， 出租人於承租人之房屋出賣時，有優先承購權，否則不得援 用本條規定主張優先購買，曾經司法院於民國36年以院解字 第3763號詳為解釋，且本條既明載為「基地出賣時承租人有 依同樣條件優先購買權」不云基地出賣時房屋所有人有優先 購買權，可見其非租用基地建築房屋之當事人均不得任意主 張基地或房屋優先購買權利。經查，原告主張之上開事實， 業據提出土地登記謄本、本院民事執行處102年5月13日10 1 年度執助字第7807號拍賣通知、102年12月31日北院木101司 執助辰字第7807號函、本院101年度司執助字第7807 號民事 裁定、本院103年度事聲字第55號民事裁定、切結書及律師 函各1件為證，原告上開主張，應可採信。雖被告共同抗辯 稱：系爭房屋就系爭土地存在租地建屋之法律關係，有本院 另案拆屋還地事件即87年度第3204號、台灣高等法院88年度 上字第1628號民事確定判決可查，本院87年10月22日赴現場 施行勘驗時，證人蔡永能證稱：「被告確實住系爭房地，房 屋是被告祖先所蓋，被告等是繼承系爭房屋……系爭山坡地 、田地及建地都是被告使用……。」（本院87年度第3204號 卷上開勘驗筆錄參照），上開另案原告陳繼昌就被告答辯： 「被告家族為耕作原告家族之土地，代代承襲居住使用系爭 土地上之未保存登記農舍迄今，原告地主家族年年收租，人 人皆知」（本院87年度第3204號卷被告答辯狀第3頁第7行以 下）並未爭執，僅主張被告未給付租金無權占有，然是否收 取足額租金及是否拖欠租金並不影響兩造就系爭土地已有租 賃關係之事實，上開另案確定判決就系爭土地已審認確有支 付租金而存在基地租賃之關係無誤云云，惟查，上開之確定 判決，僅係就兩造間確有租賃之法律關係，而具有法律上之 原因，而不得請求拆屋還地而發，尚難認確有租用基地建築 房屋之事實，已據本院調閱上開卷屬實，被告所為上開抗辯 ，為無足採。且查，系爭土地上之建物係蔡四南即被告蔡鎮 陽之父自行興建，且同意將來若地主要販售田地或收回自用 時，蔡四南必需無條件自動拆除，不得要求任何補償之事實 ，亦有原告提出之切結書1紙在卷可按，依上開內容所載之 真意，亦非屬租用基地建築房屋，則被告抗辯稱：依上開切 結書內容觀之，足認被告就
本件有優先購買權存在云云，亦無足採。此外，復查無系爭 房屋於建造完成後，確有向土地所有人租用該基地之事實， 如首揭之說明，本件自無土地法第104條之適用。從而原告
訴請確認如主文第1項所示之優先承買權不存在，為有理由 ，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一 一詳予論駁之必要，附此敘明。
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官 王黎輝
法 官 余學淵
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
書記官 王黎輝